物權法和擔保法
真題考點：
2007年105題：趙某與黃某2003年結婚，2005年10月協議離婚，但在財產分配上發(fā)生爭議，下列不屬于夫妻共同財產的是( )。
A. 2004年8月黃某出版一部小說所獲得的稿費1萬元
B. 2005年3月趙某因車禍受傷所得到的醫(yī)療費用賠償2萬元
C. 2003年6月趙某父母贈與趙某、黃某一幢房屋，價值25萬元
D. 2004年12月12月，趙某與黃某共同購置的一套高檔家具，價值4萬元
答案：B
夫妻共有財產：
⑴《婚姻法》第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財產，原則上均屬夫妻共同財產，具體而言，主要包括：
①工資、獎金；
②生產、經營的收益；
③知識產權的收益；即在婚姻關系存續(xù)期間，實際取得或者已經明確可以取得的財產性收益。
④繼承、受贈所得財產。此時注意：
a.遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產，應為夫或妻個人財產，即充分尊重遺囑人或遺贈人的意志；
b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈與，除非父母明確表示贈與一方的。
⑤一方以個人財產投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；
⑥男女雙方實際取得或應當取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產安置補償費等；
⑦由一方婚前承租、混后用共有財產購買的房屋，雖房屋權屬證書登記一方名下，仍應認定為夫妻共同財產。
⑵ 法定個人財產
①一方的婚前財產；
②一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；
③遺囑或贈與合同中明確只歸一方的財產；
④一方專用的生活用品；
⑤軍人的死亡保險金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費。
知識點可帶知識面：夫妻共同財產是一種共有關系，有關共有關系的知識面：
共有制度
⑴按份共有
①特征
各共有人對共有物按各自份額享有所有權；
各共有人對共有物按各自份額分享權利，分擔義務、責任。
②對共有物的處分
這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個或數個共有人不得擅自處分。
若其中一個人或數個人擅自處分的，構成無權處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權。
③對共有分額的處分
a.某共有人轉讓分額時，其他共有人有優(yōu)先購買權；
b.某共有人拋棄的份額，《物權法》沒有規(guī)定，民法原理認為歸其他共有人共有；
c.某共有人可以自由決定以其份額設定抵押。
⑵共同共有
①特征
a.共同共有只能基于共同關系而生；
b.共同關系終止前，任何共有人不得提出分出、轉讓自己的份額；
c.共同共有存續(xù)期間，每個共有人對共有物分享共同的權利，承擔共同的義務、責任。
②類型；公認的共同共有關系有3種：
a.夫妻關系；
夫妻財產關系
⑴《婚姻法》第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財產，原則上均屬夫妻共同財產，具體而言，主要包括：
①工資、獎金；
②生產、經營的收益；
③知識產權的收益；即在婚姻關系存續(xù)期間，實際取得或者已經明確可以取得的財產性收益。
④繼承、受贈所得財產。此時注意：
a.遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產，應為夫或妻個人財產，即充分尊重遺囑人或遺贈人的意志；
b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈與，除非父母明確表示贈與一方的。
⑤一方以個人財產投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；
⑥男女雙方實際取得或應當取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產安置補償費等；
⑦由一方婚前承租、混后用共有財產購買的房屋，雖房屋權屬證書登記一方名下，仍應認定為夫妻共同財產。
⑵ 法定個人財產
①一方的婚前財產；
②一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；
③遺囑或贈與合同中明確只歸一方的財產；
④一方專用的生活用品；
⑤軍人的死亡保險金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費。
a.家庭成員關系；
b.從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產。
③處分共有物
a.共同共有財產的處分應由全體共有人共同為之；
