一、引言
市場比較法、收益還原法和成本法是國際上公認的三種最基本的土地評估方法。在我國，常用的土地評估方法還有剩余法和基準地價系數(shù)修正法。市場比較法的應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達的土地市場及豐富的交易案例資料，僅適用于有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性，交易案例較少或無交易案例的地區(qū)則不適用。收益還原法是以求取待估土地純收益為前題條件的估價方法，因此這種方法最適宜于為獲取收益目的而使用土地的估價。成本法一般適用于新開發(fā)土地的估價，不適用于已開發(fā)土地估價，而且成本法以成本累加為途徑，而成本高并不一定表明效用和價值高，因此其評估結(jié)果只是一種“積算價格”，對土地的效用、價值及市場需求方的情況未加考慮。剩余法主要適用于待開發(fā)土地或待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的評估。基準地價系數(shù)修正法僅適用于已完成土地定級估價并建立起基準地價及其修正體系的縣域內(nèi)評估。
農(nóng)地的概念從廣義的角度來說通常是指耕地、園地、菜地、養(yǎng)殖業(yè)用地、牧草地等。在我國，城鎮(zhèn)土地市場日益發(fā)育，而農(nóng)地市場卻十分滯后。在運用市場比較法時，往往缺少比較案例。許多農(nóng)地的純收益往往偏小，甚至出現(xiàn)負值，這也不能運用收益還原法評估。絕大多數(shù)農(nóng)地不是剛開發(fā)的土地，即使是剛開發(fā)的土地，由于土地開發(fā)費用往往偏高，而成本法是沒有考慮農(nóng)地的效用、價值及市場需求方的情況，而導致農(nóng)地價格超出其市場價格。待開發(fā)的農(nóng)地畢竟不多，因此剩余法也較難普遍應(yīng)用。目前，我國農(nóng)地定級估價試點工作剛完成，已建立農(nóng)地基準地價及其修正體系的縣域還很少，因此基準地價系數(shù)修正法在絕大多數(shù)縣域仍無法適用。
基于農(nóng)地本身的特殊性以及常用土地評估方法在農(nóng)地評估時受到了不同程度的限制。筆者在本文力求通過市場比較法概念的延伸，并引進發(fā)達國家的一些環(huán)境評價的思路，探討新的農(nóng)地評估方法，筆者稱之為市場代替法和市場假想法。現(xiàn)就市場比較法和市場代替法、市場假想法作如下比較和分析。
二、市場比較法及其在農(nóng)地評估中的應(yīng)用
（一）市場比較法的內(nèi)涵 市場比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或使用價值相同的土地買賣、租賃實例與待估宗地加以對照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況，期日，區(qū)域及個別因素等的差別進行修正，求取待估宗地在評估時日地價的方法。
（二）市場比較法的優(yōu)缺點 （1）市場比較法的優(yōu)點。 市場比較法具有明顯現(xiàn)實性，說服力較強。市場比較法利用近期發(fā)生的與待估土地具有替代性的交易案例的價格，利用其與待估土地之間的替代關(guān)系，比較求算待估土地的價格。（2）市場比較法的缺點。市場比較法由價格求價格，欠理論基礎(chǔ)，同時要求平估人員具有多方面的知識和豐富的經(jīng)驗，否則難以得到客觀、準確的結(jié)果。另外，市場比較法的缺點就是它僅適用于有大量交易案例的地區(qū)，無交易案例或交易案例很少的地區(qū)都不能適用此法評估。
（三）市場比較法的思路 在運用市場比較法評估農(nóng)地時，首先要收集農(nóng)地的交易資料，并選擇超過3個以上的適當?shù)谋容^案例， 然后將待估農(nóng)地與比較交易案例的差異進行修正，即經(jīng)過交易情況、日期、區(qū)域因素、個別因素以及使用年限等修正。最后對每個交易案例的比準價格進行分析，確定合理的試算價格。
（四）案例分析 農(nóng)地的市場比較法和城鎮(zhèn)用地的評估程序大體上沒有多大的差異，故不再舉例分析。
三、市場替代法及其在農(nóng)地評估中的應(yīng)用
