2．必須有情勢變更的事由
即發(fā)生了可以導(dǎo)致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續(xù)履行的客觀情況。如國家對財政政策、貨幣政策、物價政策或產(chǎn)業(yè)政策進行了較大的調(diào)整。再如，地方政府依法行使行政權(quán)利所做出的決定，如北京市政府為了解決夜間施工擾民問題，于1995年做出的"夜間10點以后至次日6時不得施工"的決定。情勢變更的事由，是適用情勢變更原則的先決條件。只有正確地認定情勢變更的事實，才能審理好這一類糾紛。
3．情勢變更發(fā)生在預(yù)售商品房合同成立并生效以后履行終止以前
如果情勢變更在簽訂預(yù)售商品房之前就已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)認定當事人已經(jīng)認識到發(fā)生的事實，則合同的成立是以變更的事實為基礎(chǔ)的，因此，不發(fā)生情勢變更的問題。如，市政府已經(jīng)做出夜間10點以后不準施工的決定，開發(fā)商仍然以晝夜施工計算工時，因而遲延交付房屋，這種情況則不屬于情勢變更。在簽訂合同時，已變更的事實對當事人不利，而當事人仍然以其為合同內(nèi)容，則表示當事人自愿承擔風(fēng)險，所以事后沒有保護的必要。另一方面，情勢變更必須發(fā)生在合同履行完畢以前。因為，在合同終止以后，合同關(guān)系已經(jīng)消滅，則不存在適用情勢變更的理由。另外，還應(yīng)注意情勢變更原則適用的時間問題。如果情勢變更發(fā)生在遲延履行合同期間，對于履行合同后的不公平結(jié)果，遲延履行合同一方，不得要求減輕或免除責(zé)任。因為，如果該方按照約定履行合同，則不會面臨情勢變更的情況。否則，客觀上勢必鼓勵了違約方，對守約方則是顯失公平的。還有一種情況，在預(yù)售商品房合同履行期間，發(fā)生了情勢變更的情況，當事人并未提出適用情勢變更原則，繼續(xù)履行了協(xié)議，在合同履行完畢后，是否可以主張適用情勢變更原則。筆者認為，在這種情況下，可視為當事人放棄了主張，一般不予保護。
4．情勢變更是當事人不可預(yù)見的
情勢變更必須是當事人不能預(yù)見的意外事件造成的。如果當事人在簽訂商品房預(yù)售合同時，能夠預(yù)見的，則表明其對于該事件可能發(fā)生的風(fēng)險是認可的。風(fēng)險發(fā)生后，不能適用情勢變更原則。如果當事人應(yīng)該預(yù)見而沒有預(yù)見的或者雖然預(yù)見但是輕信能夠避免而沒有采取預(yù)防措施的，說明當事人主觀上有過錯，應(yīng)當由當事人自行承擔。
5．因情勢變更使原合同的履行顯失公平
情勢變更發(fā)生之后，失去了合同賴以存在的基礎(chǔ)，合同雙方對價關(guān)系遭到破壞，如果繼續(xù)按原合同約定履行義務(wù)，將使合同一方當事人喪失履行合同的利益，顯然有悖于公平原則、等價有償?shù)脑瓌t。如開發(fā)商與預(yù)購方簽訂預(yù)購合同后，建設(shè)過程中，市場的建筑材料價格暴漲，如果繼續(xù)履行合同，開發(fā)商非但不能盈利反而由于成本的提高，造成嚴重的虧損。這種情況應(yīng)該適用情勢變更原則。
（二）情勢變更與有關(guān)概念的區(qū)別
1．情勢變更與不可抗力
