3、個別因素
a綠地覆蓋率(住宅用地選)
b產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)
c規(guī)劃限制(視情況可設可不設)
d自然災害狀況(視情況可設可不設)
e容積率(必選)
f宗地面積(必選)
g宗地形狀(必選)
h臨街狀況(商業(yè)必選)
i地質條件(坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標表示方式)
j地形、地勢等
因素條件說明
具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：
因素條件說明時應注意幾點：
①描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應注明具體的公里、米;無法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎設施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。
②因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明。
③因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應。
4、編制比較因素條件指數(shù)表
為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標轉化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數(shù)確定如下：
①用途修正指數(shù)選相同用途(按細類用途)案例，可省去用途修正;可參照當?shù)鼗鶞实貎r，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。
②土地等級修正指數(shù)(選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。
③交易類型。一般的交易類型有買賣(協(xié)議、招標、拍賣)、租賃、抵押、作價入股等。調查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)，選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。
④交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，不進行交易情況修正，如確定調查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異(估價人員對市場行情有充分的了解)，可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。
⑤交易期日價格指數(shù)。確定方法：
一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù);
二是調查當?shù)亟鼛啄?是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。
⑥土地使用年限修正指數(shù)
利用年期修正公式：k=1-1/(1+r)n
5、區(qū)域因素條件指數(shù)
a商業(yè)繁華度條件指數(shù)
a.商服中心級別指數(shù)
將城鎮(zhèn)內商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。
b.商業(yè)網(wǎng)點數(shù)
將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)定為優(yōu)(大于100個網(wǎng)點)、較優(yōu)(50-100個網(wǎng)點)、一般(10-30個網(wǎng)點)、較劣(小于10個網(wǎng)點)五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。
b距商服中心距離指數(shù)
將待估宗地距離商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾。
c交通條件
a.交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1%;
b.道路通達度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個級別，因素指數(shù)增加或減少1%;
c.對外交通便利度指數(shù)：以待估對象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數(shù)增加或減少1%;
d.距市中心距離指數(shù)：以待對象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數(shù)增加或減少1%;
e.路網(wǎng)密度：將城鎮(zhèn)內道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大于一定公里/平方公里)、較優(yōu)(密度在一定公里之間的幅度)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)為100，每上升或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。
a綠地覆蓋率(住宅用地選)
b產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)
c規(guī)劃限制(視情況可設可不設)
d自然災害狀況(視情況可設可不設)
e容積率(必選)
f宗地面積(必選)
g宗地形狀(必選)
h臨街狀況(商業(yè)必選)
i地質條件(坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標表示方式)
j地形、地勢等
因素條件說明
具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：
因素條件說明時應注意幾點：
①描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應注明具體的公里、米;無法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎設施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。
②因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明。
③因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應。
4、編制比較因素條件指數(shù)表
為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標轉化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數(shù)確定如下：
①用途修正指數(shù)選相同用途(按細類用途)案例，可省去用途修正;可參照當?shù)鼗鶞实貎r，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。
②土地等級修正指數(shù)(選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。
③交易類型。一般的交易類型有買賣(協(xié)議、招標、拍賣)、租賃、抵押、作價入股等。調查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)，選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。
④交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，不進行交易情況修正，如確定調查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異(估價人員對市場行情有充分的了解)，可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。
⑤交易期日價格指數(shù)。確定方法：
一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù);
二是調查當?shù)亟鼛啄?是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。
⑥土地使用年限修正指數(shù)
利用年期修正公式：k=1-1/(1+r)n
5、區(qū)域因素條件指數(shù)
a商業(yè)繁華度條件指數(shù)
a.商服中心級別指數(shù)
將城鎮(zhèn)內商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。
b.商業(yè)網(wǎng)點數(shù)
將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)定為優(yōu)(大于100個網(wǎng)點)、較優(yōu)(50-100個網(wǎng)點)、一般(10-30個網(wǎng)點)、較劣(小于10個網(wǎng)點)五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。
b距商服中心距離指數(shù)
將待估宗地距離商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾。
c交通條件
a.交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1%;
b.道路通達度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個級別，因素指數(shù)增加或減少1%;
c.對外交通便利度指數(shù)：以待估對象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數(shù)增加或減少1%;
d.距市中心距離指數(shù)：以待對象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數(shù)增加或減少1%;
e.路網(wǎng)密度：將城鎮(zhèn)內道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大于一定公里/平方公里)、較優(yōu)(密度在一定公里之間的幅度)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)為100，每上升或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。