1.根據(jù)住宅和商業(yè)的建筑面積計(jì)算出住宅和商業(yè)各自分?jǐn)偟耐恋孛娣e。例如一棟5層樓，總建筑面積 5000平方米。其中2、3、4、5層為住宅，建筑面積4000平方米；1層由住宅改為商業(yè)，建筑面積1000平方米。假設(shè)總土地面積2000平方米，則商業(yè)建筑分?jǐn)偼恋孛娣e為400平方米 （2000×1000／5000＝400）。也就是說這 400平方米土地的用途由住宅改變?yōu)樯虡I(yè)，其余的1600平方米（2000×4000／5000＝1600）仍為住宅用地，本次不予考慮。
2.分別計(jì)算當(dāng)前時(shí)點(diǎn)住宅和商業(yè)用地的市場價(jià)格，以單價(jià)或總價(jià)計(jì)均可，如果以總價(jià)表示，面積按400平方米算。由于是出讓后又改變土地用途，可能在核算當(dāng)前時(shí)點(diǎn)住宅和商業(yè)用地價(jià)格時(shí)需要進(jìn)行年期修正。
3.用商業(yè)用地價(jià)格減去住宅用地價(jià)格，即為兩種用途的市場價(jià)格差額，乘以政府收益率就是改變用途應(yīng)補(bǔ)交的出讓金數(shù)額。
需要注意的是，土地單價(jià)只有與土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）相乘，才能得土地總價(jià)。用土地單價(jià)乘以建筑面積，得出的結(jié)果肯定是錯(cuò)誤的。將來給商業(yè)門市所有者頒發(fā)國有土地使用證時(shí)，登記的土地面積也是根據(jù)商業(yè)門市的建筑面積分?jǐn)偟?，根?jù)上面簡單的例子，商業(yè)門市的總建筑面積為1000平方米，全部的商業(yè)門市土地使用證登記土地面積之和就應(yīng)為400平方米。如果是成片小區(qū)，土地面積的分?jǐn)倳?huì)復(fù)雜一些，但土地面積與建筑面積絕不會(huì)混淆，建筑面積是用來計(jì)算不同用途土地的分?jǐn)偙壤囊罁?jù)。因此筆者認(rèn)為計(jì)算改變用途補(bǔ)交政府收益的公式應(yīng)該為：補(bǔ)交政府收益總額＝（商業(yè)用地單價(jià)×商業(yè)用地政府收益率－住宅用地單價(jià)×住宅用地政府收益率）×改變用途部分建筑所分?jǐn)偟耐恋孛娣e另外問題中“無論樓層高低都不應(yīng)該改變因變更用途收取政府收益的數(shù)額”，這個(gè)說法在土地面積不變的前提下并不完全正確。再舉個(gè)例子：比如一棟6層樓總建筑面積 6000平方米。其中2、3、4、5、6層是住宅，建筑面積5000平方米；1層由住宅改為商業(yè)，建筑面積1000平方米。假設(shè)總土地面積仍然為2000平方米，則商業(yè)建筑分?jǐn)偼恋孛娣e333平方米（2000×1000／6000＝333）。也就是說這333平方米土地的用途由住宅改變?yōu)樯虡I(yè)，與剛才商業(yè)建筑分?jǐn)?00平方米的例子相比，政府收益總額一般來說會(huì)發(fā)生變化。但由于這個(gè)6層樓的容積率與5層樓的容積率不同，由此造成在當(dāng)前估價(jià)時(shí)點(diǎn)，6層樓的商、住宅用地價(jià)格與 5層樓的商、住用地價(jià)格可能不同，商業(yè)用地與住宅用地的單價(jià)差額變化多少并不確定。只有在非常湊巧的情況下，才會(huì)出現(xiàn)無論樓層高低都不改變因變更用途收取政府收益的數(shù)額的現(xiàn)象。
換個(gè)角度考慮，假如一幅100畝的土地，東側(cè)50畝由住宅改為商業(yè)，原規(guī)劃容積率不變，核定應(yīng)補(bǔ)交的政府收益，計(jì)算公式顯而易見，就是：補(bǔ)交政府收益總額＝（商業(yè)用地單價(jià)×商業(yè)用地政府收益率－住宅用地單價(jià)×住宅用地政府收益率）×50畝，根本不用考慮建筑面積。在當(dāng)前土地出讓基本以招拍掛為主的情況下，改變用途時(shí)用到更多的是計(jì)算地價(jià)差額而不是政府收益差額，則上面公式為：補(bǔ)交地價(jià)款總額＝（商業(yè)用地單價(jià)－住宅用地單價(jià)）×50畝。
