影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗的決定性因素是項目決策。好的決策能從根本上把握整個項目的運作，實現(xiàn)既定的目標(biāo)。而決策階段的失誤只能靠項目進(jìn)行過程中的各個環(huán)節(jié)的不懈努力去力爭減少損失。因此，要把項目決策作為頭等大事對待，認(rèn)真做好決策階段的工作。該階段主要應(yīng)做好下面三個方面的工作：
    （1）市場調(diào)查。全面了解市場供需情況、消費者偏好、競爭者狀況，有關(guān)行業(yè)政策法規(guī)、各種稅費等；
    （2）方案策劃。根據(jù)對市場的調(diào)查研究進(jìn)行開發(fā)項目市場定位，確定開發(fā)性質(zhì)、規(guī)模及具體操作方式，編寫項目建議書和可行性分析報告；
    （3）資源配置。根據(jù)項目開發(fā)方案所確定的規(guī)模和建設(shè)周期，確定項目開發(fā)各階段所應(yīng)配備的人員、資金及其他必要條件，開發(fā)項目應(yīng)量力而行，切忌在必要條件未具備時草率上馬。
    認(rèn)真做好項目設(shè)計工作
    項目設(shè)計是房產(chǎn)開發(fā)過程中的重要階段：一方面，項目設(shè)計要充分體現(xiàn)開發(fā)方案的思路，與項目的市場定位相吻合；另一方面，又要在滿足各種使用功能要求的前提下，通過比較不同的設(shè)計方案，盡量降低整個工程的造價。該階段應(yīng)注重以下幾方面的工作：（1）既要考慮限度地利用土地的價值，又要考慮依靠合理的規(guī)劃、美觀的造型，實用的內(nèi)部布局來增加物業(yè)的吸引力；（2）要注重建筑物基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)備及材料等多方面選擇的控制成本，設(shè)計階段對成本的控制是決定性的控制；（3）對不同地區(qū)的開發(fā)項目，應(yīng)加強(qiáng)對當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龅牧私?，注重吸收、采納當(dāng)?shù)匦兄行У脑O(shè)計方案，以避免設(shè)計方案保守或材料選擇不當(dāng)所帶來的成本增加；（4）根據(jù)項目的初步設(shè)計，做好概算審查，通過概算來指導(dǎo)調(diào)整設(shè)計方案。
    加強(qiáng)開發(fā)項目的計劃性
    當(dāng)項目開發(fā)方案及初步設(shè)計方案確定后，要進(jìn)行土地征用、勘測設(shè)計、施工隊伍選擇、工程監(jiān)理、設(shè)備材料選購、輔助工程確定、銷售、進(jìn)度協(xié)調(diào)、竣工驗收、決算、物業(yè)管理等多項目工作，要與許多方面打交道。因此，為保證項目的順利開展，必須制定貫穿開發(fā)工作全過程的詳細(xì)計劃，以用來指導(dǎo)具體的開發(fā)工作，把握項目開發(fā)的整體進(jìn)度。項目開發(fā)計劃應(yīng)包括：開發(fā)工作計劃（含工程進(jìn)度表）、分階段投資計劃、營銷計劃、獎金投入及回收計劃等。
    建立項目經(jīng)理責(zé)任制
    良好的開發(fā)方案和詳細(xì)可行的計劃是需要合適的人員去具體實施的，因此，實行項目經(jīng)理責(zé)任制是保證項目成功的關(guān)鍵。建立項目經(jīng)理責(zé)任制首先要確定擔(dān)任項目經(jīng)理的基本條件，基本條件包括：事業(yè)心、管理協(xié)調(diào)能力、技術(shù)水平和開發(fā)經(jīng)驗等。通過項目經(jīng)理責(zé)任制明確項目經(jīng)理在項目開發(fā)過程中的責(zé)、權(quán)、利，使其能在其權(quán)限范圍內(nèi)負(fù)責(zé)開發(fā)方案的落實和計劃的執(zhí)行，從而確保項目運作成功。
    積極推行招標(biāo)投標(biāo)制
    實施招標(biāo)投標(biāo)制是利用建筑業(yè)市場競爭，促使承包方加強(qiáng)經(jīng)營管理、縮短建設(shè)工期、確保工程質(zhì)量、降低工程造價，從而提高開發(fā)項目效益的有效手段，也有利于在企業(yè)內(nèi)部形成科學(xué)決策、反腐倡廉的良好機(jī)制，因此應(yīng)成為企業(yè)開發(fā)項目選擇承建單位的主要手段。招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容包括：開發(fā)項目總承包、勘察設(shè)計招標(biāo)、材料設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)、邀請招標(biāo)及議標(biāo)等方式。
    加強(qiáng)施工階段的管理
    對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，施工階段是整個開發(fā)工作最主要的階段，這一階段是商品房實物形成階段，它決定了企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品。施工管理的主要任務(wù)是控制建設(shè)投資不應(yīng)超過計劃投資，實際建設(shè)不應(yīng)超過計劃工期，工程質(zhì)量達(dá)到規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，并有效地協(xié)調(diào)各承建單位的關(guān)系。
    在具體的施工管理中，應(yīng)建立下列保證體系：（1）人力、財務(wù)、物力（機(jī)械設(shè)備及材料等）的資源控制系統(tǒng)；（2）時間或工程進(jìn)度控制系統(tǒng)；（3）質(zhì)量保證系統(tǒng)；（4）合同履行保證系統(tǒng)；（5）經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)。條件成熟的地區(qū)或項目，可同時考慮委托監(jiān)理公司監(jiān)理等方式配合進(jìn)行施工階段的管理。
    加強(qiáng)預(yù)算管理、財務(wù)管理及審計管理
    預(yù)算管理的主要任務(wù)包括：（1）確定項目投資額，并以此為依據(jù)控制投資總額；（2）編制標(biāo)底；（3）撥付工程款；（4）工程決算；（5）確定房屋租售價格。其具體內(nèi)容包括：（1）項目前期的工作預(yù)算（征地補償費、拆遷安置費、勘察設(shè)計費、“三通一平”費及前期不可預(yù)見費等）；（2）建筑安裝工程預(yù)（概）算；（3）其它預(yù)算（室外工程投資、附屬工程、環(huán)衛(wèi)綠化、各種稅費等）。
    財務(wù)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)過程中資金運作的管理，包括資金的取得、投入、使用、回收和分配等一系列的過程。同時，加強(qiáng)開發(fā)項目的審計管理，既是對項目運作過程的監(jiān)督形式，同時也是對項目是否成功的最終評定。審計內(nèi)容包括：項目投資決策審計、開發(fā)預(yù)決算審計、財務(wù)審計等。通過審計管理，堵塞開發(fā)過程中的漏洞，減少工作中的失誤，不斷積累經(jīng)驗，提高開發(fā)效益。
    建立健全開發(fā)項目管理系統(tǒng)
    為使房地產(chǎn)項目規(guī)范運作，應(yīng)在總結(jié)各項開發(fā)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，盡快建立健全開發(fā)項目管理系統(tǒng)，包括制定規(guī)范的項目開發(fā)動作程序（業(yè)務(wù)流程）、完善的內(nèi)部管理制度、合理的部門設(shè)置及崗位責(zé)任制、綜合性信息系統(tǒng)等，以保證房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營有章可循，在規(guī)范的程序指導(dǎo)下獨立運作，最終保證開發(fā)效益的實現(xiàn)。