物權(quán)法和擔(dān)保法
真題考點(diǎn)：
2007年105題：趙某與黃某2003年結(jié)婚，2005年10月協(xié)議離婚，但在財(cái)產(chǎn)分配上發(fā)生爭議，下列不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的是( )。
A. 2004年8月黃某出版一部小說所獲得的稿費(fèi)1萬元
B. 2005年3月趙某因車禍?zhǔn)軅玫降尼t(yī)療費(fèi)用賠償2萬元
C. 2003年6月趙某父母贈(zèng)與趙某、黃某一幢房屋，價(jià)值25萬元
D. 2004年12月12月，趙某與黃某共同購置的一套高檔家具，價(jià)值4萬元
答案：B
夫妻共有財(cái)產(chǎn)：
⑴《婚姻法》第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財(cái)產(chǎn)，原則上均屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，具體而言，主要包括：
①工資、獎(jiǎng)金；
②生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；
③知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實(shí)際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財(cái)產(chǎn)性收益。
④繼承、受贈(zèng)所得財(cái)產(chǎn)。此時(shí)注意：
a.遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)為夫或妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即充分尊重遺囑人或遺贈(zèng)人的意志；
b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，除非父母明確表示贈(zèng)與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈(zèng)與，除非父母明確表示贈(zèng)與一方的。
⑤一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；
⑥男女雙方實(shí)際取得或應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼、住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金、破產(chǎn)安置補(bǔ)償費(fèi)等；
⑦由一方婚前承租、混后用共有財(cái)產(chǎn)購買的房屋，雖房屋權(quán)屬證書登記一方名下，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
⑵ 法定個(gè)人財(cái)產(chǎn)
①一方的婚前財(cái)產(chǎn)；
②一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；
③遺囑或贈(zèng)與合同中明確只歸一方的財(cái)產(chǎn)；
④一方專用的生活用品；
⑤軍人的死亡保險(xiǎn)金、傷殘補(bǔ)助金、醫(yī)藥生活補(bǔ)助費(fèi)。
知識(shí)點(diǎn)可帶知識(shí)面：夫妻共同財(cái)產(chǎn)是一種共有關(guān)系，有關(guān)共有關(guān)系的知識(shí)面：
共有制度
⑴按份共有
①特征
各共有人對共有物按各自份額享有所有權(quán)；
各共有人對共有物按各自份額分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)、責(zé)任。
②對共有物的處分
這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人不得擅自處分。
若其中一個(gè)人或數(shù)個(gè)人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權(quán)。
③對共有分額的處分
a.某共有人轉(zhuǎn)讓分額時(shí)，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)；
b.某共有人拋棄的份額，《物權(quán)法》沒有規(guī)定，民法原理認(rèn)為歸其他共有人共有；
c.某共有人可以自由決定以其份額設(shè)定抵押。
⑵共同共有
①特征
a.共同共有只能基于共同關(guān)系而生；
b.共同關(guān)系終止前，任何共有人不得提出分出、轉(zhuǎn)讓自己的份額；
c.共同共有存續(xù)期間，每個(gè)共有人對共有物分享共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)、責(zé)任。
②類型；公認(rèn)的共同共有關(guān)系有3種：
a.夫妻關(guān)系；
夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系
⑴《婚姻法》第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財(cái)產(chǎn)，原則上均屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，具體而言，主要包括：
①工資、獎(jiǎng)金；
②生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；
③知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實(shí)際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財(cái)產(chǎn)性收益。
④繼承、受贈(zèng)所得財(cái)產(chǎn)。此時(shí)注意：
a.遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)為夫或妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即充分尊重遺囑人或遺贈(zèng)人的意志；
b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，除非父母明確表示贈(zèng)與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈(zèng)與，除非父母明確表示贈(zèng)與一方的。
⑤一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；
⑥男女雙方實(shí)際取得或應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼、住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金、破產(chǎn)安置補(bǔ)償費(fèi)等；
⑦由一方婚前承租、混后用共有財(cái)產(chǎn)購買的房屋，雖房屋權(quán)屬證書登記一方名下，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
⑵ 法定個(gè)人財(cái)產(chǎn)
①一方的婚前財(cái)產(chǎn)；
②一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；
③遺囑或贈(zèng)與合同中明確只歸一方的財(cái)產(chǎn)；
④一方專用的生活用品；
⑤軍人的死亡保險(xiǎn)金、傷殘補(bǔ)助金、醫(yī)藥生活補(bǔ)助費(fèi)。
a.家庭成員關(guān)系；
b.從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產(chǎn)。
③處分共有物
a.共同共有財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)由全體共有人共同為之；
b.以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；
c.關(guān)于夫妻處分共同財(cái)產(chǎn)的相互代理權(quán)；①因日常生活需要，任何一方可單獨(dú)決定；②非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要決定的，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商取得一致意見，方可為之。但此時(shí)，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。
真題考點(diǎn)：
2006年一類106題： 甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應(yīng)( )。
