報告二：
土地估價技術(shù)報告
第一部分總 述
一、估價項目名稱：為××公司破產(chǎn)清算而進(jìn)行的土地使用權(quán)和房屋價格評估(××市)。
二、委托估價方：××公司破產(chǎn)清算組
三、受托估價方：××××土地咨詢評估有限責(zé)任公司
四、估價目的：
該項評估是對××公司的土地使用權(quán)和房屋價格進(jìn)行評估，其目的是為其破產(chǎn)處置土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)提供價格依據(jù)。
五、估價依據(jù)：
(一)國務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)
1．《中華人民共和國土地管理法》；
2．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
3．《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》；
4．《中華人民共和國土地管理法實施條例》；
5．原國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》([1997]國土[籍]字第2號)
6．國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實施《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的通知(國土資發(fā)[2002]195號)。
(二)地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件
1．××××省人民政府、××××市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件；
2．××××省國土資源廳、××××市國土資源局制定的有關(guān)規(guī)定、文件；
3．《××××市土地利用總體規(guī)劃》；
4．《××××市2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》；
5．《××××市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》成果。
(三)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
1．中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；
2．中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》。
(四)其他資料
1．委托方提供的有關(guān)資料；
2．估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。
六、估價日期：二00三年七月二日至二00三年七月二十一日。
七、估價基準(zhǔn)日：二00三年七月二十日。
八、價格定義：
本次評估待估宗地的評估價格是指于評估基準(zhǔn)日為2003年7月20日，土地用途設(shè)定為商業(yè)、土地使用年限設(shè)定為待估宗地剩余年限38年，宗地實際開發(fā)程度達(dá)到紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，紅線內(nèi)“六通一平”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通熱及場地平整)，評估設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，宗地紅線內(nèi)場地平整條件下的土地使用權(quán)價格。
建筑物價格設(shè)定為房屋的現(xiàn)時市場價格。
九、估價結(jié)果：
××××公司破產(chǎn)清算組委托評估的9542.95m2的土地，總地價為1487.75萬元。即大寫：壹仟肆佰捌拾柒萬柒仟伍佰元整。單位面積地價為1559元／m2。建筑物現(xiàn)值為1112.09萬元。貨幣種類為人民幣。宗地估價結(jié)果詳見土地估價結(jié)果一覽表(此處略)。
十、需要特殊說明的事項
(一)估價的前提條件和假設(shè)條件
1．待估宗地價格定義中的土地開發(fā)費用不包含宗地內(nèi)的土地開發(fā)費用，即待估宗地的土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路)及宗地紅線內(nèi)場地平整。
2．待估宗地作為評估設(shè)定用途的用地，得到有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。
3．待估宗地與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
4．在評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
5．任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。待估宗地的地上建筑物狀況符合城市規(guī)劃。
6．本報告估價結(jié)果在報告中設(shè)定的價格定義的界定條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整或重新評估。
(二)本報告使用的限制條件
1．本評估報告應(yīng)僅用于報告中所述的估價目的，不得作為他用，其內(nèi)容對第三方不負(fù)任何責(zé)任。
2．本評估報告在委托方提供材料真實情況下有效，若提供材料與實際情況不符，造成評估結(jié)果出現(xiàn)偏差，委托方承擔(dān)一切責(zé)任。
3．未經(jīng)評估單位書面同意，本評估報告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。
4．本次估價結(jié)果根據(jù)有關(guān)規(guī)定有效期自估價基準(zhǔn)日(2003年7月20日)起半年內(nèi)有效。
(三)需要特殊說明的事項
1．本次評估所依據(jù)的宗地內(nèi)外地上建筑物狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況等由委托方、負(fù)責(zé)提供；
2．本次評估待估宗地的權(quán)利狀況、土地用途、面積以委托方提供的××××號《國有土地使用證》所載內(nèi)容為準(zhǔn)；建筑物情況以《房屋所有權(quán)證》(××x×號)為準(zhǔn)。
3．技術(shù)報告由××××土地咨詢評估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。
4．未經(jīng)對方許可，委托方及受托方均不得單獨對評估結(jié)果審核部門以外的部門或個人提供評估報告、技術(shù)報告及附件。
5．報告復(fù)印件無效，報告缺頁無效。
十一、土地估價師簽字：
姓名 估價師資格證書號估價師簽字
李明××××
張紅2002130052
十二、土地估價機構(gòu)(機構(gòu)公章)
二00三年七月二十一日
