近一段時間，各地關(guān)于地價上漲的報道不絕于耳：不但在大城市中，“上海地王”“廣州地王”“天津地王”……等頻頻出現(xiàn)，此起彼伏；連二線城市的地價也比從前飆升數(shù)倍，湖南長沙新河三角洲地塊甚至因為被開發(fā)商開出92億元的“天價”而被稱為“中國地王”；廣州出臺“穗七條”，希望通過增加供地，反而造就了金沙洲、花都和番禺等各區(qū)域的新“地王”……
地價飆升，被人們戲稱為“面粉貴于面包”。普通買房者擔(dān)憂房價還會繼續(xù)上漲，但地價猛漲，“地王”頻出所帶來的后果，還遠不止這些。
-地價為何攀升？
據(jù)《人民日報》報道：“從內(nèi)部因素看，地價高企，是房屋價格與土地價格相互推動的結(jié)果。而從外部因素分析，地價高企，核心因素在于土地供求關(guān)系趨緊，并與流動性過剩緊密關(guān)聯(lián)?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學(xué)教授錢逢勝分析。
從宏觀來看，土地供求關(guān)系趨緊是必然的，土地越來越成為稀缺資源，過多的資金追逐較少的土地，必然造成土地價格上漲。而流動性過剩使房地產(chǎn)企業(yè)資金寬裕，特別是不少銀行對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司信貸的寬松，地產(chǎn)股還可以輕松從股市上獲得直接融資，就使土地高價從可能變成了可支付。
土地供應(yīng)量影響土地價格走勢已經(jīng)被各方所認可，但對土地出讓制度是否影響土地價格走勢還存在著爭議。錢教授說，土地出讓制度對于地價的影響是不容小視的。過去土地出讓是劃撥、協(xié)議出讓或者招標出讓，現(xiàn)在主要推行的是招拍掛制度。這個制度促進了土地交易市場的公平、公正、公開和規(guī)范，是過去土地協(xié)議等出讓制度的一個完善，是土地流轉(zhuǎn)使用制度的一個巨大進步。避免了過去土地出讓方式容易滋生的交易腐敗，避免了國有資產(chǎn)的流失。但進入招拍掛程序之后，過多的房地產(chǎn)公司追逐、競拍地塊，土地價格上漲就是必然。而記者接觸的一些官員則認為，土地價格與招拍掛制度無關(guān)，只是與土地供求關(guān)系有關(guān)。
SOHO中國董事長潘石屹說，競拍過程中，由于競拍人的競爭性心理因素，成交價往往就可能是起拍價的1~3倍。他說，在北京摩根中心土地招拍掛中，怎么算土地價格也就是12億元，由于志在必得，老潘開口報價就是14億元，沒想到任志強報價17億元。北京海淀區(qū)清河地段是實行招拍掛制度之后該市出讓的地塊，規(guī)劃建筑面積約70萬平方米，最終華潤置地以25.65億元的天價獲得，高于起拍價8.65億元近3倍。
-限價房都“限”不住了
據(jù)《工人日報》報道：盡管有關(guān)方面一再強調(diào)“地價高不等于房價高”，但相信很多人心里都對“羊毛出在羊身上”這句話深信不疑。實際情況也印證了這一點：各大開發(fā)商在土地拍賣市場上進行了一輪又一輪的“廝殺”，導(dǎo)致地價屢創(chuàng)新高，不斷有“地王”浮出水面，而往往“地王”一出，周邊樓盤價格立即大幅飆升……在這種情況下，許多普通購房者把希望寄托在了限價房上。然而，逐漸走高的地價，讓限價房都“限”不住了。
以鄭州為例，當?shù)赜嘘P(guān)人士這樣解釋：鄭州的限價房政策，就是限定價格進行銷售，以同一個區(qū)域、路段的商品住房均價為基數(shù)，在該基數(shù)的基礎(chǔ)上再下降10%~20%。政府會按照同地段商品房平均價格的90%或80%進行測算，扣除各項成本、費用，從而推算出土地的價格成本占多少，在供應(yīng)土地的時候，政府會降低土地的價格，減少開發(fā)商的建設(shè)成本，讓消費者得到實惠。但對此，河南財經(jīng)學(xué)院劉社教授認為，鄭州市限價房的測算方法不科學(xué)，因為它沒有限定開發(fā)商的利潤，而是以同一個區(qū)域、路段的商品住房均價為基數(shù)，在該基數(shù)的基礎(chǔ)上再下降10%~20%。問題是，同路段的商品房均價也是隨行就市、水漲船高的，它的掌控權(quán)在開發(fā)商手中，這樣操作把限價房變成了一種價格游戲，不具備實質(zhì)性的意義。
