公私財產(chǎn)平等保護
將于2007年10月1日起施行的物權(quán)法規(guī)定：“國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利?！狈蛇M一步明確，“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！?BR> 物權(quán)法屬于民法，民法的一項重要原則是對權(quán)利人的權(quán)利實行平等保護。我國憲法也明確規(guī)定：“國家實行社會主義市場經(jīng)濟?！?BR> “公平競爭、平等保護、優(yōu)勝劣汰是市場經(jīng)濟的基本法則?！比珖舜蟪Ｎ瘯ㄖ乒ぷ魑瘑T會主任胡康生指出，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，各種所有制經(jīng)濟形成的市場主體都在統(tǒng)一的市場上運作并發(fā)生相互關(guān)系，各種市場主體都處于平等地位，享有相同權(quán)利，遵守相同規(guī)則，承擔相同責任。
“如果對各種市場主體不給予平等保護，解決糾紛的辦法、承擔的法律責任不一樣，就不可能發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟，也不可能堅持和完善社會主義基本經(jīng)濟制度。”胡康生說。
為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，黨的十六屆三中全會進一步明確要“保障所有市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”。即使不進入市場交易的財產(chǎn)，憲法也明確規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯?！薄皣乙勒辗梢?guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)?！?BR> 全國人大法律委員會委員、中國政法大學校長徐顯明說，在財產(chǎn)歸屬依法確定的前提下，作為物權(quán)主體，不論是國家、集體，還是私人，對他們的物權(quán)也都應(yīng)當給予平等保護。
徐顯明表示，平等保護不是說不同所有制經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位和作用是相同的。依據(jù)憲法規(guī)定，公有制經(jīng)濟是主體，國有經(jīng)濟是主導力量，非公有制經(jīng)濟是社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分，他們在國民經(jīng)濟中的地位和作用是不同的。這主要體現(xiàn)在國家宏觀調(diào)控、公共資源配置、市場準入等方面，在關(guān)系國家安全和國民經(jīng)濟命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域，必須確保國有經(jīng)濟的控制力，而這些是由經(jīng)濟法、行政法予以規(guī)定的。
中國人民大學法學院教授王利明對這部法律確立的平等保護原則給予積極評價。他認為，這是鞏固社會主義基本經(jīng)濟制度、體現(xiàn)多種所有制共同發(fā)展的客觀需要，是多種所有制成分共同發(fā)展的前提?！笆チ似降缺Ｗo，就失去了共同發(fā)展?！蓖趵髡f，“平等保護原則符合憲法關(guān)于所有制性質(zhì)的規(guī)定，真正體現(xiàn)了社會主義的特色?！?BR> 禁止瓜分國有財產(chǎn)
針對當前國有財產(chǎn)流失的實際情況，物權(quán)法在堅持平等保護原則的基礎(chǔ)上，強化了對國有財產(chǎn)的保護。
——物權(quán)法明確了國有財產(chǎn)的歸屬：“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有?！狈刹⒁?guī)定了哪些財產(chǎn)屬于國有財產(chǎn)，防止因歸屬不明確而造成國有財產(chǎn)流失。依據(jù)憲法和有關(guān)法律，物權(quán)法明確規(guī)定國有財產(chǎn)包括：屬于國家所有的自然資源，屬于國家所有的基礎(chǔ)設(shè)施，國家機關(guān)和國家舉辦的事業(yè)單位的財產(chǎn)等；并規(guī)定，國家出資的企業(yè)，由國務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權(quán)益。
中國人民大學法學院教授王利明指出，這些規(guī)定，從法律上進一步明確屬于國家所有的資源性、經(jīng)營性財產(chǎn)的范圍，對于發(fā)展壯大國有經(jīng)濟，增強國家的經(jīng)濟實力，發(fā)揮社會主義制度的優(yōu)越性，具有關(guān)鍵性作用。
——物權(quán)法強調(diào)“國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞”。針對國有企業(yè)財產(chǎn)流失的問題，物權(quán)法規(guī)定：“違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔法律責任?！?BR> ——物權(quán)法還對監(jiān)管不利造成國有財產(chǎn)流失的機構(gòu)和工作人員設(shè)置了“高壓線”。針對國有財產(chǎn)監(jiān)管中存在的問題，物權(quán)法規(guī)定：履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責的機構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失；濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔法律責任。
“這些規(guī)定體現(xiàn)了憲法關(guān)于加強對社會主義公共財產(chǎn)保護的精神，具有重要的現(xiàn)實意義?！蓖趵髡f。
集體的錯誤決定可依法撤銷
為了加強對集體財產(chǎn)的保護，19日公布的物權(quán)法明確規(guī)定：“集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”
物權(quán)法草案曾經(jīng)規(guī)定：“集體經(jīng)濟組織或者村民委員會的負責人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，該集體成員可以請求人民法院予以撤銷?！?BR> 在審議中，有些代表提出，有些地方發(fā)生侵害集體成員合法權(quán)益的情形，有的是負責人作出的決定，有的是以集體的名義作出的決定。即使以集體的名義作出的決定，如果侵害了集體成員的合法權(quán)益，也應(yīng)有法律救濟手段。
經(jīng)過全國人大法律委員會研究和全國人大代表的審議，最終通過的法律作出相應(yīng)修改。
物權(quán)法所指的“集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)”包括：法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。
“城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞?！蔽餀?quán)法規(guī)定，集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組應(yīng)當依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。
