土地從空間上講，包括三個部分，地上(包括陽光、空氣等)、地表(包括狹義的土地、森林、地面水、房屋等)和地下(包括礦藏、埋藏于土地之中的文物及埋藏物、隱藏物等)，應(yīng)該說在物理上，很難承認這三個部分是獨立物，僅憑我們的感官很難作出明晰的區(qū)分。但是現(xiàn)代民法越來越體現(xiàn)效益原則，為了對資源實現(xiàn)更為有效的利用，也出于土地資源稀缺的現(xiàn)實困境，空間權(quán)、空間役權(quán)等成為新的物權(quán)樣態(tài)。根據(jù)司考考察歷來重視當年新法的規(guī)律，由于2007年物權(quán)法的新鮮出爐，不動產(chǎn)制度必將被重點考察，有必要對土地權(quán)利體系進行梳理。
首先，土地使用權(quán)可以和土地所有權(quán)分離，這是物權(quán)法頒布前原有土地物權(quán)制度的內(nèi)容，比較簡單，但空間(地上和地下)的使用權(quán)也可以和土地所有權(quán)分離，為物權(quán)法所新增?！段餀?quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。”法條說明建設(shè)用地使用權(quán)包括了地表建設(shè)用地使用權(quán)、地上建設(shè)用地使用權(quán)和地下建設(shè)用地使用權(quán)三種，這是對原有土地物權(quán)制度(只有一個籠統(tǒng)的土地使用權(quán))的突破。物權(quán)的客體原則上應(yīng)當是單一物和獨立物，但地上使用權(quán)和地下使用權(quán)的客體實乃物權(quán)客體的例外，本質(zhì)上具有非獨立性，在現(xiàn)實的物理形態(tài)上與其他物難以區(qū)分，但物權(quán)法從交易觀念(而不是從物理上)出發(fā)，在國民可以理解的范圍之內(nèi)，以特別規(guī)定的形式將其擬制為獨立物。具體言之，以住宅為例，高層住宅的房屋所有權(quán)人，他所具有的土地使用權(quán)就是地上的，在登記時就可以通過對空間的上下左右坐標的敘述來確定地上建設(shè)用地使用權(quán)，而地下室的所有權(quán)人也可通過同樣的方法確定自己的地下建設(shè)用地使用權(quán)。從便于記憶的角度，建議將之簡稱為地表使用權(quán)、地上使用權(quán)和地下使用權(quán)進行掌握。
其次，土地使用權(quán)和附著于土地的其他不動產(chǎn)(如房屋、林木、礦藏)的所有權(quán)應(yīng)當屬于同一主體。土地之上的權(quán)利可分三個層次，首先，專屬于國家或集體的土地所有權(quán)，土地所有權(quán)不能買賣，集體的土地所有權(quán)在國家征收的情況下轉(zhuǎn)移為國家享有。其次，土地之上的用益物權(quán)，即物權(quán)法規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)等，可歸納為土地使用權(quán)。再次，附著于土地的其他不動產(chǎn)的所有權(quán)。土地使用權(quán)和不動產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)當是一致的，在交易中必須共同作為交易標的，不能單獨轉(zhuǎn)移、抵押和出租，物權(quán)法第146條，第147條對此規(guī)定得非常清楚。
在地上部分，需注意森林(林木)與土地的關(guān)系問題。從物理上看，土地和林木是難以分開的，或者說林木根本就是土地的一部分，是非獨立的，不能成為物權(quán)客體，但為了促進資源的充分利用，必須從法律上作出特殊規(guī)定，將林木規(guī)定為物權(quán)的客體。《森林法》第三條對林木的所有權(quán)和林地的使用權(quán)作出了規(guī)定，林木可以登記，登記之后就成為與土地相分離的不動產(chǎn)，可以作為獨立物而存在，可以單獨轉(zhuǎn)讓，而未登記的林木當然也可通過登記與土地相分離；林地也可通過登記確認土地使用權(quán)。
在地下部分，應(yīng)注意礦藏、埋藏于土地之中的文物、所有人不明的埋藏物、隱藏物、地下水資源作為獨立物與土地相分離的特殊性。礦藏的所有權(quán)是國家所有權(quán)的客體，在土地為集體所有的情況下，礦藏的所有權(quán)與集體土地所有權(quán)一定分離。埋藏于土地之中的文物和所有人不明的埋藏物、隱藏物法定為國家所有，在土地為集體所有的情況下，其所有權(quán)與集體土地所有權(quán)一定分離。依照《水法》第3條，地下水資源法定為國家所有，農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有的水塘、水庫中的水，屬于集體所有，在土地為集體所有的情況下，地下水資源所有權(quán)與集體土地所有權(quán)一定分離。
