一、簡答題:
    1、(請同學們思考并自己動手做該題，答案和解析將在第十三講公布)
    題目：
    某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問可貸多少款？（保留小數(shù)點后一位數(shù)）
    項目其他資料如下：
    1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
    2、大樓開發(fā)周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
    3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
    4、據(jù)調(diào)查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
    輔導內(nèi)容：
    綜合計算題輔導（2）
    一、1998年綜合計算題第1小題解析
    題目與解題過程詳見試題匯編
    常見問題：
    1、計提折舊年限和房地產(chǎn)收益年限確定錯誤；
    2、沒能識別干擾因素，計算過程中直接采用了實際值；
    3、未考慮空置率，誤解租金含義；
    4、采用無限年期公式計算房地產(chǎn)總價值
    二、1998年綜合計算題第2小題解析
    題目與解題過程詳見試題匯編
    常見問題：
    1、利息和利潤的計算基數(shù)與計息期錯誤；
    2、理解利潤率錯誤；
    3、市場比較法計算中各比較因素修正錯誤。
    三、1998年綜合計算題第3小題解析
    題目與解題過程詳見試題匯編
    常見問題：
    1、剩余法中利息、利潤計算基數(shù)與計息期錯誤；
    2、銷售稅費計算錯誤；
    3、收益還原法計算中收益年期和還原率確定錯誤。