物業(yè)稅的四個關(guān)鍵問題
物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”走向“實轉(zhuǎn)”是一件觸及百姓切身利益的大事，應該經(jīng)過人大的充分討論和審批，深思熟慮、充分準備、循序漸進、獲得多方支持，真正做到取之于民，用之于民。
近日來有關(guān)物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”試點將變?yōu)椤皩嵽D(zhuǎn)”運行的消息在社會上炒得沸沸揚揚，有關(guān)它的性質(zhì)、目的、效果等問題再次成為爭論的熱點。但這些爭論似乎并沒有得出令人信服的結(jié)論，反而引起了一些誤解，值得再議一議。
物業(yè)稅是否包含土地出讓金？
流行的說法是，物業(yè)稅是土地出讓金的變形，即是把現(xiàn)行的土地出讓金從一次性征收改為逐年繳納，其目的是促使房價下降。根據(jù)這種說法，迄今為止購買商品房的業(yè)主都已繳足了七十年的土地出讓金，相當于預交了七十年的物業(yè)稅，無需雙重繳納。這種說法的背后是級差地租理論，即政府作為土地所有者租讓土地給房屋的業(yè)主，業(yè)主以土地出讓金或物業(yè)稅的形式向政府繳納地租。目前，業(yè)主是以土地出讓金的形式一次性向政府支付了七十年的地租。物業(yè)稅開征后，土地出讓金還原為物業(yè)稅的形式逐年支付。
地租理論是建立在土地不屬于業(yè)主財產(chǎn)，只是被租用一定年限這一基礎之上的。但現(xiàn)在這個基礎隨著物權(quán)法的通過已不再成立。物權(quán)法明確規(guī)定“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。這個規(guī)定實際上是使土地所有權(quán)的歸屬得到重新確認，即承認業(yè)主擁有對土地的永久性使用權(quán)。這樣一來，物業(yè)稅在理論上和法律上都有了依據(jù)。物業(yè)稅不是土地出讓金的變形，而是政府按照物業(yè)價值向物業(yè)所有者征收的一種財產(chǎn)稅。
事實上，土地出讓金（地價）和物業(yè)稅是兩個不同的領(lǐng)域和范疇。前者是物業(yè)在交易過程中價值的實現(xiàn)，后者是持有物業(yè)價值的附加成本。前者是市場交易行為，后者是政府政策行為。如果說土地出讓金和物業(yè)稅還有一定的關(guān)系的話，那就是，土地出讓金（地價）構(gòu)成物業(yè)稅的稅基，物業(yè)稅按照地價的一定比例征收，并且隨之成比例地變化。從這個意義上說，地方政府收取的土地出讓金不過是在實現(xiàn)土地的價值，并不能簡單地歸結(jié)為“寅吃卯糧”、濫用土地的短期行為。
筆者曾于2001年在洛杉磯購買了一套住宅，其中地價部分（即我們所說的土地出讓金）占房價的60%.在支付了地價以后，我每年還需繳納物業(yè)稅。在美國，沒有人將地價與物業(yè)稅相提并論。居民在購房時支付的地價，與他們在其后擁有房屋時繳納的物業(yè)稅之間并不矛盾，也不存在重復繳納。此外，地價與土地使用者占有的年限無關(guān)，無論你占有土地五年，還是五十年，都不會改變現(xiàn)時的地價。所以，我們也不應把現(xiàn)時房價中的地價部分看成是政府預收七十年的物業(yè)稅。
政府征收物業(yè)稅的本質(zhì)是，當房屋和它占用的土地成為私有財產(chǎn)時，就構(gòu)成了納稅的對象。
物業(yè)稅是否會降低房價？
前面提到，物業(yè)稅不是由土地出讓金轉(zhuǎn)化而來，它與房價升降不存在必然的聯(lián)系。物業(yè)稅在多大程度上對房價發(fā)生影響，要視具體情況而定。綜觀外部世界，美國征收物業(yè)稅，近幾年高漲的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)造成了危機。香港沒有我們所說的物業(yè)稅，房價在1997年后也曾一度大跌。但如果我們撇開其他因素，僅就物業(yè)稅與房價兩者關(guān)系而論，前者確實是后者的阻力。
