2002年，重慶市出臺了《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》，建立土地收購、儲備、整治制度，土地儲備效果立竿見影，當年土地出讓金就增加到11億元，2003年增加到22億元。到2004年上半年，主城區(qū)征收土地出讓金達37.8億元，同比增長153%。從目前的情況來看，代表重慶市政府行使土地運營職能的土地儲備企業(yè)共4家：重慶市地產(chǎn)集團、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司和重慶市水利投資有限公司。此外，重慶市高等級道路投資公司也參與土地儲備。土地儲備機制不僅有利于城市對建設(shè)用地進行總量控制，也增強了政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力，土地儲備獲得的利差，能夠成為未來政府的財源和城市建設(shè)的資金。
一、重慶市城市土地供應(yīng)形勢緊張
根據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局披露的數(shù)字，重慶市區(qū)到2010年總的用地指標是5萬公頃，但到2005年上半年已用去了4.5萬公頃。這意味著，未來5年重慶用地量將不得不控制在5000公頃以內(nèi)。從工業(yè)用地來看，按照1997年的重慶市城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，到2010年重慶市工業(yè)用地只有66萬畝，現(xiàn)在已經(jīng)基本用完。
隨著國家宏觀調(diào)控后銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的嚴控，中小房地產(chǎn)開發(fā)商陷入了資金或土地儲備的困境：一是花巨資購買的土地因為不能繼續(xù)從銀行獲得貸款而無能力自行開發(fā);二是由于國家對土地的調(diào)控政策趨緊，重慶市的商業(yè)開發(fā)用地愈益緊張。
在重慶出現(xiàn)“地荒”的嚴峻形勢目前，迫切需要土地儲備機構(gòu)發(fā)揮積極的作用。從長遠來看，國家的土地政策越來越嚴格，“地根”呈緊縮的趨勢。只有實現(xiàn)土地市場化運作，才能提供更多的優(yōu)質(zhì)土地資源，促進土地的高效、集約、協(xié)調(diào)利用，優(yōu)化城市功能，提升城市形象，實現(xiàn)城市經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。
二、重慶市存在五大城市土地儲備運作主體
為了實施城市土地儲備，促進土地資源優(yōu)化配置，確保國有土地資產(chǎn)保值增值，重慶兩家最早的土地儲備運營商是重慶市地產(chǎn)集團和重慶市城市建設(shè)投資公司。
2003年2月，重慶市成立了“重慶市地產(chǎn)集團”，這標志著重慶市的土地儲備制度進入了一個嶄新的階段。“重慶市地產(chǎn)集團”作為重慶市的八大投資集團之一，是由重慶市政府注資的專門從事土地收購、儲備、開發(fā)、整理、出讓、戰(zhàn)略投資的市場經(jīng)濟主體。重慶市地產(chǎn)集團的主要任務(wù)：一是建立政府主導型土地儲備供應(yīng)機制，調(diào)控土地供應(yīng)市場，保證城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的實施，通過市場運作機制進行土地整治，提供“熟地”交由政府拍賣，為政府積累資金;二是落實市政府關(guān)于土地開發(fā)整理的要求，為實現(xiàn)耕地“占補平衡”提供新的耕地資源;三是承擔市政府確定的廉租住房項目建設(shè);四是結(jié)合土地儲備，承擔市政府涉及舊城改造建設(shè)等交辦的任務(wù)。
重慶市城市建設(shè)投資公司是重慶市建設(shè)委員會和重慶市財政局為了完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的建設(shè)項目業(yè)主制，于1992年共同發(fā)起組建的國有獨資公司。2002年6月，為加快重慶投融資改革進程，市政府明確重慶市城市建設(shè)投資公司的戰(zhàn)略定位為：城市建設(shè)籌融資的總渠道、主城區(qū)路橋建設(shè)的總賬戶、城建資金籌措所需土地的總儲備。圍繞著“三總”定位，公司經(jīng)過資源整合、資產(chǎn)重組、改革創(chuàng)新，在主城區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)、路橋收費體制改革、土地整治儲備以及在深化投融資體制改革、強化管理和加快發(fā)展等方面逐步建立起了良好的市場基礎(chǔ)和良性循環(huán)的城市建設(shè)籌融資償債機制。2003年，公司的注冊資本金增加到20億元人民幣，同樣也是市政府直屬的八大投資集團之一。
