應(yīng)臺(tái)灣地區(qū)中國(guó)地政研究所的邀請(qǐng)，2001年11月19日～12月3日，由中國(guó)土地學(xué)會(huì)會(huì)同中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的土地估價(jià)研討與交流團(tuán)赴臺(tái)參加“海峽兩岸土地估價(jià)研討會(huì)”，進(jìn)行了為期半個(gè)月的學(xué)習(xí)考察。本團(tuán)一行22人，由中國(guó)土地學(xué)會(huì)土地經(jīng)濟(jì)分會(huì)主任委員胡存智任團(tuán)長(zhǎng)。在臺(tái)期間，通過(guò)課堂學(xué)習(xí)、雙向交流、實(shí)地考察等方式，與臺(tái)灣同行進(jìn)行了深入探討，較為系統(tǒng)地了解了以下內(nèi)容：（1）比較法、收益還原法、成本法、土地開(kāi)發(fā)分析法、現(xiàn)金流量法、路線價(jià)法等各類土地估價(jià)方法及在臺(tái)灣的應(yīng)用；（2）臺(tái)灣土地估價(jià)與地價(jià)管理的法規(guī)與技術(shù)規(guī)范；（3）臺(tái)灣官方估價(jià)和民間估價(jià)的分工及其差異；（4）臺(tái)灣土地估價(jià)行業(yè)管理的做法和特點(diǎn)；（5）市地重劃中的土地估價(jià)等。另外，還分別拜會(huì)了臺(tái)北市、臺(tái)中市地價(jià)管理部門(mén)和臺(tái)北市不動(dòng)產(chǎn)鑒定商業(yè)同業(yè)公會(huì)，并實(shí)地考察了臺(tái)北市、臺(tái)中市市地重劃項(xiàng)目，圓滿完成了學(xué)習(xí)和考察任務(wù)。
一、臺(tái)灣的土地估價(jià)方法及其應(yīng)用
臺(tái)灣地區(qū)的土地估價(jià)的基本方法主要有：買賣實(shí)例比較法、收益資本化法、成本法和土地開(kāi)發(fā)分析法等，分別相當(dāng)或類似于大陸的市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。由于臺(tái)灣的土地估價(jià)受日本影響很大，因此臺(tái)灣地區(qū)在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中主要是采用買賣實(shí)例比較法，其他方法則很少使用。近年來(lái)，隨著日本地價(jià)泡沫的破滅，臺(tái)灣地區(qū)和日本一樣，也在反思這種對(duì)買賣實(shí)例比較法過(guò)于倚重的不當(dāng)之處，開(kāi)始重視收益資本化法等方法的應(yīng)用和各種估價(jià)方法的校驗(yàn)作用。
盡管上述土地估價(jià)方法與大陸相似，但在應(yīng)用過(guò)程中也有不同之處。
（一）買賣實(shí)例比較法
該方法是臺(tái)灣土地估價(jià)重要、常用的基本方法。在買賣實(shí)例比較法的應(yīng)用過(guò)程中，臺(tái)灣采用的是間接比較法，即在比較修正過(guò)程中要借助假定的標(biāo)準(zhǔn)宗地，首先把比較實(shí)例的各項(xiàng)條件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化修正，修正到所在區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)宗地的條件，再將該標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行區(qū)域修正，修正到待估宗地所在區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)宗地，然后進(jìn)行個(gè)別因素修正，修正到待估宗地的各項(xiàng)條件。修正過(guò)程中需要考慮的修正因素主要是：土地使用管制、交通運(yùn)輸、自然條件、土地改良、公共建設(shè)、嫌惡設(shè)施、工商活動(dòng)、房屋建筑現(xiàn)狀、土地利用現(xiàn)狀、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及其他影響因素。
