一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有一選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。 1.供人們生活起居的 建筑 是( )
    A.公共 建筑
    B.居住 建筑
    C.工業(yè) 建筑
    D.商業(yè) 建筑
    2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的( )
    A.生產(chǎn)成本規(guī)定的
    B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的
    C.生產(chǎn)價(jià)格決定的
    D.壟斷利潤(rùn)決定的
    3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則( )
    A.房地產(chǎn)價(jià)格較高
    B.房地產(chǎn)價(jià)格不變
    C.房地產(chǎn)價(jià)格有變化
    D.房地產(chǎn)價(jià)格較低
    4.商業(yè)中心往往位于地價(jià)高昂的( )
    A.黃金地段
    B.邊緣地段
    C.落后地段
    D.一般地段
    5.容積率是指地塊上的建筑面積與( )
    A.總面積之比
    B.地塊面積之比
    C.地下面積之比
    D.綠化面積之比
    6.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是( )
    A.街角地
    B.多面臨街地
    C.一面臨街地
    D.畸零地
    7.因素成對(duì)比較中，若A與B同等重要，則給A賦值( )
    A.10
    B.50
    C.0.5
    D.5
    8.從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格( )
    A.最終會(huì)基本趨于一致
    B.最終會(huì)擴(kuò)大差別
    C.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別
    D.由有關(guān)部門(mén)確定
    9.運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來(lái)確定( )
    A. 土地 還原利率
    B.各有關(guān)修正系數(shù)
    C.如何計(jì)算容積率修正
    D.如何計(jì)算 土地 使用年期修正
    10.市場(chǎng)比較法中，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中( )
    A.其中分母小于100
    B.其中分母大于100
    C.其中分母等于100
    D.不成立
    11.通過(guò)使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是( )
    A. 土地 的估價(jià)期日
    B. 土地 的使用期限不同
    C. 土地 在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同
    D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同 12.新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)( )
    A.不包含整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本
    B.應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上
    C.包含開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) 費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施 建設(shè) 費(fèi)
    D.包含開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施 建設(shè) 費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) 費(fèi)
    13.房屋的 商品 租金構(gòu)成因素是( )
    A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、 管理 費(fèi)、 利息 、稅金、 保險(xiǎn) 費(fèi)
    B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、 管理 費(fèi)、 利息 、稅金、地租
    C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、 管理 費(fèi)、 利息 、稅金、 保險(xiǎn) 費(fèi)、地租、利潤(rùn)
    D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、 管理 費(fèi)、 利息 、稅金、地租、利潤(rùn)
    14.房屋重新建造成本中應(yīng)包括( )
    A. 利息 、利潤(rùn)
    B.利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)
    C.利潤(rùn)、稅費(fèi)
    D.利息、稅費(fèi)
    15.剩余法在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地中運(yùn)用得( )
    A.最少
    B.最為廣泛
    C.最難
    D.最一般
    16.剩余法確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用是為了使開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保持在( )
    A.區(qū)域范圍
    B.規(guī)定范圍
    C.合理范圍
    D.期望范圍
    17.剩余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的( )
    A.性質(zhì)
    B.工業(yè)狀況
    C.生活狀況
    D.設(shè)施狀況
    18.路線價(jià)估價(jià)法是一種評(píng)估大量土地的( )
    A.迅速估價(jià)方法
    B.較慢估價(jià)法
    C.簡(jiǎn)易法
    D.延遲法
    19.標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的( )
    A.街道寬度
    B.臨街深度
    C.街道長(zhǎng)度
    D.街道曲度
    20.基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過(guò)資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有( )
    A.可比性
    B.可替性
    C.可分性
    D.可換性
    二、雙項(xiàng)選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中有二個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無(wú)分。
    21.土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和( )
    A.商業(yè)用地方式
    B. 商品 住宅用地方式
    C.機(jī)關(guān)用地方式
    D.宗教用地方式
    E.軍事用地方式
    22.房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要有( )
    A.科學(xué)性
    B.實(shí)踐和公正性
    C.個(gè)別性
    D.嚴(yán)肅性
    E.固定性
    23.區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有( )
    A.市場(chǎng)學(xué)派
    B.價(jià)格學(xué)派
    C.行為學(xué)派
    D.競(jìng)爭(zhēng)學(xué)派
    E.交易學(xué)派
    24.在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評(píng)估法有( )
    A.剩余法
    B.收益還原法
    C.開(kāi)發(fā)法
    D.價(jià)值法
    E.市場(chǎng)法
    25.直接影響 土地 級(jí)別界線位置的是( )
    A.單元?jiǎng)澐?BR>    B.定級(jí)單位
    C.面積單元
    D.指標(biāo)取樣
    E.指標(biāo)計(jì)算
    26.房地產(chǎn)的收入分為( )
    A.經(jīng)營(yíng)收入
    B.毛收入
    C.潛在毛收入
    D.凈收益
    E.有效毛收入
    27.運(yùn)用市場(chǎng)比較法所必須遵循的合法性具有的兩個(gè)方面的含義是( )
