在今年6月初央行發(fā)布的2007年度中國區(qū)域金融運行報告中，罕見地將深圳區(qū)域的金融運行情況單獨列出進行報告。
由央行深圳中心支行提交的這份深圳金融運行報告顯示，盡管去年深圳銀行業(yè)發(fā)展勢頭良好，但是不無隱憂。其關(guān)注重點在于目前外界傳聞將出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險的個人房貸方面。
盡管該報告只指出去年深圳個貸占所有新增貸款余額的58％以上，沒有明確深圳個貸新增數(shù)量，不過如果按照全國個人房貸新增余額占個人消費貸款新增余額81.8％的平均水平估算，深圳去年新增個人房貸余額約在600億元左右。
據(jù)了解，深圳的個人房貸發(fā)放額從去年4月開始伴隨樓價飆升而屢創(chuàng)新高，7月達到頂峰，當(dāng)月合計發(fā)放了201.9億元。隨后以環(huán)比月均30％~50％左右的幅度下滑，到了11月新發(fā)放額僅為60億元。
而深圳市國土局的數(shù)據(jù)顯示，去年5月當(dāng)?shù)胤績r開始飆升，均價由4月份的11213元/平方米迅速漲至5月的14552元/平方米，8月達到15519元/平方米，9月為16777元/平方米，10月份更是攀升至全年點17350元/平方米。
顯然，房價如此狂飆不僅透支了未來的漲幅，更積聚下很大風(fēng)險。從去年底開始，深圳房價開始掉頭向下，成交萎靡不振。
置業(yè)國際最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月末的深圳住宅成交均價已經(jīng)回落到去年4月深圳樓價狂飆前的價格以下。
房價跌30%：負(fù)資產(chǎn)的臨界點
央行對深圳的抽樣調(diào)查顯示，截至2007年9月末，深圳的多次置業(yè)比例同比增長14％，“在4~7月樓價高峰期，投資者紛紛入市，此期間入市的購房者對價格下跌的承受力較差。從產(chǎn)生負(fù)資產(chǎn)的價格臨界點看，按七成貸款額計算、二手房價如果較市場高峰期下跌30％，銀行負(fù)資產(chǎn)將產(chǎn)生。”對此，央行提出各商業(yè)銀行應(yīng)對2007年4~7月發(fā)放的貸款密切關(guān)注。
目前，坊間傳聞，深圳各商業(yè)銀行已經(jīng)開始對房貸風(fēng)險進行全面排查，但該傳聞未得到商業(yè)銀行的證實。
泛城租售網(wǎng)按揭部一位負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》表示，在去年的樓價高峰期，不管是大型銀行還是中小型股份制銀行，由于存在樓價持續(xù)上漲的預(yù)期，放貸時估值都可能出現(xiàn)偏差。
“在樓價高峰期，不少銀行往往提供總樓價溢價10％~20％的估值，因此這些物業(yè)往往最后批出的貸款按揭成數(shù)達到八九成之多。而目前樓價下跌超過30％，二手成交萎縮的重災(zāi)區(qū)龍崗、南山、布吉等地，最有可能成為負(fù)資產(chǎn)個案集中的區(qū)域，而且部分炒樓客會出現(xiàn)斷供風(fēng)險。”上述負(fù)責(zé)人說。
不過她還表示，目前在該公司經(jīng)手的按揭個案中，尚未聽到銀行信貸部反饋說已經(jīng)出現(xiàn)大量的斷供個案。她個人認(rèn)為，那些資產(chǎn)比較雄厚、有多年炒樓經(jīng)驗的人可能未必會被負(fù)資產(chǎn)套牢，存在斷供風(fēng)險的可能是一些在去年才開始入市、收入不高的人士。
央行深圳中心支行抽樣調(diào)查顯示，近幾年深圳市家庭房貸月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超過三成的購房者超過40%和45%，這部分家庭的還款及抗風(fēng)險能力較弱，一旦房價持續(xù)下跌，將會形成較大的還款風(fēng)險。
