本章介紹的是土地估價的一種最重要、最常用的估價方法——市場比較法。它也是國外通用的經(jīng)典估價方法之一?？忌鷳?yīng)全面掌握這種方法的定義、原理、公式、程序、方法及其特點(diǎn)和適用范圍。
     市場比較法即在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估基準(zhǔn)日地價的方法。其主要理論依據(jù)是替代原理。市場比較法主要用于評估土地的價格，但它在其他方面的應(yīng)用也應(yīng)注意——該方法還可以應(yīng)用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他的估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。在運(yùn)用市場比較法評估租金時，應(yīng)注意實(shí)質(zhì)租金與支付租金的區(qū)別，一般應(yīng)選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分析。
     市場比較法根據(jù)實(shí)際比較基準(zhǔn)不同，可分為直接的比較和間接的比較。對比兩種方法，分別掌握其含義和基本公式。特別注意進(jìn)行區(qū)域和個別因素修正時，兩種確定總修正幅度的方法——積算方式和加和方式。此外，應(yīng)用市場比較法時，應(yīng)注意理解、區(qū)別市場比較法中的有關(guān)概念，如：類似土地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價期日(基準(zhǔn)日)、容積率、地價指數(shù)、同一供需圈、類似區(qū)域等。市場比較法具有其自身的特點(diǎn)和適用條件，對此應(yīng)重點(diǎn)掌握。特別是市場比較法的應(yīng)用范圍。市場比較法適用于市場比較穩(wěn)定有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)具有相關(guān)性和替代性。其適用條件有：①有足夠數(shù)量的比較案例；②交易案例資料與待估宗地具有相關(guān)性和替代性；③交易資料可靠；④交易案例資料與待估土地的法律規(guī)定相似，即合法性。
     應(yīng)熟練掌握市場比較法的估價程序。其中，首先應(yīng)注重選擇比較交易案例的要求，比較案例選擇有誤，必然會影響估價結(jié)果的精度。其次，應(yīng)注重比較案例與待估案例的區(qū)別比較，進(jìn)而準(zhǔn)確求取相應(yīng)的修正系數(shù)。