不得侵占征收補償費
征收集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋，關(guān)系廣大人民群眾的切身利益。針對現(xiàn)實生活中征收補償不到位和侵占補償費用的行為，物權(quán)法明確規(guī)定：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用?！边`反規(guī)定的，要依法承擔法律責任。
實行最嚴格的土地管理制度，特別是切實保護基本農(nóng)田，是我國面臨的一項十分緊迫而又艱巨的任務(wù)。據(jù)了解，我國的國情是人口多、耕地少，現(xiàn)在全國耕地保有量只有18.3億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的三分之一。十屆全國人大四次會議批準的“十一五”規(guī)劃綱要確定，到2010年耕地保有量必須保持18億畝，這是一項約束性指標，是不可逾越的底線。
有鑒于此，物權(quán)法明確規(guī)定：“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地?！?BR> 依據(jù)憲法，物權(quán)法規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。同時，法律對征收補償?shù)脑瓌t和內(nèi)容作了規(guī)定。
關(guān)于征收集體所有的土地問題，物權(quán)法規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！?BR> 全國人大常委會法工委有關(guān)負責人表示，這一規(guī)定體現(xiàn)了黨和國家關(guān)于征地補償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則。
關(guān)于征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的問題，物權(quán)法規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。”
專家表示，考慮到各地的發(fā)展很不平衡，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關(guān)法律依照物權(quán)法規(guī)定的補償原則和補償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出規(guī)定。
可抵押財產(chǎn)范圍擴大
19日公布的物權(quán)法規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)可以抵押。
提請十屆全國人大五次會議審議的物權(quán)法草案曾經(jīng)規(guī)定：可以抵押的財產(chǎn)包括“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的其他財產(chǎn)”；不得抵押的財產(chǎn)包括“法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)”。
在審議中，有些代表提出，對有些財產(chǎn)，法律、行政法規(guī)既沒有規(guī)定不得抵押，又沒有規(guī)定可以抵押。遇到這種情況怎么辦，法律應(yīng)予明確。抵押行為屬于民事行為，只要法律未規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)應(yīng)當規(guī)定可以抵押。
最終，物權(quán)法規(guī)定，法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)可以抵押。物權(quán)法規(guī)定的債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分可抵押財產(chǎn)還包括：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運輸工具。
物權(quán)法還規(guī)定了不得抵押的財產(chǎn)范圍：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”物權(quán)法對建筑物抵押作出規(guī)定，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?！?BR> 業(yè)主共同決定物業(yè)公司
物權(quán)法規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。
短短十幾年間，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)從無到有、從小到大，已經(jīng)成為覆蓋面廣，對群眾生活產(chǎn)生重要影響的行業(yè)，而業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的糾紛也逐漸多了起來。
對此，物權(quán)法對成立業(yè)主大會依法共同維權(quán)作出規(guī)定。物權(quán)法明確，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
物權(quán)法同時明確，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。但是，當業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時，物權(quán)法亦明確規(guī)定：“受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！?BR> 房產(chǎn)70年后自動續(xù)期
“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！边@是物權(quán)法作出的明確規(guī)定。
隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)。物權(quán)法的這一規(guī)定，回答了廣大群眾關(guān)于“70年大限到期后，我們的住房怎么辦”的疑問。
我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年；綜合用地50年。
據(jù)全國人大常委會法工委有關(guān)負責人介紹，我國從上世紀70年代末開始改革開放，當時出讓的一些土地使用期限較短，一些只有30年，很快就要到期。特別是目前絕大多數(shù)城市居民都擁有了自己的住房，使土地使用權(quán)期滿的問題更加引人關(guān)注。
雖然物權(quán)法關(guān)于70年后自動續(xù)期的規(guī)定，給老百姓吃了一顆“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規(guī)定。
對此，全國人大代表王煥永表示：“中國老百姓從改革開放到今天，好不容易有了房子可以傳下去，如果到了孫子那一代，房子的情況還說不清，多讓人不放心！”他建議，國家在制定相關(guān)的規(guī)定時，一定要慎之又慎、反復斟酌。
車位車庫須滿足業(yè)主需要
隨著住房制度改革，現(xiàn)代化社區(qū)大量出現(xiàn)。因小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區(qū)內(nèi)道路上車位收費問題而引發(fā)的糾紛逐漸成為社會各界關(guān)注的熱點。
