土地領(lǐng)域目前有兩大問(wèn)題尤為突出：一是城市化進(jìn)程的加快使農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問(wèn)題因而越來(lái)越為大眾所關(guān)注；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的一些問(wèn)題，使得地價(jià)、國(guó)家土地政策及相關(guān)問(wèn)題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點(diǎn)話題。
    最近，記者以此為主題，采訪了經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱教授。樊教授提出的一些見(jiàn)解，如“地主”和農(nóng)民的分化問(wèn)題、農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及地根與銀根的關(guān)系問(wèn)題等，新穎獨(dú)到，值得關(guān)注和探討。
    本篇訪談錄，原載于由中國(guó)國(guó)土資源報(bào)社主辦的《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)》雜志2008年第4期，為了讓更多的讀者關(guān)注和探討上述問(wèn)題，本報(bào)特予以轉(zhuǎn)載。采訪樊綱教授的那天上午，他剛從歐洲飛回，風(fēng)塵未退，坐在餐桌邊就從容地評(píng)點(diǎn)起當(dāng)前的地產(chǎn)市場(chǎng)。關(guān)于宏觀調(diào)控、關(guān)于農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)、關(guān)于物業(yè)稅、關(guān)于房市供給……作為宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣金融問(wèn)題專家，土地制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題并非其研究重點(diǎn)，但樊綱教授思路敏捷，見(jiàn)解獨(dú)到。對(duì)土地和地產(chǎn)問(wèn)題的一個(gè)個(gè)看似閑散的評(píng)點(diǎn)，時(shí)時(shí)閃現(xiàn)出思維的火花和智慧的靈光。
    訪談中記者發(fā)現(xiàn)，樊綱教授的一些見(jiàn)解，實(shí)際上敏銳地反映了當(dāng)前我們地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)新動(dòng)向。
    “地主”和農(nóng)民的分化決定了產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整的不同方式——關(guān)于農(nóng)村集體土地
    記者：這些年我國(guó)城市化發(fā)展速度加快，農(nóng)村土地進(jìn)入城市圈的越來(lái)越多，地產(chǎn)價(jià)值日益顯化。由此帶來(lái)的矛盾也越來(lái)越尖銳，主要是城鎮(zhèn)邊緣地帶的農(nóng)民或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自己將集體土地作為地產(chǎn)來(lái)經(jīng)營(yíng)，也就是在集體土地上自建住宅或廠房出租甚至出售等。這與國(guó)家現(xiàn)行法律相關(guān)規(guī)定是沖突的。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)及其實(shí)現(xiàn)形式等問(wèn)題因而成為相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者們爭(zhēng)論的焦點(diǎn)問(wèn)題。您如何看待這個(gè)問(wèn)題？
    樊綱：土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是一個(gè)大問(wèn)題。完全的產(chǎn)權(quán)和財(cái)產(chǎn)租賃權(quán)相比至少有一個(gè)差別：是否有土地財(cái)產(chǎn)抵押和出售權(quán)。不過(guò)現(xiàn)在真正能在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)抵押、出售功能的也就是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或者是城郊接合部的一部分農(nóng)村集體土地，真正遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)地其實(shí)是不值錢的。這是由市場(chǎng)需求決定的。