一、1998年應(yīng)用市場比較法計算題解析
題目（出自1998年土地估價理論與方法試卷第5大題計算題的第2小題）：
某城市有宗地F需要評估，現(xiàn)有類似土地5宗，條件如下。
項目宗地成交價（元/m2）交易時間/年容積率位置
比較形狀
比較區(qū)域
因素個別
因素
A78019951.30+3%0-5%
B80019951.2+2%0-1%0
C86019961.2+3%-1%0+1%
D83019971.10-2%+5%0
E95019971.6+5%0+3%0
F 19981.4
該城市地價指數(shù)如以1995年為100，則1996年比1995年增長15個百分點，以后每年增長10個百分點；此類用地的最低容積率為1，容積率在1—1.5之間時，容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1時增長5%，超過1.5后容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時增長3%。表中位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素的修正都是待沽宗地與案例宗地的比較，表中數(shù)字為負時，表示待沽宗地的條件比案例宗地條件差，表中數(shù)字為正時，表示待沽宗地的條件比案例宗地條件好，數(shù)字表示對宗地地價的修正幅度。
根據(jù)上述條件，按下列要求完成計算：
（1） 編制地價指數(shù)表
（2） 編制容積率修正系數(shù)表
（3） 計算宗地F在1998年時的單位地價（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）
（一）審題
1、審清題目，確定解題方法
2、明確地價指數(shù)及地價隨容積率的變化是增長還是遞增
3、明確各因素比較基準
（二）解題方法與思路
方法選擇：從題目中給出的條件看，應(yīng)該采用市場比較法
基本思路：第一步，根據(jù)地價增長情況及容積率與地價的關(guān)系，編制地價指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表；第二步，對5個交易案例分別進行各項因素修正求得比準價格；第三步，用適當方法對這5個比準價格進行處理，得出待沽宗地價格。
（三）公式與計算步驟
125 1.28 100
1、適用公式
待沽宗地價格=比較案例宗地價格×交易期日修正×容積率修正×位置修正×形狀修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
2、計算步驟
（1）選擇計算方法：適用市場比較法
（2）編制地價指數(shù)表
年度1995199619971998
地價指數(shù)100115125135
（3）編制容積率修正系數(shù)表
容積率11.11.21.31.41.51.6
修正系數(shù)1.001.051.101.151.201.251.28
思考：如果地價隨容積率的增長是遞增，那如何計算容積率修正系數(shù)
（5）計算宗地F在1998年時的單位地價
采用算術(shù)平均法求取待沽宗地單位地價為：
F單位地價=（1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27）/5=1098.72（元/m2）
（四）難點與常見錯誤分析
1、難點
（1）地價指數(shù)和容積率修正系數(shù)表的編制
若地價指數(shù)每年增長R個百分點，計算公式為N×R+100
若地價指數(shù)每年遞增R個百分點，計算公式為（1+R）N×100
（2）各項比較因素修正
應(yīng)把握兩點：一是待沽宗地的條件指數(shù)始終位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)都位于分母；二是以哪個為基準，哪個的條件指數(shù)即為100。
二、2000年應(yīng)用市場比較法計算題解析
題目略（出自2000年土地估價理論與方法試卷第5大題計算題的第3小題）
（一）審題
1、明確題目要求。
兩個要求：編制地價指數(shù)表和計算宗地在評估時點的單位土地面積價格。
2、明確地價指數(shù)變化情況、容積率修正系數(shù)、土地還原率及其他資料。
3、明確比較基準，以待沽宗地為基準。
（二）方法選擇與解題思路
1、方法選擇
根據(jù)題目提供的資料，適用市場比較法。
2、解題思路
第一步：根據(jù)地價增長情況編制地價指數(shù)表
第二步：計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
公式為：年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
其中：r—土地還原率，M—待沽宗地使用權(quán)年限N—比較案例宗地使用權(quán)年限
第三步：根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，分別對5個交易案例進行因素修正，得到5個比準價格
第四步：采用適當方法處理這5個比準價格，得出待沽宗地單位面積價格
（三）公式與計算步驟
1、適用公式（同上題，但多了年期修正，少了位置和形狀修正）
2、計算步驟
（1）選擇計算方法
（2）編制該城市住宅地價指數(shù)表（每月增長1個百分點，非遞增）
（3）計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
土地還原率為7%，年期修正指數(shù)計算有兩種處理方法：
第一種，以住宅用地法定年期（70年）的指數(shù)為基值100。
50年期修正指數(shù)為100×[1-1/（1+7%）50]/ [1-1/（1+7%）70]=97.46
第二種，以無限年期住宅用地價格指數(shù)為100。
N年期修正指數(shù)為100×[1-1/（1+7%）N]
（4）確定容積率修正系數(shù)
（5）確定區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)，注意比較基準
（6）比較修正各交易案例價格
（7）采用算術(shù)平均法計算待估宗地單位土地面積價格
（四）解題過程中應(yīng)注意問題
1、必須清楚寫出各計算步驟及計算公式。
2、兩種土地使用權(quán)年期修正指數(shù)計算方法得出的最后結(jié)果完全相同。
3、計算區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)時，一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間比較關(guān)系的說明。
4、在所有修正指數(shù)確定后，計算各比較案例的比準價格時，要寫清楚計算公式，明確哪個修正指數(shù)在分子，哪個在分母。
5、最終評估結(jié)果一般采用簡單算術(shù)平均法求得，一般要說明理由。