（一）市場替代法的內(nèi)涵 當評估對象本身沒有市場價格來直接衡量時，可以尋找替代物的市場價格來衡量。例如，清新的空氣、美好的環(huán)境等并沒有直接的市場價格來衡量，這時，就需要找到某種有市場價格的替代物來間接衡量其價值。市場替代法是發(fā)達國家常用的環(huán)境評價方法。筆者在此引進這方法，并根據(jù)農(nóng)地評估的實際，認為農(nóng)地評估中的市場替代法是指使用替代物的市場價格來評估沒有市場價格的農(nóng)地的方法。
（二）替代市場法的優(yōu)缺點 （1）替代市場法的優(yōu)點。目前， 我國農(nóng)地市場很不發(fā)育，在已完成農(nóng)地基準地價的成果看，農(nóng)地基準地價的標準差距甚遠。在社會經(jīng)濟和自然環(huán)境等因素也沒有很大的差別，有的縣域內(nèi)的一級農(nóng)地的基準地價高達每畝48000元，有的縣域內(nèi)的一級農(nóng)地的基準地價每畝只有12000元。因此， 在我國運用替代市場法評估農(nóng)地有時也確實是一種可取的方法。（2）替代市場法的缺點。 替代市場法是建立在沒有農(nóng)地市場但有替代物的條件下進行農(nóng)地評估的一種方法，假如連替代物也找不到時，此法不能適用了。
（三）替代市場法的思路 首先對待估農(nóng)地進行分析，再尋找某種有市場價格的替代物來間接衡量待估農(nóng)地的價格。例如對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的農(nóng)地評估，就可以用旅行費用作為替代物來衡量。通常，具有旅游觀賞功能或娛樂功能的農(nóng)地，往往是免費的或門票很低，參觀者從中得到的效益往往高于門票。為了估計參觀者的支付意愿，可以使用旅行費用作為替代物來評估現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的地價。旅行費用往往大大高于門票，成為總成本中的重要組成部分。
四、市場假想法及其在農(nóng)地評估中的應(yīng)用
（一）市場假想法的內(nèi)涵 市場假想法是指在連替代市場都不能找到的情況下，只能人為地創(chuàng)造假想的市場來評估農(nóng)地價格的方法。市場假想法的主要代表是意愿調(diào)查法，即直接通過詢問來得到人們對農(nóng)地愿意購買的價格。
（二）市場假想法的優(yōu)缺點 （1）市場假想法的優(yōu)點。 市場假想法是一種萬能的農(nóng)地評估方法，是農(nóng)地評估的最后一道防線，任何不能通過其他方法進行評估的幾乎都可以用市場假想法評估。（2 ）市場假想法的缺點。市場假想法是一種在無可奈何的情況下使用的評估方法。因此，它是一種很有爭議的評估方法。
（三）市場假想法的思路 與市場比較法和市場替代法不同，市場假想法不是基于可觀察到的或預(yù)設(shè)的市場行為，而是基于調(diào)查對象的回答。其思路也很簡單，為了使評估結(jié)果更合理，評估人員首先選擇一定數(shù)量的相同或相關(guān)行業(yè)的并對評估對象較了解的人員作為詢問對象，然后將詢問結(jié)果加以分析和匯總，最后確定待估對象的價格。
（四）舉例分析 浙江永嘉縣橋頭鎮(zhèn)壬田村有一耕地，面積2.8 畝，筆者曾對此宗地作模擬評估。筆者在壬田村詢問了100名村民， 請他們在第二天回答如果他們要買下該耕地30年使用權(quán)時愿意支付多少價格。調(diào)查結(jié)果，大都在每畝7500元—10000元之間，筆者剔除了一些異常數(shù)據(jù)，得出平均值為每畝8794元，這一評估結(jié)果和運用收益還原法評估的結(jié)果每畝8549元已很接近。
五、結(jié)束語
（一）在土地評估時，一般要運用兩種或兩種以上的方法進行評估，這樣可以抵消各種方法的局限性。由于我國農(nóng)地市場極不完善，常用的評估方法在運用時總受到不同程度的限制。市場替代法和市場假想法的運用，無疑在農(nóng)地評估方法選擇時可拓寬思路。
（二）通過這三種市場法的比較，我們不難看出，在農(nóng)地存在一定市場時，首先選擇的評估方法應(yīng)當是市場比較法。在確實不存在市場價格時，再選擇市場替代法，如果連替代市場都不存在時，只能選擇市場假想法。
（三）農(nóng)地評估在我國是一個新生事物，在評估方法選擇時，可以首先選擇常用的評估方法，但在特殊情況下，也可以運用特殊的評估方法，甚至可以參考、借鑒并引進其他學科（如環(huán)境學科、生態(tài)學科）的一些評價方法和思路。