A. 在同等條件下由乙優(yōu)先購買
B. 在同等條件下由丙優(yōu)先購買
C. 在同等條件下由甲決定賣給誰
D.在同等條件下由乙、丙共同購買，各享有一份份額，形成共有關(guān)系
[答案]A。
知識(shí)點(diǎn)：房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
①僅限于
房屋租賃場合；
②出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張?jiān)摲课葙I賣無效；
④在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
知識(shí)點(diǎn)可帶知識(shí)面：優(yōu)先購買權(quán)
(一)民法上的優(yōu)先購買權(quán)
⑴按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)
①按份共有人轉(zhuǎn)讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權(quán)；
②如其他共有人為2人以上，且都想購買，則由轉(zhuǎn)讓人決定受讓人。
⑵原共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)
共有關(guān)系存續(xù)期間，不允許分割共有財(cái)產(chǎn)；共有關(guān)系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)問題。
⑶房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
①僅限于房屋租賃場合；
②出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張?jiān)摲课葙I賣無效；
④在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
⑷典權(quán)人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權(quán)；
⑸注意：房屋抵押權(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)；
⑹民法上的優(yōu)先購買權(quán)人發(fā)生沖突時(shí)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，當(dāng)發(fā)生沖突時(shí)：共有人>典權(quán)人>承租人。
含以上知識(shí)點(diǎn)的學(xué)科知識(shí)剪輯：
物權(quán)法和擔(dān)保法
1.物權(quán)的基本特征
①物權(quán)是支配權(quán)，權(quán)利的行使無需他人的行為；
②物權(quán)是絕對權(quán)，權(quán)利主體只有一個(gè)，但義務(wù)主體是不特定的第三人；
③物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，與人身權(quán)相對；
④物權(quán)是排他性權(quán)利；
⑤物權(quán)受侵害時(shí)有特殊的保護(hù)方法，如物上請求權(quán)；
⑥物權(quán)的客體為物，且為有體物；
⑦物權(quán)立法采用法定主義。
2.物權(quán)法的基本原則
⑴物權(quán)平等原則(《物權(quán)法》第3條)
無論是國家享有的物權(quán)，還是集體、私人享有的物權(quán)，都受到物權(quán)法的平等保護(hù)。
⑵物權(quán)法定原則(《物權(quán)法》第5條)
是指物權(quán)的種類與內(nèi)容只能由法律規(guī)定。但其他法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。
⑶公示、公信原則(《物權(quán)法》第6條)
①公示原則
A.物權(quán)的公示，是指物權(quán)的享有與變動(dòng)可取信于社會(huì)公眾的外部表現(xiàn)形式。
B.公示的對象是——物權(quán)的享有與變動(dòng)；
C.公示的目的是——讓不特定的第三人知道物權(quán)狀況。
②公示方法
A.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法：以占有作為權(quán)利的享有方式，以占有的轉(zhuǎn)移即交付作為其變動(dòng)的公示方法；
B.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法：以登記和變更登記作為權(quán)利享有和變動(dòng)的公示方法。
C.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。
③公信原則——物權(quán)的存在既然以占有或登記為表征，則信賴該表征而進(jìn)行相應(yīng)行為者，即使該表征與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，對于信賴該表征的人也不發(fā)生影響。包含下述三層含義：
A.若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)依法定要求進(jìn)行了公示，第三人因信賴該公示而為一定行為，事后即使公示出來的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不符，第三人取得的物權(quán)亦受保護(hù)；
B.若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)依法進(jìn)行了公示，則其物權(quán)足以對抗第三人；
C.若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)未依法進(jìn)行公示，則其物權(quán)不得對抗第三人。
⑷物權(quán)優(yōu)先原則——物權(quán)優(yōu)先債權(quán)是原則，債權(quán)優(yōu)先物權(quán)是另外；
⑴物權(quán)的優(yōu)先性——是指同一物上存在數(shù)個(gè)互相沖突的權(quán)利時(shí)，效力較強(qiáng)的權(quán)利排斥效力較弱的權(quán)利而率先獲得實(shí)現(xiàn)。這種優(yōu)先效力表現(xiàn)在兩個(gè)方面：
①物權(quán)之間的優(yōu)先效力；
②物權(quán)相對于債權(quán)的優(yōu)先效力；——是指同一物上既存在物權(quán)，又存在債權(quán)時(shí)，物權(quán)的實(shí)現(xiàn)優(yōu)先于債權(quán)。
⑵物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的例外——買賣不破租賃
在現(xiàn)代法上，租賃權(quán)日益物權(quán)化，為了保護(hù)承租人利益，維護(hù)正常的租賃關(guān)系，法律規(guī)定，租賃期間租賃物所有權(quán)變更的，不影響原承租人的債權(quán)，原承租合同對新主人仍有拘束力。
⑶不同擔(dān)保物權(quán)之間的優(yōu)先性
a.在不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的場合——留置權(quán)>抵押權(quán)
b. 在動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的場合——①質(zhì)押先于抵押設(shè)立的：留置權(quán)>質(zhì)押權(quán)>抵押權(quán)；
②抵押先于質(zhì)押設(shè)立的：留置權(quán)>登記抵押權(quán)>質(zhì)押權(quán)>未登記的抵押權(quán)。
⑸物權(quán)不得濫用原則(《物權(quán)法》第7條)
物權(quán)的取得與行使，應(yīng)守法、尊重社會(huì)公德，不得損害共同利益和他人合法權(quán)益。
3.物權(quán)的追及效力——指物權(quán)成立后，不論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)至何人之手，權(quán)利人均可以追及標(biāo)的物之所在，并直接行使權(quán)利。即只要在最后占有人處發(fā)現(xiàn)自己的物，就可予以追回。
4.物上請求權(quán)
⑴物上請求權(quán)——是指物權(quán)人在其權(quán)利實(shí)現(xiàn)上遇有某種妨害或者有被妨害之虞時(shí)，物權(quán)人為回復(fù)其物
權(quán)的圓滿狀態(tài)，有權(quán)請求妨害人為或不為一定行為的權(quán)利。
⑵依照《物權(quán)法》的規(guī)定，物上請求權(quán)的具體內(nèi)容包括:
①返還原物；
②排除妨害；
③消除危險(xiǎn)；
④恢復(fù)原狀。
5.我國物權(quán)變動(dòng)模式
⑴基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)必須以法律行為(債權(quán)行為)的有效為前提；