或許可以這樣講，這些年地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際上已使中國(guó)農(nóng)民分化為兩大群體——城鄉(xiāng)接合部那些就業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)換、已經(jīng)可以靠經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)為主要收入來(lái)源的“地主”，以及遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)、仍以務(wù)農(nóng)為生的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。因而農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題需要進(jìn)一步細(xì)化，加以分析，區(qū)別對(duì)待。
    記者：您說(shuō)的這種分化，實(shí)際上是土地用途的分化帶來(lái)其價(jià)值的巨大差異，從而改變了其使用者的生存方式。
    樊綱：對(duì)。所以我們現(xiàn)在首先要把這兩種形式或身份下的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)區(qū)分開(kāi)來(lái)討論。關(guān)鍵的一點(diǎn)是，對(duì)不同的人來(lái)說(shuō)，那塊土地的意義可以有很大的不同。如果是遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)村土地，你賦予了它完全的財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以出售，可以抵押，那么完全有可能出現(xiàn)這種情況：農(nóng)民將土地出售或抵押出去了（而這往往是因?yàn)橐淮翁鞛?zāi)，或家里出了一個(gè)重病人，或者是經(jīng)不住某個(gè)“投資者”的誘惑），然后進(jìn)城打工，而且這時(shí)是不得不去打工了。也就是說(shuō)，他在農(nóng)村已沒(méi)有原來(lái)由土地所提供的那個(gè)社會(huì)保障了，但在城里他的身份仍然是農(nóng)民工，沒(méi)有資格享受城市社會(huì)保障。這樣這些農(nóng)民就成了“兩不靠”的真正的“黑戶”——在城市是沒(méi)有社會(huì)保障的“貧民”，在農(nóng)村是沒(méi)有土地的名義上的“農(nóng)民”。所有發(fā)展中國(guó)家如南美的一些國(guó)家、亞洲的一些國(guó)家（菲律賓、印度等），農(nóng)村土地就是這樣集中的，大農(nóng)場(chǎng)主和失去土地、流入城市的平民就是這樣分化出來(lái)的。所以農(nóng)村土地，我這里指的是遠(yuǎn)離城郊的暫時(shí)沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)值的真正的農(nóng)業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)如何改革，主要需要考慮的，其實(shí)是農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題。
    中國(guó)不同于一些農(nóng)村人口只占極少比例的發(fā)達(dá)國(guó)家（即使是韓國(guó)，其農(nóng)民目前也只占到全國(guó)勞動(dòng)力的5%左右）。如果農(nóng)村人口只占到全國(guó)總?cè)丝诘?%，農(nóng)村土地高度集中，現(xiàn)代化程度也相當(dāng)高，農(nóng)業(yè)收入本身也能使農(nóng)民具有了“地主”的身份，就不存在我剛才講的這種農(nóng)民“分化”了。但中國(guó)目前還有至少35%的勞動(dòng)力是以農(nóng)業(yè)為主要收入來(lái)源的農(nóng)民，今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都還不會(huì)形成上面那種局面。農(nóng)民的分化、農(nóng)村土地與地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的分化，使得當(dāng)前中國(guó)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出“二元結(jié)構(gòu)”。這種狀況還將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在。我認(rèn)為，在中國(guó)目前實(shí)行統(tǒng)一的農(nóng)村土地私有權(quán)是有問(wèn)題的。在社會(huì)還沒(méi)有能力為所有的農(nóng)民提供新的社會(huì)保障之前，禁止農(nóng)民買賣或抵押農(nóng)村土地，實(shí)際上是用法律的形式，強(qiáng)制性地給農(nóng)民一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的社會(huì)保障，就是土地。
