雖然“招、拍、掛”在一定程度上規(guī)范了土地市場的混亂局面，但實(shí)踐證明，這一制度難以在有著基因缺陷的大制度框架下得以獨(dú)善其身。
為高房價推波助瀾的土地“招、拍、掛”制度或?qū)⒆叩搅吮M頭。
國土資源部副部長鹿心社12月3日表示，正研究通過改革土地有償使用方式和土地收益分配使用辦法來解決地方政府過度依賴土地收入的問題。其中最主要有兩點(diǎn)：一是采取更多的土地有償使用方式，使得土地有償使用收入不過分集中在一次出讓；二是研究土地收益的分配使用辦法，使得土地的收益分配、使用更加合理。
這一信息被認(rèn)為是政府有意終結(jié)自2004年以來努力推行的土地“招、拍、掛”制度。而由于“招、拍、掛”催生了地方政府與土地市場的“曖昧關(guān)系”，地方財(cái)政變?yōu)椤百u地財(cái)政”，導(dǎo)致地價、房價齊漲，近年來對這一制度的反思之潮涌起，批評之聲不絕。
雖然“招、拍、掛”在一定程度上規(guī)范了土地市場的混亂局面，但實(shí)踐證明，這一制度難以在有著基因缺陷的大制度框架下得以獨(dú)善其身。
首先，“招、拍、掛”為高房價起到了推波助瀾的作用。廣州資深房地產(chǎn)專家韓世同指出，自2004年實(shí)行“招、拍、掛”以來，土地拍賣價格偏離理性、瘋狂飆升，部分地方在2007年頻頻&考試大&出現(xiàn)地王項(xiàng)目。在地王和高價地的示范下，去年各地房價一路狂飆。
其次，大開發(fā)商在“招、拍、掛”制度框架下幾乎成為土地市場的壟斷者。由于“招、拍、掛”的核心是“價高者得”，這為市場進(jìn)入者設(shè)置了資金上的高門檻，實(shí)力弱小的中小房企被擋在門外。而坐擁大量土地的開發(fā)商手中則掌握了與地方政府博弈的籌碼，拖欠地價款坐等土地升值，延遲開發(fā)等現(xiàn)象頻出。
“賣地的沖動讓各地政府把‘招、拍、掛’當(dāng)成了謀利的重要手段。我們應(yīng)該反思土地‘招、拍、掛’制度?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心張躍慶教授指出，雖然“招、拍、掛”制度與過去的協(xié)議出讓制度相比進(jìn)步很多，“招、拍、掛”制度是目前為止較合理的土地供應(yīng)制度，但是，政府在運(yùn)用和操作的過程中出了問題。
而祈福集團(tuán)董事長、全國政協(xié)委員彭磷基也曾表示：“應(yīng)嚴(yán)格‘招、拍、掛’監(jiān)督機(jī)制?！迸砹谆f，一些國有企業(yè)和上市公司為了完成它們的業(yè)績，不惜血本盲目高價拿地，這其實(shí)是拿國家的資金、銀行的資金、股民的血汗錢進(jìn)行豪賭，不僅對國家、股東不負(fù)責(zé)，而且對那些靠自有資金穩(wěn)扎穩(wěn)打的企業(yè)不公，更重要的是很容易搞垮整個市場，引發(fā)行業(yè)危機(jī)。
目前，國內(nèi)土地市場“流拍”嚴(yán)重，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地出讓制度的缺陷已經(jīng)暴露無遺，土地制度已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)健康發(fā)展的障礙。而國土資源部所研究的“改革土地有償使用方式和土地收益分配使用辦法”，能夠讓“招、拍、掛”壽終正寢嗎？
從“囤地”到“流拍”的2008從中國土地規(guī)劃探測院的副院長周健春的總結(jié)來看，2008年土地市場的土地供應(yīng)量基本穩(wěn)定。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布，1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比下降，根據(jù)國土資源部的監(jiān)測，房地產(chǎn)用地供應(yīng)基本穩(wěn)定。前三個季度房地產(chǎn)開發(fā)用地是5萬多公頃，比2007年同期減少，比2005、2006年都有增加。與此同時，住宅用地的供應(yīng)，前三個季度的檢測是3.8萬公頃，占總量的76%，這個比重均高于前三年同期水平。
