2、租金及其支付方式
參考實(shí)踐中的做法，租金一般由土地使用者按年向國家支付，但仍以"約定"優(yōu)先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。同時，基于維護(hù)國家利益的考慮，對租金的約定也應(yīng)予以限制，參照出讓金最低額的規(guī)定確定租金的最低限額，無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，以約束國有土地所有者代表，避免其以權(quán)謀私，與用地者約定過低租金損害國家利益。
在租金的折算標(biāo)準(zhǔn)方面，對于在取得土地使用權(quán)時，承租人已支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，如按全額地價折算其租金標(biāo)準(zhǔn)，顯然有失公平;同理，對于在取得土地使用權(quán)時，承租人未支付其他土地費(fèi)用的，則應(yīng)按全額地價折算其租金標(biāo)準(zhǔn)，才不失公平?；诠⒑馄降拿穹ɡ砟?，承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地使用費(fèi)的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算;承租人取得土地使用權(quán)時，支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價余額折算。
土地作為重要不動產(chǎn)，屬稀缺資源，在經(jīng)濟(jì)生活中一般具有增值潛力，但也可因種種原因?qū)е吕脙r值降低，土地的租期愈長，預(yù)期利益的不確定性愈強(qiáng)。因此，租賃雙方應(yīng)當(dāng)確定不低于法定最低限額的基準(zhǔn)租金額。但如果租賃合同僅規(guī)定了固定租金，則情勢變更導(dǎo)致的土地價值的變動對雙方當(dāng)事人均會不利，對此租賃雙方則應(yīng)在租賃合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應(yīng)保證實(shí)際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。 此外，長期租賃中土地價值的變動無法預(yù)料，有限的理性無法對一切預(yù)先做出計劃，因而法定最低年租金額與政府定租的年租金額應(yīng)當(dāng)五年調(diào)整一次。同時，五年以下的短期租賃，由于時間短，土地價值的變化對雙方利益的影響小，若無一個相對固定的法定最低年租金額與政府定租的年租金額，則國家作為特殊的民事主體，依其在土地價格的評估中的特殊地位及權(quán)力勢必造成租金的濫漲，損害用地者的利益，因此"五年調(diào)整一次"又是對政府行為的限制。如此，既可避免政府濫用權(quán)利，任意提高租金損害用地者利益，又可在土地增值時保障國家的收益，從而使立法規(guī)定在兼具硬性操作標(biāo)準(zhǔn)的同時，又不失靈活的適應(yīng)性。
為鼓勵經(jīng)營性劃撥土地使用者通過租賃方式取得土地使用權(quán)，以克服土地資源行政劃撥的單一性所帶來的負(fù)面影響，逐步理順土地租、稅、費(fèi)體系混亂無序的狀況，確立土地收益中"明租、正稅、少費(fèi)"的原則，建立起完善的土地市場體系，從而帶動房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快土地使用權(quán)的商品化進(jìn)程。對于劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)的，租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費(fèi)。
四、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制
1、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容
租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為對價對物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒有處分權(quán)。
依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、"房地一致"原則，租賃土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對土地的占有、使用、收益權(quán)，其并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
2、租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制
(1)期限的限制
土地使用者可以通過支付出讓金取得出讓國有土地使用權(quán)，也可以通過支付租金取得租賃土地使用權(quán)。土地交易中除各種土地物權(quán)的交易外，也存在相應(yīng)的債權(quán)交易。而出讓金比租金高，從國家手中取得土地使用權(quán)者為實(shí)現(xiàn)土地租賃經(jīng)營、抵押經(jīng)營等債權(quán)權(quán)利，多欲以租賃方式取得土地使用權(quán)，若租期過長，國家作為土地所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益無法得到保障，因此，租賃期限不得超過國務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的年限。同時，基于承租人在合同關(guān)系中的弱勢地位，為了更好地保護(hù)其合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，防止國家單方因未約定租賃期限而任意終止租賃合同，對租賃合同中未約定期限的，應(yīng)參照土地使用權(quán)出讓年限處置。
此外，國有土地租賃合同仍是租賃合同，但由于標(biāo)的物土地使用權(quán)具有特殊性，《合同法》中有關(guān)"物"租賃的規(guī)定不能完全適用，如第214條"租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。"土地作為重要不動產(chǎn)由土地使用者開發(fā)利用，若期限規(guī)定的過短，用地者為了在短期內(nèi)取得的利益，必然對土地搞掠奪性開發(fā)，濫用土地使用權(quán)，到期收回土地使用權(quán)時，土地已退化或毀損嚴(yán)重，土地質(zhì)量明顯下降，這既不利于土地資源的合理利用與保護(hù)，也不利于發(fā)揮有限土地資源再利用的價值。因此，土地使用權(quán)租期不可限定于二十年。
為了更合理、有效地利用土地資源，切實(shí)保障國家的土地收益，根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長期使用，國有土地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓年限。