風(fēng)險貸款知多少？
一名不愿意透露姓名的中介人士告訴本報記者，目前確實是到了深圳銀行應(yīng)該警惕的階段。去年深圳6、7、8、9月成交量分別為56.41萬平方米、48.98萬平方米、33.83萬平方米、31.1萬平方米，10月開始急速下降到15萬平方米，集中在高位區(qū)域6~9月的成交面積共170.32萬平方米。
以深圳中原在6~7月投資客占總成交比例達20％，8、9月減至14％左右的數(shù)據(jù)推算，僅這幾個月的成交高峰期可能就有3000套住房存在因負(fù)資產(chǎn)情況而帶來的斷供風(fēng)險。按當(dāng)時均價在14000~16000元/平方米左右的水平，相比如今深圳均價10000元/平方米左右的水平，已經(jīng)有12億~18億元的物業(yè)市值蒸發(fā)掉。即使以首付三成計算，僅那4個月批出的貸款中，有30億元可能已經(jīng)處于風(fēng)險區(qū)域。如果加上去年4~6月、10~12月的數(shù)據(jù)，處于風(fēng)險區(qū)的貸款可能進一步增加20％以上。
由于銀根緊縮以及供應(yīng)量加大，即使維持目前樓價，似乎銀行貸款也不足以應(yīng)付市場供應(yīng)的黑洞。按2008年3月出爐的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2009年度實施計劃》，今年計劃新增各類住房15.68萬套，總建筑面積1215.9萬平方米。
假設(shè)目前的深圳全市1萬元/平方米左右的均價持續(xù)到年底，按貸款七成的情況推算，約需銀行在今年新發(fā)放851億元的貸款，才能對市場形成支撐。而在樓市價升量增的2007年，個人房貸也只新增了600億元。
顯然，在從緊的調(diào)控環(huán)境下，這更像是個不可能完成的任務(wù)。
如果樓價進一步下挫，也會令今年的更多新增貸款步入危險區(qū)間。顯然，這是一個令銀行、令樓市上下兩難的尷尬局面。
由央行深圳中心支行提交的這份深圳金融運行報告顯示，盡管去年深圳銀行業(yè)發(fā)展勢頭良好，但是不無隱憂。其關(guān)注重點在于目前外界傳聞將出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險的個人房貸方面。
盡管該報告只指出去年深圳個貸占所有新增貸款余額的58％以上，沒有明確深圳個貸新增數(shù)量，不過如果按照全國個人房貸新增余額占個人消費貸款新增余額81.8％的平均水平估算，深圳去年新增個人房貸余額約在600億元左右。
據(jù)了解，深圳的個人房貸發(fā)放額從去年4月開始伴隨樓價飆升而屢創(chuàng)新高，7月達到頂峰，當(dāng)月合計發(fā)放了201.9億元。隨后以環(huán)比月均30％~50％左右的幅度下滑，到了11月新發(fā)放額僅為60億元。
而深圳市國土局的數(shù)據(jù)顯示，去年5月當(dāng)?shù)胤績r開始飆升，均價由4月份的11213元/平方米迅速漲至5月的14552元/平方米，8月達到15519元/平方米，9月為16777元/平方米，10月份更是攀升至全年點17350元/平方米。
顯然，房價如此狂飆不僅透支了未來的漲幅，更積聚下很大風(fēng)險。從去年底開始，深圳房價開始掉頭向下，成交萎靡不振。
置業(yè)國際最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月末的深圳住宅成交均價已經(jīng)回落到去年4月深圳樓價狂飆前的價格以下。
房價跌30%：負(fù)資產(chǎn)的臨界點
