國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部宏觀政策動向課題組向本報提供的報告建議，應(yīng)以越南為鑒，保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。在繼續(xù)擠壓房價泡沫、消除熱錢投機(jī)空間的同時，應(yīng)毫不猶豫地加大保障性住房政策實施力度。
報告認(rèn)為，從市場情況看，中國與越南的股市跌幅相差無幾，相差較大的只有房地產(chǎn)。從這種意義來看，房地產(chǎn)市場已成為力撐中國經(jīng)濟(jì)大廈的一根擎天大柱。保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，其意義已不再局限于經(jīng)濟(jì)增長，而且包含了經(jīng)濟(jì)安全。住房是居民生存的基本條件，目前城鎮(zhèn)住房矛盾集中顯現(xiàn)，土地供求矛盾突出，單純依靠市場機(jī)制無法解決，因此應(yīng)加大住房保障政策實施力度。
報告建議，改革職工導(dǎo)向的住房公積金制度，適度發(fā)展購房保障，發(fā)展租房保障，構(gòu)建多層次住房保障體系；建立科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費模式，樹立經(jīng)濟(jì)適用、理性適度的住房觀念，形成節(jié)約資源、健康文明的消費理念。此外，應(yīng)改變政績考核內(nèi)容，將財政體制轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮藏斦保D(zhuǎn)換地方政府職能；按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)的原則，深入研究進(jìn)城定居農(nóng)民享受城市住房政策和農(nóng)村宅基地政策的銜接；編制、公布和實施住房建設(shè)規(guī)劃，以有利于“居者有其屋”目標(biāo)的終實現(xiàn)。
房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為各國經(jīng)濟(jì)的一個重要的風(fēng)向標(biāo)。在美國次貸危機(jī)的沖擊下，整個西方國家已經(jīng)接近了滯漲邊緣。而新興經(jīng)濟(jì)體原本以為在美國次貸市場涉水較淺將與危機(jī)絕緣，但是越南危機(jī)的爆發(fā)卻讓人意識到了這種想法的膚淺。作為近十年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭好的國家之一，越南都成了第一張倒下的多米諾骨牌，哪個國家還敢保證自己置身局外？誰能保證自己不會成為下一輪次貸危機(jī)沖擊波中的犧牲品？相比越南，我國在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、外匯儲備數(shù)量和宏觀調(diào)控能力都具有非常明顯的優(yōu)勢。但這并不意味著，我們可以掉以輕心。在我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入敏感時期的今天，如何保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，其意義已經(jīng)不再局限于經(jīng)濟(jì)增長，而且也包含了經(jīng)濟(jì)安全。我們認(rèn)為，在繼續(xù)擠壓房價泡沫、消除熱錢投機(jī)空間的同時，毫不猶豫地加大保障性住房政策的實施力度，是緩解當(dāng)前困境的必需之舉。
當(dāng)前我國住宅市場存在的問題與發(fā)展方向
1、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的問題經(jīng)過多年探索，中國已經(jīng)初步建立了比較適合國情的城鎮(zhèn)住房政策框架。但過去由于人們盲目追求市場利益，將所有的目光都關(guān)注在高端的市場反應(yīng)之上，隨著它的不斷發(fā)展，其中的弊病和矛盾就逐漸暴露。由于第一層次人群根本無力承擔(dān)巨大的房價壓力而早被市場拋棄，而第二層次民眾也隨著房價的不斷高漲而終脫離市場。這樣，市場結(jié)構(gòu)就出現(xiàn)了失衡，問題頻出。目前，住房領(lǐng)域社會反響強(qiáng)烈、爭議較大的問題主要集中在三個方面。一是房價快速上漲，特別是大中城市房價漲幅過大，新建的中小戶型住房供給嚴(yán)重不足；二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢；住房市場秩序比較混亂；二是住房保障覆蓋面小，措施不到位，有些保障制度設(shè)計不合理，由此產(chǎn)生的一些“尋租”和腐敗現(xiàn)象引起廣大群眾的不滿；三是住房市場宏觀調(diào)控困難重重，調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。出現(xiàn)這些問題，原因何在？