市場比較法、收益還原法和成本法是國際上公認的三種最基本的土地評估方法。在我國，常用的土地評估方法還有剩余法和基準地價系數(shù)修正法。市場比較法的應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達的土地市場及豐富的交易案例資料，僅適用于有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性，交易案例較少或無交易案例的地區(qū)則不適用。收益還原法是以求取待估土地純收益為前題條件的估價方法，因此這種方法最適宜于為獲取收益目的而使用土地的估價。成本法一般適用于新開發(fā)土地的估價，不適用于已開發(fā)土地估價，而且成本法以成本累加為途徑，而成本高并不一定表明效用和價值高，因此其評估結(jié)果只是一種“積算價格”，對土地的效用、價值及市場需求方的情況未加考慮。剩余法主要適用于待開發(fā)土地或待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的評估。基準地價系數(shù)修正法僅適用于已完成土地定級估價并建立起基準地價及其修正體系的縣域內(nèi)評估。
農(nóng)地的概念從廣義的角度來說通常是指耕地、園地、菜地、養(yǎng)殖業(yè)用地、牧草地等。在我國，城鎮(zhèn)土地市場日益發(fā)育，而農(nóng)地市場卻十分滯后。在運用市場比較法時，往往缺少比較案例。許多農(nóng)地的純收益往往偏小，甚至出現(xiàn)負值，這也不能運用收益還原法評估。絕大多數(shù)農(nóng)地不是剛開發(fā)的土地，即使是剛開發(fā)的土地，由于土地開發(fā)費用往往偏高，而成本法是沒有考慮農(nóng)地的效用、價值及市場需求方的情況，而導致農(nóng)地價格超出其市場價格。待開發(fā)的農(nóng)地畢竟不多，因此剩余法也較難普遍應(yīng)用。目前，我國農(nóng)地定級估價試點工作剛完成，已建立農(nóng)地基準地價及其修正體系的縣域還很少，因此基準地價系數(shù)修正法在絕大多數(shù)縣域仍無法適用。
基于農(nóng)地本身的特殊性以及常用土地評估方法在農(nóng)地評估時受到了不同程度的限制。筆者在本文力求通過市場比較法概念的延伸，并引進發(fā)達國家的一些環(huán)境評價的思路，探討新的農(nóng)地評估方法，筆者稱之為市場代替法和市場假想法。現(xiàn)就市場比較法和市場代替法、市場假想法作如下比較和分析。
二、市場比較法及其在農(nóng)地評估中的應(yīng)用
（一）市場比較法的內(nèi)涵 市場比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或使用價值相同的土地買賣、租賃實例與待估宗地加以對照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況，期日，區(qū)域及個別因素等的差別進行修正，求取待估宗地在評估時日地價的方法。
（二）市場比較法的優(yōu)缺點 （1）市場比較法的優(yōu)點。 市場比較法具有明顯現(xiàn)實性，說服力較強。市場比較法利用近期發(fā)生的與待估土地具有替代性的交易案例的價格，利用其與待估土地之間的替代關(guān)系，比較求算待估土地的價格。（2）市場比較法的缺點。市場比較法由價格求價格，欠理論基礎(chǔ)，同時要求平估人員具有多方面的知識和豐富的經(jīng)驗，否則難以得到客觀、準確的結(jié)果。另外，市場比較法的缺點就是它僅適用于有大量交易案例的地區(qū)，無交易案例或交易案例很少的地區(qū)都不能適用此法評估。
（三）市場比較法的思路 在運用市場比較法評估農(nóng)地時，首先要收集農(nóng)地的交易資料，并選擇超過3個以上的適當?shù)谋容^案例， 然后將待估農(nóng)地與比較交易案例的差異進行修正，即經(jīng)過交易情況、日期、區(qū)域因素、個別因素以及使用年限等修正。最后對每個交易案例的比準價格進行分析，確定合理的試算價格。
（四）案例分析 農(nóng)地的市場比較法和城鎮(zhèn)用地的評估程序大體上沒有多大的差異，故不再舉例分析。
三、市場替代法及其在農(nóng)地評估中的應(yīng)用
