案例二 ××市住宅房地產(chǎn)市場需求狀況的分析
理論背景
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場異常繁榮，在國家住房政策的主導(dǎo)下，個(gè)人購買住房成為房地產(chǎn)消費(fèi)市場的主力。研究住宅需求，將對房地產(chǎn)市場的前景預(yù)測，政府政策的出臺，以及解決老百姓獲益與開發(fā)商贏利之間的矛盾等問題有著重要意義。
該報(bào)告分為四個(gè)部分。第一部分交待有關(guān)理論背景；第二部分介紹經(jīng)濟(jì)背景，并建立理論模型；第三部分對模型參數(shù)進(jìn)行估計(jì)，對模型進(jìn)行檢驗(yàn)；第四部分對××市住宅房地產(chǎn)需求市場形勢進(jìn)行分析并提出當(dāng)前需要解決的主要問題。報(bào)告全文如下：
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的待業(yè)，既具有國民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行中，起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的重要作用。
房地產(chǎn)的需求在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占在非常重要的地位。本報(bào)告研究××市的住宅房地產(chǎn)市場的需求狀況，建立該市住宅房地產(chǎn)需求模型，并通過模型，研究該房地產(chǎn)市場的需求狀況。
一、理論背景
在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，需求是指人們愿意和以能夠購買的物品或勞務(wù)。任何一個(gè)消費(fèi)者或消費(fèi)者群體所希望購買的某種物品的數(shù)量，主要取決于該物品的價(jià)格P、消費(fèi)者的偏好T和收入I，以及預(yù)期價(jià)格Pe和相關(guān)物品的價(jià)格Pr等因素。
將以上決定需求的主要因素綜合起來，我們就可以得到一個(gè)需求函數(shù)。其公式：
它指的是在一定時(shí)期內(nèi)，某種物品或勞務(wù)的各種可能的購買量與決定這些購買量的因素之間的關(guān)系。
經(jīng)濟(jì)背景及建立理論模型
（一） 房地產(chǎn)需求概述
房地產(chǎn)需求是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。在一定價(jià)格下，消費(fèi)者愿意且能夠購買在房地產(chǎn)數(shù)量，稱為房地產(chǎn)的需求量。影響某種房地產(chǎn)需求量的因素，一般來說，包括該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平，消費(fèi)者的收入及偏好，替代房地產(chǎn)商品的價(jià)格，政府的政策，需求者對未來的預(yù)期等等。
（二） 分析住宅房地產(chǎn)市場需求狀況的因素
針對住宅房地產(chǎn)市場，經(jīng)過分析研究，我們可總結(jié)出以下影響該市場需求狀況的因素：
1． 人口狀況（包括人口數(shù)量、性別及年齡組成，家庭構(gòu)成）
人口的增加，家庭規(guī)模的減少，婚齡人口的增加，都會導(dǎo)致對住房需求的增長。隨著城市人口的增長，對空間的需求隨之增長，城市人口數(shù)量增加的同時(shí)，家庭人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口減少，相對家庭戶數(shù)增加，對居住、生活、空間的需求必然增多。與城市人口增長相伴隨的城市化進(jìn)程加快，城市平面不斷擴(kuò)大，城市周邊地帶空間的結(jié)構(gòu)重新組合，這種城市地域的擴(kuò)展無疑帶動了房地產(chǎn)的需求?？梢姡丝跔顩r是影響住宅房地產(chǎn)需求的重要因素之一。如美國1946—1964年人口出生率較高導(dǎo)致人口暴漲，20-30歲的人口數(shù)量占總?cè)丝诘谋壤粤甏械桨耸甏跆幱诟叻澹?946—1964年暴漲的新生人口進(jìn)入住房需求市場，是美國七十年代住房價(jià)格猛漲的原因之一。
2． 房地產(chǎn)的價(jià)格水平
房地產(chǎn)市場價(jià)格仍然是影響地產(chǎn)需求數(shù)量膟重要因素。在正常的房地產(chǎn)市場上，價(jià)格偏 會限制一定收入水平需求者的需求，價(jià)格降低會增加需求量。
3． 居民收入水平
個(gè)人、家庭需求主體要把擴(kuò)大空間效用的欲望變成現(xiàn)實(shí)，受到其收入水平的制約。由于房地產(chǎn)價(jià)格高，買一套住宅需要一個(gè)家庭幾年甚至十幾年的收入，因而居民收入水平是影響房地產(chǎn)特別是房地產(chǎn)需求的重要因素。一般來講，住房需求的收入彈性是較高的，消費(fèi)者收入水平高，支付能力強(qiáng)，對住房的需求也就相對高，在其他條件不變的情況下，人們對住房的需求與其收入水平呈正比。
4． 消費(fèi)者的投資情況
衣食住行是人們生活中不可缺少的，消費(fèi)者手中有了錢，就會滿足自己的欲望，向各個(gè)方面投資，如投資教育，投資證券以及房地產(chǎn)等等。人們?nèi)绻麑善眴适Я诵判?，也許會將投資的興趣由證券轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)市場的需求量。因此，消費(fèi)者的需求量也是影響住房需求的一方面因素。另外，我們還搜集到一份該市2002年的居民家庭人均分類消費(fèi)的資料，