（1）政策概念混淆長期以來，我們對住房問題的特殊性認(rèn)識不足，片面強(qiáng)調(diào)通過房地產(chǎn)市場來調(diào)節(jié)需求，解決住房問題，用房地產(chǎn)政策代替住房政策。從政策屬性上看，房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟(jì)政策，主要著眼于市場效率；住房政策則是社會公共政策，更注重社會公平和居民的基本住房需求，它要解決的問題是，使不同收入狀況的居民住有所居。多數(shù)國家的經(jīng)驗證明，住房供應(yīng)既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我國混淆了這兩個表面相似而有實質(zhì)區(qū)別的問題，忽視了普通民眾基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位或不到位。
（2）對住房的保障功能重視不夠我國住房制度改革從實施之初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動經(jīng)濟(jì)增長的功能。“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。經(jīng)營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)（源）性收益和大部分稅費基本上歸地方所有，加之我國實行財政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設(shè)資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的"第二財政".而且我國還普遍以GDP增長率論政績的干部考核體系，也使得地方政府在政績沖動下，或明或暗地支持土地出讓金的持續(xù)上漲。在經(jīng)濟(jì)增長的沖動下，一些城市政府忽視了住房的保障功能。
（3）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐較慢目前，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)步伐較慢，中小戶型住房比重依然偏低。近幾年來，90平方米以下套型供應(yīng)量占比不足20%.在提出90/70的要求后，總體情況落實較好，全國平均達(dá)到了55%，但遠(yuǎn)未達(dá)到要求的70%.經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)滯后，廉租住房的房源不足是當(dāng)前推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)的主要問題之一。
（4）現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度也存在一定問題自20世紀(jì)90年代初以來，中國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房保障制度主要是公積金、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度。從當(dāng)前的實施情況看，現(xiàn)行住房保障制度在一定程度上發(fā)揮了保障中低收入家庭住房、調(diào)控房價的積極作用，而且也在很大程度上消除了住房市場發(fā)展的障礙，有效地促進(jìn)了住房市場以及住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，由于住房保障問題的提出時間相對較短，政策制度設(shè)計不可避免地會存在缺陷，伴隨著住房保障制度的實施，同時也不斷涌現(xiàn)出新問題。
公積金：惠及面十分有限，主要幫助了那些單位效益好、收入高且穩(wěn)定的非低收入消費者，而真正需要扶持的低收入消費者卻被排斥在住房公積金的受益對象之外，繳交模式拉大了貧富差距，管理存在較大的制度缺陷和漏洞。
經(jīng)濟(jì)適用房：購買主體范圍偏大，對象定位于中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)要細(xì)化，而在具體執(zhí)行政策過程中，購買對象資格審查、房型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和政府與開發(fā)商間監(jiān)督環(huán)節(jié)失控。
廉租房：制度重視不足，覆蓋面小。面臨分配對象如何界定的難題，根據(jù)目前國家規(guī)定和各地的做法，其分配對象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，政策排斥了“夾心層（購買經(jīng)濟(jì)適用房有困難，又不符合廉租房條件的群體）”、流動人口、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工群體等住房弱勢群體，不利于體現(xiàn)公平原則；另外還有資金來源問題，從理論上看，目前的資金來源渠道包括住房公積金增值收入、財政預(yù)算、直管公房出售或出租收入、社會捐贈等。但從已開展廉租房試點的城市的實際運作來看，各地都是以住房公積金增值收入和財政撥款為主的。而在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，財政實力不足，無法提供足夠的資金用于廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼；在收入線劃分標(biāo)準(zhǔn)問題上，隨著廉租房分配對象范圍的逐步擴(kuò)大，根據(jù)各地居民收入情況劃分一個合理的收入線并據(jù)此科學(xué)地確定廉租對象就變得日益緊迫，而且收入線劃分后，還存在一個如何監(jiān)督收入變化的問題。
