第一章 房地產估價概述
第三節(jié) 對房地產估價的現(xiàn)實需要
一、土地使用權出讓的需要
土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權(簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
目前，土地使用權出讓的方式主要有：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議。
其中：
招標出讓土地使用權：是指市、縣人民政府土地行政主管部門(簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ嘶蛘咂渌M織參加土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓土地使用權：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓土地使用權：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
協(xié)議出讓土地使用權：是指出讓人與特定的土地使用者通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權的行為。
在招標出讓土地使用權中，出讓人需要確定土地使用權招標底價，投標人需要確定其報價。在拍賣出讓土地使用權中，出讓人需要確定土地使用權拍賣底價(保留價)，競買人需要確定其應價。在掛牌出讓土地使用權中，出讓人需要確定土地使用權掛牌底價，竟買人需要確定其報價。在協(xié)議出讓土地使用權中，出讓人需要確定土地使用權協(xié)議出讓，土地使用者需要確定其出價。
此外，對列入招標、拍賣、掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對出讓的土地使用權進行估價，為出讓人確定招標、拍賣、掛牌底價、協(xié)議出讓，為投標人、競買人、土地使用者確定報價、應價或出價等，提供參考依據(jù)。
二、房地產轉讓和租賃的需要
房地產轉讓，包括土地使用權轉讓：是指房地產權利人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
其他合法方式：包括以房地產出資、作價人股、償還債務(抵債)等。例如，一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的;借款到期，借款人無力償還，只好以其房地產抵償或者被人民法院強制拍賣、變賣等。
房地產租賃：是指房屋所有權人或土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
由于沒有兩宗完全相同的房地產，每宗房地產的價值通常都不同，又由于一般的單位或個人不是專門從事房地產交易的，甚至一生中只有一二次房地產交易體驗，對影響房地產價格的質量、功能、產權、市場行情等難以了解和做出相關判斷，確定其轉讓價格、租金等提供參考依據(jù)。
例如房地產買賣，對于買者來說，需要通過房地產估價了解擬購買的房地產的市場價值，以確定合理的出價，避免出價過高而遭受損失，出價過低而得不到，或者判斷賣者的要價可否接受;
對于賣者來說，需要通過房地產估價了解擬出售的房地產的市場價值，以確定合理的要價，避免定價過低而遭受損失，定價過高而難以賣出，或者判斷買者的出價可否接受。
再如房地產互換，由于所互換的房地產剛好等值的很少，互換雙方往往需要通過房地產估價了解所互換的房地產的市場價值，然后根據(jù)它們之間的差價在貨幣上“多退少補”。在一方提供土地使用權，另一方提供資金，然后依照出資額分配建成的房屋的情況下，所提供的土地使用權的價值究竟是多少，需要房地產估價提供參考依據(jù)。
在房地產租賃的情況下，不僅需要評估租金(租賃價格)，而且當出租人需要收回租賃期未到期的房地產時，應當給予承租人多少補償，承租人將租賃權轉讓時可以拿到多少權利金(租賃權價格)等等，也需要房地產估價提供參考依據(jù)?？荚嚧蠓康禺a估價師
三、房地產抵押的需要
房地產抵押：是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保，當債務人不履行到期債務，或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律的規(guī)定，以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。上述債務人或者第三人為抵押人;債權人為抵押權人;提供擔保的房地產為抵押房地產?？荚嚧蠓康禺a估價師
房地產由于具有不可移動、壽命長久、價值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供擔保的財產。因此，債權人在借貸等民事活動中，為保障其債權的實現(xiàn)，一般會要求債務人或者第三人將其有權處分的、法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的房地產抵押給債權人，并且要求貸款金額低于抵押房地產的價值。特別是商業(yè)銀行出于業(yè)務發(fā)展及同行間競爭的考慮，不能隨意壓低房地產的抵押價值，即如果為了顧慮安全而少放款，將會失去賺取利息的機會;但如果為了謀求更多的利息而多放款，將承受損失的風險，兩全其美的辦法是要確定合理的抵押價值。為了確定合理的抵押價值，商業(yè)銀行一般會委托或要求債務人委托商業(yè)銀行信任的房地產估價機構進行評估，為其確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。
為房地產抵押目的，而對房地產估價，歸納起來主要有以下7種：
①初次抵押估價，即將未抵押的房地產抵押的，對該房地產的抵押價值進行的評估。
②再次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押的，對該房地產的抵押價值進行的評估。《中華人民共和國擔保法》第35條規(guī)定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?考試大房地產估價師
例如，某宗房地產初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔保。經(jīng)過若干時間后，需要為第二筆貸款估價。已知二次估價價值為170萬元，第一筆貸款已還款50萬元，問第二筆貸款額為多少。考試大房地產估價師
解：
1、依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第35條規(guī)定：財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
2、第二次貸款時，原貸款余額=第一次貸款額-還款額=80萬元-50=30萬元
3、第二次貸款的擔保價值≤第二次估價價值-第二次貸款時原貸款余額=170-30=140萬元
