收回土地使用權(quán)，從新進(jìn)行市場(chǎng)化的資源配置，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展，具有特別重要的意義。但在實(shí)際操作中，由于各地存在的問(wèn)題的多樣性和特殊性，首先要明確行使這一權(quán)力的法律依據(jù)和方式。這對(duì)政府及土地管理部門(mén)正確行使權(quán)力、實(shí)行依法行政等措施十分必要。為此，記者專(zhuān)門(mén)采訪了這方面的資深專(zhuān)家、珠海市國(guó)土資源局土地利用科科長(zhǎng)曲健先生。
    收回土地使用權(quán)的行政處罰
    曲健分析認(rèn)為，收回土地使用權(quán)，對(duì)當(dāng)事人影響較大。因此，在作出行政處罰時(shí)，要找準(zhǔn)與其相對(duì)應(yīng)的法定主體，不能混淆、模糊概念，必須嚴(yán)格區(qū)分和把握。因?yàn)橹黧w不合法，則行政處罰無(wú)效。這一方式，有下列六種情形：1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)管理法》）第25條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地管理法》）第36條第1款規(guī)定，已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)；3、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》）第16條規(guī)定，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰；4、《土地管理法》第80條規(guī)定，對(duì)依法收回的土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)，有權(quán)做出責(zé)令交還土地、并處以罰款的處罰規(guī)定；5、《土地管理法》第76條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)做出責(zé)令退還非法占用土地的處罰，收回國(guó)有土地使用權(quán)；6、《土地管理法》第70條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，包括收回國(guó)有土地使用權(quán)。
    當(dāng)然，六種情形的行政處罰各自都有與其相對(duì)應(yīng)的法定主體，在實(shí)施時(shí)要嚴(yán)格按《中華人民共和國(guó)行政處罰法》規(guī)定的程序和要求來(lái)進(jìn)行，必要時(shí)應(yīng)告知當(dāng)事人有要求舉行聽(tīng)證的權(quán)利，否則就屬違法處罰，甚至要承擔(dān)相應(yīng)的行政法律責(zé)任。
    收回土地使用權(quán)的行政處理
    由于各地情況不一樣，不可能采取一刀切的做法，而是要本著實(shí)事求是、負(fù)責(zé)任的態(tài)度，具體問(wèn)題具體對(duì)待。如對(duì)土地使用者造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)給予合理的賠償。
    曲健說(shuō)，做出行政處理決定，收回土地使用權(quán)，主要出現(xiàn)在下列情形：1、《土地管理法》第58條規(guī)定的為公共利益需要使用土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；2、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第54條規(guī)定，任何單位和個(gè)人必須服從人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地決定，國(guó)土部門(mén)要根據(jù)城市人民政府作出的調(diào)整用地的決定收回土地使用權(quán)；3、《土地管理法》第78條規(guī)定，無(wú)權(quán)批準(zhǔn)使用國(guó)有土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的；超過(guò)批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用國(guó)有土地的；不按土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的；或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用國(guó)有土地的。 　
    政府使用土地的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 　
    法無(wú)戲言。土地的閑置本身就是一種浪費(fèi)。對(duì)逾期不使用，和明顯低于市場(chǎng)價(jià)使用的土地，應(yīng)采取必要的法律和行政手段，收回土地使用權(quán)，再交由市場(chǎng)從新配置。這方面，政府有著優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的法定權(quán)力。 　
    目前土地市場(chǎng)存在許多不規(guī)范的現(xiàn)象，曲健進(jìn)一步分析說(shuō)，這對(duì)城市發(fā)展極為不利。必要時(shí)，政府土地主管部門(mén)應(yīng)通過(guò)解除土地出讓合同和行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，依法收回土地使用權(quán)?！稌盒袟l例》第14條規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金，逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；《暫行條例》第26條第一款還規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府可通過(guò)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，收回土地使用權(quán)。市、縣人民政府的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是國(guó)有土地所有權(quán)派生出來(lái)的，是維護(hù)國(guó)有土地所有者所有權(quán)的需要。