（一）市場替代法的內(nèi)涵 當評估對象本身沒有市場價格來直接衡量時，可以尋找替代物的市場價格來衡量。例如，清新的空氣、美好的環(huán)境等并沒有直接的市場價格來衡量，這時，就需要找到某種有市場價格的替代物來間接衡量其價值。市場替代法是發(fā)達國家常用的環(huán)境評價方法。筆者在此引進這方法，并根據(jù)農(nóng)地評估的實際，認為農(nóng)地評估中的市場替代法是指使用替代物的市場價格來評估沒有市場價格的農(nóng)地的方法。
（二）替代市場法的優(yōu)缺點 （1）替代市場法的優(yōu)點。目前， 我國農(nóng)地市場很不發(fā)育，在已完成農(nóng)地基準地價的成果看，農(nóng)地基準地價的標準差距甚遠。在社會經(jīng)濟和自然環(huán)境等因素也沒有很大的差別，有的縣域內(nèi)的一級農(nóng)地的基準地價高達每畝48000元，有的縣域內(nèi)的一級農(nóng)地的基準地價每畝只有12000元。因此， 在我國運用替代市場法評估農(nóng)地有時也確實是一種可取的方法。（2）替代市場法的缺點。 替代市場法是建立在沒有農(nóng)地市場但有替代物的條件下進行農(nóng)地評估的一種方法，假如連替代物也找不到時，此法不能適用了。
（三）替代市場法的思路 首先對待估農(nóng)地進行分析，再尋找某種有市場價格的替代物來間接衡量待估農(nóng)地的價格。例如對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的農(nóng)地評估，就可以用旅行費用作為替代物來衡量。通常，具有旅游觀賞功能或娛樂功能的農(nóng)地，往往是免費的或門票很低，參觀者從中得到的效益往往高于門票。為了估計參觀者的支付意愿，可以使用旅行費用作為替代物來評估現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的地價。旅行費用往往大大高于門票，成為總成本中的重要組成部分。
四、市場假想法及其在農(nóng)地評估中的應(yīng)用
（一）市場假想法的內(nèi)涵 市場假想法是指在連替代市場都不能找到的情況下，只能人為地創(chuàng)造假想的市場來評估農(nóng)地價格的方法。市場假想法的主要代表是意愿調(diào)查法，即直接通過詢問來得到人們對農(nóng)地愿意購買的價格。
（二）市場假想法的優(yōu)缺點 （1）市場假想法的優(yōu)點。 市場假想法是一種萬能的農(nóng)地評估方法，是農(nóng)地評估的最后一道防線，任何不能通過其他方法進行評估的幾乎都可以用市場假想法評估。（2 ）市場假想法的缺點。市場假想法是一種在無可奈何的情況下使用的評估方法。因此，它是一種很有爭議的評估方法。
（三）市場假想法的思路 與市場比較法和市場替代法不同，市場假想法不是基于可觀察到的或預(yù)設(shè)的市場行為，而是基于調(diào)查對象的回答。其思路也很簡單，為了使評估結(jié)果更合理，評估人員首先選擇一定數(shù)量的相同或相關(guān)行業(yè)的并對評估對象較了解的人員作為詢問對象，然后將詢問結(jié)果加以分析和匯總，最后確定待估對象的價格。
（四）舉例分析 浙江永嘉縣橋頭鎮(zhèn)壬田村有一耕地，面積2.8 畝，筆者曾對此宗地作模擬評估。筆者在壬田村詢問了100名村民， 請他們在第二天回答如果他們要買下該耕地30年使用權(quán)時愿意支付多少價格。調(diào)查結(jié)果，大都在每畝7500元—10000元之間，筆者剔除了一些異常數(shù)據(jù)，得出平均值為每畝8794元，這一評估結(jié)果和運用收益還原法評估的結(jié)果每畝8549元已很接近。
五、結(jié)束語
（一）在土地評估時，一般要運用兩種或兩種以上的方法進行評估，這樣可以抵消各種方法的局限性。由于我國農(nóng)地市場極不完善，常用的評估方法在運用時總受到不同程度的限制。市場替代法和市場假想法的運用，無疑在農(nóng)地評估方法選擇時可拓寬思路。
（二）通過這三種市場法的比較，我們不難看出，在農(nóng)地存在一定市場時，首先選擇的評估方法應(yīng)當是市場比較法。在確實不存在市場價格時，再選擇市場替代法，如果連替代市場都不存在時，只能選擇市場假想法。
（三）農(nóng)地評估在我國是一個新生事物，在評估方法選擇時，可以首先選擇常用的評估方法，但在特殊情況下，也可以運用特殊的評估方法，甚至可以參考、借鑒并引進其他學科（如環(huán)境學科、生態(tài)學科）的一些評價方法和思路。