第三節(jié) 對房地產估價的現(xiàn)實需要
一、土地使用權出讓的需要
土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權(簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
目前，土地使用權出讓的方式主要有：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議。
其中：
招標出讓土地使用權：是指市、縣人民政府土地行政主管部門(簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ嘶蛘咂渌M織參加土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓土地使用權：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓土地使用權：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
協(xié)議出讓土地使用權：是指出讓人與特定的土地使用者通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權的行為。
在招標出讓土地使用權中，出讓人需要確定土地使用權招標底價，投標人需要確定其報價。在拍賣出讓土地使用權中，出讓人需要確定土地使用權拍賣底價(保留價)，競買人需要確定其應價。在掛牌出讓土地使用權中，出讓人需要確定土地使用權掛牌底價，竟買人需要確定其報價。在協(xié)議出讓土地使用權中，出讓人需要確定土地使用權協(xié)議出讓，土地使用者需要確定其出價。
此外，對列入招標、拍賣、掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對出讓的土地使用權進行估價，為出讓人確定招標、拍賣、掛牌底價、協(xié)議出讓，為投標人、競買人、土地使用者確定報價、應價或出價等，提供參考依據(jù)。
二、房地產轉讓和租賃的需要
房地產轉讓，包括土地使用權轉讓：是指房地產權利人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
其他合法方式：包括以房地產出資、作價人股、償還債務(抵債)等。例如，一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的;借款到期，借款人無力償還，只好以其房地產抵償或者被人民法院強制拍賣、變賣等。
房地產租賃：是指房屋所有權人或土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
由于沒有兩宗完全相同的房地產，每宗房地產的價值通常都不同，又由于一般的單位或個人不是專門從事房地產交易的，甚至一生中只有一二次房地產交易體驗，對影響房地產價格的質量、功能、產權、市場行情等難以了解和做出相關判斷，確定其轉讓價格、租金等提供參考依據(jù)。
例如房地產買賣，對于買者來說，需要通過房地產估價了解擬購買的房地產的市場價值，以確定合理的出價，避免出價過高而遭受損失，出價過低而得不到，或者判斷賣者的要價可否接受;
對于賣者來說，需要通過房地產估價了解擬出售的房地產的市場價值，以確定合理的要價，避免定價過低而遭受損失，定價過高而難以賣出，或者判斷買者的出價可否接受。
再如房地產互換，由于所互換的房地產剛好等值的很少，互換雙方往往需要通過房地產估價了解所互換的房地產的市場價值，然后根據(jù)它們之間的差價在貨幣上“多退少補”。在一方提供土地使用權，另一方提供資金，然后依照出資額分配建成的房屋的情況下，所提供的土地使用權的價值究竟是多少，需要房地產估價提供參考依據(jù)。
在房地產租賃的情況下，不僅需要評估租金(租賃價格)，而且當出租人需要收回租賃期未到期的房地產時，應當給予承租人多少補償，承租人將租賃權轉讓時可以拿到多少權利金(租賃權價格)等等，也需要房地產估價提供參考依據(jù)?？荚嚧蠓康禺a估價師
三、房地產抵押的需要
房地產抵押：是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保，當債務人不履行到期債務，或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律的規(guī)定，以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。上述債務人或者第三人為抵押人;債權人為抵押權人;提供擔保的房地產為抵押房地產?？荚嚧蠓康禺a估價師
房地產由于具有不可移動、壽命長久、價值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供擔保的財產。因此，債權人在借貸等民事活動中，為保障其債權的實現(xiàn)，一般會要求債務人或者第三人將其有權處分的、法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的房地產抵押給債權人，并且要求貸款金額低于抵押房地產的價值。特別是商業(yè)銀行出于業(yè)務發(fā)展及同行間競爭的考慮，不能隨意壓低房地產的抵押價值，即如果為了顧慮安全而少放款，將會失去賺取利息的機會;但如果為了謀求更多的利息而多放款，將承受損失的風險，兩全其美的辦法是要確定合理的抵押價值。為了確定合理的抵押價值，商業(yè)銀行一般會委托或要求債務人委托商業(yè)銀行信任的房地產估價機構進行評估，為其確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。
為房地產抵押目的，而對房地產估價，歸納起來主要有以下7種：
①初次抵押估價，即將未抵押的房地產抵押的，對該房地產的抵押價值進行的評估。
②再次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押的，對該房地產的抵押價值進行的評估。《中華人民共和國擔保法》第35條規(guī)定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?考試大房地產估價師
例如，某宗房地產初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔保。經(jīng)過若干時間后，需要為第二筆貸款估價。已知二次估價價值為170萬元，第一筆貸款已還款50萬元，問第二筆貸款額為多少。考試大房地產估價師
解：
1、依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第35條規(guī)定：財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
2、第二次貸款時，原貸款余額=第一次貸款額-還款額=80萬元-50=30萬元
3、第二次貸款的擔保價值≤第二次估價價值-第二次貸款時原貸款余額=170-30=140萬元