從這幾組數(shù)據(jù)看來，2008年雖然頻出“流拍”事件，但總體看來，土地市場沒有想象的那么壞。而另一方面，2008年中低價位、中小套型的普通商品房的用地和保障性住房的用地增加。1-9月，這三類住房的供應(yīng)量分別增加，占住宅用地的比重分別是30.8%、11.9%和1%.該比例相比2007年都有所提高，從目前來看，全國大部分城市這三類住房的土地供應(yīng)量占50%以上，有相當(dāng)一部分城市超過70%.2008年中央對土地的調(diào)控，疏與堵，條理十分清晰，土地規(guī)劃都在朝著中央預(yù)期的方向在前進(jìn)。
打擊囤地，堵政策缺口2007年，各地土地市場已經(jīng)達(dá)到囤地高潮，囤地不但加劇土地資源緊缺，同時加劇了資產(chǎn)泡沫，開發(fā)商可以依托足夠的有形資產(chǎn)貸款、上市、再拿地。一旦此鏈條斷裂，會造成房價暴跌，殃及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。為此，2008年頭，國家對土地市場治理的態(tài)度決不同于以往的“懷柔”政策。2008年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》直接指向近年來愈演愈烈的“囤地待沽”現(xiàn)象。
國土資源部一位負(fù)責(zé)人表示，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地不及時開發(fā)，會進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場土地供求緊張程度。人為哄抬地價，不利于市場健康發(fā)展。這一次政府對開發(fā)商大量囤積土地行為念的“緊箍咒”，正是從資源節(jié)約和保證國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的政策出發(fā)。與以往出臺的政策相比，新政可以說已將原有的政策缺口堵死。
土地增值稅清算意在穩(wěn)定房價繼1月7日國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》不久，國家稅務(wù)總局再出重拳，要求從嚴(yán)征收土地增值稅。除了對一年不開發(fā)土地20%的處罰外，國稅局從嚴(yán)征收土地增值稅，將無疑使囤地的收益大幅下降，而且還會逼迫開發(fā)商盡早開發(fā)土地，也就解決了目前嚴(yán)重的囤地問題。
有業(yè)內(nèi)人士對增值稅的清算評價認(rèn)為，增值稅的清算考驗(yàn)的是企業(yè)的運(yùn)營能力，但總體來說，對消費(fèi)者還是一件好事。開發(fā)商不敢再隨意調(diào)高售價，能在一定程度上起到穩(wěn)定房價的作用。
2008年3月底，證監(jiān)會發(fā)行部有關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，房企IPO所募集的資金不能用于購買開發(fā)用地及囤地囤房。從2008年的武漢土地拍賣會上看，萬科、金地、華潤、融僑、福星惠譽(yù)等地產(chǎn)大佬，土地拍賣會上都不見了蹤影。而在去年，他們都在拼命地?fù)尩?，?chuàng)造了一個個地價的新高。開發(fā)商“圈地”以后“地價股價對賭”的原動力在減弱。
2008“流拍”一詞的流行2008年6月11日，國土資源部、國家工商行政管理總局日前向各地發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，“合同要明確填寫建設(shè)項(xiàng)目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年?！边@一新文本，被規(guī)定“自2008年7月1日起執(zhí)行”。