大陸的市場(chǎng)比較法則往往采用直接比較法，即不需要借助標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行修正傳遞，二者各有優(yōu)缺點(diǎn)，直接比較法程序簡(jiǎn)便，但修正難度加大，間接比較法則修正難度小，但程序略有增加。在修正因素方面兩地則有所不同，臺(tái)灣地區(qū)往往只列出區(qū)域因素的修正因子，其他部份比較粗略，而大陸地區(qū)則往往將修正因素分區(qū)域、個(gè)別、容積率、年期等一一列舉，并根據(jù)土地的不同用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)）在選取區(qū)域因素的修正因子時(shí)，各有側(cè)重。如商業(yè)用途應(yīng)重點(diǎn)考慮該區(qū)域的繁華程度，住宅則應(yīng)把環(huán)境、公共配套設(shè)施完備程度作為重要因子考慮，而交通便捷度則應(yīng)是作為衡量工業(yè)用途的一個(gè)重要因子。至于修正系數(shù)確定，兩地均可以就百分率法、差額法或回歸分析法擇一采用。不同的是臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定的任一單獨(dú)因子的修正幅度不能大于15%，總修正幅度不能大于30%；而大陸地區(qū)一般規(guī)定每項(xiàng)修正不得超過(guò)20%，綜合調(diào)整不能超過(guò)30%。對(duì)于終比較價(jià)格的確定，臺(tái)灣地區(qū)目前的作法是，經(jīng)比較調(diào)整比較標(biāo)的試算價(jià)格，應(yīng)就價(jià)格偏高或偏低者重新檢討，以檢討確認(rèn)適當(dāng)合理者，方得做為決定比較價(jià)格的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上分析、比較終確定土地價(jià)格；大陸地區(qū)則往往根據(jù)具體情況，采用簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)，這三種基本方法，再加上多方面的經(jīng)驗(yàn)分析和判斷來(lái)終確定土地價(jià)格。
（二）收益資本化法
臺(tái)灣地區(qū)收益法的估價(jià)程序?yàn)椋捍_定總收益與總費(fèi)用，據(jù)而計(jì)算凈收益，選擇適當(dāng)之收益資本化率后依公式計(jì)算收益價(jià)格。收益價(jià)格的計(jì)算公式有：
1、土地收益價(jià)格＝土地純收益÷土地收益資本化率
2、土地收益價(jià)格＝（房地結(jié)合體純收益－建筑改良物純收益）÷土地收益資本化率
3、建筑改良物收益價(jià)格＝建筑改良物折舊后之純收益÷建筑改良物收益資本化率
4、建筑改良物收益價(jià)格＝建筑改良物折舊前純收益÷（建筑改良物收益資本化率＋建筑改良物現(xiàn)有價(jià)值未來(lái)每年的折舊率）
5、建筑改良物收益價(jià)格＝（房地結(jié)合體折舊后純收益－土地純收益）÷建筑改良物收益資本化率
6、建筑改良物收益價(jià)格＝（房地結(jié)合體折舊前純收益－土地純收益）÷（建筑改良物收益資本化率＋建筑改良物現(xiàn)有價(jià)值未來(lái)每年的折舊率）
其中，有關(guān)資本化率，可選擇具一般性投資財(cái)產(chǎn)報(bào)酬率為基準(zhǔn)，比較觀察該投資財(cái)產(chǎn)與勘估標(biāo)的個(gè)別特性的差異，并就個(gè)別流通性、風(fēng)險(xiǎn)性、增值性及管理上的難易程度等因素加以比較推算；也可選擇與勘估標(biāo)的相同或相似的幾個(gè)凈收益除以比較標(biāo)的價(jià)格加以比較推算。
與大陸早主要采用收益法進(jìn)行土地估價(jià)不同，臺(tái)灣以前很少采用收益法，近幾年才開(kāi)始注重收益還原法的運(yùn)用。臺(tái)灣地區(qū)在應(yīng)用收益法時(shí)，注重分析凈收益是否已提列折舊，以選擇適用不同的收益價(jià)格公式；其次，以收益資本化率而言，臺(tái)灣地區(qū)以市場(chǎng)萃取法及藉由其他投資財(cái)產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)比較后求取，大陸地區(qū)則相當(dāng)重視其求取方法，除市場(chǎng)萃取法外，另有累加法及復(fù)合法的適用，并可與其他投資報(bào)酬比較排序，確定適宜的資本化率。