2、我國房地產(chǎn)市場的前景與發(fā)展方向一個國家的經(jīng)濟(jì)增長和住房水平提高之間，始終存在著密切的有機(jī)關(guān)系和相互關(guān)聯(lián)的發(fā)展規(guī)律。一般來說，成長中的國家，經(jīng)濟(jì)越是增長，國民的住房水平就越是提高。根據(jù)對世界各國住房發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗的總結(jié)，國際上通常認(rèn)為有兩個住房發(fā)展的高峰期。首先，在一個國家的人均住房建筑面積達(dá)到35平方米（約為戶均100平方米）之前，國民將對住房保持旺盛的需求，該國的房地產(chǎn)及住房產(chǎn)業(yè)將會有一個持續(xù)的高速發(fā)展；第二，當(dāng)一個國家的人均收入達(dá)到了1000-3000美元的區(qū)間時，該國也會爆發(fā)出普通居民紛紛改善住房、住房發(fā)展進(jìn)入突飛猛進(jìn)的高峰期。從1998年“房改”開始至今，乃至可以預(yù)見的未來，中國發(fā)展仍處在這兩個住房發(fā)展高峰期的雙重作用的共同區(qū)間。按照經(jīng)濟(jì)增長和住房發(fā)展的規(guī)律，中國住房發(fā)展光明前景可以預(yù)期。
與20多年前相比，我國居民的消費行為和觀念已發(fā)生了巨大變化。從中短期來看，中國居民住房需求將持續(xù)較長一段時間。
特別是中國正處于人類有史以來快的城市化進(jìn)程中，人口研究結(jié)果顯示，2000-2020年，我國城鎮(zhèn)人口將凈增3.6億，城市家庭將增加1.3億戶以上，其中93%為新遷入人口，按戶均80平米計算，需要新增住宅在100億平米以上。此外我國人口遷移明顯呈現(xiàn)朝向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的特點，目前省際遷移人口中，三分之二遷入北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東等6省、市。由此可見，我國未來城市住房的供求矛盾依然尖銳，而沿海發(fā)達(dá)地區(qū)尤其顯著。同時，中國是全球經(jīng)濟(jì)具活力的國家之一，受惠于特殊的人口結(jié)構(gòu)所帶來的經(jīng)濟(jì)紅利，家庭財富的積累也為住房市場的需求提供了支撐
報告認(rèn)為，從市場情況看，中國與越南的股市跌幅相差無幾，相差較大的只有房地產(chǎn)。從這種意義來看，房地產(chǎn)市場已成為力撐中國經(jīng)濟(jì)大廈的一根擎天大柱。保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，其意義已不再局限于經(jīng)濟(jì)增長，而且包含了經(jīng)濟(jì)安全。住房是居民生存的基本條件，目前城鎮(zhèn)住房矛盾集中顯現(xiàn)，土地供求矛盾突出，單純依靠市場機(jī)制無法解決，因此應(yīng)加大住房保障政策實施力度。
報告建議，改革職工導(dǎo)向的住房公積金制度，適度發(fā)展購房保障，發(fā)展租房保障，構(gòu)建多層次住房保障體系；建立科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費模式，樹立經(jīng)濟(jì)適用、理性適度的住房觀念，形成節(jié)約資源、健康文明的消費理念。此外，應(yīng)改變政績考核內(nèi)容，將財政體制轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮藏斦保D(zhuǎn)換地方政府職能；按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)的原則，深入研究進(jìn)城定居農(nóng)民享受城市住房政策和農(nóng)村宅基地政策的銜接；編制、公布和實施住房建設(shè)規(guī)劃，以有利于“居者有其屋”目標(biāo)的終實現(xiàn)。