b.以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；
c.關于夫妻處分共同財產的相互代理權；①因日常生活需要，任何一方可單獨決定；②非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要決定的，夫妻應當平等協商取得一致意見，方可為之。但此時，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。
真題考點：
2006年一類106題： 甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應( )。
A. 在同等條件下由乙優(yōu)先購買
B. 在同等條件下由丙優(yōu)先購買
C. 在同等條件下由甲決定賣給誰
D.在同等條件下由乙、丙共同購買，各享有一份份額，形成共有關系
[答案]A。
知識點：房屋承租人的優(yōu)先購買權
①僅限于
房屋租賃場合；
②出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權的，承租人可主張該房屋買賣無效；
④在轉租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
知識點可帶知識面：優(yōu)先購買權
(一)民法上的優(yōu)先購買權
⑴按份共有人的優(yōu)先購買權
①按份共有人轉讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權；
②如其他共有人為2人以上，且都想購買，則由轉讓人決定受讓人。
⑵原共同共有人的優(yōu)先購買權
共有關系存續(xù)期間，不允許分割共有財產；共有關系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權問題。
⑶房屋承租人的優(yōu)先購買權
①僅限于房屋租賃場合；
②出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權的，承租人可主張該房屋買賣無效；
④在轉租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
⑷典權人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權；
⑸注意：房屋抵押權人無優(yōu)先購買權；
⑹民法上的優(yōu)先購買權人發(fā)生沖突時，依據物權優(yōu)先于債權的原理，當發(fā)生沖突時：共有人>典權人>承租人。
含以上知識點的學科知識剪輯：
物權法和擔保法
1.物權的基本特征
①物權是支配權，權利的行使無需他人的行為；
②物權是絕對權，權利主體只有一個，但義務主體是不特定的第三人；
③物權是財產權，與人身權相對；
④物權是排他性權利；
⑤物權受侵害時有特殊的保護方法，如物上請求權；
⑥物權的客體為物，且為有體物；
⑦物權立法采用法定主義。
2.物權法的基本原則
⑴物權平等原則(《物權法》第3條)
無論是國家享有的物權，還是集體、私人享有的物權，都受到物權法的平等保護。
⑵物權法定原則(《物權法》第5條)
是指物權的種類與內容只能由法律規(guī)定。但其他法律對物權另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。
⑶公示、公信原則(《物權法》第6條)
①公示原則
A.物權的公示，是指物權的享有與變動可取信于社會公眾的外部表現形式。
B.公示的對象是——物權的享有與變動；
C.公示的目的是——讓不特定的第三人知道物權狀況。
②公示方法
A.動產物權的公示方法：以占有作為權利的享有方式，以占有的轉移即交付作為其變動的公示方法；
B.不動產物權的公示方法：以登記和變更登記作為權利享有和變動的公示方法。
C.動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。
③公信原則——物權的存在既然以占有或登記為表征，則信賴該表征而進行相應行為者，即使該表征與真實的權利狀態(tài)不符，對于信賴該表征的人也不發(fā)生影響。包含下述三層含義：
A.若當事人在享有、變動物權時依法定要求進行了公示，第三人因信賴該公示而為一定行為，事后即使公示出來的物權狀態(tài)與真實的物權狀態(tài)不符，第三人取得的物權亦受保護；
B.若當事人在享有、變動物權時依法進行了公示，則其物權足以對抗第三人；
C.若當事人在享有、變動物權時未依法進行公示，則其物權不得對抗第三人。
⑷物權優(yōu)先原則——物權優(yōu)先債權是原則，債權優(yōu)先物權是另外；
⑴物權的優(yōu)先性——是指同一物上存在數個互相沖突的權利時，效力較強的權利排斥效力較弱的權利而率先獲得實現。這種優(yōu)先效力表現在兩個方面：
①物權之間的優(yōu)先效力；
②物權相對于債權的優(yōu)先效力；——是指同一物上既存在物權，又存在債權時，物權的實現優(yōu)先于債權。
