“以前買都是開發(fā)商求著政府，如今卻是反過來了?！笔仪f國土局有關負責人感慨地對記者說，為保土地財政，市里啟動了龐大的城市拆遷改造工作，僅今年就會形成1萬畝的土地供應。
2個星期以前，石家莊市全力推出的今年第一宗住宅用地出讓，因為參加競拍的企業(yè)不足3家，而宣告流拍。
此前，石家莊市有關領導已在香港、北京為全市土地放量出讓做了路演。市政府投入大量人力和物力，期望全市能在2008年以好價錢賣出1萬畝地，以土地出讓收入來完成城市改造建設任務。但目前土地價格如此低迷，令他們擔憂不已。
“我們的地，到底該賣多少錢？”該負責人倍感苦惱——全市土地大批量推出，定價高了怕賣不出去，定價低了又怕影響市里財政收入。
其實，擔心賣地問題的并不止石家莊，河北的10余個地級市也紛紛提出 “城市大變樣”的改造拆遷行動。但這些美妙的城建計劃無不指望賣地來獲得資金。
張家口市分管土地的副市長在與開發(fā)商的座談中坦承，該市原本每年有幾十億的建設資金，但是落實省里“三年大變樣”的激進式城市建設規(guī)劃后，每年地方需要投入公路等基礎設施的資金就達100億，籌集這筆資金基本都靠賣地。
張家口決定將市政府搬遷，并把城市長約25公里的主要街道兩側，全部列入拆遷改造范圍，僅這條景觀街道建設投資，就需要上百億元。
相比之下，北海市國土局局長張文軍卻充滿信心。他認為北海房價和地價多年平穩(wěn)，很多來北海投資的開發(fā)商都認為北海的地便宜。另外，北部灣整體建設規(guī)劃獲批后，未來投資前景看好。
但前景看好并不意味著結局圓滿。北海某開發(fā)商告訴記者，北海市今年計劃實現土地出讓收入20億元。但開局就出現住宅用地流拍，北海今年能否實現預計目標，仍是個未知數。
中國土地學會秘書長黃小虎也表示，各地“一刀切”對土地出讓采取“招、拍、掛”方式，土地價格已經抬到相對高位。在土地市場低迷的時候，地價已很難下降，出現市場反應冷淡與地價積重難返的雙重困境是必然的。
市領導直接督戰(zhàn)的“賣地戰(zhàn)”中，出現土地流拍是很尷尬的事。雖然各地在事后都不聲張，但地方政府都很緊張，擔心土地流拍影響外地開發(fā)商對城市投資的信心，進而影響到全年推地任務。
為減少退地、流拍事件發(fā)生，各地紛紛出臺應對辦法。用某國土局長的話說就是，“我們招商更有針對性，只選有實力的開發(fā)商來，不是任何開發(fā)商都歡迎”。
南寧在眾多一線城市出現土地流拍后，立即提高競買土地開發(fā)商的資格，同時提高了競買保證金比例。原本只有10%左右的競買保證金被提高到20%，甚至30%，具體保證金比例由國土局來定。但國土局會根據開發(fā)商的實力來確定保證金比例。一般來說，地價5000萬左右的土地需要繳納1000萬元左右的保證金，而2-3億元的土地，則需要繳納5000萬到1億元的保證金。
一旦因開發(fā)商原因無法履行手續(xù)，出現退地問題，政府將無償沒收開發(fā)商繳納的保證金。即使如此，今年廣西仍出現了退地事件，而廣東某市一開發(fā)商寧可被沒收5000萬元保證金，也堅持退地。
除提高保證金比例，有些地方還采取了“切碎土地”的做法。即將原來大塊的土地進一步“切碎”，原本500畝的地塊，很可能被切成5塊，每塊土地總額都不超過幾千萬元，對開發(fā)商不會形成很大的資金壓力。幾家開發(fā)商共同拿下5塊地后，政府或中介組織一般會撮合他們聯合開發(fā)，將5塊地合成1塊去開發(fā)利用。
南寧國土局副局長李偉時介紹，南寧現在出讓的土地都是100畝左右的小地塊，因此土地“流拍”事件很少。前不久出現的南寧一處商業(yè)地塊“流拍”，主要是因為周邊配套環(huán)境不夠成熟，被認為不適合商業(yè)地產開發(fā)。
實際上，地方政府已經開始向開發(fā)商搖橄欖枝。深圳某房地產開發(fā)公司負責人告訴記者，很多地方政府已經對開發(fā)商承諾可以“特事特辦”，甚至可以不走“招拍掛”。
為了防范土地流拍，一種稱為“勾地”的土地預審制度在廣東、廣西等地流行起來。張文軍向記者介紹，北海已實行“勾地”制度——提前向社會公布全年的土地供應計劃，由開發(fā)商進行意向選擇，然后根據地塊意向選擇方的情況，進行出讓。這樣能程度保證政府對土地的把控，知道哪塊地受歡迎，哪塊地容易流拍，以便采取相應對策。
“勾地”制度還提前了土地預審期，使土地提前了60天與市場見面，給地方政府和開發(fā)商更多選擇的時間。而廣東順德市也在日前高調推出這種“勾地”制度。
有業(yè)內人士告訴記者，所有這些手段都是防范風險的。對于地方政府來說，明知市場行情不好，一些地塊即使經過“勾地”，仍是競買者寥寥。
