好,大家好。今天我們是《合同法》系列講座的第九講。上一講當中呢，我們主要是介紹了《合同法》當中一項比較特殊的制度，叫做合同權利的保全制度或者稱為債的保全制度。具體包括代位權制度和撤銷權制度。今天我們要講的呢，是另外一項比較重要的《合同法》上的制度，稱為合同的解除制度，解除合同也就是。我們先來看一個案例：
    甲乙之間簽訂了一份租賃合同，就是房屋租賃合同。合同當中呢，規(guī)定了具體的租金怎么支付？租期多長時間？幾年？這個房屋的狀況怎么樣？都有約定的，很清楚。其中有一項條款：未經出租人同意，承租人不得擅自將房屋轉租給他人。如果承租人未經出租人同意，而將房屋出租給他人的，出租人有權利解除合同，并且有權請求賠償損失。有這么個條款約定的。
    （此案例轉為旁白 + 動畫）
    后來在實際履行當中呢，承租人又找了一個第三人，他把房子租給第三人，他自己收取租金。比如說ABC，C說我從B那里租過來的，我付了租金的，所以我不同意搬出去的。我跟你沒事，我也不認識你，我租的是B的房子，是B把房子租給我的。當然A就說，這個房子是B租的我的房子。按照合同約定他要解除合同，他要把這房子收回來，不租給承租人了。這樣三方達不成協(xié)議。后來A就提起訴訟，請求就是解除他與B之間的租賃合同，并且就收回房屋。
    在這個案例當中，作為出租人的A是有權利解除合同的。為什么呢？因為合同里面約定了作為出租一方解除合同的情形或者說條件?，F在這種條件已經出現了，它符合合同解除的條件，并且他在行使解除權，他就可以解除這份合同了。
    （小片）
    解除合同它分為兩種情形，有兩種大的類型：一種稱為約定解除，一種稱為法定解除。
    所謂約定解除就是合同里面約定了雙方或者一方當事人可以解除合同的條件，現在你根據這個條件來解除，根據這個約定來解除，所以稱之為約定解除。
    第二種呢，稱之為法定解除。它指的是要《合同法》直接規(guī)定的，有法律直接規(guī)定的當事人可以解除合同的情形。即使你合同里面沒有寫、沒有約定什么情形可以解除，但是現在法律規(guī)定了，出現這種情形，你就可以解除?，F在，我根據法律規(guī)定來解除合同，這就稱之為法定解除。
    這是合同解除兩種最基本的分類，約定解除和法定解除。但是呢，約定解除和法定解除呢，其實都是講的單方解除。就是合同一方當事人他來行使解除權，單方把合同解除掉。
    合同解除呢，還有另外一種類型，它稱為雙方解除或者也稱為協(xié)議解除。這就不同了。這是指的合同簽訂以后，履行期限屆滿之前，雙方經過協(xié)商，自愿把合同解除，不是單方的，雙方都愿意把它解除的，那稱為雙方解除的。雙方解除法律沒有任何限制，沒有任何問題的。
    （片花）
    首先我們來講約定解除。約定解除是指的合同里面約定了解除的條件，現在條件出現了，成就了，我們現在來解除。
    既然是約定解除，而這種約定是雙方意思表示一致，雙方經過協(xié)商寫進合同條款里面的，所以說你約定了。只要這種約定的條件出現，任何一方就可以來提出解除的，只要有約定就行的。
    通常來說，約定的這種條件，只要不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，只要不損害社會公共利益，都是有效的，都沒問題的。比如說租賃合同里面可以約定承租人擅自轉租的可以解除；比如說承租人連續(xù)幾期，比如說三期租金沒有繳納的，就可以解除；這是出租人的解除。比如說出租人不能按照合同的約定提供這種水、暖、電、氣的供應的，承租人可以解除；出租人所提供的標的物不符合合同的約定的質量標準的，也可以解除。
    你還可以約定其他情形的?？赡茉谝话愕淖赓U合同里面想不到的其他情形，只要你雙方愿意把它寫進一個條款，那都可以的。比如說你租賃合同里面甚至可以這樣約定的：租金每個月五百塊錢，第一年每個月五百，第二年以后，如果當地的租金標準、租金水平上漲了，按照當地的平均租金水平上漲的比例增加，必須增加。如果承租人不同意增加的話，那么出租人有權利解除合同，你也可以做出這樣約定的。