（三）土地開(kāi)發(fā)分析法
土地開(kāi)發(fā)分析法與大陸的假設(shè)開(kāi)發(fā)法類似。臺(tái)灣在以前并不把土地開(kāi)發(fā)分析法作為一個(gè)基本的土地估價(jià)方法，認(rèn)為其不是一個(gè)獨(dú)立的估價(jià)方法，需要借助其他估價(jià)方法。但隨著估價(jià)實(shí)踐的深入，尤其是隨著城市快速發(fā)展，市區(qū)土地交易減少，交易案例難以取得，特別是對(duì)于土地開(kāi)發(fā)估價(jià)，開(kāi)發(fā)分析法應(yīng)用增多，且非常適用。因此，在2001年10月公布的臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》中，把土地開(kāi)發(fā)分析法作為基本土地估價(jià)方法之一單列出來(lái)。
與大陸假設(shè)開(kāi)發(fā)法主要學(xué)自香港和英、美等國(guó)不同，臺(tái)灣地區(qū)主要學(xué)自日本，土地開(kāi)發(fā)分析法的價(jià)格計(jì)算公式為：V=[S/(1+R)/(1+I)-(C+M)]，其中，V為土地開(kāi)發(fā)分析價(jià)格，S為開(kāi)發(fā)或建筑后預(yù)期總銷售額，R為合理的利潤(rùn)率，C為開(kāi)發(fā)或建筑的直接成本，M為開(kāi)發(fā)或建筑的間接成本，I為開(kāi)發(fā)或建筑所需總成本的資本綜合利率。
（四）成本法
臺(tái)灣地區(qū)的成本法多用于建筑物估價(jià)，用于查估土地價(jià)格時(shí)，一般指未開(kāi)發(fā)利用之土地成本，加上開(kāi)發(fā)費(fèi)用及合理利潤(rùn)求取開(kāi)發(fā)后的土地價(jià)格。在應(yīng)用上與大陸基本相同。
二、臺(tái)灣的地價(jià)體系
臺(tái)灣地區(qū)和大陸及很多國(guó)家、地區(qū)類似，按照估價(jià)目的和估價(jià)任務(wù)來(lái)源不同，一般分為兩大類，即官方估價(jià)和民間估價(jià)。官方估價(jià)和民間估價(jià)的估價(jià)方法、程序、用途、法規(guī)依據(jù)等均不相同，民間估價(jià)是為特殊目的，針對(duì)個(gè)別土地進(jìn)行估價(jià)，屬于宗地估價(jià)；官方估價(jià)主要是為政策性目的而采用的大量批次估價(jià)，以區(qū)片估價(jià)為主。因此，臺(tái)灣的地價(jià)體系應(yīng)當(dāng)包括以下地價(jià)種類：區(qū)段地價(jià)、公告地價(jià)、公告現(xiàn)值、宗地評(píng)估價(jià)和交易地價(jià)等，其中前三項(xiàng)屬于官方估價(jià)范疇，宗地評(píng)估價(jià)一般屬于民間估價(jià)范疇。
一、臺(tái)灣的土地估價(jià)方法及其應(yīng)用
臺(tái)灣地區(qū)的土地估價(jià)的基本方法主要有：買賣實(shí)例比較法、收益資本化法、成本法和土地開(kāi)發(fā)分析法等，分別相當(dāng)或類似于大陸的市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。由于臺(tái)灣的土地估價(jià)受日本影響很大，因此臺(tái)灣地區(qū)在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中主要是采用買賣實(shí)例比較法，其他方法則很少使用。近年來(lái)，隨著日本地價(jià)泡沫的破滅，臺(tái)灣地區(qū)和日本一樣，也在反思這種對(duì)買賣實(shí)例比較法過(guò)于倚重的不當(dāng)之處，開(kāi)始重視收益資本化法等方法的應(yīng)用和各種估價(jià)方法的校驗(yàn)作用。
盡管上述土地估價(jià)方法與大陸相似，但在應(yīng)用過(guò)程中也有不同之處。
（一）買賣實(shí)例比較法
