第三章房地產(chǎn)價格和價值
    第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類
    一、價值、使用價值和交換價值
    在房地產(chǎn)估價中，所涉及的價值主要是經(jīng)濟學范疇的價值。在經(jīng)濟學里，廣義的價值分為使用價值和交換價值。其中，使用價值：是指物品能滿足人們某種需要的效用;交換價值：是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會，交換價值通常用貨幣來衡量，因此，交換價值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們在經(jīng)濟活動中通常簡稱的價值，一般指的是交換價值;在房地產(chǎn)估價中通常所講的價值，也是指交換價值。 考試大房地產(chǎn)估價師
    任何一種物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需 要。沒有使用價值的物品不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。因此，使用價值是交換價值的前提，即沒有使用價值肯定就沒有交換價值。但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值。例如空氣，缺了它我們就不能存活，但通常情況下它沒有交換價值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。 考試大房地產(chǎn)估價師
    就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值。但在房地產(chǎn)估價中首先應(yīng)對房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)等進行“ 鑒定”, 因為這些影響著房地產(chǎn)交換價值的大小。
    二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值
    (一) 成交價格
    成交價格簡稱成交價，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易——買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。成交價格是一個已完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等的不同而不同。
    理解成交價格，應(yīng)對其形成機制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：
    (1)賣價也可稱為供給價格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。由于賣者總想多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時總有一個所愿意接受的(簡稱最低賣價)，買者的出價必須高于這個他才愿意出售，其心態(tài)是在此價格之上越高越好。
    (2)買價也可稱為需求價格，是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。由于買者總想少付一些錢，買者購買房地產(chǎn)時總有一個所愿意支付的價格(簡稱買價), 賣者的要價必須低于這個價格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價格之下越低越好。 考試大房地產(chǎn)估價師
    (3)賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當買價高于或等于最低賣價時，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價、買價、成交價三者的關(guān)系為：
    買價≥成交價≥最低賣價
    在圖3-7(a)中，因為買價低于最低賣價，所以交易不能成功。在圖3-7 (b) 中，因為買價高于最低賣價，所以交易可能成功，并由最低賣價和買價構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間。賣者和買者通常只知道該區(qū)間中自己的那一端，并都試圖了解對方的那一端(但通常不成功)。實際的成交價將落在這一區(qū)間的某個位置，至于是剛好為最低賣價或買價還是在它們之間，取決于買賣雙方相對的議價能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)市場是處于買方市場還是賣方市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。