“退房”風(fēng)潮一方面在考驗(yàn)地方政府智慧，另一方面也給了政府一次很大的教訓(xùn)：只有真正超然于市場(chǎng)利益主體之外，才能理直氣壯地行使自己的權(quán)威?？荚嚧笸恋毓纼r(jià)師
最近一階段，各地“退房”風(fēng)潮時(shí)有所聞，上海也難以幸免。雖說(shuō)“跌價(jià)”不能成為退房理由，但罕有的“退房”成功先例還是讓后來(lái)者看到一線希望，據(jù)說(shuō)現(xiàn)在已有不少人在醞釀“團(tuán)退”。
退房者各有各的依據(jù)。拿“團(tuán)退”成功的案例來(lái)看，是因?yàn)轭A(yù)售合同上有“無(wú)理由退房”的條款，所以只要付出違約金，就退成了。然對(duì)大多數(shù)退房者來(lái)說(shuō)，可以作為退房的過(guò)硬依據(jù)并不多。不過(guò)，現(xiàn)在的退房者之所以退房，并不是計(jì)較于房屋的質(zhì)量、環(huán)境等問題，退房者的真實(shí)意圖是：現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，或者可能馬上要跌，投資面臨損失，所以要退房。
對(duì)于這個(gè)問題，如果你去隨機(jī)求問于路人，可以說(shuō)90%的人都不會(huì)支持退房者?！捌跫s精神”必須遵守，否則市場(chǎng)就不復(fù)成其為市場(chǎng)。如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)在漲，那些退房者還會(huì)退嗎？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，無(wú)論供需雙方都要為自己決定的后果負(fù)責(zé)?！皼]有規(guī)矩，不成方圓”，市場(chǎng)法則是不能隨意*和取消的。因此，對(duì)于有些不理智的退房者的極端行為，如干擾開發(fā)商正常經(jīng)營(yíng)，乃至向他們?nèi)与u蛋、砸辦公室等，政府理應(yīng)出面，維持正常的社會(huì)秩序和市場(chǎng)秩序?？荚嚧笸恋毓纼r(jià)師
然而，問題并不如此簡(jiǎn)單。首先讓我們看一看眼下的房產(chǎn)市場(chǎng)。
以上海為例，目前為止，開發(fā)商的降價(jià)都是以“降價(jià)”、“節(jié)日促銷”的名義變相降價(jià)，真正的稍有幅度的公開降價(jià)還是比較少見的。可是，就是這樣的降價(jià)便立即引來(lái)了“退房”。我們并不認(rèn)為這些“退房團(tuán)”的業(yè)主有道理，但“退房團(tuán)”的出現(xiàn)，是對(duì)購(gòu)房者或者說(shuō)潛在的購(gòu)房者的一種啟示：目前的房?jī)r(jià)沒有跌夠，還有下降的空間。從需求一方看，未來(lái)十幾年，城市化率每年大概還會(huì)增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于上海這個(gè)中國(guó)城市來(lái)說(shuō)，房屋需求絕對(duì)是剛性增長(zhǎng)的，但購(gòu)房者認(rèn)定當(dāng)前形勢(shì)可使房?jī)r(jià)下跌，而暫不出手購(gòu)買。
確實(shí)，在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的大背景下，絕大部分開發(fā)商備感資金壓力。但是他們幾乎都有辦法規(guī)避。試舉一例：今年年初，國(guó)務(wù)院就發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，指出土地閑置滿2年依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回。照理，“兩年開發(fā)”的限令，加上銀根抽緊的大環(huán)境，一定有開發(fā)商不堪壓力退地，可是至少在滬上至今仍不見有住宅用地因此退地。