部分地方國土資源部門認(rèn)為這一文本十分具有現(xiàn)實(shí)意義，可能帶來土地出讓環(huán)節(jié)的諸多變革，例如小地塊的出讓，以及捂地現(xiàn)象的約束。這還將帶來開發(fā)商對于拿地態(tài)度地更為審慎。果然，在7月的一次拍賣會上，武漢土地拍賣會上低價拍出5塊地，武昌丁字橋路一宗地以底價1.54億元出讓。這宗約56畝的地塊位于雄楚大街與丁字橋路交會處。樓面地價僅1357元/平方米，創(chuàng)出了武昌地區(qū)的最低地價紀(jì)錄。當(dāng)天，武漢市推出的其他4宗小地塊也全部成交，其中2宗以底價成交，2宗略高于底價。而和今年前兩次拍賣會一樣，舉牌的都是本地中小房地產(chǎn)企業(yè)。
2008年，商品房的需求在減弱，所以以致土地需求減弱。到下半年以來，土地流拍，政府出現(xiàn)一個價格，很難出現(xiàn)再議價成交。2008年，全國12個重點(diǎn)城市的土地流拍可以達(dá)到30%以上。
「專家觀點(diǎn)」
周健春中國土地勘測規(guī)劃院副院長土地供應(yīng)需側(cè)重中低價位2009年，國際的經(jīng)濟(jì)形勢處于風(fēng)險期，金融危機(jī)對整個全球經(jīng)濟(jì)的影響還沒有結(jié)束，到明年對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響還會增加，還會持續(xù)。第二，中國經(jīng)濟(jì)的基本面長期看好，但是明年的經(jīng)濟(jì)有回調(diào)不可避免，這主要對我們房地產(chǎn)的需求以及居民的收入的增長有影響。第三，保障性住房的供應(yīng)，在中央這次擴(kuò)大內(nèi)需的十大政策里面主要是對保障性住房的供應(yīng)和農(nóng)村的舊房改造、安居房的改造等等。這一塊的供應(yīng)會增加，目前從2006、2007年開始，保障性住房和商品住房已經(jīng)形成房地產(chǎn)業(yè)的兩大板塊，這一塊的增加自然會對商品房的需求有影響。我們的土地供應(yīng)方面主要會側(cè)重在中低價位，中小戶型商品房以及保障性住房的土地供應(yīng)。
從土地政策來講，明年會更加嚴(yán)格地保耕地，以及節(jié)約、集約用地，三中全會提出了兩個最嚴(yán)格的土地制度，原來只有一個，叫最嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)保護(hù)制度，這次增加了一個，還要實(shí)施最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，“最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度”大家都很清楚，因?yàn)槎嗄暌郧熬吞岢鰜砹?，在這次有兩個新的東西，一個是要化地永久基本農(nóng)田，這個既是確保國家糧食安全的需要，但更主要的是在明年的規(guī)劃修編中要作為城鄉(xiāng)建設(shè)用地發(fā)展的空間管制的手段，不能向外擴(kuò)張?？臻g管制的邊界主要由基本農(nóng)田來做，這是最嚴(yán)格的耕地保護(hù)。
「短評」
土地價格已基本回歸2007年年底以來，在市場承受力以及土地獲取成本的雙重壓力下，曾經(jīng)創(chuàng)造過無數(shù)“地王”神話的各大城市土地拍賣市場開始顯得異常冷清。地價如樓價的孿生姐妹一樣，開始選擇觀望和回歸。
與之形成強(qiáng)烈對比的，則是2007年武漢土地公開出讓時，高價“地王”頻現(xiàn)，樓面地價達(dá)到甚至超過周邊樓盤銷售價格的情形屢見不鮮。相比之下，今年開年的武漢土地市場不免讓人大跌眼鏡。當(dāng)然，不僅如此，上海、南京、杭州等地也出現(xiàn)數(shù)宗土地拍賣成交價即起拍價的案例，土地交易市場甚至開始出現(xiàn)“流拍”現(xiàn)象。
因投標(biāo)企業(yè)不足3家而出人意料地流拍外，廣州、深圳、東莞等地也相繼發(fā)生地塊“流拍”……種種跡象都表明，瘋長了幾年的地價如同樓價的孿生姐妹一樣，開始選擇觀望和回歸。
在打擊囤地與信貸緊縮政策的雙重壓力下，部分地產(chǎn)商無心、也無力覬覦土地市場。眾所周知，2007年是中國房地產(chǎn)有史以來出臺政策最多的一年。實(shí)行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲取資金難度增加，有的無法從銀行獲取資金，不但影響其拿地的能力，甚至也影響到其開發(fā)項(xiàng)目的后期資金鏈。