⑵登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件——即有效債權(quán)行為+登記=不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)；
⑶交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件——即有效債權(quán)行為+交付=動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)；
⑷對于船舶、飛行器、機(jī)動(dòng)車等重要交通工具的物權(quán)變動(dòng)，非經(jīng)登記，不得對抗第三人。
⑸我國物權(quán)變動(dòng)模式的例外——
①土地承包經(jīng)營權(quán)，自合同生效時(shí)設(shè)立；事后縣級(jí)以上人民政府發(fā)給的土地承包經(jīng)營權(quán)證并登記
在冊，只是對權(quán)利的確認(rèn)而已。
②地役權(quán)，自合同生效時(shí)設(shè)立；登記與否全憑當(dāng)事人自愿選擇，但是不登記的地役權(quán)不得對抗善意第三人。
6.所有權(quán)的權(quán)能
⑴積極權(quán)能
①占有權(quán)能——是指所有人對所有物加以實(shí)際管領(lǐng)或控制的權(quán)利。
②使用權(quán)能
是指在不毀損所有物本體或者變更其性質(zhì)的前提下，依照所有的性能和用途對其加以利用，即發(fā)揮物的使用價(jià)值。
③收益權(quán)能
是指收取由原物產(chǎn)生的新增經(jīng)濟(jì)價(jià)值的權(quán)能，包括孳息和利用原物進(jìn)行生產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤等。
④處分權(quán)能
是指對物依法處置以決定其命運(yùn)的權(quán)能；包括：a.事實(shí)上的處分權(quán)能——對物進(jìn)行實(shí)質(zhì)的變形、改造、毀損等物理性的事實(shí)行為；b.法律上的處分權(quán)能——對標(biāo)的物的所有權(quán)進(jìn)行移轉(zhuǎn)、限制或者消滅，從而使其所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的法律行為。
⑵消極權(quán)能—“排除他人干涉”
是指所有人排斥并除去他人對所有物的不法侵害。且只有在受到他人的不法干涉的時(shí)候這項(xiàng)權(quán)能才能顯現(xiàn)出來。
7.建筑物區(qū)分所有權(quán)
⑴復(fù)合性；
建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)三部分組成。
①專有所有權(quán)——對專有部分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。專有部分，即在構(gòu)造上能夠明確
區(qū)分，具有排他性且可以獨(dú)立使用的建筑物部分。
②共有所有權(quán)——區(qū)分所有權(quán)人根據(jù)法律和管理規(guī)約的規(guī)定，對共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，以下部分屬于業(yè)主共有：
a.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；
b.建筑物區(qū)劃內(nèi)的綠地，城鎮(zhèn)公共綠地、明示個(gè)人所有的除外；
c.建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房；
d.占用業(yè)主共用的道路或者其它場地用于停放汽車的車位；
e.建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金。
③成員權(quán)——建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體的一名成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
成員權(quán)是一種永續(xù)性權(quán)利，只要建筑物存在，區(qū)分所有人之間的團(tuán)體關(guān)系就會(huì)存續(xù)，原則上不會(huì)解散。
⑵專有所有權(quán)的主導(dǎo)性
①區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)便取得了共有所有權(quán)和成員權(quán)；反之，喪失專有所有權(quán)的也就同時(shí)喪失了共有所有權(quán)和成員權(quán)。
②專有所有權(quán)的大小，決定了共有所有權(quán)和成員權(quán)的大?。?BR> ③在區(qū)分所有權(quán)的設(shè)定登記上，只登記專有所有權(quán)，共有所有權(quán)和成員權(quán)不需要登記。
⑶一體性——其組成的三要素必須結(jié)為一體不可分離
⑷權(quán)利主體身份的多重性
8.所有權(quán)的取得
⑴原始取得
①先占
構(gòu)成要件：
A.對象是無主物，最常見者是拋棄物，即基于所有人或處分人的意志而放棄所有權(quán)的物。注意：無人繼承又無人受遺贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，歸國家所有，不適用先占。
B.標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)。但下列動(dòng)產(chǎn)不適用先占：
a.尸體；依公序良俗，死者的尸體歸其親屬所有，不得先占；
b.宣布為國家所有的資源如野生動(dòng)物資源；
c.他人享有獨(dú)占性權(quán)利的物。
C.必須以所有的意思占有無主物。
②發(fā)現(xiàn)隱藏物、埋藏物；(法律效果類似于拾得遺失物)
③拾得遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動(dòng)物；
A.遺失物——非基于遺失人的意志而暫時(shí)喪失占有的物。遺失物的要件有：
a.須為他人之物；
b.須為動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)永不構(gòu)成遺失物；
c.遺失人對于物的占有的喪失須非出于自己的意思；
d.須非隱藏物。
B.拾得——發(fā)現(xiàn)并實(shí)際占有遺失物。
C.拾得遺失物的法律效果——拾得人無論經(jīng)過多長時(shí)間，均不能取得所有權(quán)，而應(yīng)當(dāng)返還給權(quán)利人。
④添附——是附合、混合和加工的通稱。
A.附合是指不同所有人的有形物結(jié)合在一起無法分離或不宜分離，而交易上認(rèn)為一物者。
B.混合是指不同所有人的動(dòng)產(chǎn)混雜在一起，無法識(shí)別或識(shí)別費(fèi)用過巨，成為混合物；
C.加工是在他人之物上附加自己有價(jià)值的勞動(dòng)，使之成為一新物。
⑤善意取得
A.善意取得是指無權(quán)處分人在不法將其受托占有的他人的物轉(zhuǎn)讓給受讓人的，如果受讓人取得該物時(shí)是善意的，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。
B.善意取得的構(gòu)成要件：
a.標(biāo)的物包括動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)；
b.轉(zhuǎn)讓人須無處分權(quán)；
c.須基于有償法律行為而轉(zhuǎn)讓；
d.轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)完成交付或登記。
C.善意取得的法律效果
a.受讓人取得標(biāo)的物所有權(quán)，真權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)；
b.真權(quán)利人可以根據(jù)法律對轉(zhuǎn)讓人行使損害賠償請求權(quán)。
⑥時(shí)效取得(我國法律不予承認(rèn))
⑦其他。
⑵繼受取得(①買賣； ②互易； ③贈(zèng)與； ④遺贈(zèng)； ⑤繼承)
9.共有制度
⑴按份共有
①特征
a.各共有人對共有物按各自份額享有所有權(quán)；
b.各共有人對共有物按各自份額分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)、責(zé)任。
②對共有物的處分
a.這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人不得擅自處分。
b.若其中一個(gè)人或數(shù)個(gè)人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權(quán)。
③對共有分額的處分