“兩年限令”是中央的統(tǒng)一政策，而具體執(zhí)行則在地方，確切點(diǎn)說(shuō)，就是在各省市和區(qū)縣政府手中。眾所周知，在當(dāng)下的中國(guó)各地，房地產(chǎn)開發(fā)商的利益往往與地方政府綁在一起，要不怎么會(huì)有“土地財(cái)政”這一說(shuō)呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“兩年限令”中，有個(gè)“不符合法定收回條件的”尾巴，這里面就可大做文章。譬如，地塊內(nèi)動(dòng)遷還沒完成等等；更多的是，地塊批租是一塊塊，不是很大面積的，但地方政府則是根據(jù)規(guī)劃一大塊上報(bào)的，這一大塊中只要有一家開工，地方政府就可以對(duì)上級(jí)說(shuō)，整塊土地沒有閑置。
由此可以看出，開發(fā)商尤其是一些大的開發(fā)商，其利益常常與地方政府休戚與共。在房?jī)r(jià)高揚(yáng)之時(shí)，地方政府幾乎都參與其中，推波助瀾，共享到不少利益?，F(xiàn)在樓市不景氣，政府想要站在維護(hù)公平公正的市場(chǎng)秩序的立場(chǎng)上，維護(hù)開發(fā)商的合法利益，制止個(gè)別極端的非法過(guò)激行為，恐怕也多少有點(diǎn)底氣不足?？荚嚧笸恋毓纼r(jià)師
況且，過(guò)去房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)，開發(fā)商也曾動(dòng)輒毀約，甚至以種種借口把已經(jīng)支付了定金的購(gòu)房者掃地出門。那個(gè)時(shí)候，地方政府維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的力度和成效又有多大呢？這些都給政府如今出面以強(qiáng)制手段維持市場(chǎng)秩序落下了話柄。
退房者大概對(duì)此也有所察覺，因此更加有恃無(wú)恐。這不是好的苗子，政府若強(qiáng)勢(shì)維護(hù)市場(chǎng)秩序，有可能激起民怨；但過(guò)于軟弱縱容，則無(wú)人維護(hù)市場(chǎng)秩序也會(huì)引起不安定因素。由于過(guò)去政府卷入房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)深，成為利益一方，因而其作為市場(chǎng)維護(hù)者的功能和信譽(yù)受到很大損害。然而，政府的市場(chǎng)“守夜人”的角色畢竟是不可或缺的。如何應(yīng)付有可能升級(jí)的“退房”潮，確實(shí)考驗(yàn)著地方政府的智慧
最近一階段，各地“退房”風(fēng)潮時(shí)有所聞，上海也難以幸免。雖說(shuō)“跌價(jià)”不能成為退房理由，但罕有的“退房”成功先例還是讓后來(lái)者看到一線希望，據(jù)說(shuō)現(xiàn)在已有不少人在醞釀“團(tuán)退”。
退房者各有各的依據(jù)。拿“團(tuán)退”成功的案例來(lái)看，是因?yàn)轭A(yù)售合同上有“無(wú)理由退房”的條款，所以只要付出違約金，就退成了。然對(duì)大多數(shù)退房者來(lái)說(shuō)，可以作為退房的過(guò)硬依據(jù)并不多。不過(guò)，現(xiàn)在的退房者之所以退房，并不是計(jì)較于房屋的質(zhì)量、環(huán)境等問題，退房者的真實(shí)意圖是：現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，或者可能馬上要跌，投資面臨損失，所以要退房。
對(duì)于這個(gè)問題，如果你去隨機(jī)求問于路人，可以說(shuō)90%的人都不會(huì)支持退房者?！捌跫s精神”必須遵守，否則市場(chǎng)就不復(fù)成其為市場(chǎng)。如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)在漲，那些退房者還會(huì)退嗎？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，無(wú)論供需雙方都要為自己決定的后果負(fù)責(zé)?！皼]有規(guī)矩，不成方圓”，市場(chǎng)法則是不能隨意*和取消的。因此，對(duì)于有些不理智的退房者的極端行為，如干擾開發(fā)商正常經(jīng)營(yíng)，乃至向他們?nèi)与u蛋、砸辦公室等，政府理應(yīng)出面，維持正常的社會(huì)秩序和市場(chǎng)秩序?？荚嚧笸恋毓纼r(jià)師
然而，問題并不如此簡(jiǎn)單。首先讓我們看一看眼下的房產(chǎn)市場(chǎng)。