河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會秘書長趙進京則分析認為：從最近幾年鄭州市土地拍賣結(jié)果來看，中小開發(fā)商幾乎在所有的土地競拍現(xiàn)場中消失，所謂的土地競拍實際變成了幾家大型房產(chǎn)公司玩的“獨角戲”，壟斷跡象越來越明顯。當少量可供開發(fā)的土地集中在幾個大的寡頭手中時，商品房的定價權(quán)也就自然掌握在他們手中，而消費者將成為土地成本上漲最終的承擔(dān)者。
-牛市助開發(fā)商搶地，“股地拉扯”藏危機
綜合《人民日報》及《佛山日報》報道：今年以來，隨著證券市場行情日漸看漲，許多投資者紛紛投身其中。而媒體上不時傳來的“賣房炒股”的新聞，也讓人們對“用股市抑制樓市”充滿信心。然而，將牛市利用得更好的，卻依然是開發(fā)商。
地產(chǎn)股表現(xiàn)良好，給上市公司通過資本市場融資帶來了機會。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計融資超過1000億元。
絕大多數(shù)上市公司巨額融資到手干什么呢？國務(wù)院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示，隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴張，土地購置面積也越來越大。
很明顯，融資幾乎都投放到了土地儲備之上，這可以直接推高公司的未來發(fā)展評價。而在圈地的同時，又進一步帶動了房價的增長。
于是，目前一幅“股地拉扯”圖景正在呈現(xiàn)：“地主”儲地越多，從股市圈錢就越多；從股市融資越多，買地野心就越大。其后果導(dǎo)致地價一路走高，土地囤積嚴重，房地產(chǎn)股牛氣沖天。專家認為，上世紀70年代香港出現(xiàn)的“股地拉扯”可能再次上演，以高地價為紐帶，樓市、股市中可能存在的泡沫結(jié)合在了一起，并互為循環(huán)。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，目前國內(nèi)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已高達1.5萬億元左右，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產(chǎn)價格。房企競相圈地、圈錢，樓市風(fēng)險正在不斷向證券市場轉(zhuǎn)移。
地價飆升，被人們戲稱為“面粉貴于面包”。普通買房者擔(dān)憂房價還會繼續(xù)上漲，但地價猛漲，“地王”頻出所帶來的后果，還遠不止這些。
-地價為何攀升？
據(jù)《人民日報》報道：“從內(nèi)部因素看，地價高企，是房屋價格與土地價格相互推動的結(jié)果。而從外部因素分析，地價高企，核心因素在于土地供求關(guān)系趨緊，并與流動性過剩緊密關(guān)聯(lián)?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學(xué)教授錢逢勝分析。
從宏觀來看，土地供求關(guān)系趨緊是必然的，土地越來越成為稀缺資源，過多的資金追逐較少的土地，必然造成土地價格上漲。而流動性過剩使房地產(chǎn)企業(yè)資金寬裕，特別是不少銀行對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司信貸的寬松，地產(chǎn)股還可以輕松從股市上獲得直接融資，就使土地高價從可能變成了可支付。
土地供應(yīng)量影響土地價格走勢已經(jīng)被各方所認可，但對土地出讓制度是否影響土地價格走勢還存在著爭議。錢教授說，土地出讓制度對于地價的影響是不容小視的。過去土地出讓是劃撥、協(xié)議出讓或者招標出讓，現(xiàn)在主要推行的是招拍掛制度。這個制度促進了土地交易市場的公平、公正、公開和規(guī)范，是過去土地協(xié)議等出讓制度的一個完善，是土地流轉(zhuǎn)使用制度的一個巨大進步。避免了過去土地出讓方式容易滋生的交易腐敗，避免了國有資產(chǎn)的流失。但進入招拍掛程序之后，過多的房地產(chǎn)公司追逐、競拍地塊，土地價格上漲就是必然。而記者接觸的一些官員則認為，土地價格與招拍掛制度無關(guān)，只是與土地供求關(guān)系有關(guān)。