a.某共有人轉(zhuǎn)讓分額時(shí)，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)；
b.某共有人拋棄的份額，《物權(quán)法》沒有規(guī)定，民法原理認(rèn)為歸其他共有人共有；
c.某共有人可以自由決定以其份額設(shè)定抵押。
⑵共同共有
①特征
a.共同共有只能基于共同關(guān)系而生；
b.共同關(guān)系終止前，任何共有人不得提出分出、轉(zhuǎn)讓自己的份額；
c.共同共有存續(xù)期間，每個(gè)共有人對共有物分享共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)、責(zé)任。
②類型；公認(rèn)的共同共有關(guān)系有3種：
a.夫妻關(guān)系；
b.家庭成員關(guān)系；
c.從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產(chǎn)。
③處分共有物
a.共同共有財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)由全體共有人共同為之；
b.以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；
c.關(guān)于夫妻處分共同財(cái)產(chǎn)的相互代理權(quán)；①因日常生活需要，任何一方可單獨(dú)決定；②非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要決定的，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商取得一致意見，方可為之。但此時(shí)，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。
10.優(yōu)先購買權(quán)
(一)民法上的優(yōu)先購買權(quán)
⑴按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)
①按份共有人轉(zhuǎn)讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權(quán)；
②如其他共有人為2人以上，且都想購買，則由轉(zhuǎn)讓人決定受讓人。
⑵原共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)
共有關(guān)系存續(xù)期間，不允許分割共有財(cái)產(chǎn)；共有關(guān)系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)問題。
⑶房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
①僅限于房屋租賃場合；
②出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張?jiān)摲课葙I賣無效；
④在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
⑷典權(quán)人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權(quán)；
⑸注意：房屋抵押權(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)；
⑹民法上的優(yōu)先購買權(quán)人發(fā)生沖突時(shí)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，當(dāng)發(fā)生沖突時(shí)：共有人>典權(quán)人>承
租人。
[真題實(shí)例] 甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應(yīng)( )。
A. 在同等條件下由乙優(yōu)先購買
B. 在同等條件下由丙優(yōu)先購買
C. 在同等條件下由甲決定賣給誰
D.在同等條件下由乙、丙共同購買，各享有一份份額，形成共有關(guān)系
[答案]A。
(二)商法上的優(yōu)先購買權(quán)
⑴有限公司股東的優(yōu)先購買權(quán)
有限公司某一股東轉(zhuǎn)讓出資份額時(shí)，其他股東在同等條件下有優(yōu)先于第三人的購買權(quán)；
但是，注意股份公司的股東沒有優(yōu)先購買權(quán)。
⑵合伙人的優(yōu)先購買權(quán)
合伙企業(yè)的合伙人在轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)份額時(shí)，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)。
(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)法上的優(yōu)先購買權(quán)
⑴委托技術(shù)開發(fā)合同完成的發(fā)明創(chuàng)造，專利申請權(quán)歸研發(fā)人的，研發(fā)人欲轉(zhuǎn)讓專利申請權(quán)時(shí)，委托人有
⑵合作技術(shù)開發(fā)合同完成的發(fā)明創(chuàng)造，專利申請權(quán)歸合作人共有的，一方共有人轉(zhuǎn)讓其共有的專利申請權(quán)的，其他各方有優(yōu)先受讓權(quán)。
⑶職務(wù)技術(shù)成果的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)歸單位，單位轉(zhuǎn)讓職務(wù)技術(shù)成果時(shí)，完成人有優(yōu)先受讓權(quán)。
11.用益物權(quán)
用益物權(quán)，是指對他人的物在一定范圍內(nèi)，加以占有、使用、收益的限制物權(quán)。我國現(xiàn)行的幾種重要的物權(quán)包括：
⑴自然資源使用權(quán)；
⑵土地承包經(jīng)營權(quán)；
期限：耕地為30年；草地為30—50年，林地為30—70年；特殊林木的林地承包期還可以延長，
承包期屆滿的，可以繼續(xù)承包。
⑶建設(shè)用地使用權(quán)；
⑷宅基地使用權(quán)；
宅基地使用權(quán)實(shí)行一戶一宅原則，權(quán)利人 不得買賣或者變相變賣宅基地；權(quán)利人可以出賣、出租宅基地上的房屋，但不得另行申請宅基地。
⑸地役權(quán)——是指地役權(quán)人因通行、取水、排水、鋪設(shè)管線等需要，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)或者限制他人不動(dòng)產(chǎn)的利用，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。
⑹典權(quán)——是指出典人將自己所有的不動(dòng)產(chǎn)交由典權(quán)人，典權(quán)人向其支付一定典價(jià)后對出典不動(dòng)產(chǎn)享有的占有、使用、收益的權(quán)利。我國法律只認(rèn)可房屋典權(quán)。典權(quán)具有如下法律特征：
①典權(quán)屬于一種用益物權(quán)。典權(quán)的目的不是擔(dān)保，而是利用不動(dòng)產(chǎn)；
②典權(quán)人必須向出典人支付一定的典價(jià)；
③典權(quán)的客體是不動(dòng)產(chǎn)，并且必須轉(zhuǎn)移占有；
④典權(quán)是有期限的他物權(quán)，我國法律規(guī)定典權(quán)期限不得超過20年，約定超過的部分無效；
⑤典權(quán)人在典期內(nèi)享有對出典物的占有、使用和收益的權(quán)利，典期屆滿以后出典人享有回贖出典財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。
12.相鄰關(guān)系
⑴相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時(shí)應(yīng)當(dāng)相互給予便利而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
⑵《民法通則》規(guī)定的調(diào)整相鄰關(guān)系須遵循的原則：
① 有利生產(chǎn)、方便生活； ② 團(tuán)結(jié)互助、公平合理。
⑶相鄰關(guān)系的種類
①土地通行和占用關(guān)系；
②建筑物內(nèi)通行產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；
③用水與排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；
④修建施工產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；
⑤排污產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；
⑥采光與通風(fēng)產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。