就我國目前房地產(chǎn)市場看，物業(yè)稅在推出后的短時期內(nèi)會強烈地打壓房價。我把這種現(xiàn)象歸結(jié)為物業(yè)稅的“非預期效應”和“排擠效應”。非預期效應是指一部分擁有多套住房的業(yè)主，當初購房時并沒有想到有朝一日政府會出臺物業(yè)稅，現(xiàn)在面對提高了的住房支出，出現(xiàn)現(xiàn)金緊缺，不得不拋出手中的存貨而導致房價下跌。排擠效應是指正在準備購房的家庭，必須要從他們買房儲蓄中扣除物業(yè)稅這筆新增的費用，造成購房有效需求和購買力下降，同樣引起房價下跌。長期來看，物業(yè)稅實施后已經(jīng)成為購房時考慮的一個主要因素，非預期效應將會消失；但排擠效應將會永久性地提高住房持有成本?？傊?，物業(yè)稅類似于住房貸款利率，所影響的只是購房的成本。最終決定房價的是供求關(guān)系，而不是成本。
物業(yè)稅雖然不能決定房價升降，卻會降低住房投機欲望，特別是打擊那些多套或者大面積住房的炒家。當然，我們不可能指望物業(yè)稅會消除投機行為。在房價漲幅很高時，投資收益即便有物業(yè)稅時也相當可觀，投資者仍會鋌而走險。
物業(yè)稅是否會調(diào)節(jié)貧富差距？
有一種觀點提倡利用物業(yè)稅來調(diào)節(jié)貧富之間的差距，促進社會收入分配公平。的確，物業(yè)價值是征收物業(yè)稅的基礎，物業(yè)價值高，所繳納的物業(yè)稅也相應多。有錢人通常擁有優(yōu)質(zhì)價高的不動產(chǎn)，往往成為納稅大戶。筆者在洛杉磯居住時，曾多次參觀當?shù)匾粋€的旅游點——HuntingtonLibrary.它曾經(jīng)是占地兩百多公頃的私人大莊園，主人是20世紀初鐵路公司的老板。他的后人在繼承財產(chǎn)后，因無法支付巨額的地產(chǎn)稅和管理費，主動把此財產(chǎn)贈送給市政府，如今成為公共植物園和歷史博物館。如果沒有物業(yè)稅，這種奉獻幾乎是不可能的。
但物業(yè)稅就其本質(zhì)來說，是以物業(yè)的價值大小而不是以物業(yè)的收入多少征稅，并不顧及物業(yè)所有者的納稅能力。那些有物業(yè)卻收入不足的家庭可能會面臨物業(yè)稅的壓力。
我國目前自有住房家庭的比例高達百分之七十以上，其中大多數(shù)是中低收入家庭。住房對他們來說是生活的必需品；即便房產(chǎn)不斷升值，也不會增加他們的收入，帶來的只是更重的賦稅。
物業(yè)稅是否會加重居民負擔？
如果物業(yè)稅僅僅是對原有的多個地產(chǎn)稅種和收費項目的合并和轉(zhuǎn)移，不會增加居民稅負總額。這也是我們所期望的。但如果新稅開征后，地方政府不僅在繼續(xù)保持賣地收入同時又增加了新的財源，物業(yè)稅并且隨著賣地收入水漲船高，這就意味著納稅人肩上的負擔越來越重。
據(jù)報道，一些物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點城市得出的結(jié)論是，物業(yè)稅收比現(xiàn)在的稅收大幅增加。這樣的結(jié)果勢必引起民眾的顧慮和反感?；仡櫸覈^去幾十年的住房發(fā)展歷史，1998年國務院停止了實行四十多年的實物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化，開始住房商品化和市場化的改革。政府從福利分房的包袱中得以解脫，新一代業(yè)主則成了“房奴”。而在房改不到十年后的今天，政府已經(jīng)考慮從剛剛拿到產(chǎn)權(quán)的居民手里收取物業(yè)稅了。
應該看到，物權(quán)法的實施雖然為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)，但是，是否一定要征收，如何征收，仍然是個問號。政府在制定物業(yè)稅率時，要充分地估計居民的承受能力，可考慮在推出物業(yè)稅的同時，對現(xiàn)有的稅收體系作適當?shù)恼{(diào)整，同時出臺。比如，減免房屋銷售的營業(yè)稅和所得稅，以抵消物業(yè)稅的負面影響。我國的商品房市場還只是處于發(fā)展的初級階段，真正意義上的商品房只占全部住房體系的很小一部分。如果簡單地搬用成熟市場經(jīng)濟國家物業(yè)稅的做法，過分地加重居民的負擔，難免會造成政府與民眾的對立，增加執(zhí)行成本，影響社會和諧。
物業(yè)稅是對居民財產(chǎn)的強制性稅收。居民在履行納稅義務的同時，有權(quán)監(jiān)督它的使用。物業(yè)稅的征收和使用直接考驗政府部門的智慧、透明度和管理能力。物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”走向“實轉(zhuǎn)”是一件觸及百姓切身利益的大事，應該經(jīng)過人大的充分討論和審批，深思熟慮、充分準備、循序漸進、獲得多方支持，真正做到取之于民，用之于民。