湖北潛江的董家美認(rèn)為：王潲鋒關(guān)于出讓土地由住宅用途改為商業(yè)用途補(bǔ)地價(jià)（或補(bǔ)出讓金）的兩個(gè)計(jì)算公式之所以計(jì)算出同一案例補(bǔ)地價(jià)的差額較大，我覺得是因?yàn)檫@兩個(gè)公式的內(nèi)涵不一樣造成的。如果把公式的內(nèi)涵統(tǒng)一，其結(jié)果應(yīng)該是一樣的。
評(píng)估價(jià)格如果是樓面地價(jià)，就應(yīng)該統(tǒng)一建筑面積，評(píng)估價(jià)格如果是地面地價(jià)，就應(yīng)該統(tǒng)一土地面積，第二個(gè)公式前面用的是建筑面積，而后面用的是土地面積，與第一個(gè)公式比，肯定會(huì)出現(xiàn)差距，根據(jù)問題的理解，補(bǔ)交土地出讓金為商業(yè)地價(jià)減去住宅地價(jià)的余值的22％，那么其計(jì)算公式可為：（評(píng)估的商業(yè)用地單價(jià)×建筑面積－評(píng)估的住宅用地單價(jià)×建筑面積）×22％，或者為：（評(píng)估的商業(yè)用地單價(jià)×分?jǐn)偟耐恋孛娣e－評(píng)估的住宅用地單價(jià)×分?jǐn)偟耐恋孛娣e）×22％，前一個(gè)公式采用樓面地價(jià)，后一個(gè)公式采用地面地價(jià)。
試模擬一例：某首層建筑面積 100平方米，分?jǐn)偼恋孛娣e30平方米，出讓時(shí)為住宅用途，現(xiàn)規(guī)劃改為商鋪，因改變用途需要補(bǔ)地價(jià)。
經(jīng)某兩種方法評(píng)估，在同一時(shí)點(diǎn)，住宅用途單價(jià)為1500元／建筑平方米，商業(yè)用途單價(jià)3000元／建筑平方米，按當(dāng)?shù)卣咭陨虡I(yè)地價(jià)減去住宅地價(jià)的余值的22％補(bǔ)交地價(jià)。依據(jù)前一個(gè)公式，補(bǔ)交地價(jià)＝（3000×100－1500×100）×22％＝3.3萬元；如果以土地面積計(jì)算，則土地單價(jià)可能是，商業(yè)用途單價(jià)＝30萬元／30平方米＝1萬元，住宅用途單價(jià)＝15萬元／30平方米＝5000元，則補(bǔ)交地價(jià)＝（10000×30－5000×30）×22％＝3.3萬元。采用樓面地價(jià)或地面地價(jià)，只不過是單價(jià)不同，而總地價(jià)結(jié)果應(yīng)該是一樣的。
2.分別計(jì)算當(dāng)前時(shí)點(diǎn)住宅和商業(yè)用地的市場價(jià)格，以單價(jià)或總價(jià)計(jì)均可，如果以總價(jià)表示，面積按400平方米算。由于是出讓后又改變土地用途，可能在核算當(dāng)前時(shí)點(diǎn)住宅和商業(yè)用地價(jià)格時(shí)需要進(jìn)行年期修正。
3.用商業(yè)用地價(jià)格減去住宅用地價(jià)格，即為兩種用途的市場價(jià)格差額，乘以政府收益率就是改變用途應(yīng)補(bǔ)交的出讓金數(shù)額。
需要注意的是，土地單價(jià)只有與土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）相乘，才能得土地總價(jià)。用土地單價(jià)乘以建筑面積，得出的結(jié)果肯定是錯(cuò)誤的。將來給商業(yè)門市所有者頒發(fā)國有土地使用證時(shí)，登記的土地面積也是根據(jù)商業(yè)門市的建筑面積分?jǐn)偟?，根?jù)上面簡單的例子，商業(yè)門市的總建筑面積為1000平方米，全部的商業(yè)門市土地使用證登記土地面積之和就應(yīng)為400平方米。如果是成片小區(qū)，土地面積的分?jǐn)倳?huì)復(fù)雜一些，但土地面積與建筑面積絕不會(huì)混淆，建筑面積是用來計(jì)算不同用途土地的分?jǐn)偙壤囊罁?jù)。因此筆者認(rèn)為計(jì)算改變用途補(bǔ)交政府收益的公式應(yīng)該為：補(bǔ)交政府收益總額＝（商業(yè)用地單價(jià)×商業(yè)用地政府收益率－住宅用地單價(jià)×住宅用地政府收益率）×改變用途部分建筑所分?jǐn)偟耐恋孛娣e另外問題中“無論樓層高低都不應(yīng)該改變因變更用途收取政府收益的數(shù)額”，這個(gè)說法在土地面積不變的前提下并不完全正確。