2005年5月，重慶市政府分別以渝府(2005)66號文和70號文件，增加確認了重慶渝富資產(chǎn)管理公司和重慶市水利投資有限公司的土地儲備職能。這樣一來，參與土地儲備的運營商又增添了新角色。
重慶渝富資產(chǎn)管理公司除了負責搬遷、破產(chǎn)等企業(yè)遺留資產(chǎn)處置權(quán)利外，還將增加土地儲備職能，土地儲備范圍包括：市政府為工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展安排的政策性儲備;國有企業(yè)“退二進三”、環(huán)保企業(yè)搬遷及破產(chǎn)企業(yè)土地的收購儲備;其它閑置土地的收購儲備。
直屬重慶市水利投資有限公司的重慶市水投集團土地儲備整治公司，注冊資本2億元，主要負責組織實施市水投集團(包括其全資、控股子公司)土地儲備整治項目。土地儲備由重點水利項目所在區(qū)縣政府及市政府有關(guān)部門根據(jù)其城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，落實儲備地塊和用地指標。儲備用地計劃按重點水利工程項目資金缺口測算下達。儲備土地經(jīng)整治后，交由項目所在區(qū)縣政府委托土地交易中心實行“招、拍、掛”出讓，出讓收入在扣除整治成本后，收益將全部返還市水投集團，作為區(qū)縣水利項目的建設(shè)資本金。
至此，代表重慶市政府行使土地儲備職能的企業(yè)共有4家。此前有重慶市地產(chǎn)集團和重慶市城市建設(shè)投資公司，前者主要承擔重慶市幾乎所有類型的土地儲備及整治;后者則在政府授權(quán)下，承擔重慶市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地的儲備任務(wù)。
從目前的情況來看，重慶市地產(chǎn)集團擁有權(quán)證的儲備土地4萬多畝，另外受委托管理的土地不下20萬畝;而重慶市城市建設(shè)投資公司主要負責城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地儲備，按政府的設(shè)想，2005年土地儲備新增2萬畝，而目標是要達到3萬畝。
此外，同樣屬于重慶市政府的重慶高等級公路投資公司，還擁有3萬畝土地儲備，其中不乏重慶市主城區(qū)外、二環(huán)高速公路內(nèi)被業(yè)界認為是黃金區(qū)域的土地，升值潛力巨大。
這樣一來，重慶便存在五大城市土地儲備運作主體：重慶市地產(chǎn)集團、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司、重慶市水利投資有限公司、重慶高等級公路投資公司，共同組成重慶市城市土地儲備機構(gòu)，執(zhí)行土地儲備職能。
三、重慶市通過資本手段進行土地市場化運營
在城市土地儲備運作主體較多的情況下，重慶市政府如何實現(xiàn)土地市場化運營呢？
從重慶市的情況來看，主要是通過資本手段推動土地市場化運營，挖掘土地潛力，促進土地優(yōu)化配置，實現(xiàn)土地集約利用。
六年前，重慶市城市建設(shè)投資公司因67億債務(wù)而陷入困境，重慶市政府遂采取了四個措施對其進行了重組。其中，最主要的就是政府追加30億的資產(chǎn)給重慶市城市建設(shè)投資公司，即把重慶城市中的各種路橋、存量資產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)劃給重慶市城市建設(shè)投資公司，又劃了當時市值為20億的10000畝土地給重慶市城市建設(shè)投資公司，而該公司正是在擁有了這20億的土地資產(chǎn)后，才在三年里終于贏利。
重慶渝富資產(chǎn)管理公司原來主要以處理重慶市國有不良資產(chǎn)為職，也在具體的操作中更多地運用了土地這個重要的資源。其中，引人關(guān)注的重慶市商業(yè)銀行12.5億元不良資產(chǎn)處置，就是一次典型的重慶資產(chǎn)置換模式——即由重慶市政府劃撥一塊價值上10億元的土地給重慶渝富資產(chǎn)管理公司，再由重慶渝富資產(chǎn)管理公司以這塊地作為抵押品，向重慶市商業(yè)銀行貸款12.5億元，重慶渝富資產(chǎn)管理公司再用這筆貸款直接購買重慶市商業(yè)銀行賬面價值12.5億元的不良資產(chǎn)，然后再進行資產(chǎn)處理。在這筆交易中，土地的增值是重慶渝富資產(chǎn)管理公司的獲利，也是土地市場化運作的具體體現(xiàn)。
同樣地，屬于重慶市政府的重慶高等級公路投資公司也是以資本手段獲得不菲的土地儲備。重慶高等級公路投資公司的途徑是“通過公路建設(shè)項目來取得地權(quán)”，即以路權(quán)換開發(fā)權(quán)的新的融資模式。重慶高等級公路投資公司以市政府直屬國有公司的信譽獲得銀行授信130多億元，然后與和路橋建設(shè)相關(guān)的地方政府達成協(xié)議，重慶高等級公路投資公司負責公路及橋梁的建設(shè)，所在政府不用直接出資，而是以路橋附近的土地作為對重慶高等級公路投資公司的投資回報。而重慶高等級公路投資公司在拿到土地后，儲備一段時間再通過招投標的形式拍賣地塊，所得資金除路橋建設(shè)及銀行本息后，獲利也較大。例如，重慶高等級公路投資公司用投資2億元的嘉陵江碚東大橋的所有權(quán)，與重慶市北碚區(qū)政府換回了大橋附近的4000畝土地儲備權(quán)。當時單價每畝10萬元的土地，在升至15萬元后賣出，重慶高等級公路投資公司由此獲得了近4個億的利潤，促進了國有土地資產(chǎn)的保值增值。
