2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入理性回歸的調(diào)整期。在激烈的市場(chǎng)反應(yīng)中，輿論仿佛對(duì)"理性回歸"產(chǎn)生了負(fù)面的認(rèn)同，整個(gè)市場(chǎng)也遭到了質(zhì)疑之聲。事實(shí)上，從中國人傳統(tǒng)的居住思想來看，房地產(chǎn)是十分重要的人生消費(fèi)。因此，一個(gè)理性健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其重要。
    那么，是時(shí)候來反思一個(gè)關(guān)鍵問題：我們應(yīng)該怎樣看待房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前市場(chǎng)迷局又該用怎樣的心態(tài)來打破呢？縱觀全局，我們不妨從市場(chǎng)、產(chǎn)品和消費(fèi)全方位的層次，以建設(shè)性的眼光貢獻(xiàn)于"理性健康"的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
    積極看市場(chǎng)：正視剛性需求，健康向好的大勢(shì)不變過去一年來，樓市多空爭(zhēng)論異常激烈、市場(chǎng)信息也非?；靵y，讓置業(yè)者對(duì)于樓市的整體形勢(shì)難以做出合理的判斷，從而合理、正確的把握入市機(jī)會(huì)和做出正確的購買決策。但是，應(yīng)該明確的是，去年以來的樓價(jià)理性回歸，并沒有動(dòng)搖中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長期性看好的趨勢(shì)。同時(shí)，置業(yè)者也需要明確領(lǐng)會(huì)這一輪政府調(diào)整的根本目的，并不是要打壓樓市，而是讓樓市重新回到健康的發(fā)展軌道上來。隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長、產(chǎn)業(yè)解構(gòu)調(diào)整和城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來無論是市場(chǎng)規(guī)模、還是物業(yè)價(jià)值的增長趨勢(shì)都是不容置疑的，這也基本是市場(chǎng)的共識(shí)。
    與此同時(shí)，市場(chǎng)上的剛性需求也隨著價(jià)格的理性回歸一次又一次的放量表現(xiàn)出來，投資客的退場(chǎng)打消了曾經(jīng)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象，也引入了大量擁有居住需求的剛性置業(yè)群體。這"一出一進(jìn)"完成了市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體的良性"換血"，此可謂市場(chǎng)"理性回歸"調(diào)整的關(guān)鍵所在——房子回歸最本質(zhì)的居住需求。也正因此，調(diào)整后的市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)才可能健康長久地可持續(xù)發(fā)展下去。
    正確評(píng)產(chǎn)品：價(jià)格并非的標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵在于長期價(jià)值的判斷為"降價(jià)"而購房？這個(gè)看似實(shí)惠的邏輯很普遍，但恰恰是顛倒因果的。剛性需求的關(guān)鍵在于生活的需求，而價(jià)格只是產(chǎn)品的一個(gè)部分，并非全部。事實(shí)上，在當(dāng)前樓市選擇項(xiàng)目和產(chǎn)品的時(shí)候，不僅要關(guān)注短期的價(jià)格波動(dòng)，更應(yīng)該著眼物業(yè)自身所具備的長期的價(jià)值潛力。
    房子是一個(gè)時(shí)效７０年的產(chǎn)品，特別對(duì)于以居住為主導(dǎo)的需求而言，長期的使用感受和長期價(jià)值水平才是理性的判斷標(biāo)準(zhǔn)。這其中有幾個(gè)重要的參考依據(jù)：一是區(qū)位的發(fā)展前景，二是產(chǎn)品本身的稀缺性，三就是開發(fā)商品牌。從中國以及國外樓市的歷史經(jīng)驗(yàn)來說，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展前景明朗、項(xiàng)目本身具備顯著的差異化優(yōu)勢(shì)比以及大品牌開發(fā)商背景的項(xiàng)目，不僅在樓市上升期，價(jià)值增長潛力遠(yuǎn)大于一般項(xiàng)目，在樓市調(diào)整期所表現(xiàn)出來的抗跌性、以及樓市低迷時(shí)期的銷售占有率方面的優(yōu)勢(shì)也是顯而易見的。
    以目前價(jià)格調(diào)整比較充分的梅坂片區(qū)為例，該片區(qū)作為深圳中部發(fā)展軸的核心地帶，定位為深圳中心區(qū)的綜合生活和商務(wù)服務(wù)配套區(qū)，規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)依循ＣＢＤ的規(guī)格展開，區(qū)內(nèi)多數(shù)地段均位于ＣＢＤ半小時(shí)生活圈之內(nèi)。同時(shí)該片區(qū)也是深圳目前最重要的高科技和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。因此，從目前深圳的城市發(fā)展走向和產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局來看，不難判斷該區(qū)域未來巨大的發(fā)展和價(jià)值潛力。
