第二章 房地產(chǎn)
    第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義
    一、房地產(chǎn)的定義
    房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。
    理解房地產(chǎn)的定義，可以從三個(gè)方面來(lái)理解，房地產(chǎn)的三要素。
    (1)、實(shí)物;
    (2)、權(quán)益;
    (3)、區(qū)位。
    二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義
    (一)、土地的含義
    有關(guān)土地，有許多不同的認(rèn)識(shí)和定義，最典型的是下列3種：
    (1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直觀的認(rèn)識(shí)。
    (2)、土地是指“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體?！?BR>    (3)、土地是指自然物、自然力或自然資源?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
    例如，馬克思(KarlMarx，1818—1883)認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的土地是指未經(jīng)人的幫助而自然存在的一切勞動(dòng)對(duì)象?！?BR>    英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾(A1fredMarshall，1842—1924)認(rèn)為：“土地是指大自然為了幫助人類(lèi)，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈(zèng)與的物質(zhì)和力量?！?BR>    公認(rèn)的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之父、地產(chǎn)學(xué)術(shù)研究的鼻祖伊利(Richard Theodore Ely，1854—1943)認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)學(xué)家所使用的土地這個(gè)詞，指的是自然的各種力量，或自然資源。它的意義不僅是指土地的表面，因?yàn)樗€包括地面上下的東西”，“經(jīng)濟(jì)學(xué)上的土地是側(cè)重于大自然所賦予的東西”。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
    人們對(duì)土地的不同認(rèn)識(shí)和定義，主要不是因?yàn)樗麄冎g的認(rèn)識(shí)程度的深淺，而是因?yàn)槠渖a(chǎn)、生活等活動(dòng)的不同需要，或者研究目的和學(xué)科的不同。農(nóng)民可以把土地僅視為耕作的田地，一般城市居民可以把土地看成是棲息、娛樂(lè)的場(chǎng)地，地學(xué)工作者可以把土地當(dāng)作自然綜合體，經(jīng)濟(jì)學(xué)家可以用土地去概括一切區(qū)別于勞動(dòng)和資本的自然資源。
    對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地不是平面的，而是一個(gè)三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地的空間范圍如圖2—1所示，可分為以下3層：
    ①地球表面，簡(jiǎn)稱(chēng)地表;
    ②地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱(chēng)地上空間;
    ③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱(chēng)地下空間。
    一宗土地的地表范圍是：指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。這個(gè)“邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。土地在實(shí)物上為連綿無(wú)垠之物，本無(wú)范圍可言，但在實(shí)際生活中人為地在地表上進(jìn)行“劃野分疆”，使土地形成了一塊一塊，或一宗一宗，也使土地有了界址、四至、面積和形狀?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
    例如，政府出讓土地使用權(quán)的地塊，其范圍通常是根據(jù)標(biāo)有界址點(diǎn)坐標(biāo)的建設(shè)用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門(mén)或者土地管理部門(mén)，在地塊各轉(zhuǎn)點(diǎn)釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石，并放線來(lái)確認(rèn)，形狀為封閉多邊形，面積大小依照水平投影面積計(jì)算。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
    一宗土地的地上空間范圍，從理論上講，是指從該宗土地的地表邊界向上延伸到無(wú)限天空的空間;地下空間范圍，從理論上講，是指從該宗土地的地表邊界呈錐形向下延伸到地心的空間。
    例如，《牛津法律大辭典》寫(xiě)道：“一般而言，土地所有權(quán)的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土。但是，在現(xiàn)代的法律規(guī)定中，土地所有權(quán)的上下空間范圍已不再是“上窮天空，下盡地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范圍內(nèi)”，“如他人的干涉無(wú)礙其所有權(quán)之行使，不得予以排除”。通常，地上空間的高度以飛機(jī)的飛行高度為限，地下空間的深度以人類(lèi)的能力所及為限?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
    例如，現(xiàn)代立法都規(guī)定，飛行器飛越土地所有權(quán)人的土地上空不構(gòu)成非法侵入。另外，地下資源、埋藏物等可以出售、出租或者以法律規(guī)定等方式而屬于地表所有權(quán)人以外的其他人。例如，我國(guó)規(guī)定地下礦藏屬于國(guó)家所以。
    (二)、建筑物的含義
    建筑物是一種地上定著物，有廣義和狹義兩種含義。
    廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。
    狹義的建筑物主要是指房屋，不包括構(gòu)筑物。
    在房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作廣義理解，建筑物的定義是：人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。
    其中，房屋：是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的空間場(chǎng)所。
    構(gòu)筑物：是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。
    值得指出的是，由于特殊的需要或者約定俗成，目前不同的領(lǐng)域?qū)ㄖ?、房屋的范圍有不同的界定，特別是與房地產(chǎn)估價(jià)密切相關(guān)的建筑領(lǐng)域和會(huì)計(jì)領(lǐng)域。