土地估價技術(shù)報告
第一部分總 述
一、估價項目名稱：為××公司破產(chǎn)清算而進(jìn)行的土地使用權(quán)和房屋價格評估(××市)。
二、委托估價方：××公司破產(chǎn)清算組
三、受托估價方：××××土地咨詢評估有限責(zé)任公司
四、估價目的：
該項評估是對××公司的土地使用權(quán)和房屋價格進(jìn)行評估，其目的是為其破產(chǎn)處置土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)提供價格依據(jù)。
五、估價依據(jù)：
(一)國務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)
1．《中華人民共和國土地管理法》；
2．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
3．《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》；
4．《中華人民共和國土地管理法實施條例》；
5．原國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》([1997]國土[籍]字第2號)
6．國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實施《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的通知(國土資發(fā)[2002]195號)。
(二)地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件
1．××××省人民政府、××××市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件；
2．××××省國土資源廳、××××市國土資源局制定的有關(guān)規(guī)定、文件；
3．《××××市土地利用總體規(guī)劃》；
4．《××××市2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》；
5．《××××市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》成果。
(三)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
1．中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；
2．中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》。
(四)其他資料
1．委托方提供的有關(guān)資料；
2．估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。
六、估價日期：二00三年七月二日至二00三年七月二十一日。
七、估價基準(zhǔn)日：二00三年七月二十日。
八、價格定義：
本次評估待估宗地的評估價格是指于評估基準(zhǔn)日為2003年7月20日，土地用途設(shè)定為商業(yè)、土地使用年限設(shè)定為待估宗地剩余年限38年，宗地實際開發(fā)程度達(dá)到紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，紅線內(nèi)“六通一平”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通熱及場地平整)，評估設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，宗地紅線內(nèi)場地平整條件下的土地使用權(quán)價格。
建筑物價格設(shè)定為房屋的現(xiàn)時市場價格。
九、估價結(jié)果：
××××公司破產(chǎn)清算組委托評估的9542.95m2的土地，總地價為1487.75萬元。即大寫：壹仟肆佰捌拾柒萬柒仟伍佰元整。單位面積地價為1559元／m2。建筑物現(xiàn)值為1112.09萬元。貨幣種類為人民幣。宗地估價結(jié)果詳見土地估價結(jié)果一覽表(此處略)。
十、需要特殊說明的事項
(一)估價的前提條件和假設(shè)條件
1．待估宗地價格定義中的土地開發(fā)費用不包含宗地內(nèi)的土地開發(fā)費用，即待估宗地的土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路)及宗地紅線內(nèi)場地平整。
2．待估宗地作為評估設(shè)定用途的用地，得到有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。
3．待估宗地與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
4．在評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
5．任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。待估宗地的地上建筑物狀況符合城市規(guī)劃。
6．本報告估價結(jié)果在報告中設(shè)定的價格定義的界定條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整或重新評估。
(二)本報告使用的限制條件
1．本評估報告應(yīng)僅用于報告中所述的估價目的，不得作為他用，其內(nèi)容對第三方不負(fù)任何責(zé)任。
2．本評估報告在委托方提供材料真實情況下有效，若提供材料與實際情況不符，造成評估結(jié)果出現(xiàn)偏差，委托方承擔(dān)一切責(zé)任。
3．未經(jīng)評估單位書面同意，本評估報告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。
4．本次估價結(jié)果根據(jù)有關(guān)規(guī)定有效期自估價基準(zhǔn)日(2003年7月20日)起半年內(nèi)有效。
(三)需要特殊說明的事項
1．本次評估所依據(jù)的宗地內(nèi)外地上建筑物狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況等由委托方、負(fù)責(zé)提供；
2．本次評估待估宗地的權(quán)利狀況、土地用途、面積以委托方提供的××××號《國有土地使用證》所載內(nèi)容為準(zhǔn)；建筑物情況以《房屋所有權(quán)證》(××x×號)為準(zhǔn)。
3．技術(shù)報告由××××土地咨詢評估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。
4．未經(jīng)對方許可，委托方及受托方均不得單獨對評估結(jié)果審核部門以外的部門或個人提供評估報告、技術(shù)報告及附件。
5．報告復(fù)印件無效，報告缺頁無效。
十一、土地估價師簽字：
姓名 估價師資格證書號估價師簽字
李明××××
張紅2002130052
十二、土地估價機構(gòu)(機構(gòu)公章)
二00三年七月二十一日