[案情]
    2006年5月8日甲公司與乙公司簽訂“河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)綜合樓買賣協(xié)議”，約定轉(zhuǎn)讓總價(jià)款380萬(wàn)元，乙公司付清首批250萬(wàn)元后，可以對(duì)房屋進(jìn)行內(nèi)部裝修；余款130萬(wàn)元待產(chǎn)權(quán)證等過(guò)戶手續(xù)辦理完后，20天內(nèi)付清。甲公司收到乙公司交來(lái)首付款250萬(wàn)元，雙方在河?xùn)|溫莊路商業(yè)樓買賣移交表簽字，并進(jìn)行了交接，甲公司將該房屋交付乙公司占有。
    協(xié)議還約定被告負(fù)責(zé)向原告提供原始合法的土地使用證、房產(chǎn)證、規(guī)劃證、竣工驗(yàn)收合格證、建筑設(shè)計(jì)施工圖紙等相關(guān)證件；甲公司向乙公司提交了國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開(kāi)工許可證及對(duì)該工程的工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)等有關(guān)證件的復(fù)印件。
    甲公司以雙方所簽協(xié)議違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的第37條未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定為由，向乙公司發(fā)出了要求停止對(duì)河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)綜合樓的裝修并退回房屋的通知。乙公司向法院提起訴訟，訴請(qǐng)判令確認(rèn)商業(yè)綜合樓買賣協(xié)議有效，甲公司繼續(xù)履行商業(yè)綜合樓買賣協(xié)議。
    [裁判]
    本案中房屋轉(zhuǎn)讓合同僅為房屋轉(zhuǎn)移的原因行為，不受《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的第37條未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定的約束。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第四十四條第一款，第六十條、第一百三十五條。判決：一、甲公司與乙公司于2006年5月8日簽訂的《河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)綜合樓買賣協(xié)議》有效；二、甲公司和乙公司繼續(xù)履行《河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)綜合樓買賣協(xié)議》。案件受理費(fèi)29010元，由甲公司負(fù)擔(dān)。
    [評(píng)析]
    《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，是防止房地產(chǎn)不辦理權(quán)屬證書(shū)就私自交易，從而損害了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)管理以及非法逃避稅收的情況。房屋只要最終辦理了權(quán)屬登記并過(guò)戶，就符合了房地產(chǎn)管理法的立法目的。房屋轉(zhuǎn)讓是物權(quán)變動(dòng)的一種情況，應(yīng)該遵守物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則。
    物權(quán)變動(dòng)包括物權(quán)變動(dòng)行為和物權(quán)變動(dòng)原因行為兩個(gè)層面。從物權(quán)變動(dòng)行為的角度來(lái)講，物權(quán)變動(dòng)分兩種情況：一種是不經(jīng)權(quán)屬登記，只要交付即引起物權(quán)的變動(dòng)；一種情況是房地產(chǎn)經(jīng)權(quán)屬登記，才發(fā)生過(guò)戶這一物權(quán)變動(dòng)行為，第二種情況中過(guò)戶和物權(quán)變動(dòng)行為是一致的。就本案所爭(zhēng)議的房屋而言，沒(méi)有辦理權(quán)屬登記的房屋是沒(méi)有辦法過(guò)戶的，因?yàn)閲?guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開(kāi)工許可證及對(duì)該工程的工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)等有關(guān)證件申請(qǐng)人均為甲公司，如果不辦理權(quán)屬登記，也就無(wú)法過(guò)戶給乙公司。
    本案顯然屬于第二種情況。而從物權(quán)變動(dòng)原因行為來(lái)看，是否辦理權(quán)屬登記，并不影響轉(zhuǎn)讓合同的成立和效力，但是該原因行為并不具有對(duì)抗第三人的效力，而且如果要最終發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，就必須辦理權(quán)屬登記并依法過(guò)戶。本案中，房屋轉(zhuǎn)讓合同只是房屋轉(zhuǎn)讓的原因行為，該項(xiàng)轉(zhuǎn)讓行為的有效與否，最終要看是否辦理了過(guò)戶手續(xù)，而過(guò)戶又以權(quán)屬登記為前提。因此，房屋轉(zhuǎn)讓合同本身作為物權(quán)變動(dòng)原因行為并非是整個(gè)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，也就不能以沒(méi)有辦理權(quán)屬登記，而否認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓合同的有效性，是否有效應(yīng)該從整個(gè)轉(zhuǎn)讓行為來(lái)看?；诒景钢羞^(guò)戶和物權(quán)變動(dòng)行為的一致性，又由于過(guò)戶以權(quán)屬登記為前提，因此，本案中不存在不經(jīng)權(quán)屬登記而過(guò)戶的可能，同時(shí)也就不存在未經(jīng)權(quán)屬登記而發(fā)生房屋轉(zhuǎn)讓的可能，換言之，就整個(gè)房屋轉(zhuǎn)讓行為而言，不可能違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓合同有效，且房屋具備辦理房產(chǎn)登記條件的情況下，受讓人依據(jù)合同享有申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓人辦理房產(chǎn)證并依法過(guò)戶的權(quán)利。本案中，房屋轉(zhuǎn)讓合同沒(méi)有違背強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同；基于此，乙公司可以依據(jù)該合同要求甲公司繼續(xù)履行合同。