參考實(shí)踐中的做法，租金一般由土地使用者按年向國家支付，但仍以"約定"優(yōu)先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。同時，基于維護(hù)國家利益的考慮，對租金的約定也應(yīng)予以限制，參照出讓金最低額的規(guī)定確定租金的最低限額，無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，以約束國有土地所有者代表，避免其以權(quán)謀私，與用地者約定過低租金損害國家利益。
在租金的折算標(biāo)準(zhǔn)方面，對于在取得土地使用權(quán)時，承租人已支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，如按全額地價折算其租金標(biāo)準(zhǔn)，顯然有失公平;同理，對于在取得土地使用權(quán)時，承租人未支付其他土地費(fèi)用的，則應(yīng)按全額地價折算其租金標(biāo)準(zhǔn)，才不失公平?；诠⒑馄降拿穹ɡ砟?，承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地使用費(fèi)的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算;承租人取得土地使用權(quán)時，支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價余額折算。
土地作為重要不動產(chǎn)，屬稀缺資源，在經(jīng)濟(jì)生活中一般具有增值潛力，但也可因種種原因?qū)е吕脙r值降低，土地的租期愈長，預(yù)期利益的不確定性愈強(qiáng)。因此，租賃雙方應(yīng)當(dāng)確定不低于法定最低限額的基準(zhǔn)租金額。但如果租賃合同僅規(guī)定了固定租金，則情勢變更導(dǎo)致的土地價值的變動對雙方當(dāng)事人均會不利，對此租賃雙方則應(yīng)在租賃合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應(yīng)保證實(shí)際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。 此外，長期租賃中土地價值的變動無法預(yù)料，有限的理性無法對一切預(yù)先做出計劃，因而法定最低年租金額與政府定租的年租金額應(yīng)當(dāng)五年調(diào)整一次。同時，五年以下的短期租賃，由于時間短，土地價值的變化對雙方利益的影響小，若無一個相對固定的法定最低年租金額與政府定租的年租金額，則國家作為特殊的民事主體，依其在土地價格的評估中的特殊地位及權(quán)力勢必造成租金的濫漲，損害用地者的利益，因此"五年調(diào)整一次"又是對政府行為的限制。如此，既可避免政府濫用權(quán)利，任意提高租金損害用地者利益，又可在土地增值時保障國家的收益，從而使立法規(guī)定在兼具硬性操作標(biāo)準(zhǔn)的同時，又不失靈活的適應(yīng)性。
為鼓勵經(jīng)營性劃撥土地使用者通過租賃方式取得土地使用權(quán)，以克服土地資源行政劃撥的單一性所帶來的負(fù)面影響，逐步理順土地租、稅、費(fèi)體系混亂無序的狀況，確立土地收益中"明租、正稅、少費(fèi)"的原則，建立起完善的土地市場體系，從而帶動房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快土地使用權(quán)的商品化進(jìn)程。對于劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)的，租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費(fèi)。
四、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制
1、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容
租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為對價對物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒有處分權(quán)。
依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、"房地一致"原則，租賃土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對土地的占有、使用、收益權(quán)，其并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
2、租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制
(1)期限的限制
土地使用者可以通過支付出讓金取得出讓國有土地使用權(quán)，也可以通過支付租金取得租賃土地使用權(quán)。土地交易中除各種土地物權(quán)的交易外，也存在相應(yīng)的債權(quán)交易。而出讓金比租金高，從國家手中取得土地使用權(quán)者為實(shí)現(xiàn)土地租賃經(jīng)營、抵押經(jīng)營等債權(quán)權(quán)利，多欲以租賃方式取得土地使用權(quán)，若租期過長，國家作為土地所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益無法得到保障，因此，租賃期限不得超過國務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的年限。同時，基于承租人在合同關(guān)系中的弱勢地位，為了更好地保護(hù)其合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，防止國家單方因未約定租賃期限而任意終止租賃合同，對租賃合同中未約定期限的，應(yīng)參照土地使用權(quán)出讓年限處置。
此外，國有土地租賃合同仍是租賃合同，但由于標(biāo)的物土地使用權(quán)具有特殊性，《合同法》中有關(guān)"物"租賃的規(guī)定不能完全適用，如第214條"租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。"土地作為重要不動產(chǎn)由土地使用者開發(fā)利用，若期限規(guī)定的過短，用地者為了在短期內(nèi)取得的利益，必然對土地搞掠奪性開發(fā)，濫用土地使用權(quán)，到期收回土地使用權(quán)時，土地已退化或毀損嚴(yán)重，土地質(zhì)量明顯下降，這既不利于土地資源的合理利用與保護(hù)，也不利于發(fā)揮有限土地資源再利用的價值。因此，土地使用權(quán)租期不可限定于二十年。
為了更合理、有效地利用土地資源，切實(shí)保障國家的土地收益，根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長期使用，國有土地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓年限。