首先，土地使用權(quán)可以和土地所有權(quán)分離，這是物權(quán)法頒布前原有土地物權(quán)制度的內(nèi)容，比較簡單，但空間(地上和地下)的使用權(quán)也可以和土地所有權(quán)分離，為物權(quán)法所新增?！段餀?quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。”法條說明建設(shè)用地使用權(quán)包括了地表建設(shè)用地使用權(quán)、地上建設(shè)用地使用權(quán)和地下建設(shè)用地使用權(quán)三種，這是對原有土地物權(quán)制度(只有一個籠統(tǒng)的土地使用權(quán))的突破。物權(quán)的客體原則上應(yīng)當是單一物和獨立物，但地上使用權(quán)和地下使用權(quán)的客體實乃物權(quán)客體的例外，本質(zhì)上具有非獨立性，在現(xiàn)實的物理形態(tài)上與其他物難以區(qū)分，但物權(quán)法從交易觀念(而不是從物理上)出發(fā)，在國民可以理解的范圍之內(nèi)，以特別規(guī)定的形式將其擬制為獨立物。具體言之，以住宅為例，高層住宅的房屋所有權(quán)人，他所具有的土地使用權(quán)就是地上的，在登記時就可以通過對空間的上下左右坐標的敘述來確定地上建設(shè)用地使用權(quán)，而地下室的所有權(quán)人也可通過同樣的方法確定自己的地下建設(shè)用地使用權(quán)。從便于記憶的角度，建議將之簡稱為地表使用權(quán)、地上使用權(quán)和地下使用權(quán)進行掌握。
其次，土地使用權(quán)和附著于土地的其他不動產(chǎn)(如房屋、林木、礦藏)的所有權(quán)應(yīng)當屬于同一主體。土地之上的權(quán)利可分三個層次，首先，專屬于國家或集體的土地所有權(quán)，土地所有權(quán)不能買賣，集體的土地所有權(quán)在國家征收的情況下轉(zhuǎn)移為國家享有。其次，土地之上的用益物權(quán)，即物權(quán)法規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)等，可歸納為土地使用權(quán)。再次，附著于土地的其他不動產(chǎn)的所有權(quán)。土地使用權(quán)和不動產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)當是一致的，在交易中必須共同作為交易標的，不能單獨轉(zhuǎn)移、抵押和出租，物權(quán)法第146條，第147條對此規(guī)定得非常清楚。
在地上部分，需注意森林(林木)與土地的關(guān)系問題。從物理上看，土地和林木是難以分開的，或者說林木根本就是土地的一部分，是非獨立的，不能成為物權(quán)客體，但為了促進資源的充分利用，必須從法律上作出特殊規(guī)定，將林木規(guī)定為物權(quán)的客體。《森林法》第三條對林木的所有權(quán)和林地的使用權(quán)作出了規(guī)定，林木可以登記，登記之后就成為與土地相分離的不動產(chǎn)，可以作為獨立物而存在，可以單獨轉(zhuǎn)讓，而未登記的林木當然也可通過登記與土地相分離；林地也可通過登記確認土地使用權(quán)。
在地下部分，應(yīng)注意礦藏、埋藏于土地之中的文物、所有人不明的埋藏物、隱藏物、地下水資源作為獨立物與土地相分離的特殊性。礦藏的所有權(quán)是國家所有權(quán)的客體，在土地為集體所有的情況下，礦藏的所有權(quán)與集體土地所有權(quán)一定分離。埋藏于土地之中的文物和所有人不明的埋藏物、隱藏物法定為國家所有，在土地為集體所有的情況下，其所有權(quán)與集體土地所有權(quán)一定分離。依照《水法》第3條，地下水資源法定為國家所有，農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有的水塘、水庫中的水，屬于集體所有，在土地為集體所有的情況下，地下水資源所有權(quán)與集體土地所有權(quán)一定分離。