對此，物權(quán)法明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。
王勝明說，物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”主要針對現(xiàn)實生活中的一些情況：有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。
對于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費用的現(xiàn)象，北京大學法學院教授尹田指出，法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。
尹田說，如果有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無車業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車利益，天平才能得到平衡。
而針對實際生活中由于開發(fā)商和業(yè)主信息不對稱，許多開發(fā)商利用“協(xié)商”機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，有職業(yè)律師指出，可以通過具體的地方條例來補充完善物權(quán)法的規(guī)定。例如杭州市出臺的《杭州市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理條例》就規(guī)定，地面公共停車泊位、按標準建設(shè)的自行車庫屬于居住區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商不得擅自租售用于謀利，否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款。
物權(quán)法明確保護“陽光權(quán)”
物權(quán)法對相鄰建筑物的通風、采光和日照作出明確規(guī)定，為公民維護“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)。
物權(quán)法規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?！?BR> 近年來，隨著城市建設(shè)速度加快，住宅建設(shè)用地供應(yīng)趨緊，加之一些城市在對新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，有些開發(fā)商違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導致新建住宅樓層數(shù)過高，密度過大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風、采光，使基于“陽光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多。
物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。
法律專家稱，所謂相鄰關(guān)系，簡言之就是不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
據(jù)民法專家王利明介紹，物權(quán)法明確了物的權(quán)屬，侵權(quán)責任法則將明確權(quán)屬受到侵害該怎么辦。全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預備立法項目中就包括制定侵權(quán)責任法
將于2007年10月1日起施行的物權(quán)法規(guī)定：“國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利?！狈蛇M一步明確，“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！?BR> 物權(quán)法屬于民法，民法的一項重要原則是對權(quán)利人的權(quán)利實行平等保護。我國憲法也明確規(guī)定：“國家實行社會主義市場經(jīng)濟?！?BR> “公平競爭、平等保護、優(yōu)勝劣汰是市場經(jīng)濟的基本法則?！比珖舜蟪Ｎ瘯ㄖ乒ぷ魑瘑T會主任胡康生指出，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，各種所有制經(jīng)濟形成的市場主體都在統(tǒng)一的市場上運作并發(fā)生相互關(guān)系，各種市場主體都處于平等地位，享有相同權(quán)利，遵守相同規(guī)則，承擔相同責任。
“如果對各種市場主體不給予平等保護，解決糾紛的辦法、承擔的法律責任不一樣，就不可能發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟，也不可能堅持和完善社會主義基本經(jīng)濟制度。”胡康生說。
為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，黨的十六屆三中全會進一步明確要“保障所有市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”。即使不進入市場交易的財產(chǎn)，憲法也明確規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯?！薄皣乙勒辗梢?guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)?！?BR> 全國人大法律委員會委員、中國政法大學校長徐顯明說，在財產(chǎn)歸屬依法確定的前提下，作為物權(quán)主體，不論是國家、集體，還是私人，對他們的物權(quán)也都應(yīng)當給予平等保護。
徐顯明表示，平等保護不是說不同所有制經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位和作用是相同的。依據(jù)憲法規(guī)定，公有制經(jīng)濟是主體，國有經(jīng)濟是主導力量，非公有制經(jīng)濟是社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分，他們在國民經(jīng)濟中的地位和作用是不同的。這主要體現(xiàn)在國家宏觀調(diào)控、公共資源配置、市場準入等方面，在關(guān)系國家安全和國民經(jīng)濟命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域，必須確保國有經(jīng)濟的控制力，而這些是由經(jīng)濟法、行政法予以規(guī)定的。
中國人民大學法學院教授王利明對這部法律確立的平等保護原則給予積極評價。他認為，這是鞏固社會主義基本經(jīng)濟制度、體現(xiàn)多種所有制共同發(fā)展的客觀需要，是多種所有制成分共同發(fā)展的前提?！笆チ似降缺Ｗo，就失去了共同發(fā)展?！蓖趵髡f，“平等保護原則符合憲法關(guān)于所有制性質(zhì)的規(guī)定，真正體現(xiàn)了社會主義的特色?！?BR> 禁止瓜分國有財產(chǎn)
針對當前國有財產(chǎn)流失的實際情況，物權(quán)法在堅持平等保護原則的基礎(chǔ)上，強化了對國有財產(chǎn)的保護。