房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為各國經(jīng)濟(jì)的一個重要的風(fēng)向標(biāo)。在美國次貸危機(jī)的沖擊下，整個西方國家已經(jīng)接近了滯漲邊緣。而新興經(jīng)濟(jì)體原本以為在美國次貸市場涉水較淺將與危機(jī)絕緣，但是越南危機(jī)的爆發(fā)卻讓人意識到了這種想法的膚淺。作為近十年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭好的國家之一，越南都成了第一張倒下的多米諾骨牌，哪個國家還敢保證自己置身局外？誰能保證自己不會成為下一輪次貸危機(jī)沖擊波中的犧牲品？相比越南，我國在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、外匯儲備數(shù)量和宏觀調(diào)控能力都具有非常明顯的優(yōu)勢。但這并不意味著，我們可以掉以輕心。在我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入敏感時期的今天，如何保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，其意義已經(jīng)不再局限于經(jīng)濟(jì)增長，而且也包含了經(jīng)濟(jì)安全。我們認(rèn)為，在繼續(xù)擠壓房價泡沫、消除熱錢投機(jī)空間的同時，毫不猶豫地加大保障性住房政策的實施力度，是緩解當(dāng)前困境的必需之舉。
當(dāng)前我國住宅市場存在的問題與發(fā)展方向
1、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的問題經(jīng)過多年探索，中國已經(jīng)初步建立了比較適合國情的城鎮(zhèn)住房政策框架。但過去由于人們盲目追求市場利益，將所有的目光都關(guān)注在高端的市場反應(yīng)之上，隨著它的不斷發(fā)展，其中的弊病和矛盾就逐漸暴露。由于第一層次人群根本無力承擔(dān)巨大的房價壓力而早被市場拋棄，而第二層次民眾也隨著房價的不斷高漲而終脫離市場。這樣，市場結(jié)構(gòu)就出現(xiàn)了失衡，問題頻出。目前，住房領(lǐng)域社會反響強(qiáng)烈、爭議較大的問題主要集中在三個方面。一是房價快速上漲，特別是大中城市房價漲幅過大，新建的中小戶型住房供給嚴(yán)重不足；二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢；住房市場秩序比較混亂；二是住房保障覆蓋面小，措施不到位，有些保障制度設(shè)計不合理，由此產(chǎn)生的一些“尋租”和腐敗現(xiàn)象引起廣大群眾的不滿；三是住房市場宏觀調(diào)控困難重重，調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。出現(xiàn)這些問題，原因何在？
（1）政策概念混淆長期以來，我們對住房問題的特殊性認(rèn)識不足，片面強(qiáng)調(diào)通過房地產(chǎn)市場來調(diào)節(jié)需求，解決住房問題，用房地產(chǎn)政策代替住房政策。從政策屬性上看，房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟(jì)政策，主要著眼于市場效率；住房政策則是社會公共政策，更注重社會公平和居民的基本住房需求，它要解決的問題是，使不同收入狀況的居民住有所居。多數(shù)國家的經(jīng)驗證明，住房供應(yīng)既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我國混淆了這兩個表面相似而有實質(zhì)區(qū)別的問題，忽視了普通民眾基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位或不到位。
（2）對住房的保障功能重視不夠我國住房制度改革從實施之初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動經(jīng)濟(jì)增長的功能。“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。經(jīng)營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)（源）性收益和大部分稅費基本上歸地方所有，加之我國實行財政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設(shè)資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的"第二財政".而且我國還普遍以GDP增長率論政績的干部考核體系，也使得地方政府在政績沖動下，或明或暗地支持土地出讓金的持續(xù)上漲。在經(jīng)濟(jì)增長的沖動下，一些城市政府忽視了住房的保障功能。
（3）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐較慢目前，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)步伐較慢，中小戶型住房比重依然偏低。近幾年來，90平方米以下套型供應(yīng)量占比不足20%.在提出90/70的要求后，總體情況落實較好，全國平均達(dá)到了55%，但遠(yuǎn)未達(dá)到要求的70%.經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)滯后，廉租住房的房源不足是當(dāng)前推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)的主要問題之一。
