地價評估
    一、大綱要求
    考試目的：本章是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容，以及收益性物業(yè)租金確定和費(fèi)用測算方法的掌握程度。
    考試基本要求：
    掌握：路線價法，高層建筑地價分?jǐn)偱c土地占有份額的確定。
    熟悉：城市基準(zhǔn)地價評估，基準(zhǔn)地價修正法。
    了解：地租理論與地租量的計算。
    要點(diǎn)說明：
    1.路線價法
    路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。
    2.城市基準(zhǔn)地價評估
    城市基準(zhǔn)地價評估的方法和步驟一般是：①確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍。②明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式等。③劃分地價區(qū)段。④抽查評估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格。⑤計算區(qū)段地價。⑥確定基準(zhǔn)地價。⑦提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù)。
    3.基準(zhǔn)地價修正法
    基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法?；鶞?zhǔn)地價修正法是一種間接估價方法，其估價結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。
    4.高層建筑地價分?jǐn)?BR>    通過高層建筑地價分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額;②各部分享有的土地面積;③各部分享有的地價數(shù)額等。
    高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ校孩侔唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)?;②按房地價值進(jìn)行分?jǐn)?③按土地價值進(jìn)行分?jǐn)偂?BR>    5.地租理論和地租量的計算
    地租可分為狹義的地租和廣義的地租。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。
    地租量的計算公式為：地租量=農(nóng)產(chǎn)品的市場價格-農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費(fèi)-農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。
    二、內(nèi)容講解
    9.1 路線價法
    9.1.1 路線價法的基本原理
    9.1.1.1 路線價法的概念
    路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。