容積率是指建筑物總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，容積率越高，建筑面積越大，土地利用效率越高，地價(jià)越高。容積率正是通過影響土地利用效率從而影響地價(jià)的。建造不同高度的樓房，其地價(jià)水平不一樣，這反映出不同的土地利用強(qiáng)度對地價(jià)的影響程度。深刻理解容積率對地價(jià)的影響，在地價(jià)的共同共有、地價(jià)稅費(fèi)的分?jǐn)傄约盀槌鞘幸?guī)劃部門確定容積率、合理利用土地空間、地價(jià)的樓面分?jǐn)偟确矫婢哂兄匾闹笇?dǎo)意義。
一般來說，容積率對地價(jià)的影響是容積率越高，地價(jià)越高。但這只是容積率在一定范圍內(nèi)的規(guī)律，隨著容積率的繼續(xù)提高，因現(xiàn)有的技術(shù)條件的限制及其他因素，它對地價(jià)的影響呈現(xiàn)出不斷變化的趨勢，呈現(xiàn)也以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、容積率對地價(jià)的影響遵循報(bào)酬遞減規(guī)律。其具體表現(xiàn)為：假設(shè)保持土地面積不變，當(dāng)不斷追加建筑投資，增加建筑面積，提高容積率時(shí)，單位土地價(jià)格不斷提高，但當(dāng)提高到一定容積率時(shí)，單位土地價(jià)格不再增加甚至降低地價(jià)是一定容積率下的地價(jià)，同一地塊容積率下的地價(jià)是不一樣的。如舊城改造中，就是改平房為樓房，提高容積率，提高土地利用效益，從面提高地價(jià)。因此在舊城改造區(qū)的地價(jià)評估一定要以規(guī)劃的容積率或容積率為前提。容積率對地價(jià)的影響不是呈正線性規(guī)律，只有適當(dāng)?shù)娜莘e率才是容積率，此時(shí)的地價(jià)才是容積率下的地價(jià)。容積率對地價(jià)的影響受建筑經(jīng)濟(jì)和建筑工程技術(shù)的制約。隨著容積率的不斷提高，建筑工程和技術(shù)難度不斷加大，所需的附屬設(shè)施相應(yīng)增多，投資不斷加大，而土地利用的效益卻不能再提高，地價(jià)不再提高甚至有所下降。
運(yùn)用容積率修正地價(jià)，要編制修正系數(shù)表，用修正系數(shù)來修正地價(jià)。容積率修正表的編制首先要利用土地登記的有關(guān)資料查詢了解城市規(guī)劃關(guān)于評估宗地所處地區(qū)的容積率規(guī)定指標(biāo)以及容積率的現(xiàn)狀水平，其次，根據(jù)容積率與地價(jià)水平的相關(guān)分析，確定容積率修正系數(shù)表。
2、不同土地用途下容積率對地價(jià)的影響是不同的。在實(shí)際操作中，對于多層及高層建筑，具體到某一建筑物時(shí)，運(yùn)用容積率確定宗地地價(jià)時(shí)往往不太方便，一般都采用樓層修正：
（1）當(dāng)土地為商業(yè)用地時(shí)，樓層修正一般不超過四層，而且地價(jià)主要分配在底層，隨著樓層的升高，除一層外，其他幾層地價(jià)分配率相差不大。這是因?yàn)闃菍舆^高，顧客流量不一定大，反而因維持正常營業(yè)所需資金的增加而影響商場的效益，從而對地價(jià)產(chǎn)生不良影響。以銀川市為例，商業(yè)用地容積率為3.5，即商業(yè)用地在容積率為3.5時(shí)的地價(jià)是地價(jià)，當(dāng)容積率超過3.5時(shí)，需進(jìn)行容積修正。具體算法如下：
1、當(dāng)建筑物每層建筑面積相等時(shí)：
測算該地區(qū)樓層地價(jià)分配率：
樓層 一層 二層 三層 四層 五層以上
地價(jià)分配率 a1 a2 a3 a4 a5
因各樓層建筑面積相同，以一層修正系數(shù)為1，各樓層修正系數(shù)為：
bi=(底層建筑面積/土地面積)×〔a1/a1(a1+a2)/a1(a1+a2+a3)/a1(a1+a2+a3+a4)/a1(a1+a2+a3)/a1(a1+a2+a3+a4)/a1〕
2、一塊地內(nèi)建幾棟樓層不一樣且建筑物每層建筑面積不相等時(shí)：因商業(yè)用地地價(jià)主要分配在底層，且其他幾層地價(jià)分配率相差不大，所以只要把總建筑面積與地內(nèi)建筑物底層建筑面積之比當(dāng)作樓層數(shù)，容積率對地價(jià)的影響偏差很小。此時(shí)測算公式為：地內(nèi)建筑物底層建筑面積/土地面積×ci