    A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別
    B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似
    C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)
    D.沒(méi)有 土地 使用證的房地產(chǎn)也可以
    E.交易案例與待估房地產(chǎn)的 土地 用途、容積率限制、 建筑 物高度限制等可有較大差別
    28.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是( )
    A.百貨大樓
    B.普通住宅
    C.辦公樓
    D.旅館
    E.倉(cāng)庫(kù)
    29.市場(chǎng)比較法中，區(qū)域因素有( )
    A.自然條件
    B.繁華程度
    C.房地產(chǎn)位置
    D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件
    E.臨街狀況
    30.用成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算 建筑 物的現(xiàn)值，主要的前提是( )
    A.要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)
    B.要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)
    C.要求被估對(duì)象為新 建筑 物
    D.要求被估對(duì)象為舊 建筑 物
    E.僅對(duì)一些特殊 建筑 物進(jìn)行估價(jià)
    31.城市 土地 主管部門(mén)測(cè)算 土地 使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是( )
    A.用途、土地級(jí)別
    B.土地上附著物的質(zhì)量
    C.土地上附著物修建的日期
    D.原土地使用者是私人或集體
    E.土地具體位置及生熟程度、地價(jià)區(qū)段 32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是( )
    A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實(shí)際 建設(shè) 的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)
    B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實(shí)際 建設(shè) 的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)
    C.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算間接 工程 費(fèi)
    D.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算直接 工程 費(fèi)
    E.以估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)
    33.剩余法估價(jià)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，確定該土地的使用，有關(guān)部門(mén)對(duì)該土地規(guī)定了( )
    A.地塊限制條件
    B.法律法規(guī)限制
    C.資源條件
    D.社會(huì)條件
    E.經(jīng)濟(jì)條件
    34.房地產(chǎn)估價(jià)中確定地塊利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：( )
    A.城市規(guī)劃
    B.法律法規(guī)
    C.市場(chǎng)條件
    D.經(jīng)濟(jì)條件
    E.生活條件
    35.同一路線價(jià)區(qū)段的劃分應(yīng)是( )
    A.地價(jià)不等地段
    B.地價(jià)相等地段
    C.地段相連的路段
    D.地段不相連接
    E.性質(zhì)相差大的地段
    36.路線價(jià)估價(jià)法四三二一法測(cè)中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價(jià)值第二、四個(gè)25英尺土地分別是路線價(jià)的( )
    A.20%
    B.30%
    C.8%
    D.10%
    E.40%
    37.基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的平均容積率是( )
    A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率
    B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率
    C.該用途土地在該級(jí)別地域的容積率
    D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率
    E.該用途土地在該級(jí)別地域的平均容積率
    38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括( )
    A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件
    B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況
    C.建筑物保養(yǎng)
    D.城市社會(huì)發(fā)展水平
    E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策
    第二部分 非選擇題
    三、判斷改錯(cuò)題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“√”，錯(cuò)誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)
    39.抵押價(jià)格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估的價(jià)格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。( )
    40.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。
    41.建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。( )
    42.路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。
    43.我國(guó)目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。
    四、簡(jiǎn)答題(每小題4分，共12分)
    44.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
    45.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告包括哪些內(nèi)容?
    46.試寫(xiě)出剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的基本公式。
    五、計(jì)算題(每小題10分，共20分)
    47.某寫(xiě)字樓套間 建筑 面積1,000平方米，使用年限30年，該寫(xiě)字樓每月租金2.5萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫(xiě)字樓 造價(jià) 為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%， 管理 費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%， 保險(xiǎn) 費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫(xiě)字樓的價(jià)格。
    48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)為1,000萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬(wàn)元。試用剩余法求取該地塊價(jià)格為多少?
    (2)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來(lái)月租金純收益是 建筑 面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總 建筑 面積5,000平方米，出租率80%。求開(kāi)發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?
    六、論述題(每小題10分，共20分)
    49.市場(chǎng)比較法的適用范圍和操作程序是什么?
    50.試述在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。