⑵物權優(yōu)先債權的例外——買賣不破租賃
在現代法上，租賃權日益物權化，為了保護承租人利益，維護正常的租賃關系，法律規(guī)定，租賃期間租賃物所有權變更的，不影響原承租人的債權，原承租合同對新主人仍有拘束力。
⑶不同擔保物權之間的優(yōu)先性
a.在不動產擔保的場合——留置權>抵押權
b. 在動產擔保的場合——①質押先于抵押設立的：留置權>質押權>抵押權；
②抵押先于質押設立的：留置權>登記抵押權>質押權>未登記的抵押權。
⑸物權不得濫用原則(《物權法》第7條)
物權的取得與行使，應守法、尊重社會公德，不得損害共同利益和他人合法權益。
3.物權的追及效力——指物權成立后，不論其標的物輾轉至何人之手，權利人均可以追及標的物之所在，并直接行使權利。即只要在最后占有人處發(fā)現自己的物，就可予以追回。
4.物上請求權
⑴物上請求權——是指物權人在其權利實現上遇有某種妨害或者有被妨害之虞時，物權人為回復其物
權的圓滿狀態(tài)，有權請求妨害人為或不為一定行為的權利。
⑵依照《物權法》的規(guī)定，物上請求權的具體內容包括:
①返還原物；
②排除妨害；
③消除危險；
④恢復原狀。
5.我國物權變動模式
⑴基于法律行為的物權變動必須以法律行為(債權行為)的有效為前提；
⑵登記是不動產物權變動的生效要件——即有效債權行為+登記=不動產物權變動；
⑶交付是動產物權變動的生效要件——即有效債權行為+交付=動產物權變動；
⑷對于船舶、飛行器、機動車等重要交通工具的物權變動，非經登記，不得對抗第三人。
⑸我國物權變動模式的例外——
①土地承包經營權，自合同生效時設立；事后縣級以上人民政府發(fā)給的土地承包經營權證并登記
在冊，只是對權利的確認而已。
②地役權，自合同生效時設立；登記與否全憑當事人自愿選擇，但是不登記的地役權不得對抗善意第三人。
6.所有權的權能
⑴積極權能
①占有權能——是指所有人對所有物加以實際管領或控制的權利。
②使用權能
是指在不毀損所有物本體或者變更其性質的前提下，依照所有的性能和用途對其加以利用，即發(fā)揮物的使用價值。
③收益權能
是指收取由原物產生的新增經濟價值的權能，包括孳息和利用原物進行生產所產生的利潤等。
④處分權能
是指對物依法處置以決定其命運的權能；包括：a.事實上的處分權能——對物進行實質的變形、改造、毀損等物理性的事實行為；b.法律上的處分權能——對標的物的所有權進行移轉、限制或者消滅，從而使其所有權發(fā)生變動的法律行為。
⑵消極權能—“排除他人干涉”
是指所有人排斥并除去他人對所有物的不法侵害。且只有在受到他人的不法干涉的時候這項權能才能顯現出來。
7.建筑物區(qū)分所有權
⑴復合性；
建筑物區(qū)分所有權由專有所有權、共有所有權和成員權三部分組成。
①專有所有權——對專有部分的占有、使用、收益和處分的權利。專有部分，即在構造上能夠明確
區(qū)分，具有排他性且可以獨立使用的建筑物部分。
②共有所有權——區(qū)分所有權人根據法律和管理規(guī)約的規(guī)定，對共有部分所享有的占有、使用和收益的權利。根據《物權法》規(guī)定，以下部分屬于業(yè)主共有：
a.建筑區(qū)劃內的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；
b.建筑物區(qū)劃內的綠地，城鎮(zhèn)公共綠地、明示個人所有的除外；
c.建筑區(qū)劃內的物業(yè)服務用房；
d.占用業(yè)主共用的道路或者其它場地用于停放汽車的車位；
e.建筑物及其附屬設施的維修基金。
③成員權——建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構造、權利歸屬和使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體的一名成員所享有的權利和承擔的義務。
成員權是一種永續(xù)性權利，只要建筑物存在，區(qū)分所有人之間的團體關系就會存續(xù)，原則上不會解散。
⑵專有所有權的主導性
①區(qū)分所有權人取得專有所有權便取得了共有所有權和成員權；反之，喪失專有所有權的也就同時喪失了共有所有權和成員權。
②專有所有權的大小，決定了共有所有權和成員權的大??；
③在區(qū)分所有權的設定登記上，只登記專有所有權，共有所有權和成員權不需要登記。
⑶一體性——其組成的三要素必須結為一體不可分離
⑷權利主體身份的多重性
8.所有權的取得
⑴原始取得
①先占
構成要件：
A.對象是無主物，最常見者是拋棄物，即基于所有人或處分人的意志而放棄所有權的物。注意：無人繼承又無人受遺贈的財產，歸國家所有，不適用先占。
B.標的物為動產。但下列動產不適用先占：
a.尸體；依公序良俗，死者的尸體歸其親屬所有，不得先占；
b.宣布為國家所有的資源如野生動物資源；
c.他人享有獨占性權利的物。
C.必須以所有的意思占有無主物。
②發(fā)現隱藏物、埋藏物；(法律效果類似于拾得遺失物)
③拾得遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動物；