一、重慶市城市土地供應(yīng)形勢緊張
根據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局披露的數(shù)字，重慶市區(qū)到2010年總的用地指標是5萬公頃，但到2005年上半年已用去了4.5萬公頃。這意味著，未來5年重慶用地量將不得不控制在5000公頃以內(nèi)。從工業(yè)用地來看，按照1997年的重慶市城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，到2010年重慶市工業(yè)用地只有66萬畝，現(xiàn)在已經(jīng)基本用完。
隨著國家宏觀調(diào)控后銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的嚴控，中小房地產(chǎn)開發(fā)商陷入了資金或土地儲備的困境：一是花巨資購買的土地因為不能繼續(xù)從銀行獲得貸款而無能力自行開發(fā);二是由于國家對土地的調(diào)控政策趨緊，重慶市的商業(yè)開發(fā)用地愈益緊張。
在重慶出現(xiàn)“地荒”的嚴峻形勢目前，迫切需要土地儲備機構(gòu)發(fā)揮積極的作用。從長遠來看，國家的土地政策越來越嚴格，“地根”呈緊縮的趨勢。只有實現(xiàn)土地市場化運作，才能提供更多的優(yōu)質(zhì)土地資源，促進土地的高效、集約、協(xié)調(diào)利用，優(yōu)化城市功能，提升城市形象，實現(xiàn)城市經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。
二、重慶市存在五大城市土地儲備運作主體
為了實施城市土地儲備，促進土地資源優(yōu)化配置，確保國有土地資產(chǎn)保值增值，重慶兩家最早的土地儲備運營商是重慶市地產(chǎn)集團和重慶市城市建設(shè)投資公司。
2003年2月，重慶市成立了“重慶市地產(chǎn)集團”，這標志著重慶市的土地儲備制度進入了一個嶄新的階段。“重慶市地產(chǎn)集團”作為重慶市的八大投資集團之一，是由重慶市政府注資的專門從事土地收購、儲備、開發(fā)、整理、出讓、戰(zhàn)略投資的市場經(jīng)濟主體。重慶市地產(chǎn)集團的主要任務(wù)：一是建立政府主導型土地儲備供應(yīng)機制，調(diào)控土地供應(yīng)市場，保證城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的實施，通過市場運作機制進行土地整治，提供“熟地”交由政府拍賣，為政府積累資金;二是落實市政府關(guān)于土地開發(fā)整理的要求，為實現(xiàn)耕地“占補平衡”提供新的耕地資源;三是承擔市政府確定的廉租住房項目建設(shè);四是結(jié)合土地儲備，承擔市政府涉及舊城改造建設(shè)等交辦的任務(wù)。
重慶市城市建設(shè)投資公司是重慶市建設(shè)委員會和重慶市財政局為了完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的建設(shè)項目業(yè)主制，于1992年共同發(fā)起組建的國有獨資公司。2002年6月，為加快重慶投融資改革進程，市政府明確重慶市城市建設(shè)投資公司的戰(zhàn)略定位為：城市建設(shè)籌融資的總渠道、主城區(qū)路橋建設(shè)的總賬戶、城建資金籌措所需土地的總儲備。圍繞著“三總”定位，公司經(jīng)過資源整合、資產(chǎn)重組、改革創(chuàng)新，在主城區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)、路橋收費體制改革、土地整治儲備以及在深化投融資體制改革、強化管理和加快發(fā)展等方面逐步建立起了良好的市場基礎(chǔ)和良性循環(huán)的城市建設(shè)籌融資償債機制。2003年，公司的注冊資本金增加到20億元人民幣，同樣也是市政府直屬的八大投資集團之一。
2005年5月，重慶市政府分別以渝府(2005)66號文和70號文件，增加確認了重慶渝富資產(chǎn)管理公司和重慶市水利投資有限公司的土地儲備職能。這樣一來，參與土地儲備的運營商又增添了新角色。
重慶渝富資產(chǎn)管理公司除了負責搬遷、破產(chǎn)等企業(yè)遺留資產(chǎn)處置權(quán)利外，還將增加土地儲備職能，土地儲備范圍包括：市政府為工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展安排的政策性儲備;國有企業(yè)“退二進三”、環(huán)保企業(yè)搬遷及破產(chǎn)企業(yè)土地的收購儲備;其它閑置土地的收購儲備。
