三、用益物權(quán)
    （一）國有土地使用權(quán)
    1、國有土地使用權(quán)的概念
    民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對國有土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。
    2、國有土地使用權(quán)的特征
    （1）從國有土地所有權(quán)中派生出來；
    （2）由專門法律設(shè)定的他物權(quán)；
    （3）是具有排他性的他物權(quán)。
    3、國有土地使用權(quán)的行使
    （1）出讓和轉(zhuǎn)讓
    出讓：國家以土地所有者身份將國有土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。
    出讓的標(biāo)的必須是國有土地，集體土地所有者不得自行出讓集體所有的土地；
    出讓方式為：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣；
    出讓期限：商業(yè)用地50年，住宅用地70年。
    轉(zhuǎn)讓：土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。
    轉(zhuǎn)讓方式：出售、交換、贈與
    轉(zhuǎn)讓價格：協(xié)議
    轉(zhuǎn)讓期限：自出讓之日起連續(xù)計算。
    （2）劃撥：國家無償將國有土地使用權(quán)撥付給使用人，依據(jù)行政行為而使使用人取得國有土地使用權(quán)。