央行對深圳的抽樣調(diào)查顯示，截至2007年9月末，深圳的多次置業(yè)比例同比增長14％，“在4~7月樓價高峰期，投資者紛紛入市，此期間入市的購房者對價格下跌的承受力較差。從產(chǎn)生負(fù)資產(chǎn)的價格臨界點看，按七成貸款額計算、二手房價如果較市場高峰期下跌30％，銀行負(fù)資產(chǎn)將產(chǎn)生。”對此，央行提出各商業(yè)銀行應(yīng)對2007年4~7月發(fā)放的貸款密切關(guān)注。
目前，坊間傳聞，深圳各商業(yè)銀行已經(jīng)開始對房貸風(fēng)險進行全面排查，但該傳聞未得到商業(yè)銀行的證實。
泛城租售網(wǎng)按揭部一位負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》表示，在去年的樓價高峰期，不管是大型銀行還是中小型股份制銀行，由于存在樓價持續(xù)上漲的預(yù)期，放貸時估值都可能出現(xiàn)偏差。
“在樓價高峰期，不少銀行往往提供總樓價溢價10％~20％的估值，因此這些物業(yè)往往最后批出的貸款按揭成數(shù)達到八九成之多。而目前樓價下跌超過30％，二手成交萎縮的重災(zāi)區(qū)龍崗、南山、布吉等地，最有可能成為負(fù)資產(chǎn)個案集中的區(qū)域，而且部分炒樓客會出現(xiàn)斷供風(fēng)險。”上述負(fù)責(zé)人說。
不過她還表示，目前在該公司經(jīng)手的按揭個案中，尚未聽到銀行信貸部反饋說已經(jīng)出現(xiàn)大量的斷供個案。她個人認(rèn)為，那些資產(chǎn)比較雄厚、有多年炒樓經(jīng)驗的人可能未必會被負(fù)資產(chǎn)套牢，存在斷供風(fēng)險的可能是一些在去年才開始入市、收入不高的人士。
央行深圳中心支行抽樣調(diào)查顯示，近幾年深圳市家庭房貸月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超過三成的購房者超過40%和45%，這部分家庭的還款及抗風(fēng)險能力較弱，一旦房價持續(xù)下跌，將會形成較大的還款風(fēng)險。
風(fēng)險貸款知多少？
一名不愿意透露姓名的中介人士告訴本報記者，目前確實是到了深圳銀行應(yīng)該警惕的階段。去年深圳6、7、8、9月成交量分別為56.41萬平方米、48.98萬平方米、33.83萬平方米、31.1萬平方米，10月開始急速下降到15萬平方米，集中在高位區(qū)域6~9月的成交面積共170.32萬平方米。
以深圳中原在6~7月投資客占總成交比例達20％，8、9月減至14％左右的數(shù)據(jù)推算，僅這幾個月的成交高峰期可能就有3000套住房存在因負(fù)資產(chǎn)情況而帶來的斷供風(fēng)險。按當(dāng)時均價在14000~16000元/平方米左右的水平，相比如今深圳均價10000元/平方米左右的水平，已經(jīng)有12億~18億元的物業(yè)市值蒸發(fā)掉。即使以首付三成計算，僅那4個月批出的貸款中，有30億元可能已經(jīng)處于風(fēng)險區(qū)域。如果加上去年4~6月、10~12月的數(shù)據(jù)，處于風(fēng)險區(qū)的貸款可能進一步增加20％以上。
由于銀根緊縮以及供應(yīng)量加大，即使維持目前樓價，似乎銀行貸款也不足以應(yīng)付市場供應(yīng)的黑洞。按2008年3月出爐的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2009年度實施計劃》，今年計劃新增各類住房15.68萬套，總建筑面積1215.9萬平方米。
假設(shè)目前的深圳全市1萬元/平方米左右的均價持續(xù)到年底，按貸款七成的情況推算，約需銀行在今年新發(fā)放851億元的貸款，才能對市場形成支撐。而在樓市價升量增的2007年，個人房貸也只新增了600億元。
顯然，在從緊的調(diào)控環(huán)境下，這更像是個不可能完成的任務(wù)。
如果樓價進一步下挫，也會令今年的更多新增貸款步入危險區(qū)間。顯然，這是一個令銀行、令樓市上下兩難的尷尬局面。