（4）現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度也存在一定問題自20世紀(jì)90年代初以來，中國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房保障制度主要是公積金、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度。從當(dāng)前的實施情況看，現(xiàn)行住房保障制度在一定程度上發(fā)揮了保障中低收入家庭住房、調(diào)控房價的積極作用，而且也在很大程度上消除了住房市場發(fā)展的障礙，有效地促進(jìn)了住房市場以及住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，由于住房保障問題的提出時間相對較短，政策制度設(shè)計不可避免地會存在缺陷，伴隨著住房保障制度的實施，同時也不斷涌現(xiàn)出新問題。
公積金：惠及面十分有限，主要幫助了那些單位效益好、收入高且穩(wěn)定的非低收入消費者，而真正需要扶持的低收入消費者卻被排斥在住房公積金的受益對象之外，繳交模式拉大了貧富差距，管理存在較大的制度缺陷和漏洞。
經(jīng)濟(jì)適用房：購買主體范圍偏大，對象定位于中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)要細(xì)化，而在具體執(zhí)行政策過程中，購買對象資格審查、房型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和政府與開發(fā)商間監(jiān)督環(huán)節(jié)失控。
廉租房：制度重視不足，覆蓋面小。面臨分配對象如何界定的難題，根據(jù)目前國家規(guī)定和各地的做法，其分配對象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，政策排斥了“夾心層（購買經(jīng)濟(jì)適用房有困難，又不符合廉租房條件的群體）”、流動人口、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工群體等住房弱勢群體，不利于體現(xiàn)公平原則；另外還有資金來源問題，從理論上看，目前的資金來源渠道包括住房公積金增值收入、財政預(yù)算、直管公房出售或出租收入、社會捐贈等。但從已開展廉租房試點的城市的實際運作來看，各地都是以住房公積金增值收入和財政撥款為主的。而在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，財政實力不足，無法提供足夠的資金用于廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼；在收入線劃分標(biāo)準(zhǔn)問題上，隨著廉租房分配對象范圍的逐步擴(kuò)大，根據(jù)各地居民收入情況劃分一個合理的收入線并據(jù)此科學(xué)地確定廉租對象就變得日益緊迫，而且收入線劃分后，還存在一個如何監(jiān)督收入變化的問題。
2、我國房地產(chǎn)市場的前景與發(fā)展方向一個國家的經(jīng)濟(jì)增長和住房水平提高之間，始終存在著密切的有機(jī)關(guān)系和相互關(guān)聯(lián)的發(fā)展規(guī)律。一般來說，成長中的國家，經(jīng)濟(jì)越是增長，國民的住房水平就越是提高。根據(jù)對世界各國住房發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗的總結(jié)，國際上通常認(rèn)為有兩個住房發(fā)展的高峰期。首先，在一個國家的人均住房建筑面積達(dá)到35平方米（約為戶均100平方米）之前，國民將對住房保持旺盛的需求，該國的房地產(chǎn)及住房產(chǎn)業(yè)將會有一個持續(xù)的高速發(fā)展；第二，當(dāng)一個國家的人均收入達(dá)到了1000-3000美元的區(qū)間時，該國也會爆發(fā)出普通居民紛紛改善住房、住房發(fā)展進(jìn)入突飛猛進(jìn)的高峰期。從1998年“房改”開始至今，乃至可以預(yù)見的未來，中國發(fā)展仍處在這兩個住房發(fā)展高峰期的雙重作用的共同區(qū)間。按照經(jīng)濟(jì)增長和住房發(fā)展的規(guī)律，中國住房發(fā)展光明前景可以預(yù)期。
與20多年前相比，我國居民的消費行為和觀念已發(fā)生了巨大變化。從中短期來看，中國居民住房需求將持續(xù)較長一段時間。
特別是中國正處于人類有史以來快的城市化進(jìn)程中，人口研究結(jié)果顯示，2000-2020年，我國城鎮(zhèn)人口將凈增3.6億，城市家庭將增加1.3億戶以上，其中93%為新遷入人口，按戶均80平米計算，需要新增住宅在100億平米以上。此外我國人口遷移明顯呈現(xiàn)朝向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的特點，目前省際遷移人口中，三分之二遷入北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東等6省、市。由此可見，我國未來城市住房的供求矛盾依然尖銳，而沿海發(fā)達(dá)地區(qū)尤其顯著。同時，中國是全球經(jīng)濟(jì)具活力的國家之一，受惠于特殊的人口結(jié)構(gòu)所帶來的經(jīng)濟(jì)紅利，家庭財富的積累也為住房市場的需求提供了支撐