物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”走向“實轉(zhuǎn)”是一件觸及百姓切身利益的大事，應該經(jīng)過人大的充分討論和審批，深思熟慮、充分準備、循序漸進、獲得多方支持，真正做到取之于民，用之于民。
近日來有關(guān)物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”試點將變?yōu)椤皩嵽D(zhuǎn)”運行的消息在社會上炒得沸沸揚揚，有關(guān)它的性質(zhì)、目的、效果等問題再次成為爭論的熱點。但這些爭論似乎并沒有得出令人信服的結(jié)論，反而引起了一些誤解，值得再議一議。
物業(yè)稅是否包含土地出讓金？
流行的說法是，物業(yè)稅是土地出讓金的變形，即是把現(xiàn)行的土地出讓金從一次性征收改為逐年繳納，其目的是促使房價下降。根據(jù)這種說法，迄今為止購買商品房的業(yè)主都已繳足了七十年的土地出讓金，相當于預交了七十年的物業(yè)稅，無需雙重繳納。這種說法的背后是級差地租理論，即政府作為土地所有者租讓土地給房屋的業(yè)主，業(yè)主以土地出讓金或物業(yè)稅的形式向政府繳納地租。目前，業(yè)主是以土地出讓金的形式一次性向政府支付了七十年的地租。物業(yè)稅開征后，土地出讓金還原為物業(yè)稅的形式逐年支付。
地租理論是建立在土地不屬于業(yè)主財產(chǎn)，只是被租用一定年限這一基礎之上的。但現(xiàn)在這個基礎隨著物權(quán)法的通過已不再成立。物權(quán)法明確規(guī)定“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。這個規(guī)定實際上是使土地所有權(quán)的歸屬得到重新確認，即承認業(yè)主擁有對土地的永久性使用權(quán)。這樣一來，物業(yè)稅在理論上和法律上都有了依據(jù)。物業(yè)稅不是土地出讓金的變形，而是政府按照物業(yè)價值向物業(yè)所有者征收的一種財產(chǎn)稅。
事實上，土地出讓金（地價）和物業(yè)稅是兩個不同的領(lǐng)域和范疇。前者是物業(yè)在交易過程中價值的實現(xiàn)，后者是持有物業(yè)價值的附加成本。前者是市場交易行為，后者是政府政策行為。如果說土地出讓金和物業(yè)稅還有一定的關(guān)系的話，那就是，土地出讓金（地價）構(gòu)成物業(yè)稅的稅基，物業(yè)稅按照地價的一定比例征收，并且隨之成比例地變化。從這個意義上說，地方政府收取的土地出讓金不過是在實現(xiàn)土地的價值，并不能簡單地歸結(jié)為“寅吃卯糧”、濫用土地的短期行為。
筆者曾于2001年在洛杉磯購買了一套住宅，其中地價部分（即我們所說的土地出讓金）占房價的60%.在支付了地價以后，我每年還需繳納物業(yè)稅。在美國，沒有人將地價與物業(yè)稅相提并論。居民在購房時支付的地價，與他們在其后擁有房屋時繳納的物業(yè)稅之間并不矛盾，也不存在重復繳納。此外，地價與土地使用者占有的年限無關(guān)，無論你占有土地五年，還是五十年，都不會改變現(xiàn)時的地價。所以，我們也不應把現(xiàn)時房價中的地價部分看成是政府預收七十年的物業(yè)稅。
政府征收物業(yè)稅的本質(zhì)是，當房屋和它占用的土地成為私有財產(chǎn)時，就構(gòu)成了納稅的對象。
物業(yè)稅是否會降低房價？
前面提到，物業(yè)稅不是由土地出讓金轉(zhuǎn)化而來，它與房價升降不存在必然的聯(lián)系。物業(yè)稅在多大程度上對房價發(fā)生影響，要視具體情況而定。綜觀外部世界，美國征收物業(yè)稅，近幾年高漲的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)造成了危機。香港沒有我們所說的物業(yè)稅，房價在1997年后也曾一度大跌。但如果我們撇開其他因素，僅就物業(yè)稅與房價兩者關(guān)系而論，前者確實是后者的阻力。