SOHO中國董事長潘石屹說，競拍過程中，由于競拍人的競爭性心理因素，成交價往往就可能是起拍價的1~3倍。他說，在北京摩根中心土地招拍掛中，怎么算土地價格也就是12億元，由于志在必得，老潘開口報價就是14億元，沒想到任志強報價17億元。北京海淀區(qū)清河地段是實行招拍掛制度之后該市出讓的地塊，規(guī)劃建筑面積約70萬平方米，最終華潤置地以25.65億元的天價獲得，高于起拍價8.65億元近3倍。
-限價房都“限”不住了
據(jù)《工人日報》報道：盡管有關(guān)方面一再強調(diào)“地價高不等于房價高”，但相信很多人心里都對“羊毛出在羊身上”這句話深信不疑。實際情況也印證了這一點：各大開發(fā)商在土地拍賣市場上進行了一輪又一輪的“廝殺”，導(dǎo)致地價屢創(chuàng)新高，不斷有“地王”浮出水面，而往往“地王”一出，周邊樓盤價格立即大幅飆升……在這種情況下，許多普通購房者把希望寄托在了限價房上。然而，逐漸走高的地價，讓限價房都“限”不住了。
以鄭州為例，當?shù)赜嘘P(guān)人士這樣解釋：鄭州的限價房政策，就是限定價格進行銷售，以同一個區(qū)域、路段的商品住房均價為基數(shù)，在該基數(shù)的基礎(chǔ)上再下降10%~20%。政府會按照同地段商品房平均價格的90%或80%進行測算，扣除各項成本、費用，從而推算出土地的價格成本占多少，在供應(yīng)土地的時候，政府會降低土地的價格，減少開發(fā)商的建設(shè)成本，讓消費者得到實惠。但對此，河南財經(jīng)學(xué)院劉社教授認為，鄭州市限價房的測算方法不科學(xué)，因為它沒有限定開發(fā)商的利潤，而是以同一個區(qū)域、路段的商品住房均價為基數(shù)，在該基數(shù)的基礎(chǔ)上再下降10%~20%。問題是，同路段的商品房均價也是隨行就市、水漲船高的，它的掌控權(quán)在開發(fā)商手中，這樣操作把限價房變成了一種價格游戲，不具備實質(zhì)性的意義。
河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會秘書長趙進京則分析認為：從最近幾年鄭州市土地拍賣結(jié)果來看，中小開發(fā)商幾乎在所有的土地競拍現(xiàn)場中消失，所謂的土地競拍實際變成了幾家大型房產(chǎn)公司玩的“獨角戲”，壟斷跡象越來越明顯。當少量可供開發(fā)的土地集中在幾個大的寡頭手中時，商品房的定價權(quán)也就自然掌握在他們手中，而消費者將成為土地成本上漲最終的承擔(dān)者。
-牛市助開發(fā)商搶地，“股地拉扯”藏危機
綜合《人民日報》及《佛山日報》報道：今年以來，隨著證券市場行情日漸看漲，許多投資者紛紛投身其中。而媒體上不時傳來的“賣房炒股”的新聞，也讓人們對“用股市抑制樓市”充滿信心。然而，將牛市利用得更好的，卻依然是開發(fā)商。
地產(chǎn)股表現(xiàn)良好，給上市公司通過資本市場融資帶來了機會。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計融資超過1000億元。
絕大多數(shù)上市公司巨額融資到手干什么呢？國務(wù)院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示，隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴張，土地購置面積也越來越大。
很明顯，融資幾乎都投放到了土地儲備之上，這可以直接推高公司的未來發(fā)展評價。而在圈地的同時，又進一步帶動了房價的增長。
于是，目前一幅“股地拉扯”圖景正在呈現(xiàn)：“地主”儲地越多，從股市圈錢就越多；從股市融資越多，買地野心就越大。其后果導(dǎo)致地價一路走高，土地囤積嚴重，房地產(chǎn)股牛氣沖天。專家認為，上世紀70年代香港出現(xiàn)的“股地拉扯”可能再次上演，以高地價為紐帶，樓市、股市中可能存在的泡沫結(jié)合在了一起，并互為循環(huán)。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，目前國內(nèi)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已高達1.5萬億元左右，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產(chǎn)價格。房企競相圈地、圈錢，樓市風(fēng)險正在不斷向證券市場轉(zhuǎn)移。