很多地方政府不愿意面對這一現實，但今年時間過半，部分推地壓力大的地方政府都考慮是否應該降低期望值。
2個星期以前，石家莊市全力推出的今年第一宗住宅用地出讓，因為參加競拍的企業(yè)不足3家，而宣告流拍。
此前，石家莊市有關領導已在香港、北京為全市土地放量出讓做了路演。市政府投入大量人力和物力，期望全市能在2008年以好價錢賣出1萬畝地，以土地出讓收入來完成城市改造建設任務。但目前土地價格如此低迷，令他們擔憂不已。
“我們的地，到底該賣多少錢？”該負責人倍感苦惱——全市土地大批量推出，定價高了怕賣不出去，定價低了又怕影響市里財政收入。
其實，擔心賣地問題的并不止石家莊，河北的10余個地級市也紛紛提出 “城市大變樣”的改造拆遷行動。但這些美妙的城建計劃無不指望賣地來獲得資金。
張家口市分管土地的副市長在與開發(fā)商的座談中坦承，該市原本每年有幾十億的建設資金，但是落實省里“三年大變樣”的激進式城市建設規(guī)劃后，每年地方需要投入公路等基礎設施的資金就達100億，籌集這筆資金基本都靠賣地。
張家口決定將市政府搬遷，并把城市長約25公里的主要街道兩側，全部列入拆遷改造范圍，僅這條景觀街道建設投資，就需要上百億元。
相比之下，北海市國土局局長張文軍卻充滿信心。他認為北海房價和地價多年平穩(wěn)，很多來北海投資的開發(fā)商都認為北海的地便宜。另外，北部灣整體建設規(guī)劃獲批后，未來投資前景看好。
但前景看好并不意味著結局圓滿。北海某開發(fā)商告訴記者，北海市今年計劃實現土地出讓收入20億元。但開局就出現住宅用地流拍，北海今年能否實現預計目標，仍是個未知數。
中國土地學會秘書長黃小虎也表示，各地“一刀切”對土地出讓采取“招、拍、掛”方式，土地價格已經抬到相對高位。在土地市場低迷的時候，地價已很難下降，出現市場反應冷淡與地價積重難返的雙重困境是必然的。
市領導直接督戰(zhàn)的“賣地戰(zhàn)”中，出現土地流拍是很尷尬的事。雖然各地在事后都不聲張，但地方政府都很緊張，擔心土地流拍影響外地開發(fā)商對城市投資的信心，進而影響到全年推地任務。
為減少退地、流拍事件發(fā)生，各地紛紛出臺應對辦法。用某國土局長的話說就是，“我們招商更有針對性，只選有實力的開發(fā)商來，不是任何開發(fā)商都歡迎”。
南寧在眾多一線城市出現土地流拍后，立即提高競買土地開發(fā)商的資格，同時提高了競買保證金比例。原本只有10%左右的競買保證金被提高到20%，甚至30%，具體保證金比例由國土局來定。但國土局會根據開發(fā)商的實力來確定保證金比例。一般來說，地價5000萬左右的土地需要繳納1000萬元左右的保證金，而2-3億元的土地，則需要繳納5000萬到1億元的保證金。
一旦因開發(fā)商原因無法履行手續(xù)，出現退地問題，政府將無償沒收開發(fā)商繳納的保證金。即使如此，今年廣西仍出現了退地事件，而廣東某市一開發(fā)商寧可被沒收5000萬元保證金，也堅持退地。
除提高保證金比例，有些地方還采取了“切碎土地”的做法。即將原來大塊的土地進一步“切碎”，原本500畝的地塊，很可能被切成5塊，每塊土地總額都不超過幾千萬元，對開發(fā)商不會形成很大的資金壓力。幾家開發(fā)商共同拿下5塊地后，政府或中介組織一般會撮合他們聯合開發(fā)，將5塊地合成1塊去開發(fā)利用。
南寧國土局副局長李偉時介紹，南寧現在出讓的土地都是100畝左右的小地塊，因此土地“流拍”事件很少。前不久出現的南寧一處商業(yè)地塊“流拍”，主要是因為周邊配套環(huán)境不夠成熟，被認為不適合商業(yè)地產開發(fā)。
實際上，地方政府已經開始向開發(fā)商搖橄欖枝。深圳某房地產開發(fā)公司負責人告訴記者，很多地方政府已經對開發(fā)商承諾可以“特事特辦”，甚至可以不走“招拍掛”。
為了防范土地流拍，一種稱為“勾地”的土地預審制度在廣東、廣西等地流行起來。張文軍向記者介紹，北海已實行“勾地”制度——提前向社會公布全年的土地供應計劃，由開發(fā)商進行意向選擇，然后根據地塊意向選擇方的情況，進行出讓。這樣能程度保證政府對土地的把控，知道哪塊地受歡迎，哪塊地容易流拍，以便采取相應對策。
“勾地”制度還提前了土地預審期，使土地提前了60天與市場見面，給地方政府和開發(fā)商更多選擇的時間。而廣東順德市也在日前高調推出這種“勾地”制度。
有業(yè)內人士告訴記者，所有這些手段都是防范風險的。對于地方政府來說，明知市場行情不好，一些地塊即使經過“勾地”，仍是競買者寥寥。
很多地方政府不愿意面對這一現實，但今年時間過半，部分推地壓力大的地方政府都考慮是否應該降低期望值。