雖然情勢變更與不可抗力有相似之處，但也存在明顯區(qū)別。不可抗力與情勢變更都是合同訂立以后發(fā)生的，都對合同的效力產(chǎn)生影響，兩者都導(dǎo)致了合同基礎(chǔ)的喪失。對于不可抗力和情勢變更，當事人都不能合理地預(yù)見，都是當事人意志以外的客觀事件造成的。兩者的區(qū)別在于客觀表現(xiàn)不同，對合同的影響不同，后果不同。情勢變更一般是由重大社會事件引起的，如國家法律、政策的重大改變。如1993年國家針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展失控，房地產(chǎn)市場混亂等諸多問題，制定了一系列法律和政策，加強了對房地產(chǎn)業(yè)的管理。整頓金融秩序，中央銀行緊縮銀根，對信貸投資實行宏觀調(diào)控，使相當一部分正在開發(fā)的工程停工和下馬，造成已經(jīng)簽訂的預(yù)售商品房的合同不能正常履行。而不可抗一般是由于重大的自然災(zāi)害引起的，如地震、水災(zāi)、臺風(fēng)等。情勢變更發(fā)生后，預(yù)售商品房的合同仍然能夠履行，只是履行的結(jié)果會造成不公平的后果。不可抗力發(fā)生后，預(yù)售商品房的合同則全部或部分不能履行或者遲延覆行。適用情勢變更原則的法律后果，可以變更或者解除預(yù)售商品房合同，減輕或免除當事人的責(zé)任，由雙方當事人共同承擔經(jīng)濟損失，消除不公平的后果。不可抗力導(dǎo)致預(yù)售商品房合同變更或解除時，只要義務(wù)人履行了法律規(guī)定的有關(guān)義務(wù)（如通知的義務(wù)、防止損失擴大的義務(wù)），對義務(wù)人的免責(zé)是絕對的。
2．情勢變更與商業(yè)風(fēng)險
情勢變更與商業(yè)風(fēng)險都發(fā)生在預(yù)售商品房合同的履行期間，甚至?xí)霈F(xiàn)相同的原因，如物價變化、貨幣貶值等，但二者之間有著明顯的區(qū)別。情勢變更原則在當事人簽訂預(yù)售商品房合同時，是不可能預(yù)見的，雙方均無過錯。而商業(yè)風(fēng)險在當事人簽訂預(yù)售商品房合同時是可以和應(yīng)該預(yù)見的，如果當事人未能預(yù)見或者輕信能夠克服，則應(yīng)歸責(zé)于一方當事人的主觀過錯。情勢變更是由于不可預(yù)見的重大經(jīng)濟情事引發(fā)的，所導(dǎo)致的風(fēng)險是異常的。而商業(yè)風(fēng)險的發(fā)生與商品房開發(fā)商的素質(zhì)、經(jīng)驗有關(guān)，取決于開發(fā)商是否遵循價值規(guī)律、是否熟悉和了解房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系等，這種風(fēng)險是正常的風(fēng)險。情勢變更的發(fā)生使得預(yù)售商品房合同的履行顯失公平，情勢變更原則是對顯失公平后果的法律救濟。而商業(yè)風(fēng)險是商品房開發(fā)商可以和應(yīng)該預(yù)見的，與商品房開發(fā)商的能力有關(guān)，因此，因商業(yè)風(fēng)險造成的經(jīng)濟損失應(yīng)由開發(fā)商"責(zé)任自負".如目前商品房價格糾紛主要是開發(fā)商以三大材料漲價、成本增加為由，要求提價，理由是應(yīng)適用情勢變更原則。筆者認為，開發(fā)商在簽訂預(yù)售商品房合同時，是根據(jù)市場行情確定銷售價格的，對于三大材料是否漲價應(yīng)當預(yù)見的，如果預(yù)見失誤，導(dǎo)致建筑成本增加，屬于商業(yè)風(fēng)險，而不屬于情勢變更。因此，應(yīng)由開發(fā)商自行承擔風(fēng)險。反之，預(yù)購方以三大材料跌價為由，要求降低房價，開發(fā)商也不會同意的。審理這一類糾紛，應(yīng)該按照合同約定的價格處理，而不適用情勢變更的原則。
