輔導(dǎo)內(nèi)容：
    成本逼近法復(fù)習(xí)
     一、成本逼近法概述
    1、成本逼近法的定義
    即以土地開發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來推測(cè)土地價(jià)格的方法，是在我國(guó)目前應(yīng)用很普遍的一種方法。
    要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價(jià)的成本法，后者是假設(shè)地價(jià)為已知。
    2、成本逼近法的基本原理與計(jì)算公式
    基本思路：將土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價(jià)格。
    基本公式：
    土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
    成本逼近法在計(jì)算思路上是剩余法的變形，兩者計(jì)算公式形式類似。
    3、成本逼近法與土地價(jià)格構(gòu)成
    土地價(jià)格的本質(zhì)：現(xiàn)實(shí)地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價(jià)格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價(jià)值時(shí)，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇。
    注意4個(gè)公式的變換
    啟示：首先，討論土地價(jià)格構(gòu)成必須針對(duì)具體的土地條件進(jìn)行探討；其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價(jià)格。
    開發(fā)后土地價(jià)格的主要組成部分：
    （1）土地取得費(fèi)，分國(guó)家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。
    （2）土地開發(fā)費(fèi)（包括相應(yīng)的開發(fā)利潤(rùn)和利息）
    （3）土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值
    4、成本逼近法的特點(diǎn)和適用范圍
    一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，缺乏交易實(shí)例，無法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。
    二、成本逼近法估價(jià)的程序與方法
    成本逼近法估價(jià)的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算
    土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
    1、計(jì)算土地取得費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
    2、計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用
    開發(fā)費(fèi)用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)
     首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象。
     然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費(fèi)，注意，土地開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}。
     分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用
    3、稅費(fèi)的計(jì)算
    稅費(fèi)有時(shí)跟土地取得費(fèi)合在一起計(jì)算，題目給什么就算什么，不給不算。
    4、計(jì)算投資利息
    跟剩余法中利息計(jì)算差不多，注意計(jì)息基數(shù)（前三項(xiàng)）、計(jì)息方式和計(jì)息期。
    5、計(jì)算投資利潤(rùn)（計(jì)算基數(shù)也是前三項(xiàng)）
    投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）×投資回報(bào)率
    6、確定土地增值收益：計(jì)算基數(shù)（前四項(xiàng)，四項(xiàng)之和為成本價(jià)格），收益率
    土地增殖收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)）×土地增殖收益率
    7、計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果
    重要的是個(gè)別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
    成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過市場(chǎng)資料進(jìn)行比較修正。
    三、成本逼近法的應(yīng)用
    1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題
    （1）土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用；
    （2）各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析；
    （3）評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，慎用于市場(chǎng)交易價(jià)格。
    2、成本比較法例題
    估價(jià)步驟：
    （1）計(jì)算土地取得費(fèi)
    （2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)
    （3）計(jì)算投資利息
    （4）計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)
    （5）計(jì)算土地增殖收益
    （6）計(jì)算土地價(jià)格（注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價(jià)格）
    （7）進(jìn)行出讓比率、年期等各項(xiàng)修正
    （8）計(jì)算土地單價(jià)和總價(jià)格
    3、常見難點(diǎn)與問題
    （1）新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)計(jì)算問題
    該費(fèi)為中央或省級(jí)政府向市、縣級(jí)政府受取的平均土地純收益，實(shí)際上屬于土地收益在各級(jí)政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計(jì)算時(shí)還是需要按照規(guī)定來。
    （2）利息計(jì)算錯(cuò)誤，特別注意開發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算
    （3）年期修正錯(cuò)誤
    （4）注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算
    單位的轉(zhuǎn)換方法：萬(wàn)元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米（直接乘15），萬(wàn)元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米（直接乘100）， 1公頃=15畝=10000平方米
    平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝？根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點(diǎn)左移三位，即為0.192畝。
    市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米？24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點(diǎn)向右移三位，即16400平方米（近似值）。
    一、簡(jiǎn)答題:
    1、請(qǐng)思考，聽完第十講后完成該題并參照答案。
    某開發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設(shè)，公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000畝。完成土地開發(fā)后需要評(píng)估出讓土地的底價(jià)，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費(fèi)為15萬(wàn)元/畝；土地開發(fā)費(fèi)為10萬(wàn)元/畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%；要求土地開發(fā)投資回報(bào)率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請(qǐng)?jiān)u估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。