    就另一部分目前較為“值錢”的土地和占用這些土地的人而言，當(dāng)然可以考慮土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題?，F(xiàn)在不僅我國(guó)，就是許多發(fā)達(dá)國(guó)家如英國(guó)等，城市土地也不是私有的。我國(guó)城市土地是采用以70年使用權(quán)的形式出讓，那么是不是也可以實(shí)行農(nóng)村土地70年的使用權(quán)或承包權(quán)？這樣，位于城市邊緣、城郊接合部的那部分農(nóng)村集體土地，就可以在不改變其所有權(quán)性質(zhì)的前提下，也實(shí)行與城市土地同等的待遇，同樣允許其使用權(quán)以70年為期限合法流轉(zhuǎn)？我的意思是說(shuō)，不實(shí)行農(nóng)村土地私有，也不要將進(jìn)入城市圈的農(nóng)村土地一律強(qiáng)制性征收為國(guó)家所有?？梢栽诒Ａ羝浼w“公有”性質(zhì)的前提下，允許其使用權(quán)或者說(shuō)承包權(quán)延長(zhǎng)到70年，這樣就使那些位于城市邊緣的農(nóng)地，事實(shí)上能以與城市土地同等的身份進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)交易，或稱“流轉(zhuǎn)”。
    對(duì)于遠(yuǎn)離城郊的農(nóng)地，延長(zhǎng)其承包權(quán)到70年，也有利于那些農(nóng)地在不改變其農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，在農(nóng)民逐步轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)包后的集中，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。
    這里涉及城市用地的性質(zhì)問(wèn)題。關(guān)鍵一點(diǎn)是要改變?cè)瓉?lái)關(guān)于城市用地都必須是“國(guó)有土地”的法律規(guī)定。如果集體產(chǎn)權(quán)的土地也可以是城市用地，原來(lái)使用這些土地的人自然也就可以享受城市化的利益了。
    記者：這可能會(huì)造成一種新的財(cái)產(chǎn)分配不平等。準(zhǔn)確地說(shuō)，它涉及兩方面：一是您所說(shuō)的城市近郊的“地主”與遠(yuǎn)離城郊的農(nóng)民之間的收入分配差距——同是集體土地產(chǎn)權(quán)，卻因地理位置導(dǎo)致用途的不同，而造成生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)收入的巨大差異；二是已合法進(jìn)入城市的“地主”與普通的城市原有居民之間的收入分配差距——同為城市平民，前者擁有一份巨大的具有經(jīng)營(yíng)升值能力的土地財(cái)產(chǎn)，而后者是真正的“無(wú)產(chǎn)者”，連居住之所也要靠長(zhǎng)期的勞動(dòng)所得來(lái)?yè)Q取。這種財(cái)產(chǎn)分配不平等會(huì)不會(huì)導(dǎo)致巨大的社會(huì)心理落差，從而影響我們社會(huì)的公平與穩(wěn)定？
    樊綱：這種不平等在一定意義上是一個(gè)客觀存在，是由城市化和農(nóng)民進(jìn)城過(guò)程的漸進(jìn)性所決定的。因?yàn)槟悴豢赡芤幌伦邮顾修r(nóng)民轉(zhuǎn)移出來(lái)，也不可能使得所有地方都一下子成為城市，也永遠(yuǎn)不可能使所有的人原來(lái)占用的那一塊地的價(jià)值都上升到同等水平。但是，這個(gè)可以用國(guó)家稅收來(lái)調(diào)節(jié)。比如征收財(cái)產(chǎn)稅、發(fā)展稅、土地交易稅、物業(yè)稅等。理由很簡(jiǎn)單：城郊“地主”手中的這部分農(nóng)村集體土地，能在地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)其巨大的價(jià)值，得益于國(guó)家的城市規(guī)劃以及政府對(duì)周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入。因此其土地“發(fā)展”后形成的收入主要是國(guó)家投入所帶來(lái)的，應(yīng)該歸于公益性收入。
    當(dāng)然，這種稅收調(diào)節(jié)只能在一定程度上調(diào)整城市居民、農(nóng)村“地主”與普通農(nóng)民之間的收入分配差距，而不能實(shí)現(xiàn)絕對(duì)的“公平”。問(wèn)題的關(guān)鍵是要把土地等資產(chǎn)的管理制度化，形成公正的規(guī)則。收入的均等則要通過(guò)工業(yè)化、城市化的歷史進(jìn)程逐步實(shí)現(xiàn)。