即發(fā)生了可以導(dǎo)致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續(xù)履行的客觀情況。如國家對財政政策、貨幣政策、物價政策或產(chǎn)業(yè)政策進行了較大的調(diào)整。再如，地方政府依法行使行政權(quán)利所做出的決定，如北京市政府為了解決夜間施工擾民問題，于1995年做出的"夜間10點以后至次日6時不得施工"的決定。情勢變更的事由，是適用情勢變更原則的先決條件。只有正確地認定情勢變更的事實，才能審理好這一類糾紛。
3．情勢變更發(fā)生在預(yù)售商品房合同成立并生效以后履行終止以前
如果情勢變更在簽訂預(yù)售商品房之前就已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)認定當事人已經(jīng)認識到發(fā)生的事實，則合同的成立是以變更的事實為基礎(chǔ)的，因此，不發(fā)生情勢變更的問題。如，市政府已經(jīng)做出夜間10點以后不準施工的決定，開發(fā)商仍然以晝夜施工計算工時，因而遲延交付房屋，這種情況則不屬于情勢變更。在簽訂合同時，已變更的事實對當事人不利，而當事人仍然以其為合同內(nèi)容，則表示當事人自愿承擔風(fēng)險，所以事后沒有保護的必要。另一方面，情勢變更必須發(fā)生在合同履行完畢以前。因為，在合同終止以后，合同關(guān)系已經(jīng)消滅，則不存在適用情勢變更的理由。另外，還應(yīng)注意情勢變更原則適用的時間問題。如果情勢變更發(fā)生在遲延履行合同期間，對于履行合同后的不公平結(jié)果，遲延履行合同一方，不得要求減輕或免除責(zé)任。因為，如果該方按照約定履行合同，則不會面臨情勢變更的情況。否則，客觀上勢必鼓勵了違約方，對守約方則是顯失公平的。還有一種情況，在預(yù)售商品房合同履行期間，發(fā)生了情勢變更的情況，當事人并未提出適用情勢變更原則，繼續(xù)履行了協(xié)議，在合同履行完畢后，是否可以主張適用情勢變更原則。筆者認為，在這種情況下，可視為當事人放棄了主張，一般不予保護。
4．情勢變更是當事人不可預(yù)見的
情勢變更必須是當事人不能預(yù)見的意外事件造成的。如果當事人在簽訂商品房預(yù)售合同時，能夠預(yù)見的，則表明其對于該事件可能發(fā)生的風(fēng)險是認可的。風(fēng)險發(fā)生后，不能適用情勢變更原則。如果當事人應(yīng)該預(yù)見而沒有預(yù)見的或者雖然預(yù)見但是輕信能夠避免而沒有采取預(yù)防措施的，說明當事人主觀上有過錯，應(yīng)當由當事人自行承擔。
5．因情勢變更使原合同的履行顯失公平
情勢變更發(fā)生之后，失去了合同賴以存在的基礎(chǔ)，合同雙方對價關(guān)系遭到破壞，如果繼續(xù)按原合同約定履行義務(wù)，將使合同一方當事人喪失履行合同的利益，顯然有悖于公平原則、等價有償?shù)脑瓌t。如開發(fā)商與預(yù)購方簽訂預(yù)購合同后，建設(shè)過程中，市場的建筑材料價格暴漲，如果繼續(xù)履行合同，開發(fā)商非但不能盈利反而由于成本的提高，造成嚴重的虧損。這種情況應(yīng)該適用情勢變更原則。
（二）情勢變更與有關(guān)概念的區(qū)別
1．情勢變更與不可抗力