該方法是臺(tái)灣土地估價(jià)重要、常用的基本方法。在買賣實(shí)例比較法的應(yīng)用過(guò)程中，臺(tái)灣采用的是間接比較法，即在比較修正過(guò)程中要借助假定的標(biāo)準(zhǔn)宗地，首先把比較實(shí)例的各項(xiàng)條件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化修正，修正到所在區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)宗地的條件，再將該標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行區(qū)域修正，修正到待估宗地所在區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)宗地，然后進(jìn)行個(gè)別因素修正，修正到待估宗地的各項(xiàng)條件。修正過(guò)程中需要考慮的修正因素主要是：土地使用管制、交通運(yùn)輸、自然條件、土地改良、公共建設(shè)、嫌惡設(shè)施、工商活動(dòng)、房屋建筑現(xiàn)狀、土地利用現(xiàn)狀、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及其他影響因素。
大陸的市場(chǎng)比較法則往往采用直接比較法，即不需要借助標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行修正傳遞，二者各有優(yōu)缺點(diǎn)，直接比較法程序簡(jiǎn)便，但修正難度加大，間接比較法則修正難度小，但程序略有增加。在修正因素方面兩地則有所不同，臺(tái)灣地區(qū)往往只列出區(qū)域因素的修正因子，其他部份比較粗略，而大陸地區(qū)則往往將修正因素分區(qū)域、個(gè)別、容積率、年期等一一列舉，并根據(jù)土地的不同用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)）在選取區(qū)域因素的修正因子時(shí)，各有側(cè)重。如商業(yè)用途應(yīng)重點(diǎn)考慮該區(qū)域的繁華程度，住宅則應(yīng)把環(huán)境、公共配套設(shè)施完備程度作為重要因子考慮，而交通便捷度則應(yīng)是作為衡量工業(yè)用途的一個(gè)重要因子。至于修正系數(shù)確定，兩地均可以就百分率法、差額法或回歸分析法擇一采用。不同的是臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定的任一單獨(dú)因子的修正幅度不能大于15%，總修正幅度不能大于30%；而大陸地區(qū)一般規(guī)定每項(xiàng)修正不得超過(guò)20%，綜合調(diào)整不能超過(guò)30%。對(duì)于終比較價(jià)格的確定，臺(tái)灣地區(qū)目前的作法是，經(jīng)比較調(diào)整比較標(biāo)的試算價(jià)格，應(yīng)就價(jià)格偏高或偏低者重新檢討，以檢討確認(rèn)適當(dāng)合理者，方得做為決定比較價(jià)格的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上分析、比較終確定土地價(jià)格；大陸地區(qū)則往往根據(jù)具體情況，采用簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)，這三種基本方法，再加上多方面的經(jīng)驗(yàn)分析和判斷來(lái)終確定土地價(jià)格。
（二）收益資本化法
臺(tái)灣地區(qū)收益法的估價(jià)程序?yàn)椋捍_定總收益與總費(fèi)用，據(jù)而計(jì)算凈收益，選擇適當(dāng)之收益資本化率后依公式計(jì)算收益價(jià)格。收益價(jià)格的計(jì)算公式有：
1、土地收益價(jià)格＝土地純收益÷土地收益資本化率
2、土地收益價(jià)格＝（房地結(jié)合體純收益－建筑改良物純收益）÷土地收益資本化率
3、建筑改良物收益價(jià)格＝建筑改良物折舊后之純收益÷建筑改良物收益資本化率
4、建筑改良物收益價(jià)格＝建筑改良物折舊前純收益÷（建筑改良物收益資本化率＋建筑改良物現(xiàn)有價(jià)值未來(lái)每年的折舊率）
5、建筑改良物收益價(jià)格＝（房地結(jié)合體折舊后純收益－土地純收益）÷建筑改良物收益資本化率