真題考點(diǎn)：
2007年105題：趙某與黃某2003年結(jié)婚，2005年10月協(xié)議離婚，但在財(cái)產(chǎn)分配上發(fā)生爭議，下列不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的是( )。
A. 2004年8月黃某出版一部小說所獲得的稿費(fèi)1萬元
B. 2005年3月趙某因車禍?zhǔn)軅玫降尼t(yī)療費(fèi)用賠償2萬元
C. 2003年6月趙某父母贈(zèng)與趙某、黃某一幢房屋，價(jià)值25萬元
D. 2004年12月12月，趙某與黃某共同購置的一套高檔家具，價(jià)值4萬元
答案：B
夫妻共有財(cái)產(chǎn)：
⑴《婚姻法》第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財(cái)產(chǎn)，原則上均屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，具體而言，主要包括：
①工資、獎(jiǎng)金；
②生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；
③知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實(shí)際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財(cái)產(chǎn)性收益。
④繼承、受贈(zèng)所得財(cái)產(chǎn)。此時(shí)注意：
a.遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)為夫或妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即充分尊重遺囑人或遺贈(zèng)人的意志；
b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，除非父母明確表示贈(zèng)與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈(zèng)與，除非父母明確表示贈(zèng)與一方的。
⑤一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；
⑥男女雙方實(shí)際取得或應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼、住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金、破產(chǎn)安置補(bǔ)償費(fèi)等；
⑦由一方婚前承租、混后用共有財(cái)產(chǎn)購買的房屋，雖房屋權(quán)屬證書登記一方名下，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
⑵ 法定個(gè)人財(cái)產(chǎn)
①一方的婚前財(cái)產(chǎn)；
②一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；
③遺囑或贈(zèng)與合同中明確只歸一方的財(cái)產(chǎn)；
④一方專用的生活用品；
⑤軍人的死亡保險(xiǎn)金、傷殘補(bǔ)助金、醫(yī)藥生活補(bǔ)助費(fèi)。
知識(shí)點(diǎn)可帶知識(shí)面：夫妻共同財(cái)產(chǎn)是一種共有關(guān)系，有關(guān)共有關(guān)系的知識(shí)面：
共有制度
⑴按份共有
①特征
各共有人對共有物按各自份額享有所有權(quán)；
各共有人對共有物按各自份額分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)、責(zé)任。
②對共有物的處分
這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人不得擅自處分。
若其中一個(gè)人或數(shù)個(gè)人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權(quán)。
③對共有分額的處分
a.某共有人轉(zhuǎn)讓分額時(shí)，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)；
b.某共有人拋棄的份額，《物權(quán)法》沒有規(guī)定，民法原理認(rèn)為歸其他共有人共有；
c.某共有人可以自由決定以其份額設(shè)定抵押。
⑵共同共有
①特征
a.共同共有只能基于共同關(guān)系而生；
b.共同關(guān)系終止前，任何共有人不得提出分出、轉(zhuǎn)讓自己的份額；
c.共同共有存續(xù)期間，每個(gè)共有人對共有物分享共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)、責(zé)任。
②類型；公認(rèn)的共同共有關(guān)系有3種：
a.夫妻關(guān)系；
夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系
⑴《婚姻法》第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財(cái)產(chǎn)，原則上均屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，具體而言，主要包括：
①工資、獎(jiǎng)金；
②生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；
③知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實(shí)際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財(cái)產(chǎn)性收益。
④繼承、受贈(zèng)所得財(cái)產(chǎn)。此時(shí)注意：
a.遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)為夫或妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即充分尊重遺囑人或遺贈(zèng)人的意志；
b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，除非父母明確表示贈(zèng)與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈(zèng)與，除非父母明確表示贈(zèng)與一方的。
⑤一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；
⑥男女雙方實(shí)際取得或應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼、住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金、破產(chǎn)安置補(bǔ)償費(fèi)等；
⑦由一方婚前承租、混后用共有財(cái)產(chǎn)購買的房屋，雖房屋權(quán)屬證書登記一方名下，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
⑵ 法定個(gè)人財(cái)產(chǎn)
①一方的婚前財(cái)產(chǎn)；
②一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；
③遺囑或贈(zèng)與合同中明確只歸一方的財(cái)產(chǎn)；
④一方專用的生活用品；
⑤軍人的死亡保險(xiǎn)金、傷殘補(bǔ)助金、醫(yī)藥生活補(bǔ)助費(fèi)。
a.家庭成員關(guān)系；
b.從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產(chǎn)。
③處分共有物
a.共同共有財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)由全體共有人共同為之；
b.以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；
c.關(guān)于夫妻處分共同財(cái)產(chǎn)的相互代理權(quán)；①因日常生活需要，任何一方可單獨(dú)決定；②非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要決定的，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商取得一致意見，方可為之。但此時(shí)，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。
真題考點(diǎn)：
2006年一類106題： 甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應(yīng)( )。