而在2007年出臺的系列調(diào)控政策基礎(chǔ)上，2008年1月7日，國務(wù)院更是出臺了3號文“土地新政”。緊接著，1月16日，央行上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率。同日，建設(shè)部副部長齊驥批評部分房地產(chǎn)企業(yè)哄抬房價行為并表示將有政策出臺予以嚴(yán)控。之后，國家稅務(wù)總局又出重拳，要求從嚴(yán)征收土地增值稅。在這種情況之下，房地產(chǎn)開發(fā)商必然會重估房價趨勢，&考試大&進(jìn)而重估地價，重估土地市場價值。房地產(chǎn)開發(fā)商一方面會將手中大量閑置的土地盡快開發(fā)入市，另一方面又會更加謹(jǐn)慎地拿地，甚至在高地價面前放棄拿地。為了降低風(fēng)險，越來越多的開發(fā)商開始對高地價說“不”，土地招標(biāo)拍賣“流拍”有可能更廣泛、更頻繁出現(xiàn)。而在土地出讓的后面，則是房地產(chǎn)開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期的改變，是地價可能下降的市場趨勢變化，更是土地市場價格的反思。不僅如此，今后全國范圍內(nèi)大批量的限價房上市，也將極大地沖擊樓市，從而導(dǎo)致開發(fā)商對未來房市前景的擔(dān)憂。
目前的土地價格回落基本上反映了土地的正常價值和市場的供需情況，對于國家穩(wěn)定房價、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步健康發(fā)展將起到積極作用。當(dāng)然，土地市場的變化對樓市的影響并非立刻顯現(xiàn)出來，中國住宅及房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，這種變化“會在兩三年內(nèi)逐漸顯現(xiàn)”，近期各地土地“流拍”或底價成交的狀況，會使房價朝著降低的方向發(fā)展。
為高房價推波助瀾的土地“招、拍、掛”制度或?qū)⒆叩搅吮M頭。
國土資源部副部長鹿心社12月3日表示，正研究通過改革土地有償使用方式和土地收益分配使用辦法來解決地方政府過度依賴土地收入的問題。其中最主要有兩點(diǎn)：一是采取更多的土地有償使用方式，使得土地有償使用收入不過分集中在一次出讓；二是研究土地收益的分配使用辦法，使得土地的收益分配、使用更加合理。
這一信息被認(rèn)為是政府有意終結(jié)自2004年以來努力推行的土地“招、拍、掛”制度。而由于“招、拍、掛”催生了地方政府與土地市場的“曖昧關(guān)系”，地方財(cái)政變?yōu)椤百u地財(cái)政”，導(dǎo)致地價、房價齊漲，近年來對這一制度的反思之潮涌起，批評之聲不絕。
雖然“招、拍、掛”在一定程度上規(guī)范了土地市場的混亂局面，但實(shí)踐證明，這一制度難以在有著基因缺陷的大制度框架下得以獨(dú)善其身。
首先，“招、拍、掛”為高房價起到了推波助瀾的作用。廣州資深房地產(chǎn)專家韓世同指出，自2004年實(shí)行“招、拍、掛”以來，土地拍賣價格偏離理性、瘋狂飆升，部分地方在2007年頻頻&考試大&出現(xiàn)地王項(xiàng)目。在地王和高價地的示范下，去年各地房價一路狂飆。
其次，大開發(fā)商在“招、拍、掛”制度框架下幾乎成為土地市場的壟斷者。由于“招、拍、掛”的核心是“價高者得”，這為市場進(jìn)入者設(shè)置了資金上的高門檻，實(shí)力弱小的中小房企被擋在門外。而坐擁大量土地的開發(fā)商手中則掌握了與地方政府博弈的籌碼，拖欠地價款坐等土地升值，延遲開發(fā)等現(xiàn)象頻出。
“賣地的沖動讓各地政府把‘招、拍、掛’當(dāng)成了謀利的重要手段。我們應(yīng)該反思土地‘招、拍、掛’制度?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心張躍慶教授指出，雖然“招、拍、掛”制度與過去的協(xié)議出讓制度相比進(jìn)步很多，“招、拍、掛”制度是目前為止較合理的土地供應(yīng)制度，但是，政府在運(yùn)用和操作的過程中出了問題。