——物權(quán)法明確了國有財產(chǎn)的歸屬：“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有?！狈刹⒁?guī)定了哪些財產(chǎn)屬于國有財產(chǎn)，防止因歸屬不明確而造成國有財產(chǎn)流失。依據(jù)憲法和有關(guān)法律，物權(quán)法明確規(guī)定國有財產(chǎn)包括：屬于國家所有的自然資源，屬于國家所有的基礎(chǔ)設(shè)施，國家機關(guān)和國家舉辦的事業(yè)單位的財產(chǎn)等；并規(guī)定，國家出資的企業(yè)，由國務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權(quán)益。
中國人民大學法學院教授王利明指出，這些規(guī)定，從法律上進一步明確屬于國家所有的資源性、經(jīng)營性財產(chǎn)的范圍，對于發(fā)展壯大國有經(jīng)濟，增強國家的經(jīng)濟實力，發(fā)揮社會主義制度的優(yōu)越性，具有關(guān)鍵性作用。
——物權(quán)法強調(diào)“國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞”。針對國有企業(yè)財產(chǎn)流失的問題，物權(quán)法規(guī)定：“違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔法律責任?！?BR> ——物權(quán)法還對監(jiān)管不利造成國有財產(chǎn)流失的機構(gòu)和工作人員設(shè)置了“高壓線”。針對國有財產(chǎn)監(jiān)管中存在的問題，物權(quán)法規(guī)定：履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責的機構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失；濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔法律責任。
“這些規(guī)定體現(xiàn)了憲法關(guān)于加強對社會主義公共財產(chǎn)保護的精神，具有重要的現(xiàn)實意義?！蓖趵髡f。
集體的錯誤決定可依法撤銷
為了加強對集體財產(chǎn)的保護，19日公布的物權(quán)法明確規(guī)定：“集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”
物權(quán)法草案曾經(jīng)規(guī)定：“集體經(jīng)濟組織或者村民委員會的負責人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，該集體成員可以請求人民法院予以撤銷?！?BR> 在審議中，有些代表提出，有些地方發(fā)生侵害集體成員合法權(quán)益的情形，有的是負責人作出的決定，有的是以集體的名義作出的決定。即使以集體的名義作出的決定，如果侵害了集體成員的合法權(quán)益，也應(yīng)有法律救濟手段。
經(jīng)過全國人大法律委員會研究和全國人大代表的審議，最終通過的法律作出相應(yīng)修改。
物權(quán)法所指的“集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)”包括：法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。
“城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞?！蔽餀?quán)法規(guī)定，集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組應(yīng)當依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。
不得侵占征收補償費
征收集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋，關(guān)系廣大人民群眾的切身利益。針對現(xiàn)實生活中征收補償不到位和侵占補償費用的行為，物權(quán)法明確規(guī)定：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用?！边`反規(guī)定的，要依法承擔法律責任。
實行最嚴格的土地管理制度，特別是切實保護基本農(nóng)田，是我國面臨的一項十分緊迫而又艱巨的任務(wù)。據(jù)了解，我國的國情是人口多、耕地少，現(xiàn)在全國耕地保有量只有18.3億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的三分之一。十屆全國人大四次會議批準的“十一五”規(guī)劃綱要確定，到2010年耕地保有量必須保持18億畝，這是一項約束性指標，是不可逾越的底線。
有鑒于此，物權(quán)法明確規(guī)定：“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地?！?BR> 依據(jù)憲法，物權(quán)法規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。同時，法律對征收補償?shù)脑瓌t和內(nèi)容作了規(guī)定。
關(guān)于征收集體所有的土地問題，物權(quán)法規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！?BR> 全國人大常委會法工委有關(guān)負責人表示，這一規(guī)定體現(xiàn)了黨和國家關(guān)于征地補償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則。
關(guān)于征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的問題，物權(quán)法規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。”
專家表示，考慮到各地的發(fā)展很不平衡，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關(guān)法律依照物權(quán)法規(guī)定的補償原則和補償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出規(guī)定。
可抵押財產(chǎn)范圍擴大
19日公布的物權(quán)法規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)可以抵押。
提請十屆全國人大五次會議審議的物權(quán)法草案曾經(jīng)規(guī)定：可以抵押的財產(chǎn)包括“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的其他財產(chǎn)”；不得抵押的財產(chǎn)包括“法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)”。
在審議中，有些代表提出，對有些財產(chǎn)，法律、行政法規(guī)既沒有規(guī)定不得抵押，又沒有規(guī)定可以抵押。遇到這種情況怎么辦，法律應(yīng)予明確。抵押行為屬于民事行為，只要法律未規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)應(yīng)當規(guī)定可以抵押。
