任何商品和服務都是有價值的，關鍵是如何進行評估。如果價格高于價值，那么，人們在心理上就會認為這種購買是不值得的。對于投資行為而言，就意味著這項投資是失敗的。具體到投資商鋪，也是同樣的道理：一般而言，投資人在購買商鋪時，投入的資金大、風險高，比如，就目前北京投資商鋪來講，在三環(huán)以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價格都在20000元/㎡以上；在CBD、朝外商圈、中關村等商業(yè)旺地，價格基本上在30000元/㎡左右；鼎好電子商城甚至達到7萬元/㎡以上，（媒體報道的14萬元/㎡指其按套內面積計算）。面對如此昂貴的投資，如何實現(xiàn)投資的價格接近價值甚至大于價值？我們認為首先要做的就是對商鋪進行價值評估。如何評估？我們根據(jù)多年商鋪開發(fā)的經(jīng)驗和代理商鋪營銷的實踐，建議投資人從以下幾個方面進行考慮：
1、是否處于核心商圈
商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。在北京，已經(jīng)成熟的商圈如王府井、西單等，吸引的是來自全國各地的人流；而公主墳、木樨園吸引的是全北京的消費者。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應多關注新商圈，因為新商圈的產生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機會，投資回報將會非?？捎^。例如，正在建設中的中關村西區(qū)，總體規(guī)劃150萬平方米，其中商業(yè)10多萬平方米，而且正在建設北京第一個SHOPPING——MORE，在未來的幾年勢必形成新的核心商圈，所以，中關村西區(qū)新推出的商鋪就具備很好的投資價值。
2、商圈的變動因素
在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，因為開發(fā)商的開發(fā)成本很高，所以銷售價格也非常高，而且銷售價格是根據(jù)目前租金確定的，因此投資價值不大。而如果選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前2-3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪絕對是值得投資的績優(yōu)股。比如，當年以18000元/㎡購買了數(shù)碼大廈底商的投資人，就是因為抓住了商圈的成長性，&考&試大$所以投資回報豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由于當前中關村西區(qū)商圈正在形成過程當中，因此，地處中關村西區(qū)的銀科大廈和周邊的商鋪目前就具備這樣的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，那么，就如同在股市頂峰時購買股票一樣，前景堪憂。
3、主力店效應
“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，最典型的案例莫過于華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值突現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興隆。主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。據(jù)新聞報道，華堂商場將在大興的“心都”社區(qū)開北京第一個郊區(qū)店，相信其必將帶動周邊商鋪的升值。
4、有廣場就有沖天人氣
什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機會。大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機會。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。廣場有大有小，只要有廣場就會帶來人流。上周，中關村西區(qū)相鄰的銀科大廈、西屋國際公寓和長遠天地三個項目同時推出商鋪，長遠天地在北三環(huán)樹一塊巨型廣告牌，并不惜在北京青年報推出半版的商鋪廣告進行宣傳造勢。但是，如果不考慮其他因素，就從廣場因素評估，銀科大廈商鋪的價值就遠遠大于另外兩個項目，其主要因素是其緊鄰規(guī)劃中的海淀區(qū)文化廣場。
5、品牌店效應
目前在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出項目的優(yōu)劣。我們以同在蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，銀科大廈目前已有百勝餐飲集團的肯德基、必勝客入駐，他們將在北京開第一家二位一體店；而左岸公社雖然今年初以商鋪拍賣爆炒，但是目前進駐的客戶主要是二流的品牌。因此，銀科大廈的商鋪應該具有更高的投資價值。
1、是否處于核心商圈
商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。在北京，已經(jīng)成熟的商圈如王府井、西單等，吸引的是來自全國各地的人流；而公主墳、木樨園吸引的是全北京的消費者。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應多關注新商圈，因為新商圈的產生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機會，投資回報將會非?？捎^。例如，正在建設中的中關村西區(qū)，總體規(guī)劃150萬平方米，其中商業(yè)10多萬平方米，而且正在建設北京第一個SHOPPING——MORE，在未來的幾年勢必形成新的核心商圈，所以，中關村西區(qū)新推出的商鋪就具備很好的投資價值。
2、商圈的變動因素
在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，因為開發(fā)商的開發(fā)成本很高，所以銷售價格也非常高，而且銷售價格是根據(jù)目前租金確定的，因此投資價值不大。而如果選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前2-3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪絕對是值得投資的績優(yōu)股。比如，當年以18000元/㎡購買了數(shù)碼大廈底商的投資人，就是因為抓住了商圈的成長性，&考&試大$所以投資回報豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由于當前中關村西區(qū)商圈正在形成過程當中，因此，地處中關村西區(qū)的銀科大廈和周邊的商鋪目前就具備這樣的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，那么，就如同在股市頂峰時購買股票一樣，前景堪憂。
3、主力店效應
“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，最典型的案例莫過于華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值突現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興隆。主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。據(jù)新聞報道，華堂商場將在大興的“心都”社區(qū)開北京第一個郊區(qū)店，相信其必將帶動周邊商鋪的升值。
4、有廣場就有沖天人氣
什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機會。大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機會。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。廣場有大有小，只要有廣場就會帶來人流。上周，中關村西區(qū)相鄰的銀科大廈、西屋國際公寓和長遠天地三個項目同時推出商鋪，長遠天地在北三環(huán)樹一塊巨型廣告牌，并不惜在北京青年報推出半版的商鋪廣告進行宣傳造勢。但是，如果不考慮其他因素，就從廣場因素評估，銀科大廈商鋪的價值就遠遠大于另外兩個項目，其主要因素是其緊鄰規(guī)劃中的海淀區(qū)文化廣場。
5、品牌店效應
目前在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出項目的優(yōu)劣。我們以同在蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，銀科大廈目前已有百勝餐飲集團的肯德基、必勝客入駐，他們將在北京開第一家二位一體店；而左岸公社雖然今年初以商鋪拍賣爆炒，但是目前進駐的客戶主要是二流的品牌。因此，銀科大廈的商鋪應該具有更高的投資價值。