直屬重慶市水利投資有限公司的重慶市水投集團土地儲備整治公司，注冊資本2億元，主要負責組織實施市水投集團(包括其全資、控股子公司)土地儲備整治項目。土地儲備由重點水利項目所在區(qū)縣政府及市政府有關(guān)部門根據(jù)其城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，落實儲備地塊和用地指標。儲備用地計劃按重點水利工程項目資金缺口測算下達。儲備土地經(jīng)整治后，交由項目所在區(qū)縣政府委托土地交易中心實行“招、拍、掛”出讓，出讓收入在扣除整治成本后，收益將全部返還市水投集團，作為區(qū)縣水利項目的建設(shè)資本金。
至此，代表重慶市政府行使土地儲備職能的企業(yè)共有4家。此前有重慶市地產(chǎn)集團和重慶市城市建設(shè)投資公司，前者主要承擔重慶市幾乎所有類型的土地儲備及整治;后者則在政府授權(quán)下，承擔重慶市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地的儲備任務(wù)。
從目前的情況來看，重慶市地產(chǎn)集團擁有權(quán)證的儲備土地4萬多畝，另外受委托管理的土地不下20萬畝;而重慶市城市建設(shè)投資公司主要負責城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地儲備，按政府的設(shè)想，2005年土地儲備新增2萬畝，而目標是要達到3萬畝。
此外，同樣屬于重慶市政府的重慶高等級公路投資公司，還擁有3萬畝土地儲備，其中不乏重慶市主城區(qū)外、二環(huán)高速公路內(nèi)被業(yè)界認為是黃金區(qū)域的土地，升值潛力巨大。
這樣一來，重慶便存在五大城市土地儲備運作主體：重慶市地產(chǎn)集團、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司、重慶市水利投資有限公司、重慶高等級公路投資公司，共同組成重慶市城市土地儲備機構(gòu)，執(zhí)行土地儲備職能。
三、重慶市通過資本手段進行土地市場化運營
在城市土地儲備運作主體較多的情況下，重慶市政府如何實現(xiàn)土地市場化運營呢？
從重慶市的情況來看，主要是通過資本手段推動土地市場化運營，挖掘土地潛力，促進土地優(yōu)化配置，實現(xiàn)土地集約利用。
六年前，重慶市城市建設(shè)投資公司因67億債務(wù)而陷入困境，重慶市政府遂采取了四個措施對其進行了重組。其中，最主要的就是政府追加30億的資產(chǎn)給重慶市城市建設(shè)投資公司，即把重慶城市中的各種路橋、存量資產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)劃給重慶市城市建設(shè)投資公司，又劃了當時市值為20億的10000畝土地給重慶市城市建設(shè)投資公司，而該公司正是在擁有了這20億的土地資產(chǎn)后，才在三年里終于贏利。
重慶渝富資產(chǎn)管理公司原來主要以處理重慶市國有不良資產(chǎn)為職，也在具體的操作中更多地運用了土地這個重要的資源。其中，引人關(guān)注的重慶市商業(yè)銀行12.5億元不良資產(chǎn)處置，就是一次典型的重慶資產(chǎn)置換模式——即由重慶市政府劃撥一塊價值上10億元的土地給重慶渝富資產(chǎn)管理公司，再由重慶渝富資產(chǎn)管理公司以這塊地作為抵押品，向重慶市商業(yè)銀行貸款12.5億元，重慶渝富資產(chǎn)管理公司再用這筆貸款直接購買重慶市商業(yè)銀行賬面價值12.5億元的不良資產(chǎn)，然后再進行資產(chǎn)處理。在這筆交易中，土地的增值是重慶渝富資產(chǎn)管理公司的獲利，也是土地市場化運作的具體體現(xiàn)。
同樣地，屬于重慶市政府的重慶高等級公路投資公司也是以資本手段獲得不菲的土地儲備。重慶高等級公路投資公司的途徑是“通過公路建設(shè)項目來取得地權(quán)”，即以路權(quán)換開發(fā)權(quán)的新的融資模式。重慶高等級公路投資公司以市政府直屬國有公司的信譽獲得銀行授信130多億元，然后與和路橋建設(shè)相關(guān)的地方政府達成協(xié)議，重慶高等級公路投資公司負責公路及橋梁的建設(shè)，所在政府不用直接出資，而是以路橋附近的土地作為對重慶高等級公路投資公司的投資回報。而重慶高等級公路投資公司在拿到土地后，儲備一段時間再通過招投標的形式拍賣地塊，所得資金除路橋建設(shè)及銀行本息后，獲利也較大。例如，重慶高等級公路投資公司用投資2億元的嘉陵江碚東大橋的所有權(quán)，與重慶市北碚區(qū)政府換回了大橋附近的4000畝土地儲備權(quán)。當時單價每畝10萬元的土地，在升至15萬元后賣出，重慶高等級公路投資公司由此獲得了近4個億的利潤，促進了國有土地資產(chǎn)的保值增值。