A. 在同等條件下由乙優(yōu)先購買
B. 在同等條件下由丙優(yōu)先購買
C. 在同等條件下由甲決定賣給誰
D.在同等條件下由乙、丙共同購買，各享有一份份額，形成共有關(guān)系
[答案]A。
知識(shí)點(diǎn)：房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
①僅限于
房屋租賃場合；
②出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張?jiān)摲课葙I賣無效；
④在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
知識(shí)點(diǎn)可帶知識(shí)面：優(yōu)先購買權(quán)
(一)民法上的優(yōu)先購買權(quán)
⑴按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)
①按份共有人轉(zhuǎn)讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權(quán)；
②如其他共有人為2人以上，且都想購買，則由轉(zhuǎn)讓人決定受讓人。
⑵原共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)
共有關(guān)系存續(xù)期間，不允許分割共有財(cái)產(chǎn)；共有關(guān)系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)問題。
⑶房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
①僅限于房屋租賃場合；
②出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張?jiān)摲课葙I賣無效；
④在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
⑷典權(quán)人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權(quán)；
⑸注意：房屋抵押權(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)；
⑹民法上的優(yōu)先購買權(quán)人發(fā)生沖突時(shí)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，當(dāng)發(fā)生沖突時(shí)：共有人>典權(quán)人>承租人。
含以上知識(shí)點(diǎn)的學(xué)科知識(shí)剪輯：
物權(quán)法和擔(dān)保法
1.物權(quán)的基本特征
①物權(quán)是支配權(quán)，權(quán)利的行使無需他人的行為；
②物權(quán)是絕對權(quán)，權(quán)利主體只有一個(gè)，但義務(wù)主體是不特定的第三人；
③物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，與人身權(quán)相對；
④物權(quán)是排他性權(quán)利；
⑤物權(quán)受侵害時(shí)有特殊的保護(hù)方法，如物上請求權(quán)；
⑥物權(quán)的客體為物，且為有體物；
⑦物權(quán)立法采用法定主義。
2.物權(quán)法的基本原則
⑴物權(quán)平等原則(《物權(quán)法》第3條)
無論是國家享有的物權(quán)，還是集體、私人享有的物權(quán)，都受到物權(quán)法的平等保護(hù)。
⑵物權(quán)法定原則(《物權(quán)法》第5條)
是指物權(quán)的種類與內(nèi)容只能由法律規(guī)定。但其他法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。
⑶公示、公信原則(《物權(quán)法》第6條)
①公示原則
A.物權(quán)的公示，是指物權(quán)的享有與變動(dòng)可取信于社會(huì)公眾的外部表現(xiàn)形式。
B.公示的對象是——物權(quán)的享有與變動(dòng)；
C.公示的目的是——讓不特定的第三人知道物權(quán)狀況。
②公示方法
A.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法：以占有作為權(quán)利的享有方式，以占有的轉(zhuǎn)移即交付作為其變動(dòng)的公示方法；
B.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法：以登記和變更登記作為權(quán)利享有和變動(dòng)的公示方法。
C.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。
③公信原則——物權(quán)的存在既然以占有或登記為表征，則信賴該表征而進(jìn)行相應(yīng)行為者，即使該表征與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，對于信賴該表征的人也不發(fā)生影響。包含下述三層含義：
A.若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)依法定要求進(jìn)行了公示，第三人因信賴該公示而為一定行為，事后即使公示出來的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不符，第三人取得的物權(quán)亦受保護(hù)；
B.若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)依法進(jìn)行了公示，則其物權(quán)足以對抗第三人；
C.若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)未依法進(jìn)行公示，則其物權(quán)不得對抗第三人。
⑷物權(quán)優(yōu)先原則——物權(quán)優(yōu)先債權(quán)是原則，債權(quán)優(yōu)先物權(quán)是另外；
⑴物權(quán)的優(yōu)先性——是指同一物上存在數(shù)個(gè)互相沖突的權(quán)利時(shí)，效力較強(qiáng)的權(quán)利排斥效力較弱的權(quán)利而率先獲得實(shí)現(xiàn)。這種優(yōu)先效力表現(xiàn)在兩個(gè)方面：
①物權(quán)之間的優(yōu)先效力；
②物權(quán)相對于債權(quán)的優(yōu)先效力；——是指同一物上既存在物權(quán)，又存在債權(quán)時(shí)，物權(quán)的實(shí)現(xiàn)優(yōu)先于債權(quán)。
⑵物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的例外——買賣不破租賃
在現(xiàn)代法上，租賃權(quán)日益物權(quán)化，為了保護(hù)承租人利益，維護(hù)正常的租賃關(guān)系，法律規(guī)定，租賃期間租賃物所有權(quán)變更的，不影響原承租人的債權(quán)，原承租合同對新主人仍有拘束力。
⑶不同擔(dān)保物權(quán)之間的優(yōu)先性
a.在不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的場合——留置權(quán)>抵押權(quán)
b. 在動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的場合——①質(zhì)押先于抵押設(shè)立的：留置權(quán)>質(zhì)押權(quán)>抵押權(quán)；
②抵押先于質(zhì)押設(shè)立的：留置權(quán)>登記抵押權(quán)>質(zhì)押權(quán)>未登記的抵押權(quán)。
⑸物權(quán)不得濫用原則(《物權(quán)法》第7條)
物權(quán)的取得與行使，應(yīng)守法、尊重社會(huì)公德，不得損害共同利益和他人合法權(quán)益。
3.物權(quán)的追及效力——指物權(quán)成立后，不論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)至何人之手，權(quán)利人均可以追及標(biāo)的物之所在，并直接行使權(quán)利。即只要在最后占有人處發(fā)現(xiàn)自己的物，就可予以追回。
4.物上請求權(quán)
⑴物上請求權(quán)——是指物權(quán)人在其權(quán)利實(shí)現(xiàn)上遇有某種妨害或者有被妨害之虞時(shí)，物權(quán)人為回復(fù)其物
權(quán)的圓滿狀態(tài)，有權(quán)請求妨害人為或不為一定行為的權(quán)利。
⑵依照《物權(quán)法》的規(guī)定，物上請求權(quán)的具體內(nèi)容包括:
①返還原物；
②排除妨害；
③消除危險(xiǎn)；
④恢復(fù)原狀。
5.我國物權(quán)變動(dòng)模式