就我國目前房地產(chǎn)市場看，物業(yè)稅在推出后的短時期內(nèi)會強烈地打壓房價。我把這種現(xiàn)象歸結(jié)為物業(yè)稅的“非預期效應”和“排擠效應”。非預期效應是指一部分擁有多套住房的業(yè)主，當初購房時并沒有想到有朝一日政府會出臺物業(yè)稅，現(xiàn)在面對提高了的住房支出，出現(xiàn)現(xiàn)金緊缺，不得不拋出手中的存貨而導致房價下跌。排擠效應是指正在準備購房的家庭，必須要從他們買房儲蓄中扣除物業(yè)稅這筆新增的費用，造成購房有效需求和購買力下降，同樣引起房價下跌。長期來看，物業(yè)稅實施后已經(jīng)成為購房時考慮的一個主要因素，非預期效應將會消失；但排擠效應將會永久性地提高住房持有成本?？傊?，物業(yè)稅類似于住房貸款利率，所影響的只是購房的成本。最終決定房價的是供求關(guān)系，而不是成本。
物業(yè)稅雖然不能決定房價升降，卻會降低住房投機欲望，特別是打擊那些多套或者大面積住房的炒家。當然，我們不可能指望物業(yè)稅會消除投機行為。在房價漲幅很高時，投資收益即便有物業(yè)稅時也相當可觀，投資者仍會鋌而走險。
物業(yè)稅是否會調(diào)節(jié)貧富差距？
有一種觀點提倡利用物業(yè)稅來調(diào)節(jié)貧富之間的差距，促進社會收入分配公平。的確，物業(yè)價值是征收物業(yè)稅的基礎，物業(yè)價值高，所繳納的物業(yè)稅也相應多。有錢人通常擁有優(yōu)質(zhì)價高的不動產(chǎn)，往往成為納稅大戶。筆者在洛杉磯居住時，曾多次參觀當?shù)匾粋€的旅游點——HuntingtonLibrary.它曾經(jīng)是占地兩百多公頃的私人大莊園，主人是20世紀初鐵路公司的老板。他的后人在繼承財產(chǎn)后，因無法支付巨額的地產(chǎn)稅和管理費，主動把此財產(chǎn)贈送給市政府，如今成為公共植物園和歷史博物館。如果沒有物業(yè)稅，這種奉獻幾乎是不可能的。
但物業(yè)稅就其本質(zhì)來說，是以物業(yè)的價值大小而不是以物業(yè)的收入多少征稅，并不顧及物業(yè)所有者的納稅能力。那些有物業(yè)卻收入不足的家庭可能會面臨物業(yè)稅的壓力。
我國目前自有住房家庭的比例高達百分之七十以上，其中大多數(shù)是中低收入家庭。住房對他們來說是生活的必需品；即便房產(chǎn)不斷升值，也不會增加他們的收入，帶來的只是更重的賦稅。
物業(yè)稅是否會加重居民負擔？
如果物業(yè)稅僅僅是對原有的多個地產(chǎn)稅種和收費項目的合并和轉(zhuǎn)移，不會增加居民稅負總額。這也是我們所期望的。但如果新稅開征后，地方政府不僅在繼續(xù)保持賣地收入同時又增加了新的財源，物業(yè)稅并且隨著賣地收入水漲船高，這就意味著納稅人肩上的負擔越來越重。
據(jù)報道，一些物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點城市得出的結(jié)論是，物業(yè)稅收比現(xiàn)在的稅收大幅增加。這樣的結(jié)果勢必引起民眾的顧慮和反感?；仡櫸覈^去幾十年的住房發(fā)展歷史，1998年國務院停止了實行四十多年的實物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化，開始住房商品化和市場化的改革。政府從福利分房的包袱中得以解脫，新一代業(yè)主則成了“房奴”。而在房改不到十年后的今天，政府已經(jīng)考慮從剛剛拿到產(chǎn)權(quán)的居民手里收取物業(yè)稅了。
應該看到，物權(quán)法的實施雖然為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)，但是，是否一定要征收，如何征收，仍然是個問號。政府在制定物業(yè)稅率時，要充分地估計居民的承受能力，可考慮在推出物業(yè)稅的同時，對現(xiàn)有的稅收體系作適當?shù)恼{(diào)整，同時出臺。比如，減免房屋銷售的營業(yè)稅和所得稅，以抵消物業(yè)稅的負面影響。我國的商品房市場還只是處于發(fā)展的初級階段，真正意義上的商品房只占全部住房體系的很小一部分。如果簡單地搬用成熟市場經(jīng)濟國家物業(yè)稅的做法，過分地加重居民的負擔，難免會造成政府與民眾的對立，增加執(zhí)行成本，影響社會和諧。
物業(yè)稅是對居民財產(chǎn)的強制性稅收。居民在履行納稅義務的同時，有權(quán)監(jiān)督它的使用。物業(yè)稅的征收和使用直接考驗政府部門的智慧、透明度和管理能力。物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”走向“實轉(zhuǎn)”是一件觸及百姓切身利益的大事，應該經(jīng)過人大的充分討論和審批，深思熟慮、充分準備、循序漸進、獲得多方支持，真正做到取之于民，用之于民。