其中：ci為總建筑面積與地內(nèi)底層建筑面積之比的修正系數(shù)
（2）當(dāng)土地用途為住宅用地時(shí)，存在多層和高層修正。但因頂層存在房內(nèi)冬季過冷夏季過熱，用水高峰時(shí)水量過小及多層建筑無電梯時(shí)上下樓不方便等原因，頂層地價(jià)分配率略低，底層地價(jià)分配率與其他樓層相當(dāng)。以銀川市為例，因銀川市地處地震斷裂帶，固高層建筑較少，住宅多為多層建筑，住宅容積率為2.5，此容積率為2.5時(shí)的地價(jià)為地價(jià)。當(dāng)住宅用地容積率超過2.5時(shí)，需進(jìn)行地價(jià)修正。其具體測算方法與商業(yè)用地修正系數(shù)算法基本相同。
（3）容積率對工業(yè)用地地價(jià)基本沒有影響。
3、不同區(qū)域容積率對地價(jià)的影響程度是不一樣的。容積率對地價(jià)的影響與區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度密切相關(guān)。不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度的城市或同一城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度不同的地段，因其區(qū)域土地邊際效益點(diǎn)不同，其容積率就不相同，地價(jià)也不同。如大城市和沿海城市商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)，土地邊際效益點(diǎn)位高，容積率值就大，因而高樓林立。而小城市和內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)相對落后，因而容積率值就小。同一城市因市中心商業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度大，土地邊際點(diǎn)低，容積率值小。城市從中心向城市邊緣高樓率逐漸減少正是此規(guī)律的寫照。
最后，值得說明的是，因不同城市有同一城市的不同區(qū)域其城市規(guī)劃限制不同，容積率現(xiàn)狀也不同，故沒有相同的容積率修正系數(shù)。因此，運(yùn)用容積率修正系數(shù)解決實(shí)際問題時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況編制相應(yīng)的修正系數(shù)表。
限于水平問題，本文只對容積率對地價(jià)的影響提出粗淺的認(rèn)識，望各位專家批評指正。
一般來說，容積率對地價(jià)的影響是容積率越高，地價(jià)越高。但這只是容積率在一定范圍內(nèi)的規(guī)律，隨著容積率的繼續(xù)提高，因現(xiàn)有的技術(shù)條件的限制及其他因素，它對地價(jià)的影響呈現(xiàn)出不斷變化的趨勢，呈現(xiàn)也以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、容積率對地價(jià)的影響遵循報(bào)酬遞減規(guī)律。其具體表現(xiàn)為：假設(shè)保持土地面積不變，當(dāng)不斷追加建筑投資，增加建筑面積，提高容積率時(shí)，單位土地價(jià)格不斷提高，但當(dāng)提高到一定容積率時(shí)，單位土地價(jià)格不再增加甚至降低地價(jià)是一定容積率下的地價(jià)，同一地塊容積率下的地價(jià)是不一樣的。如舊城改造中，就是改平房為樓房，提高容積率，提高土地利用效益，從面提高地價(jià)。因此在舊城改造區(qū)的地價(jià)評估一定要以規(guī)劃的容積率或容積率為前提。容積率對地價(jià)的影響不是呈正線性規(guī)律，只有適當(dāng)?shù)娜莘e率才是容積率，此時(shí)的地價(jià)才是容積率下的地價(jià)。容積率對地價(jià)的影響受建筑經(jīng)濟(jì)和建筑工程技術(shù)的制約。隨著容積率的不斷提高，建筑工程和技術(shù)難度不斷加大，所需的附屬設(shè)施相應(yīng)增多，投資不斷加大，而土地利用的效益卻不能再提高，地價(jià)不再提高甚至有所下降。
運(yùn)用容積率修正地價(jià)，要編制修正系數(shù)表，用修正系數(shù)來修正地價(jià)。容積率修正表的編制首先要利用土地登記的有關(guān)資料查詢了解城市規(guī)劃關(guān)于評估宗地所處地區(qū)的容積率規(guī)定指標(biāo)以及容積率的現(xiàn)狀水平，其次，根據(jù)容積率與地價(jià)水平的相關(guān)分析，確定容積率修正系數(shù)表。