⑴基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)必須以法律行為(債權(quán)行為)的有效為前提；
⑵登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件——即有效債權(quán)行為+登記=不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)；
⑶交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件——即有效債權(quán)行為+交付=動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)；
⑷對于船舶、飛行器、機(jī)動(dòng)車等重要交通工具的物權(quán)變動(dòng)，非經(jīng)登記，不得對抗第三人。
⑸我國物權(quán)變動(dòng)模式的例外——
①土地承包經(jīng)營權(quán)，自合同生效時(shí)設(shè)立；事后縣級(jí)以上人民政府發(fā)給的土地承包經(jīng)營權(quán)證并登記
在冊，只是對權(quán)利的確認(rèn)而已。
②地役權(quán)，自合同生效時(shí)設(shè)立；登記與否全憑當(dāng)事人自愿選擇，但是不登記的地役權(quán)不得對抗善意第三人。
6.所有權(quán)的權(quán)能
⑴積極權(quán)能
①占有權(quán)能——是指所有人對所有物加以實(shí)際管領(lǐng)或控制的權(quán)利。
②使用權(quán)能
是指在不毀損所有物本體或者變更其性質(zhì)的前提下，依照所有的性能和用途對其加以利用，即發(fā)揮物的使用價(jià)值。
③收益權(quán)能
是指收取由原物產(chǎn)生的新增經(jīng)濟(jì)價(jià)值的權(quán)能，包括孳息和利用原物進(jìn)行生產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤等。
④處分權(quán)能
是指對物依法處置以決定其命運(yùn)的權(quán)能；包括：a.事實(shí)上的處分權(quán)能——對物進(jìn)行實(shí)質(zhì)的變形、改造、毀損等物理性的事實(shí)行為；b.法律上的處分權(quán)能——對標(biāo)的物的所有權(quán)進(jìn)行移轉(zhuǎn)、限制或者消滅，從而使其所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的法律行為。
⑵消極權(quán)能—“排除他人干涉”
是指所有人排斥并除去他人對所有物的不法侵害。且只有在受到他人的不法干涉的時(shí)候這項(xiàng)權(quán)能才能顯現(xiàn)出來。
7.建筑物區(qū)分所有權(quán)
⑴復(fù)合性；
建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)三部分組成。
①專有所有權(quán)——對專有部分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。專有部分，即在構(gòu)造上能夠明確
區(qū)分，具有排他性且可以獨(dú)立使用的建筑物部分。
②共有所有權(quán)——區(qū)分所有權(quán)人根據(jù)法律和管理規(guī)約的規(guī)定，對共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，以下部分屬于業(yè)主共有：
a.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；
b.建筑物區(qū)劃內(nèi)的綠地，城鎮(zhèn)公共綠地、明示個(gè)人所有的除外；
c.建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房；
d.占用業(yè)主共用的道路或者其它場地用于停放汽車的車位；
e.建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金。
③成員權(quán)——建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體的一名成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
成員權(quán)是一種永續(xù)性權(quán)利，只要建筑物存在，區(qū)分所有人之間的團(tuán)體關(guān)系就會(huì)存續(xù)，原則上不會(huì)解散。
⑵專有所有權(quán)的主導(dǎo)性
①區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)便取得了共有所有權(quán)和成員權(quán)；反之，喪失專有所有權(quán)的也就同時(shí)喪失了共有所有權(quán)和成員權(quán)。
②專有所有權(quán)的大小，決定了共有所有權(quán)和成員權(quán)的大?。?BR> ③在區(qū)分所有權(quán)的設(shè)定登記上，只登記專有所有權(quán)，共有所有權(quán)和成員權(quán)不需要登記。
⑶一體性——其組成的三要素必須結(jié)為一體不可分離
⑷權(quán)利主體身份的多重性
8.所有權(quán)的取得
⑴原始取得
①先占
構(gòu)成要件：
A.對象是無主物，最常見者是拋棄物，即基于所有人或處分人的意志而放棄所有權(quán)的物。注意：無人繼承又無人受遺贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，歸國家所有，不適用先占。
B.標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)。但下列動(dòng)產(chǎn)不適用先占：
a.尸體；依公序良俗，死者的尸體歸其親屬所有，不得先占；
b.宣布為國家所有的資源如野生動(dòng)物資源；
c.他人享有獨(dú)占性權(quán)利的物。
C.必須以所有的意思占有無主物。
②發(fā)現(xiàn)隱藏物、埋藏物；(法律效果類似于拾得遺失物)
③拾得遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動(dòng)物；
A.遺失物——非基于遺失人的意志而暫時(shí)喪失占有的物。遺失物的要件有：
a.須為他人之物；
b.須為動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)永不構(gòu)成遺失物；
c.遺失人對于物的占有的喪失須非出于自己的意思；
d.須非隱藏物。
B.拾得——發(fā)現(xiàn)并實(shí)際占有遺失物。
C.拾得遺失物的法律效果——拾得人無論經(jīng)過多長時(shí)間，均不能取得所有權(quán)，而應(yīng)當(dāng)返還給權(quán)利人。
④添附——是附合、混合和加工的通稱。
A.附合是指不同所有人的有形物結(jié)合在一起無法分離或不宜分離，而交易上認(rèn)為一物者。
B.混合是指不同所有人的動(dòng)產(chǎn)混雜在一起，無法識(shí)別或識(shí)別費(fèi)用過巨，成為混合物；
C.加工是在他人之物上附加自己有價(jià)值的勞動(dòng)，使之成為一新物。
⑤善意取得
A.善意取得是指無權(quán)處分人在不法將其受托占有的他人的物轉(zhuǎn)讓給受讓人的，如果受讓人取得該物時(shí)是善意的，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。
B.善意取得的構(gòu)成要件：
a.標(biāo)的物包括動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)；
b.轉(zhuǎn)讓人須無處分權(quán)；
c.須基于有償法律行為而轉(zhuǎn)讓；
d.轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)完成交付或登記。
C.善意取得的法律效果
a.受讓人取得標(biāo)的物所有權(quán)，真權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)；
b.真權(quán)利人可以根據(jù)法律對轉(zhuǎn)讓人行使損害賠償請求權(quán)。
⑥時(shí)效取得(我國法律不予承認(rèn))
⑦其他。
⑵繼受取得(①買賣； ②互易； ③贈(zèng)與； ④遺贈(zèng)； ⑤繼承)
9.共有制度
⑴按份共有
①特征
a.各共有人對共有物按各自份額享有所有權(quán)；
b.各共有人對共有物按各自份額分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)、責(zé)任。
②對共有物的處分
a.這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人不得擅自處分。
b.若其中一個(gè)人或數(shù)個(gè)人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權(quán)。
③對共有分額的處分
