亚洲免费乱码视频,日韩 欧美 国产 动漫 一区,97在线观看免费视频播国产,中文字幕亚洲图片

      1. <legend id="ppnor"></legend>

      2. 
        
        <sup id="ppnor"><input id="ppnor"></input></sup>
        <s id="ppnor"></s>

        房地產(chǎn)成本戲法屢上演利潤監(jiān)管需加強(qiáng)

        字號:

        最近5年多來,從沿海到內(nèi)地,我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)演繹著大牛市行情。但在“統(tǒng)計口”,房地產(chǎn)業(yè)虧損面還挺大。湖南省數(shù)據(jù)表明,房地產(chǎn)業(yè)平均每個企業(yè)負(fù)債3701萬元,高居于工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)之上。北京市統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查也表明,2006年北京市房地產(chǎn)行業(yè)收入超過2235.6億元,利潤只有大約175.9億元。利潤率不到10%,企業(yè)虧損率達(dá)到52.8%,類似的調(diào)查結(jié)果,在廣西等地近年也都出現(xiàn)過。
            莫非在房價飆升、老百姓望樓興嘆的同時,一直被社會認(rèn)為有“攫取暴利”之嫌的房地產(chǎn)業(yè),實(shí)際是在慘淡經(jīng)營,賠本兒賺吆喝?為此,記者進(jìn)行了一番采訪,了解到房地產(chǎn)開發(fā)“成本戲法”的某些奧秘。
            土地成為“虛增成本”道具
            房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地,國家對土地實(shí)行“招拍掛”的初衷,在于體現(xiàn)市場公平,提高價格透明度。但記者在廣西、湖南等地了解到,“招拍掛”反而成了某些開發(fā)商虛增成本的道具。
            規(guī)模較小的項目,某些開發(fā)商在招投標(biāo)過程中可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”“上限”,與有可能參與競標(biāo)的同行,在茶樓酒肆或者會議室里組成“價格同盟”,由一家公司以較低的價格競拍下來后,其他公司共同建設(shè),但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格定出高價。
            對于規(guī)模涉及幾百畝土地的項目,土地連片開發(fā)就需要通過集體“圍標(biāo)”的方式來實(shí)現(xiàn)對土地的掌控,開發(fā)商往往事先做好評估部門、招投標(biāo)審委會的“工作”,通過招投標(biāo)“評估”方式,排擠一些外來的競爭者,通過打壓對手,減少競爭壓力“奪標(biāo)”。
            此外,在掌握從政府部門漏出的“風(fēng)聲”后,開發(fā)商在未來的黃金地段搶先“圈地”。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺前夕,開發(fā)商就會連夜“跑馬圈地”,因為這時候土地價格最低廉。
            通過上述三個辦法拿到土地,都能降低成本。但為什么末了地價成本又都上去了呢?
            “這就是手段了!”廣西熟悉房地產(chǎn)行業(yè)會計內(nèi)幕的人士江海強(qiáng)說,“招拍掛”之后,大部分房地產(chǎn)企業(yè)不會立即上交所有款項,往往會申請延期交款。根據(jù)國家規(guī)定,相關(guān)職能部門應(yīng)向企業(yè)收取滯納金,但滯納金數(shù)額由職能部門說了算,這就留下了“操作”空間?!奥毮懿块T要求收取的滯納金、罰款,到企業(yè)成本賬里就提高了好幾倍。”
            建材、“人頭”和規(guī)劃都能做“成本文章”
            建筑材料是開發(fā)商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等,某些開發(fā)商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質(zhì)量安全的環(huán)節(jié)上使用價格相對低廉的產(chǎn)品?!氨M管這部分材料成本低廉,但我們要求供貨商填寫的發(fā)票是原來價格的2倍至3倍?!币恍┓慨a(chǎn)公司工程部門人員私下說。
            湊人頭數(shù)也是一個“絕招”。某些開發(fā)商搞來親戚朋友甚至整村整族人的身份證來制造使用大量“農(nóng)民工”和“技術(shù)工程師”的假象。在某些項目,農(nóng)民工的工資甚至可以開到每月2000元至3000元,拿不出任何資質(zhì)證明的“技術(shù)工程師”,每月開出的工資也達(dá)到8000元甚至10000元,大量的虛增成本開支從此而來。
            此外,修改規(guī)劃和樓盤面積測量是實(shí)現(xiàn)樓盤后期“利潤增值”的核心,但這也是實(shí)現(xiàn)“成本飆升”的重要環(huán)節(jié)。一般來講,大戶型利潤比中小戶型高,所以在樓盤建設(shè)過程中,開發(fā)商有意將大戶型面積進(jìn)一步加大,將中小戶型面積進(jìn)一步壓縮。竣工后在測量過程中,通過有“內(nèi)部關(guān)系”的職能部門,將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移”,對外宣稱在樓盤開發(fā)過程中,根據(jù)建筑實(shí)際情況進(jìn)行的修訂。這樣一來,交房時大戶型的面積一般都要比原來多5%以上。
            房開商李萍告訴記者,如果是同一房價的大小戶型,由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入,大戶型的成本也比中小戶型要低1/5左右;而市場上往往大戶型的售價要比同一地段中小戶型價格高出1/4-1/5,大戶型的利潤空間會更大。
            在上報測量的過程中,通過中小戶型擴(kuò)大大戶型的成本,通過大戶型的實(shí)際銷售來獲取利潤,成為開發(fā)商賺取高額利潤的主要手段。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說,某些測量評估單位因為面臨市場競爭壓力,往往在測量開發(fā)商房屋面積時睜一只眼閉一只眼,部分開發(fā)商玩弄成本增長也就成為輕而易舉的事。