雖然情勢變更與不可抗力有相似之處，但也存在明顯區(qū)別。不可抗力與情勢變更都是合同訂立以后發(fā)生的，都對合同的效力產(chǎn)生影響，兩者都導(dǎo)致了合同基礎(chǔ)的喪失。對于不可抗力和情勢變更，當事人都不能合理地預(yù)見，都是當事人意志以外的客觀事件造成的。兩者的區(qū)別在于客觀表現(xiàn)不同，對合同的影響不同，后果不同。情勢變更一般是由重大社會事件引起的，如國家法律、政策的重大改變。如1993年國家針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展失控，房地產(chǎn)市場混亂等諸多問題，制定了一系列法律和政策，加強了對房地產(chǎn)業(yè)的管理。整頓金融秩序，中央銀行緊縮銀根，對信貸投資實行宏觀調(diào)控，使相當一部分正在開發(fā)的工程停工和下馬，造成已經(jīng)簽訂的預(yù)售商品房的合同不能正常履行。而不可抗一般是由于重大的自然災(zāi)害引起的，如地震、水災(zāi)、臺風(fēng)等。情勢變更發(fā)生后，預(yù)售商品房的合同仍然能夠履行，只是履行的結(jié)果會造成不公平的后果。不可抗力發(fā)生后，預(yù)售商品房的合同則全部或部分不能履行或者遲延覆行。適用情勢變更原則的法律后果，可以變更或者解除預(yù)售商品房合同，減輕或免除當事人的責(zé)任，由雙方當事人共同承擔經(jīng)濟損失，消除不公平的后果。不可抗力導(dǎo)致預(yù)售商品房合同變更或解除時，只要義務(wù)人履行了法律規(guī)定的有關(guān)義務(wù)（如通知的義務(wù)、防止損失擴大的義務(wù)），對義務(wù)人的免責(zé)是絕對的。
2．情勢變更與商業(yè)風(fēng)險
情勢變更與商業(yè)風(fēng)險都發(fā)生在預(yù)售商品房合同的履行期間，甚至?xí)霈F(xiàn)相同的原因，如物價變化、貨幣貶值等，但二者之間有著明顯的區(qū)別。情勢變更原則在當事人簽訂預(yù)售商品房合同時，是不可能預(yù)見的，雙方均無過錯。而商業(yè)風(fēng)險在當事人簽訂預(yù)售商品房合同時是可以和應(yīng)該預(yù)見的，如果當事人未能預(yù)見或者輕信能夠克服，則應(yīng)歸責(zé)于一方當事人的主觀過錯。情勢變更是由于不可預(yù)見的重大經(jīng)濟情事引發(fā)的，所導(dǎo)致的風(fēng)險是異常的。而商業(yè)風(fēng)險的發(fā)生與商品房開發(fā)商的素質(zhì)、經(jīng)驗有關(guān)，取決于開發(fā)商是否遵循價值規(guī)律、是否熟悉和了解房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系等，這種風(fēng)險是正常的風(fēng)險。情勢變更的發(fā)生使得預(yù)售商品房合同的履行顯失公平，情勢變更原則是對顯失公平后果的法律救濟。而商業(yè)風(fēng)險是商品房開發(fā)商可以和應(yīng)該預(yù)見的，與商品房開發(fā)商的能力有關(guān)，因此，因商業(yè)風(fēng)險造成的經(jīng)濟損失應(yīng)由開發(fā)商"責(zé)任自負".如目前商品房價格糾紛主要是開發(fā)商以三大材料漲價、成本增加為由，要求提價，理由是應(yīng)適用情勢變更原則。筆者認為，開發(fā)商在簽訂預(yù)售商品房合同時，是根據(jù)市場行情確定銷售價格的，對于三大材料是否漲價應(yīng)當預(yù)見的，如果預(yù)見失誤，導(dǎo)致建筑成本增加，屬于商業(yè)風(fēng)險，而不屬于情勢變更。因此，應(yīng)由開發(fā)商自行承擔風(fēng)險。反之，預(yù)購方以三大材料跌價為由，要求降低房價，開發(fā)商也不會同意的。審理這一類糾紛，應(yīng)該按照合同約定的價格處理，而不適用情勢變更的原則。