最終，物權(quán)法規(guī)定，法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)可以抵押。物權(quán)法規(guī)定的債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分可抵押財產(chǎn)還包括：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運輸工具。
物權(quán)法還規(guī)定了不得抵押的財產(chǎn)范圍：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”物權(quán)法對建筑物抵押作出規(guī)定，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?！?BR> 業(yè)主共同決定物業(yè)公司
物權(quán)法規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。
短短十幾年間，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)從無到有、從小到大，已經(jīng)成為覆蓋面廣，對群眾生活產(chǎn)生重要影響的行業(yè)，而業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的糾紛也逐漸多了起來。
對此，物權(quán)法對成立業(yè)主大會依法共同維權(quán)作出規(guī)定。物權(quán)法明確，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
物權(quán)法同時明確，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。但是，當業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時，物權(quán)法亦明確規(guī)定：“受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！?BR> 房產(chǎn)70年后自動續(xù)期
“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！边@是物權(quán)法作出的明確規(guī)定。
隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)。物權(quán)法的這一規(guī)定，回答了廣大群眾關(guān)于“70年大限到期后，我們的住房怎么辦”的疑問。
我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年；綜合用地50年。
據(jù)全國人大常委會法工委有關(guān)負責人介紹，我國從上世紀70年代末開始改革開放，當時出讓的一些土地使用期限較短，一些只有30年，很快就要到期。特別是目前絕大多數(shù)城市居民都擁有了自己的住房，使土地使用權(quán)期滿的問題更加引人關(guān)注。
雖然物權(quán)法關(guān)于70年后自動續(xù)期的規(guī)定，給老百姓吃了一顆“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規(guī)定。
對此，全國人大代表王煥永表示：“中國老百姓從改革開放到今天，好不容易有了房子可以傳下去，如果到了孫子那一代，房子的情況還說不清，多讓人不放心！”他建議，國家在制定相關(guān)的規(guī)定時，一定要慎之又慎、反復斟酌。
車位車庫須滿足業(yè)主需要
隨著住房制度改革，現(xiàn)代化社區(qū)大量出現(xiàn)。因小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區(qū)內(nèi)道路上車位收費問題而引發(fā)的糾紛逐漸成為社會各界關(guān)注的熱點。
對此，物權(quán)法明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。
王勝明說，物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”主要針對現(xiàn)實生活中的一些情況：有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。
對于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費用的現(xiàn)象，北京大學法學院教授尹田指出，法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。
尹田說，如果有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無車業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車利益，天平才能得到平衡。
而針對實際生活中由于開發(fā)商和業(yè)主信息不對稱，許多開發(fā)商利用“協(xié)商”機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，有職業(yè)律師指出，可以通過具體的地方條例來補充完善物權(quán)法的規(guī)定。例如杭州市出臺的《杭州市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理條例》就規(guī)定，地面公共停車泊位、按標準建設(shè)的自行車庫屬于居住區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商不得擅自租售用于謀利，否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款。
物權(quán)法明確保護“陽光權(quán)”
物權(quán)法對相鄰建筑物的通風、采光和日照作出明確規(guī)定，為公民維護“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)。
物權(quán)法規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?！?BR> 近年來，隨著城市建設(shè)速度加快，住宅建設(shè)用地供應(yīng)趨緊，加之一些城市在對新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，有些開發(fā)商違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導致新建住宅樓層數(shù)過高，密度過大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風、采光，使基于“陽光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多。
物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。
法律專家稱，所謂相鄰關(guān)系，簡言之就是不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
據(jù)民法專家王利明介紹，物權(quán)法明確了物的權(quán)屬，侵權(quán)責任法則將明確權(quán)屬受到侵害該怎么辦。全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預備立法項目中就包括制定侵權(quán)責任法