第4講 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策
一、內(nèi)容提要：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理
3、房地產(chǎn)經(jīng)營管理
二、考試要求：
1、了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級劃分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序。
2、熟悉確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，房地產(chǎn)廣告。
3、掌握房地產(chǎn)開發(fā)用地取得，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》制度。
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。1998年公布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(以下簡稱《開發(fā)經(jīng)營條例》)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、管理有明確的規(guī)定。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備下列條件：
(1)有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；
(2)有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；
(3)注冊資本100萬元以上；
(4)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；
(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于以上的規(guī)定。
例題：1、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本應(yīng)在( ) 萬元以上。
A、50 B、80 C．100 D．200
答案：C
解析：按照《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本應(yīng)在100萬元以上，因此選C。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級
國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，建設(shè)部于2000 年3月發(fā)布了第77號令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。規(guī)定中指出，國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。有關(guān)資質(zhì)等級企業(yè)的條件見表4—1：
另外，各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具備完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。并且，從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
例題：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級，其中一級資質(zhì)注冊資本應(yīng)在( ) 萬元以上 A1000 B．3000 C．5000 D．8000
答案：C
解析：，建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本應(yīng)在5000萬元以上，因此選C。
三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序
新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：：
(1)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
(2)企業(yè)章程；
(3)驗(yàn)資證明；
(4)企業(yè)法定代表人的身份證明；
(5)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。
例題：新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
A7 B．10 C．20 D．30
答案：D
一、內(nèi)容提要：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理
3、房地產(chǎn)經(jīng)營管理
二、考試要求：
1、了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級劃分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序。
2、熟悉確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，房地產(chǎn)廣告。
3、掌握房地產(chǎn)開發(fā)用地取得，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》制度。
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。1998年公布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(以下簡稱《開發(fā)經(jīng)營條例》)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、管理有明確的規(guī)定。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備下列條件：
(1)有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；
(2)有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；
(3)注冊資本100萬元以上；
(4)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；
(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于以上的規(guī)定。
例題：1、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本應(yīng)在( ) 萬元以上。
A、50 B、80 C．100 D．200
答案：C
解析：按照《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本應(yīng)在100萬元以上，因此選C。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級
國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，建設(shè)部于2000 年3月發(fā)布了第77號令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。規(guī)定中指出，國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。有關(guān)資質(zhì)等級企業(yè)的條件見表4—1：
另外，各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具備完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。并且，從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
例題：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級，其中一級資質(zhì)注冊資本應(yīng)在( ) 萬元以上 A1000 B．3000 C．5000 D．8000
答案：C
解析：，建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本應(yīng)在5000萬元以上，因此選C。
三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序
新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：：
(1)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
(2)企業(yè)章程；
(3)驗(yàn)資證明；
(4)企業(yè)法定代表人的身份證明；
(5)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。
例題：新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
A7 B．10 C．20 D．30
答案：D