第三節(jié)物業(yè)管理實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)
    社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制其核心是市場(chǎng)化。物業(yè)管理市場(chǎng)的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人。
    物業(yè)管理實(shí)施原則是業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合。這種結(jié)合主要是通過(guò)物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。業(yè)主作為物業(yè)管理的委托人，采用招標(biāo)方式，將所擁有物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)委托給中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施；物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，選擇物業(yè)。
    例題：物業(yè)管理市場(chǎng)的供需主體是（ ）。
    A、物業(yè)管理企業(yè)
    B、業(yè)主
    C.政府物業(yè)管理部門(mén)
    D.使用人
    E、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商
    答案：ABD
    解析：政府物業(yè)管理部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不是物業(yè)管理市場(chǎng)的供需主體。
    一、物業(yè)管理企業(yè)
    （一）物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)
    物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。
    物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)按自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)行，其指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。這是物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政部門(mén)所屬的房管所和各自管房單位的房管處的最本質(zhì)的區(qū)別。
    例題：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)是具有獨(dú)立的（ ）。
    A.企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織
    B.事業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織
    C.機(jī)關(guān)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織
    D.非法人地位的經(jīng)濟(jì)組織
    答案：A
    解析：物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。
    （二）物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立
    物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立分工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩步。
    1.物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)登記
    設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)須向工商行政管理部門(mén)進(jìn)行注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。
    例題：設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，必須向（ ）進(jìn)行注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
    A.建設(shè)行政主管部門(mén)
    B、工商行政管理部門(mén)
    C.民政部門(mén)
    D.勞動(dòng)人事部門(mén)
    答案：B
    解析：設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)須向工商行政管理部門(mén)進(jìn)行注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。
    2.物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理
    根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第125號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《資質(zhì)管理辦法》）。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和物業(yè)管理業(yè)績(jī)等因素，對(duì)設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。未經(jīng)主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)核定并取得資質(zhì)證書(shū)的物業(yè)管理企業(yè)，不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。
    物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)?！顿Y質(zhì)管理辦法》從企業(yè)的資產(chǎn)、人員構(gòu)成、管理物業(yè)的類(lèi)型與規(guī)模、業(yè)績(jī)、誠(chéng)信和內(nèi)部規(guī)章制度等方面對(duì)一、二、三級(jí)三個(gè)資質(zhì)等級(jí)做了規(guī)定。
    新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。一年內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)未能承接物業(yè)管理項(xiàng)目，資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理活動(dòng)的資格。
    物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
    例題：物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行（ ）。
    A.一次審批制度
    B.二次審批制度
    C.一級(jí)審批制度
    D、分級(jí)審批制度
    答案：D
    解析：一次審批制度、二次審批制度、一級(jí)審批制度，不是物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理制度。
    3、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)
    物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中最根本的權(quán)利、義務(wù)是：依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)受委托物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的權(quán)利、義務(wù)。
    物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：①根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策和合同的約定，并結(jié)合實(shí)際情況制定物業(yè)管理制度。②依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。③制止、處理違反物業(yè)管理制度的行為。④要求委托人協(xié)助管理。⑤選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理業(yè)務(wù)。⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
    物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：①履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)。②接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。③定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)管理服務(wù)資金收支帳目，接受質(zhì)詢(xún)和審計(jì)。④接受有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理。⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
    例題：下列屬于物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利的是（ ）。
    A、依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
    B、履行物業(yè)管理委托合同，提供物業(yè)管理服務(wù)
    C.制止違反物業(yè)管理制度的行為
    D.要求委托人協(xié)助管理
    E、選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理業(yè)務(wù)
    答案：ACDE
    解析：B項(xiàng)“履行物業(yè)管理委托合同，提供物業(yè)管理服務(wù)”是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，不是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。