6、建筑改良物收益價(jià)格＝（房地結(jié)合體折舊前純收益－土地純收益）÷（建筑改良物收益資本化率＋建筑改良物現(xiàn)有價(jià)值未來(lái)每年的折舊率）
其中，有關(guān)資本化率，可選擇具一般性投資財(cái)產(chǎn)報(bào)酬率為基準(zhǔn)，比較觀察該投資財(cái)產(chǎn)與勘估標(biāo)的個(gè)別特性的差異，并就個(gè)別流通性、風(fēng)險(xiǎn)性、增值性及管理上的難易程度等因素加以比較推算；也可選擇與勘估標(biāo)的相同或相似的幾個(gè)凈收益除以比較標(biāo)的價(jià)格加以比較推算。
與大陸早主要采用收益法進(jìn)行土地估價(jià)不同，臺(tái)灣以前很少采用收益法，近幾年才開(kāi)始注重收益還原法的運(yùn)用。臺(tái)灣地區(qū)在應(yīng)用收益法時(shí)，注重分析凈收益是否已提列折舊，以選擇適用不同的收益價(jià)格公式；其次，以收益資本化率而言，臺(tái)灣地區(qū)以市場(chǎng)萃取法及藉由其他投資財(cái)產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)比較后求取，大陸地區(qū)則相當(dāng)重視其求取方法，除市場(chǎng)萃取法外，另有累加法及復(fù)合法的適用，并可與其他投資報(bào)酬比較排序，確定適宜的資本化率。
（三）土地開(kāi)發(fā)分析法
土地開(kāi)發(fā)分析法與大陸的假設(shè)開(kāi)發(fā)法類似。臺(tái)灣在以前并不把土地開(kāi)發(fā)分析法作為一個(gè)基本的土地估價(jià)方法，認(rèn)為其不是一個(gè)獨(dú)立的估價(jià)方法，需要借助其他估價(jià)方法。但隨著估價(jià)實(shí)踐的深入，尤其是隨著城市快速發(fā)展，市區(qū)土地交易減少，交易案例難以取得，特別是對(duì)于土地開(kāi)發(fā)估價(jià)，開(kāi)發(fā)分析法應(yīng)用增多，且非常適用。因此，在2001年10月公布的臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》中，把土地開(kāi)發(fā)分析法作為基本土地估價(jià)方法之一單列出來(lái)。
與大陸假設(shè)開(kāi)發(fā)法主要學(xué)自香港和英、美等國(guó)不同，臺(tái)灣地區(qū)主要學(xué)自日本，土地開(kāi)發(fā)分析法的價(jià)格計(jì)算公式為：V=[S/(1+R)/(1+I)-(C+M)]，其中，V為土地開(kāi)發(fā)分析價(jià)格，S為開(kāi)發(fā)或建筑后預(yù)期總銷售額，R為合理的利潤(rùn)率，C為開(kāi)發(fā)或建筑的直接成本，M為開(kāi)發(fā)或建筑的間接成本，I為開(kāi)發(fā)或建筑所需總成本的資本綜合利率。
（四）成本法
臺(tái)灣地區(qū)的成本法多用于建筑物估價(jià)，用于查估土地價(jià)格時(shí)，一般指未開(kāi)發(fā)利用之土地成本，加上開(kāi)發(fā)費(fèi)用及合理利潤(rùn)求取開(kāi)發(fā)后的土地價(jià)格。在應(yīng)用上與大陸基本相同。
二、臺(tái)灣的地價(jià)體系
臺(tái)灣地區(qū)和大陸及很多國(guó)家、地區(qū)類似，按照估價(jià)目的和估價(jià)任務(wù)來(lái)源不同，一般分為兩大類，即官方估價(jià)和民間估價(jià)。官方估價(jià)和民間估價(jià)的估價(jià)方法、程序、用途、法規(guī)依據(jù)等均不相同，民間估價(jià)是為特殊目的，針對(duì)個(gè)別土地進(jìn)行估價(jià)，屬于宗地估價(jià)；官方估價(jià)主要是為政策性目的而采用的大量批次估價(jià)，以區(qū)片估價(jià)為主。因此，臺(tái)灣的地價(jià)體系應(yīng)當(dāng)包括以下地價(jià)種類：區(qū)段地價(jià)、公告地價(jià)、公告現(xiàn)值、宗地評(píng)估價(jià)和交易地價(jià)等，其中前三項(xiàng)屬于官方估價(jià)范疇，宗地評(píng)估價(jià)一般屬于民間估價(jià)范疇。