題目（出自1998年土地估價理論與方法試卷第5大題計算題的第2小題）：
某城市有宗地F需要評估，現(xiàn)有類似土地5宗，條件如下。
項目宗地成交價（元/m2）交易時間/年容積率位置
比較形狀
比較區(qū)域
因素個別
因素
A78019951.30+3%0-5%
B80019951.2+2%0-1%0
C86019961.2+3%-1%0+1%
D83019971.10-2%+5%0
E95019971.6+5%0+3%0
F 19981.4
該城市地價指數(shù)如以1995年為100，則1996年比1995年增長15個百分點，以后每年增長10個百分點；此類用地的最低容積率為1，容積率在1—1.5之間時，容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1時增長5%，超過1.5后容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時增長3%。表中位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素的修正都是待沽宗地與案例宗地的比較，表中數(shù)字為負時，表示待沽宗地的條件比案例宗地條件差，表中數(shù)字為正時，表示待沽宗地的條件比案例宗地條件好，數(shù)字表示對宗地地價的修正幅度。
根據(jù)上述條件，按下列要求完成計算：
（1） 編制地價指數(shù)表
（2） 編制容積率修正系數(shù)表
（3） 計算宗地F在1998年時的單位地價（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）
（一）審題
1、審清題目，確定解題方法
2、明確地價指數(shù)及地價隨容積率的變化是增長還是遞增
3、明確各因素比較基準
（二）解題方法與思路
方法選擇：從題目中給出的條件看，應(yīng)該采用市場比較法
基本思路：第一步，根據(jù)地價增長情況及容積率與地價的關(guān)系，編制地價指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表；第二步，對5個交易案例分別進行各項因素修正求得比準價格；第三步，用適當方法對這5個比準價格進行處理，得出待沽宗地價格。
（三）公式與計算步驟
125 1.28 100
1、適用公式
待沽宗地價格=比較案例宗地價格×交易期日修正×容積率修正×位置修正×形狀修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
2、計算步驟
（1）選擇計算方法：適用市場比較法
（2）編制地價指數(shù)表
年度1995199619971998
地價指數(shù)100115125135
（3）編制容積率修正系數(shù)表
容積率11.11.21.31.41.51.6
修正系數(shù)1.001.051.101.151.201.251.28
思考：如果地價隨容積率的增長是遞增，那如何計算容積率修正系數(shù)
（5）計算宗地F在1998年時的單位地價
采用算術(shù)平均法求取待沽宗地單位地價為：
F單位地價=（1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27）/5=1098.72（元/m2）
（四）難點與常見錯誤分析
1、難點
（1）地價指數(shù)和容積率修正系數(shù)表的編制
若地價指數(shù)每年增長R個百分點，計算公式為N×R+100
若地價指數(shù)每年遞增R個百分點，計算公式為（1+R）N×100
（2）各項比較因素修正
應(yīng)把握兩點：一是待沽宗地的條件指數(shù)始終位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)都位于分母；二是以哪個為基準，哪個的條件指數(shù)即為100。
二、2000年應(yīng)用市場比較法計算題解析
題目略（出自2000年土地估價理論與方法試卷第5大題計算題的第3小題）
（一）審題
1、明確題目要求。
兩個要求：編制地價指數(shù)表和計算宗地在評估時點的單位土地面積價格。
2、明確地價指數(shù)變化情況、容積率修正系數(shù)、土地還原率及其他資料。
3、明確比較基準，以待沽宗地為基準。
（二）方法選擇與解題思路
1、方法選擇
根據(jù)題目提供的資料，適用市場比較法。
2、解題思路
第一步：根據(jù)地價增長情況編制地價指數(shù)表
第二步：計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
公式為：年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
其中：r—土地還原率，M—待沽宗地使用權(quán)年限N—比較案例宗地使用權(quán)年限
第三步：根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，分別對5個交易案例進行因素修正，得到5個比準價格
第四步：采用適當方法處理這5個比準價格，得出待沽宗地單位面積價格
（三）公式與計算步驟
1、適用公式（同上題，但多了年期修正，少了位置和形狀修正）
2、計算步驟
（1）選擇計算方法
（2）編制該城市住宅地價指數(shù)表（每月增長1個百分點，非遞增）
（3）計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
土地還原率為7%，年期修正指數(shù)計算有兩種處理方法：
第一種，以住宅用地法定年期（70年）的指數(shù)為基值100。
50年期修正指數(shù)為100×[1-1/（1+7%）50]/ [1-1/（1+7%）70]=97.46
第二種，以無限年期住宅用地價格指數(shù)為100。
N年期修正指數(shù)為100×[1-1/（1+7%）N]
（4）確定容積率修正系數(shù)
（5）確定區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)，注意比較基準
（6）比較修正各交易案例價格
（7）采用算術(shù)平均法計算待估宗地單位土地面積價格
（四）解題過程中應(yīng)注意問題
1、必須清楚寫出各計算步驟及計算公式。
2、兩種土地使用權(quán)年期修正指數(shù)計算方法得出的最后結(jié)果完全相同。
3、計算區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)時，一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間比較關(guān)系的說明。
4、在所有修正指數(shù)確定后，計算各比較案例的比準價格時，要寫清楚計算公式，明確哪個修正指數(shù)在分子，哪個在分母。
5、最終評估結(jié)果一般采用簡單算術(shù)平均法求得，一般要說明理由。