    試行完全產(chǎn)權(quán)與永久產(chǎn)權(quán)——關(guān)于農(nóng)村宅基地記者：討論《物權(quán)法》時(shí)，不少學(xué)者提出要賦予農(nóng)村宅基地抵押權(quán)，但《物權(quán)法》最終擱置了這一提議。您怎么看農(nóng)村宅基地的問(wèn)題？
    樊綱：對(duì)于農(nóng)村宅基地，我倒是覺(jué)得可以試行較完整的私有產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)行永久產(chǎn)權(quán)。事實(shí)上這部分產(chǎn)權(quán)也已經(jīng)具有了永久性?？梢园船F(xiàn)有人口狀況，一次性地鎖定、分配到各戶，允許他們進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押。這樣做一方面有利于促進(jìn)農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，另一方面也有利于解決部分城市人在農(nóng)村找到居所的問(wèn)題。
    記者：那么農(nóng)村新增人口怎么辦？完全讓各戶自己解決其居所問(wèn)題是不是現(xiàn)實(shí)？
    樊綱：人口有新增的，也有死去的。這在總體上、長(zhǎng)期來(lái)看大致是可以平衡的。當(dāng)然具體到各戶，可能不會(huì)做到完全平衡。但這樣做，一方面可以促進(jìn)農(nóng)村的計(jì)劃生育，使農(nóng)民自己控制人口的增長(zhǎng)；另一方面還可以通過(guò)農(nóng)村建樓房、提高宅基地利用率來(lái)解決。當(dāng)然，這里有一個(gè)問(wèn)題還不好解決，就是仍然存在城市邊緣地帶與遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)地區(qū)的農(nóng)村宅基地的差別。城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)民宅基地很容易就整合了，租賃了，但遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)民宅基地卻較難實(shí)現(xiàn)整合，房子也租不出去。我這里指的是進(jìn)城打工的農(nóng)民，人走了，房子也租不出去，其宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值就是實(shí)現(xiàn)了也不會(huì)太高。但這種差別只能在城市化和農(nóng)民進(jìn)城的過(guò)程中逐步解決，我們?cè)谶@個(gè)發(fā)展階段上還不可能一下子實(shí)現(xiàn)這一平等。
    對(duì)此，實(shí)行宅基地的“跨區(qū)”置換可能是一種可行的解決方式。比如把這些已經(jīng)空置的房屋和宅基地置換到城鎮(zhèn)周邊去，把原宅基地變?yōu)檗r(nóng)地，恢復(fù)耕種。
    記者：土地置換已經(jīng)在很多地方尤其是江浙一帶搞了很多年了，當(dāng)?shù)匕堰@種做法叫做“三集中”，也有的和村莊整理結(jié)合起來(lái)搞。
    樊綱：那些都還只限于一個(gè)狹小的區(qū)域內(nèi)，如同一個(gè)鎮(zhèn)內(nèi)，或者頂多同一個(gè)縣域范圍內(nèi)。像村莊整理主要是在同一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)。我這里講的“置換”，是指在更廣泛的區(qū)域內(nèi)，如跨市甚至跨省置換。如果農(nóng)民宅基地?fù)碛型耆呢?cái)產(chǎn)權(quán)，那么地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快、用地需求較大的地區(qū)，是不是就可以跨越地域界線、以購(gòu)買的方式將那些地處偏遠(yuǎn)農(nóng)村的農(nóng)民宅基地置換出來(lái)、讓那邊的宅基地復(fù)耕？我覺(jué)得至少可以考慮首先讓這種置換在省域內(nèi)進(jìn)行。當(dāng)然，這種村莊置換必須整體進(jìn)行，這又會(huì)遇到村民意見(jiàn)不一致時(shí)如何操作等問(wèn)題，需要考慮。
    在“跨區(qū)置換”時(shí)，十分關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題是嚴(yán)格的監(jiān)管。不能這邊用了農(nóng)地，那邊宅基地沒(méi)有退耕。這是土地管理部門的職責(zé)了。一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化的進(jìn)程，一個(gè)重要的方面就是要逐步做到有法必依，有人嚴(yán)格執(zhí)法。法律是可以修訂的，但一旦有了新的法，就一定要有機(jī)制來(lái)保證執(zhí)行。有法必依，才可能依法、合理、有序地流轉(zhuǎn)與交易。法治其實(shí)是一切市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)。