而祈福集團(tuán)董事長、全國政協(xié)委員彭磷基也曾表示：“應(yīng)嚴(yán)格‘招、拍、掛’監(jiān)督機(jī)制?！迸砹谆f，一些國有企業(yè)和上市公司為了完成它們的業(yè)績，不惜血本盲目高價拿地，這其實(shí)是拿國家的資金、銀行的資金、股民的血汗錢進(jìn)行豪賭，不僅對國家、股東不負(fù)責(zé)，而且對那些靠自有資金穩(wěn)扎穩(wěn)打的企業(yè)不公，更重要的是很容易搞垮整個市場，引發(fā)行業(yè)危機(jī)。
目前，國內(nèi)土地市場“流拍”嚴(yán)重，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地出讓制度的缺陷已經(jīng)暴露無遺，土地制度已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)健康發(fā)展的障礙。而國土資源部所研究的“改革土地有償使用方式和土地收益分配使用辦法”，能夠讓“招、拍、掛”壽終正寢嗎？
從“囤地”到“流拍”的2008從中國土地規(guī)劃探測院的副院長周健春的總結(jié)來看，2008年土地市場的土地供應(yīng)量基本穩(wěn)定。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布，1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比下降，根據(jù)國土資源部的監(jiān)測，房地產(chǎn)用地供應(yīng)基本穩(wěn)定。前三個季度房地產(chǎn)開發(fā)用地是5萬多公頃，比2007年同期減少，比2005、2006年都有增加。與此同時，住宅用地的供應(yīng)，前三個季度的檢測是3.8萬公頃，占總量的76%，這個比重均高于前三年同期水平。
從這幾組數(shù)據(jù)看來，2008年雖然頻出“流拍”事件，但總體看來，土地市場沒有想象的那么壞。而另一方面，2008年中低價位、中小套型的普通商品房的用地和保障性住房的用地增加。1-9月，這三類住房的供應(yīng)量分別增加，占住宅用地的比重分別是30.8%、11.9%和1%.該比例相比2007年都有所提高，從目前來看，全國大部分城市這三類住房的土地供應(yīng)量占50%以上，有相當(dāng)一部分城市超過70%.2008年中央對土地的調(diào)控，疏與堵，條理十分清晰，土地規(guī)劃都在朝著中央預(yù)期的方向在前進(jìn)。
打擊囤地，堵政策缺口2007年，各地土地市場已經(jīng)達(dá)到囤地高潮，囤地不但加劇土地資源緊缺，同時加劇了資產(chǎn)泡沫，開發(fā)商可以依托足夠的有形資產(chǎn)貸款、上市、再拿地。一旦此鏈條斷裂，會造成房價暴跌，殃及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。為此，2008年頭，國家對土地市場治理的態(tài)度決不同于以往的“懷柔”政策。2008年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》直接指向近年來愈演愈烈的“囤地待沽”現(xiàn)象。
國土資源部一位負(fù)責(zé)人表示，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地不及時開發(fā)，會進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場土地供求緊張程度。人為哄抬地價，不利于市場健康發(fā)展。這一次政府對開發(fā)商大量囤積土地行為念的“緊箍咒”，正是從資源節(jié)約和保證國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的政策出發(fā)。與以往出臺的政策相比，新政可以說已將原有的政策缺口堵死。