    作為區(qū)內(nèi)的住宅供應(yīng)商，萬科地產(chǎn)從１０年前開發(fā)四季花城開始，在該片區(qū)內(nèi)先后開發(fā)了四季花城、萬科城、第五園和金域城品四大項(xiàng)目，整體開發(fā)規(guī)模（包括未開發(fā)面積）將超過２００萬平方米，其中在售的萬科城和第五園社區(qū)面積分別達(dá)到了４４萬和６３萬平方米，綜合容積率均在１。２以下，是目前市場(chǎng)罕見的低密度大社區(qū)，在產(chǎn)品的稀缺性和居住的舒適度均具有明顯的優(yōu)勢(shì)，并且在集約化的城市土地開發(fā)策略下，今后此類低密度的大社區(qū)也必將越來越稀少。
    在樓市調(diào)整期，與大部分開發(fā)商單純的降價(jià)促銷不同，在順應(yīng)市場(chǎng)大勢(shì)調(diào)整銷售價(jià)格的同時(shí)，萬科將更多的精力投入到項(xiàng)目自身品質(zhì)和生活配套服務(wù)的提升上面。今年３月開始，第五園和萬科城分別展開代號(hào)為"琢玉行動(dòng)"和"精工行動(dòng)"的品質(zhì)提升計(jì)劃，從社區(qū)硬件設(shè)施的品質(zhì)提升、完善社區(qū)配套服務(wù)等方面入手，全面提升社區(qū)的居住和生活品質(zhì)。這也反映了作為中國房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌、全球住宅供應(yīng)商——萬科對(duì)于旗下物業(yè)長期價(jià)值和業(yè)主終身利益的關(guān)注。
    其后５月，萬科開始在包括萬科城和第五園在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目導(dǎo)入經(jīng)過４年研究和實(shí)踐的"萬科全面家居解決方案"，通過萬科多年的業(yè)主情景研究和空間規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)、整合眾多國際國內(nèi)家居品牌，為業(yè)主提供一站式的精裝解決方案。此外，目前萬科方面正著手就旗下的Ｖ－ＨＯＭＥ系列產(chǎn)品導(dǎo)入"３６１度全生命周期關(guān)懷計(jì)劃"，對(duì)首置、首改和再改客戶分別的結(jié)婚定居、生育和養(yǎng)老等不同家庭生命階段的需求設(shè)計(jì)一系列獨(dú)特的關(guān)懷計(jì)劃……由此可見，選擇品牌開發(fā)商，在物業(yè)的居住品牌和長期價(jià)值潛力上，顯然更有保障。因此，萬科第五園以超過８００套單位成為今年上半年深圳樓市的銷售（套數(shù)）冠軍，并不讓人感到意外。
    行業(yè)專家對(duì)此認(rèn)為，置業(yè)房產(chǎn)并非簡(jiǎn)單的消費(fèi)，而是置業(yè)一種生活。因此，置業(yè)者應(yīng)該將物業(yè)服務(wù)視為產(chǎn)品品質(zhì)的重要組成部分進(jìn)行評(píng)估。
    理性談消費(fèi)：心態(tài)是關(guān)鍵，堅(jiān)信自己的眼光才是王道在過去兩三年樓市的非理性時(shí)期，除了樓價(jià)的非理性膨脹，另一個(gè)顯著的特征就是客戶在購房時(shí)所體現(xiàn)出來的"羊群效應(yīng)"的跟風(fēng)現(xiàn)象。很多置業(yè)者在購房時(shí)對(duì)于自身的確切需求，以至對(duì)于選購物業(yè)的真正價(jià)值，并不是十分清晰，甚至是模糊不清的。因此，樓市調(diào)整不僅是一個(gè)樓市價(jià)格回歸理性的過程，其實(shí)也是客戶需求回歸理性的一個(gè)過程。
    在樓市調(diào)整期，堅(jiān)信自己的眼光和判斷，往往比聽取所謂專家的意見和輿論的導(dǎo)向，更具有現(xiàn)實(shí)意義。置業(yè)者在置業(yè)過程中，除了關(guān)注區(qū)位和物業(yè)的長期價(jià)值趨勢(shì)外，同時(shí)也需要進(jìn)一步明確自己的實(shí)際情況和需求選擇適合自己的產(chǎn)品，尤其是作為自住客戶，選擇一個(gè)值得信賴的大品牌發(fā)展商和一個(gè)真正優(yōu)質(zhì)的社區(qū)，在居住的品質(zhì)保證和后續(xù)的服務(wù)管理上不僅更有保障，這其實(shí)也比單純的關(guān)注短期的樓價(jià)波動(dòng)更有價(jià)值。
    此外，樓價(jià)回落，對(duì)置業(yè)者尤其是自住客戶來說，無疑是一個(gè)極好的機(jī)遇：一方面，在過去兩三年樓價(jià)非理性增長中錯(cuò)失入市機(jī)會(huì)的置業(yè)者，在樓價(jià)回調(diào)周期中迎來了低價(jià)入市的極佳時(shí)機(jī)；另一方面，樓價(jià)回落也意味著購房者的"購買力"得到相應(yīng)的提升，簡(jiǎn)單來說可以以更低的價(jià)錢買到性價(jià)比更優(yōu)的產(chǎn)品，相同的購買成本可選擇的房子也大大增多。但置業(yè)者在為樓價(jià)回落而感到歡欣的同時(shí)，也應(yīng)該意識(shí)到深圳作為一個(gè)人口超過１２００萬、人均年齡僅２９歲、人均可支配收入的城市，其剛性需求量的巨大存在。但市場(chǎng)上性價(jià)比優(yōu)、綜合價(jià)值突出的項(xiàng)目總是有限的，從這一點(diǎn)上來說，樓價(jià)回落、客戶群體自身的競(jìng)爭(zhēng)也在加大，所以置業(yè)者務(wù)必把握入市時(shí)機(jī)，免得心儀的房子先行一步落入他人之手。畢竟，無數(shù)的人與你一樣對(duì)優(yōu)質(zhì)的樓盤"虎視眈眈".可以想見，在即將到來的秋交會(huì)上，將仍然是大品牌主導(dǎo)，也是明智的消費(fèi)者贏得"實(shí)惠"的一次良機(jī)。