以上海為例，目前為止，開發(fā)商的降價(jià)都是以“降價(jià)”、“節(jié)日促銷”的名義變相降價(jià)，真正的稍有幅度的公開降價(jià)還是比較少見的。可是，就是這樣的降價(jià)便立即引來(lái)了“退房”。我們并不認(rèn)為這些“退房團(tuán)”的業(yè)主有道理，但“退房團(tuán)”的出現(xiàn)，是對(duì)購(gòu)房者或者說(shuō)潛在的購(gòu)房者的一種啟示：目前的房?jī)r(jià)沒有跌夠，還有下降的空間。從需求一方看，未來(lái)十幾年，城市化率每年大概還會(huì)增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于上海這個(gè)中國(guó)城市來(lái)說(shuō)，房屋需求絕對(duì)是剛性增長(zhǎng)的，但購(gòu)房者認(rèn)定當(dāng)前形勢(shì)可使房?jī)r(jià)下跌，而暫不出手購(gòu)買。
確實(shí)，在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的大背景下，絕大部分開發(fā)商備感資金壓力。但是他們幾乎都有辦法規(guī)避。試舉一例：今年年初，國(guó)務(wù)院就發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，指出土地閑置滿2年依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回。照理，“兩年開發(fā)”的限令，加上銀根抽緊的大環(huán)境，一定有開發(fā)商不堪壓力退地，可是至少在滬上至今仍不見有住宅用地因此退地。
“兩年限令”是中央的統(tǒng)一政策，而具體執(zhí)行則在地方，確切點(diǎn)說(shuō)，就是在各省市和區(qū)縣政府手中。眾所周知，在當(dāng)下的中國(guó)各地，房地產(chǎn)開發(fā)商的利益往往與地方政府綁在一起，要不怎么會(huì)有“土地財(cái)政”這一說(shuō)呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“兩年限令”中，有個(gè)“不符合法定收回條件的”尾巴，這里面就可大做文章。譬如，地塊內(nèi)動(dòng)遷還沒完成等等；更多的是，地塊批租是一塊塊，不是很大面積的，但地方政府則是根據(jù)規(guī)劃一大塊上報(bào)的，這一大塊中只要有一家開工，地方政府就可以對(duì)上級(jí)說(shuō)，整塊土地沒有閑置。
由此可以看出，開發(fā)商尤其是一些大的開發(fā)商，其利益常常與地方政府休戚與共。在房?jī)r(jià)高揚(yáng)之時(shí)，地方政府幾乎都參與其中，推波助瀾，共享到不少利益?，F(xiàn)在樓市不景氣，政府想要站在維護(hù)公平公正的市場(chǎng)秩序的立場(chǎng)上，維護(hù)開發(fā)商的合法利益，制止個(gè)別極端的非法過(guò)激行為，恐怕也多少有點(diǎn)底氣不足?？荚嚧笸恋毓纼r(jià)師
況且，過(guò)去房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)，開發(fā)商也曾動(dòng)輒毀約，甚至以種種借口把已經(jīng)支付了定金的購(gòu)房者掃地出門。那個(gè)時(shí)候，地方政府維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的力度和成效又有多大呢？這些都給政府如今出面以強(qiáng)制手段維持市場(chǎng)秩序落下了話柄。
退房者大概對(duì)此也有所察覺，因此更加有恃無(wú)恐。這不是好的苗子，政府若強(qiáng)勢(shì)維護(hù)市場(chǎng)秩序，有可能激起民怨；但過(guò)于軟弱縱容，則無(wú)人維護(hù)市場(chǎng)秩序也會(huì)引起不安定因素。由于過(guò)去政府卷入房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)深，成為利益一方，因而其作為市場(chǎng)維護(hù)者的功能和信譽(yù)受到很大損害。然而，政府的市場(chǎng)“守夜人”的角色畢竟是不可或缺的。如何應(yīng)付有可能升級(jí)的“退房”潮，確實(shí)考驗(yàn)著地方政府的智慧