土地增值稅清算意在穩(wěn)定房價繼1月7日國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》不久，國家稅務(wù)總局再出重拳，要求從嚴(yán)征收土地增值稅。除了對一年不開發(fā)土地20%的處罰外，國稅局從嚴(yán)征收土地增值稅，將無疑使囤地的收益大幅下降，而且還會逼迫開發(fā)商盡早開發(fā)土地，也就解決了目前嚴(yán)重的囤地問題。
有業(yè)內(nèi)人士對增值稅的清算評價認(rèn)為，增值稅的清算考驗(yàn)的是企業(yè)的運(yùn)營能力，但總體來說，對消費(fèi)者還是一件好事。開發(fā)商不敢再隨意調(diào)高售價，能在一定程度上起到穩(wěn)定房價的作用。
2008年3月底，證監(jiān)會發(fā)行部有關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，房企IPO所募集的資金不能用于購買開發(fā)用地及囤地囤房。從2008年的武漢土地拍賣會上看，萬科、金地、華潤、融僑、福星惠譽(yù)等地產(chǎn)大佬，土地拍賣會上都不見了蹤影。而在去年，他們都在拼命地?fù)尩?，?chuàng)造了一個個地價的新高。開發(fā)商“圈地”以后“地價股價對賭”的原動力在減弱。
2008“流拍”一詞的流行2008年6月11日，國土資源部、國家工商行政管理總局日前向各地發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，“合同要明確填寫建設(shè)項(xiàng)目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年?！边@一新文本，被規(guī)定“自2008年7月1日起執(zhí)行”。
部分地方國土資源部門認(rèn)為這一文本十分具有現(xiàn)實(shí)意義，可能帶來土地出讓環(huán)節(jié)的諸多變革，例如小地塊的出讓，以及捂地現(xiàn)象的約束。這還將帶來開發(fā)商對于拿地態(tài)度地更為審慎。果然，在7月的一次拍賣會上，武漢土地拍賣會上低價拍出5塊地，武昌丁字橋路一宗地以底價1.54億元出讓。這宗約56畝的地塊位于雄楚大街與丁字橋路交會處。樓面地價僅1357元/平方米，創(chuàng)出了武昌地區(qū)的最低地價紀(jì)錄。當(dāng)天，武漢市推出的其他4宗小地塊也全部成交，其中2宗以底價成交，2宗略高于底價。而和今年前兩次拍賣會一樣，舉牌的都是本地中小房地產(chǎn)企業(yè)。
2008年，商品房的需求在減弱，所以以致土地需求減弱。到下半年以來，土地流拍，政府出現(xiàn)一個價格，很難出現(xiàn)再議價成交。2008年，全國12個重點(diǎn)城市的土地流拍可以達(dá)到30%以上。
「專家觀點(diǎn)」
周健春中國土地勘測規(guī)劃院副院長土地供應(yīng)需側(cè)重中低價位2009年，國際的經(jīng)濟(jì)形勢處于風(fēng)險期，金融危機(jī)對整個全球經(jīng)濟(jì)的影響還沒有結(jié)束，到明年對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響還會增加，還會持續(xù)。第二，中國經(jīng)濟(jì)的基本面長期看好，但是明年的經(jīng)濟(jì)有回調(diào)不可避免，這主要對我們房地產(chǎn)的需求以及居民的收入的增長有影響。第三，保障性住房的供應(yīng)，在中央這次擴(kuò)大內(nèi)需的十大政策里面主要是對保障性住房的供應(yīng)和農(nóng)村的舊房改造、安居房的改造等等。這一塊的供應(yīng)會增加，目前從2006、2007年開始，保障性住房和商品住房已經(jīng)形成房地產(chǎn)業(yè)的兩大板塊，這一塊的增加自然會對商品房的需求有影響。我們的土地供應(yīng)方面主要會側(cè)重在中低價位，中小戶型商品房以及保障性住房的土地供應(yīng)。