理論背景
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場異常繁榮，在國家住房政策的主導(dǎo)下，個(gè)人購買住房成為房地產(chǎn)消費(fèi)市場的主力。研究住宅需求，將對房地產(chǎn)市場的前景預(yù)測，政府政策的出臺，以及解決老百姓獲益與開發(fā)商贏利之間的矛盾等問題有著重要意義。
該報(bào)告分為四個(gè)部分。第一部分交待有關(guān)理論背景；第二部分介紹經(jīng)濟(jì)背景，并建立理論模型；第三部分對模型參數(shù)進(jìn)行估計(jì)，對模型進(jìn)行檢驗(yàn)；第四部分對××市住宅房地產(chǎn)需求市場形勢進(jìn)行分析并提出當(dāng)前需要解決的主要問題。報(bào)告全文如下：
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的待業(yè)，既具有國民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行中，起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的重要作用。
房地產(chǎn)的需求在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占在非常重要的地位。本報(bào)告研究××市的住宅房地產(chǎn)市場的需求狀況，建立該市住宅房地產(chǎn)需求模型，并通過模型，研究該房地產(chǎn)市場的需求狀況。
一、理論背景
在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，需求是指人們愿意和以能夠購買的物品或勞務(wù)。任何一個(gè)消費(fèi)者或消費(fèi)者群體所希望購買的某種物品的數(shù)量，主要取決于該物品的價(jià)格P、消費(fèi)者的偏好T和收入I，以及預(yù)期價(jià)格Pe和相關(guān)物品的價(jià)格Pr等因素。
將以上決定需求的主要因素綜合起來，我們就可以得到一個(gè)需求函數(shù)。其公式：
它指的是在一定時(shí)期內(nèi)，某種物品或勞務(wù)的各種可能的購買量與決定這些購買量的因素之間的關(guān)系。
經(jīng)濟(jì)背景及建立理論模型
（一） 房地產(chǎn)需求概述
房地產(chǎn)需求是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。在一定價(jià)格下，消費(fèi)者愿意且能夠購買在房地產(chǎn)數(shù)量，稱為房地產(chǎn)的需求量。影響某種房地產(chǎn)需求量的因素，一般來說，包括該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平，消費(fèi)者的收入及偏好，替代房地產(chǎn)商品的價(jià)格，政府的政策，需求者對未來的預(yù)期等等。
（二） 分析住宅房地產(chǎn)市場需求狀況的因素
針對住宅房地產(chǎn)市場，經(jīng)過分析研究，我們可總結(jié)出以下影響該市場需求狀況的因素：
1． 人口狀況（包括人口數(shù)量、性別及年齡組成，家庭構(gòu)成）
人口的增加，家庭規(guī)模的減少，婚齡人口的增加，都會導(dǎo)致對住房需求的增長。隨著城市人口的增長，對空間的需求隨之增長，城市人口數(shù)量增加的同時(shí)，家庭人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口減少，相對家庭戶數(shù)增加，對居住、生活、空間的需求必然增多。與城市人口增長相伴隨的城市化進(jìn)程加快，城市平面不斷擴(kuò)大，城市周邊地帶空間的結(jié)構(gòu)重新組合，這種城市地域的擴(kuò)展無疑帶動了房地產(chǎn)的需求?？梢姡丝跔顩r是影響住宅房地產(chǎn)需求的重要因素之一。如美國1946—1964年人口出生率較高導(dǎo)致人口暴漲，20-30歲的人口數(shù)量占總?cè)丝诘谋壤粤甏械桨耸甏跆幱诟叻澹?946—1964年暴漲的新生人口進(jìn)入住房需求市場，是美國七十年代住房價(jià)格猛漲的原因之一。
2． 房地產(chǎn)的價(jià)格水平
房地產(chǎn)市場價(jià)格仍然是影響地產(chǎn)需求數(shù)量膟重要因素。在正常的房地產(chǎn)市場上，價(jià)格偏 會限制一定收入水平需求者的需求，價(jià)格降低會增加需求量。
3． 居民收入水平
個(gè)人、家庭需求主體要把擴(kuò)大空間效用的欲望變成現(xiàn)實(shí)，受到其收入水平的制約。由于房地產(chǎn)價(jià)格高，買一套住宅需要一個(gè)家庭幾年甚至十幾年的收入，因而居民收入水平是影響房地產(chǎn)特別是房地產(chǎn)需求的重要因素。一般來講，住房需求的收入彈性是較高的，消費(fèi)者收入水平高，支付能力強(qiáng)，對住房的需求也就相對高，在其他條件不變的情況下，人們對住房的需求與其收入水平呈正比。
4． 消費(fèi)者的投資情況
衣食住行是人們生活中不可缺少的，消費(fèi)者手中有了錢，就會滿足自己的欲望，向各個(gè)方面投資，如投資教育，投資證券以及房地產(chǎn)等等。人們?nèi)绻麑善眴适Я诵判?，也許會將投資的興趣由證券轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)市場的需求量。因此，消費(fèi)者的需求量也是影響住房需求的一方面因素。另外，我們還搜集到一份該市2002年的居民家庭人均分類消費(fèi)的資料，