a.某共有人轉(zhuǎn)讓分額時(shí)，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)；
b.某共有人拋棄的份額，《物權(quán)法》沒有規(guī)定，民法原理認(rèn)為歸其他共有人共有；
c.某共有人可以自由決定以其份額設(shè)定抵押。
⑵共同共有
①特征
a.共同共有只能基于共同關(guān)系而生；
b.共同關(guān)系終止前，任何共有人不得提出分出、轉(zhuǎn)讓自己的份額；
c.共同共有存續(xù)期間，每個(gè)共有人對共有物分享共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)、責(zé)任。
②類型；公認(rèn)的共同共有關(guān)系有3種：
a.夫妻關(guān)系；
b.家庭成員關(guān)系；
c.從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產(chǎn)。
③處分共有物
a.共同共有財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)由全體共有人共同為之；
b.以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；
c.關(guān)于夫妻處分共同財(cái)產(chǎn)的相互代理權(quán)；①因日常生活需要，任何一方可單獨(dú)決定；②非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要決定的，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商取得一致意見，方可為之。但此時(shí)，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。
10.優(yōu)先購買權(quán)
(一)民法上的優(yōu)先購買權(quán)
⑴按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)
①按份共有人轉(zhuǎn)讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權(quán)；
②如其他共有人為2人以上，且都想購買，則由轉(zhuǎn)讓人決定受讓人。
⑵原共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)
共有關(guān)系存續(xù)期間，不允許分割共有財(cái)產(chǎn)；共有關(guān)系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)問題。
⑶房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)
①僅限于房屋租賃場合；
②出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張?jiān)摲课葙I賣無效；
④在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
⑷典權(quán)人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權(quán)；
⑸注意：房屋抵押權(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)；
⑹民法上的優(yōu)先購買權(quán)人發(fā)生沖突時(shí)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，當(dāng)發(fā)生沖突時(shí)：共有人>典權(quán)人>承
租人。
[真題實(shí)例] 甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應(yīng)( )。
A. 在同等條件下由乙優(yōu)先購買
B. 在同等條件下由丙優(yōu)先購買
C. 在同等條件下由甲決定賣給誰
D.在同等條件下由乙、丙共同購買，各享有一份份額，形成共有關(guān)系
[答案]A。
(二)商法上的優(yōu)先購買權(quán)
⑴有限公司股東的優(yōu)先購買權(quán)
有限公司某一股東轉(zhuǎn)讓出資份額時(shí)，其他股東在同等條件下有優(yōu)先于第三人的購買權(quán)；
但是，注意股份公司的股東沒有優(yōu)先購買權(quán)。
⑵合伙人的優(yōu)先購買權(quán)
合伙企業(yè)的合伙人在轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)份額時(shí)，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)。
(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)法上的優(yōu)先購買權(quán)
⑴委托技術(shù)開發(fā)合同完成的發(fā)明創(chuàng)造，專利申請權(quán)歸研發(fā)人的，研發(fā)人欲轉(zhuǎn)讓專利申請權(quán)時(shí)，委托人有
⑵合作技術(shù)開發(fā)合同完成的發(fā)明創(chuàng)造，專利申請權(quán)歸合作人共有的，一方共有人轉(zhuǎn)讓其共有的專利申請權(quán)的，其他各方有優(yōu)先受讓權(quán)。
⑶職務(wù)技術(shù)成果的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)歸單位，單位轉(zhuǎn)讓職務(wù)技術(shù)成果時(shí)，完成人有優(yōu)先受讓權(quán)。
11.用益物權(quán)
用益物權(quán)，是指對他人的物在一定范圍內(nèi)，加以占有、使用、收益的限制物權(quán)。我國現(xiàn)行的幾種重要的物權(quán)包括：
⑴自然資源使用權(quán)；
⑵土地承包經(jīng)營權(quán)；
期限：耕地為30年；草地為30—50年，林地為30—70年；特殊林木的林地承包期還可以延長，
承包期屆滿的，可以繼續(xù)承包。
⑶建設(shè)用地使用權(quán)；
⑷宅基地使用權(quán)；
宅基地使用權(quán)實(shí)行一戶一宅原則，權(quán)利人 不得買賣或者變相變賣宅基地；權(quán)利人可以出賣、出租宅基地上的房屋，但不得另行申請宅基地。
⑸地役權(quán)——是指地役權(quán)人因通行、取水、排水、鋪設(shè)管線等需要，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)或者限制他人不動(dòng)產(chǎn)的利用，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。
⑹典權(quán)——是指出典人將自己所有的不動(dòng)產(chǎn)交由典權(quán)人，典權(quán)人向其支付一定典價(jià)后對出典不動(dòng)產(chǎn)享有的占有、使用、收益的權(quán)利。我國法律只認(rèn)可房屋典權(quán)。典權(quán)具有如下法律特征：
①典權(quán)屬于一種用益物權(quán)。典權(quán)的目的不是擔(dān)保，而是利用不動(dòng)產(chǎn)；
②典權(quán)人必須向出典人支付一定的典價(jià)；
③典權(quán)的客體是不動(dòng)產(chǎn)，并且必須轉(zhuǎn)移占有；
④典權(quán)是有期限的他物權(quán)，我國法律規(guī)定典權(quán)期限不得超過20年，約定超過的部分無效；
⑤典權(quán)人在典期內(nèi)享有對出典物的占有、使用和收益的權(quán)利，典期屆滿以后出典人享有回贖出典財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。
12.相鄰關(guān)系
⑴相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時(shí)應(yīng)當(dāng)相互給予便利而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
⑵《民法通則》規(guī)定的調(diào)整相鄰關(guān)系須遵循的原則：
① 有利生產(chǎn)、方便生活； ② 團(tuán)結(jié)互助、公平合理。
⑶相鄰關(guān)系的種類
①土地通行和占用關(guān)系；
②建筑物內(nèi)通行產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；
③用水與排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；
④修建施工產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；
⑤排污產(chǎn)生的相鄰關(guān)系；
⑥采光與通風(fēng)產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。