2、不同土地用途下容積率對地價(jià)的影響是不同的。在實(shí)際操作中，對于多層及高層建筑，具體到某一建筑物時(shí)，運(yùn)用容積率確定宗地地價(jià)時(shí)往往不太方便，一般都采用樓層修正：
（1）當(dāng)土地為商業(yè)用地時(shí)，樓層修正一般不超過四層，而且地價(jià)主要分配在底層，隨著樓層的升高，除一層外，其他幾層地價(jià)分配率相差不大。這是因?yàn)闃菍舆^高，顧客流量不一定大，反而因維持正常營業(yè)所需資金的增加而影響商場的效益，從而對地價(jià)產(chǎn)生不良影響。以銀川市為例，商業(yè)用地容積率為3.5，即商業(yè)用地在容積率為3.5時(shí)的地價(jià)是地價(jià)，當(dāng)容積率超過3.5時(shí)，需進(jìn)行容積修正。具體算法如下：
1、當(dāng)建筑物每層建筑面積相等時(shí)：
測算該地區(qū)樓層地價(jià)分配率：
樓層 一層 二層 三層 四層 五層以上
地價(jià)分配率 a1 a2 a3 a4 a5
因各樓層建筑面積相同，以一層修正系數(shù)為1，各樓層修正系數(shù)為：
bi=(底層建筑面積/土地面積)×〔a1/a1(a1+a2)/a1(a1+a2+a3)/a1(a1+a2+a3+a4)/a1(a1+a2+a3)/a1(a1+a2+a3+a4)/a1〕
2、一塊地內(nèi)建幾棟樓層不一樣且建筑物每層建筑面積不相等時(shí)：因商業(yè)用地地價(jià)主要分配在底層，且其他幾層地價(jià)分配率相差不大，所以只要把總建筑面積與地內(nèi)建筑物底層建筑面積之比當(dāng)作樓層數(shù)，容積率對地價(jià)的影響偏差很小。此時(shí)測算公式為：地內(nèi)建筑物底層建筑面積/土地面積×ci
其中：ci為總建筑面積與地內(nèi)底層建筑面積之比的修正系數(shù)
（2）當(dāng)土地用途為住宅用地時(shí)，存在多層和高層修正。但因頂層存在房內(nèi)冬季過冷夏季過熱，用水高峰時(shí)水量過小及多層建筑無電梯時(shí)上下樓不方便等原因，頂層地價(jià)分配率略低，底層地價(jià)分配率與其他樓層相當(dāng)。以銀川市為例，因銀川市地處地震斷裂帶，固高層建筑較少，住宅多為多層建筑，住宅容積率為2.5，此容積率為2.5時(shí)的地價(jià)為地價(jià)。當(dāng)住宅用地容積率超過2.5時(shí)，需進(jìn)行地價(jià)修正。其具體測算方法與商業(yè)用地修正系數(shù)算法基本相同。
（3）容積率對工業(yè)用地地價(jià)基本沒有影響。
3、不同區(qū)域容積率對地價(jià)的影響程度是不一樣的。容積率對地價(jià)的影響與區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度密切相關(guān)。不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度的城市或同一城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度不同的地段，因其區(qū)域土地邊際效益點(diǎn)不同，其容積率就不相同，地價(jià)也不同。如大城市和沿海城市商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)，土地邊際效益點(diǎn)位高，容積率值就大，因而高樓林立。而小城市和內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)相對落后，因而容積率值就小。同一城市因市中心商業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度大，土地邊際點(diǎn)低，容積率值小。城市從中心向城市邊緣高樓率逐漸減少正是此規(guī)律的寫照。
最后，值得說明的是，因不同城市有同一城市的不同區(qū)域其城市規(guī)劃限制不同，容積率現(xiàn)狀也不同，故沒有相同的容積率修正系數(shù)。因此，運(yùn)用容積率修正系數(shù)解決實(shí)際問題時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況編制相應(yīng)的修正系數(shù)表。
限于水平問題，本文只對容積率對地價(jià)的影響提出粗淺的認(rèn)識，望各位專家批評指正。