再舉個(gè)例子：比如一棟6層樓總建筑面積 6000平方米。其中2、3、4、5、6層是住宅，建筑面積5000平方米；1層由住宅改為商業(yè)，建筑面積1000平方米。假設(shè)總土地面積仍然為2000平方米，則商業(yè)建筑分?jǐn)偼恋孛娣e333平方米（2000×1000／6000＝333）。也就是說這333平方米土地的用途由住宅改變?yōu)樯虡I(yè)，與剛才商業(yè)建筑分?jǐn)?00平方米的例子相比，政府收益總額一般來說會(huì)發(fā)生變化。但由于這個(gè)6層樓的容積率與5層樓的容積率不同，由此造成在當(dāng)前估價(jià)時(shí)點(diǎn)，6層樓的商、住宅用地價(jià)格與 5層樓的商、住用地價(jià)格可能不同，商業(yè)用地與住宅用地的單價(jià)差額變化多少并不確定。只有在非常湊巧的情況下，才會(huì)出現(xiàn)無論樓層高低都不改變因變更用途收取政府收益的數(shù)額的現(xiàn)象。
換個(gè)角度考慮，假如一幅100畝的土地，東側(cè)50畝由住宅改為商業(yè)，原規(guī)劃容積率不變，核定應(yīng)補(bǔ)交的政府收益，計(jì)算公式顯而易見，就是：補(bǔ)交政府收益總額＝（商業(yè)用地單價(jià)×商業(yè)用地政府收益率－住宅用地單價(jià)×住宅用地政府收益率）×50畝，根本不用考慮建筑面積。在當(dāng)前土地出讓基本以招拍掛為主的情況下，改變用途時(shí)用到更多的是計(jì)算地價(jià)差額而不是政府收益差額，則上面公式為：補(bǔ)交地價(jià)款總額＝（商業(yè)用地單價(jià)－住宅用地單價(jià)）×50畝。
湖北潛江的董家美認(rèn)為：王潲鋒關(guān)于出讓土地由住宅用途改為商業(yè)用途補(bǔ)地價(jià)（或補(bǔ)出讓金）的兩個(gè)計(jì)算公式之所以計(jì)算出同一案例補(bǔ)地價(jià)的差額較大，我覺得是因?yàn)檫@兩個(gè)公式的內(nèi)涵不一樣造成的。如果把公式的內(nèi)涵統(tǒng)一，其結(jié)果應(yīng)該是一樣的。
評(píng)估價(jià)格如果是樓面地價(jià)，就應(yīng)該統(tǒng)一建筑面積，評(píng)估價(jià)格如果是地面地價(jià)，就應(yīng)該統(tǒng)一土地面積，第二個(gè)公式前面用的是建筑面積，而后面用的是土地面積，與第一個(gè)公式比，肯定會(huì)出現(xiàn)差距，根據(jù)問題的理解，補(bǔ)交土地出讓金為商業(yè)地價(jià)減去住宅地價(jià)的余值的22％，那么其計(jì)算公式可為：（評(píng)估的商業(yè)用地單價(jià)×建筑面積－評(píng)估的住宅用地單價(jià)×建筑面積）×22％，或者為：（評(píng)估的商業(yè)用地單價(jià)×分?jǐn)偟耐恋孛娣e－評(píng)估的住宅用地單價(jià)×分?jǐn)偟耐恋孛娣e）×22％，前一個(gè)公式采用樓面地價(jià)，后一個(gè)公式采用地面地價(jià)。
試模擬一例：某首層建筑面積 100平方米，分?jǐn)偼恋孛娣e30平方米，出讓時(shí)為住宅用途，現(xiàn)規(guī)劃改為商鋪，因改變用途需要補(bǔ)地價(jià)。
經(jīng)某兩種方法評(píng)估，在同一時(shí)點(diǎn)，住宅用途單價(jià)為1500元／建筑平方米，商業(yè)用途單價(jià)3000元／建筑平方米，按當(dāng)?shù)卣咭陨虡I(yè)地價(jià)減去住宅地價(jià)的余值的22％補(bǔ)交地價(jià)。依據(jù)前一個(gè)公式，補(bǔ)交地價(jià)＝（3000×100－1500×100）×22％＝3.3萬元；如果以土地面積計(jì)算，則土地單價(jià)可能是，商業(yè)用途單價(jià)＝30萬元／30平方米＝1萬元，住宅用途單價(jià)＝15萬元／30平方米＝5000元，則補(bǔ)交地價(jià)＝（10000×30－5000×30）×22％＝3.3萬元。采用樓面地價(jià)或地面地價(jià)，只不過是單價(jià)不同，而總地價(jià)結(jié)果應(yīng)該是一樣的。