從土地政策來講，明年會更加嚴(yán)格地保耕地，以及節(jié)約、集約用地，三中全會提出了兩個最嚴(yán)格的土地制度，原來只有一個，叫最嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)保護(hù)制度，這次增加了一個，還要實(shí)施最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，“最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度”大家都很清楚，因?yàn)槎嗄暌郧熬吞岢鰜砹?，在這次有兩個新的東西，一個是要化地永久基本農(nóng)田，這個既是確保國家糧食安全的需要，但更主要的是在明年的規(guī)劃修編中要作為城鄉(xiāng)建設(shè)用地發(fā)展的空間管制的手段，不能向外擴(kuò)張?？臻g管制的邊界主要由基本農(nóng)田來做，這是最嚴(yán)格的耕地保護(hù)。
「短評」
土地價格已基本回歸2007年年底以來，在市場承受力以及土地獲取成本的雙重壓力下，曾經(jīng)創(chuàng)造過無數(shù)“地王”神話的各大城市土地拍賣市場開始顯得異常冷清。地價如樓價的孿生姐妹一樣，開始選擇觀望和回歸。
與之形成強(qiáng)烈對比的，則是2007年武漢土地公開出讓時，高價“地王”頻現(xiàn)，樓面地價達(dá)到甚至超過周邊樓盤銷售價格的情形屢見不鮮。相比之下，今年開年的武漢土地市場不免讓人大跌眼鏡。當(dāng)然，不僅如此，上海、南京、杭州等地也出現(xiàn)數(shù)宗土地拍賣成交價即起拍價的案例，土地交易市場甚至開始出現(xiàn)“流拍”現(xiàn)象。
因投標(biāo)企業(yè)不足3家而出人意料地流拍外，廣州、深圳、東莞等地也相繼發(fā)生地塊“流拍”……種種跡象都表明，瘋長了幾年的地價如同樓價的孿生姐妹一樣，開始選擇觀望和回歸。
在打擊囤地與信貸緊縮政策的雙重壓力下，部分地產(chǎn)商無心、也無力覬覦土地市場。眾所周知，2007年是中國房地產(chǎn)有史以來出臺政策最多的一年。實(shí)行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲取資金難度增加，有的無法從銀行獲取資金，不但影響其拿地的能力，甚至也影響到其開發(fā)項(xiàng)目的后期資金鏈。
而在2007年出臺的系列調(diào)控政策基礎(chǔ)上，2008年1月7日，國務(wù)院更是出臺了3號文“土地新政”。緊接著，1月16日，央行上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率。同日，建設(shè)部副部長齊驥批評部分房地產(chǎn)企業(yè)哄抬房價行為并表示將有政策出臺予以嚴(yán)控。之后，國家稅務(wù)總局又出重拳，要求從嚴(yán)征收土地增值稅。在這種情況之下，房地產(chǎn)開發(fā)商必然會重估房價趨勢，&考試大&進(jìn)而重估地價，重估土地市場價值。房地產(chǎn)開發(fā)商一方面會將手中大量閑置的土地盡快開發(fā)入市，另一方面又會更加謹(jǐn)慎地拿地，甚至在高地價面前放棄拿地。為了降低風(fēng)險，越來越多的開發(fā)商開始對高地價說“不”，土地招標(biāo)拍賣“流拍”有可能更廣泛、更頻繁出現(xiàn)。而在土地出讓的后面，則是房地產(chǎn)開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期的改變，是地價可能下降的市場趨勢變化，更是土地市場價格的反思。不僅如此，今后全國范圍內(nèi)大批量的限價房上市，也將極大地沖擊樓市，從而導(dǎo)致開發(fā)商對未來房市前景的擔(dān)憂。
目前的土地價格回落基本上反映了土地的正常價值和市場的供需情況，對于國家穩(wěn)定房價、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步健康發(fā)展將起到積極作用。當(dāng)然，土地市場的變化對樓市的影響并非立刻顯現(xiàn)出來，中國住宅及房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，這種變化“會在兩三年內(nèi)逐漸顯現(xiàn)”，近期各地土地“流拍”或底價成交的狀況，會使房價朝著降低的方向發(fā)展。