A.遺失物——非基于遺失人的意志而暫時喪失占有的物。遺失物的要件有：
a.須為他人之物；
b.須為動產，不動產永不構成遺失物；
c.遺失人對于物的占有的喪失須非出于自己的意思；
d.須非隱藏物。
B.拾得——發(fā)現并實際占有遺失物。
C.拾得遺失物的法律效果——拾得人無論經過多長時間，均不能取得所有權，而應當返還給權利人。
④添附——是附合、混合和加工的通稱。
A.附合是指不同所有人的有形物結合在一起無法分離或不宜分離，而交易上認為一物者。
B.混合是指不同所有人的動產混雜在一起，無法識別或識別費用過巨，成為混合物；
C.加工是在他人之物上附加自己有價值的勞動，使之成為一新物。
⑤善意取得
A.善意取得是指無權處分人在不法將其受托占有的他人的物轉讓給受讓人的，如果受讓人取得該物時是善意的，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。
B.善意取得的構成要件：
a.標的物包括動產與不動產；
b.轉讓人須無處分權；
c.須基于有償法律行為而轉讓；
d.轉讓的財產已經完成交付或登記。
C.善意取得的法律效果
a.受讓人取得標的物所有權，真權利人喪失標的物所有權；
b.真權利人可以根據法律對轉讓人行使損害賠償請求權。
⑥時效取得(我國法律不予承認)
⑦其他。
⑵繼受取得(①買賣； ②互易； ③贈與； ④遺贈； ⑤繼承)
9.共有制度
⑴按份共有
①特征
a.各共有人對共有物按各自份額享有所有權；
b.各共有人對共有物按各自份額分享權利，分擔義務、責任。
②對共有物的處分
a.這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個或數個共有人不得擅自處分。
b.若其中一個人或數個人擅自處分的，構成無權處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權。
③對共有分額的處分
a.某共有人轉讓分額時，其他共有人有優(yōu)先購買權；
b.某共有人拋棄的份額，《物權法》沒有規(guī)定，民法原理認為歸其他共有人共有；
c.某共有人可以自由決定以其份額設定抵押。
⑵共同共有
①特征
a.共同共有只能基于共同關系而生；
b.共同關系終止前，任何共有人不得提出分出、轉讓自己的份額；
c.共同共有存續(xù)期間，每個共有人對共有物分享共同的權利，承擔共同的義務、責任。
②類型；公認的共同共有關系有3種：
a.夫妻關系；
b.家庭成員關系；
c.從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產。
③處分共有物
a.共同共有財產的處分應由全體共有人共同為之；
b.以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；
c.關于夫妻處分共同財產的相互代理權；①因日常生活需要，任何一方可單獨決定；②非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要決定的，夫妻應當平等協商取得一致意見，方可為之。但此時，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。
10.優(yōu)先購買權
(一)民法上的優(yōu)先購買權
⑴按份共有人的優(yōu)先購買權
①按份共有人轉讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權；
②如其他共有人為2人以上，且都想購買，則由轉讓人決定受讓人。
⑵原共同共有人的優(yōu)先購買權
共有關系存續(xù)期間，不允許分割共有財產；共有關系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權問題。
⑶房屋承租人的優(yōu)先購買權
①僅限于房屋租賃場合；
②出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權的，承租人可主張該房屋買賣無效；
④在轉租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
⑷典權人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權；
⑸注意：房屋抵押權人無優(yōu)先購買權；
⑹民法上的優(yōu)先購買權人發(fā)生沖突時，依據物權優(yōu)先于債權的原理，當發(fā)生沖突時：共有人>典權人>承
租人。
[真題實例] 甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應( )。
A. 在同等條件下由乙優(yōu)先購買
B. 在同等條件下由丙優(yōu)先購買
C. 在同等條件下由甲決定賣給誰
D.在同等條件下由乙、丙共同購買，各享有一份份額，形成共有關系
[答案]A。
(二)商法上的優(yōu)先購買權
⑴有限公司股東的優(yōu)先購買權
有限公司某一股東轉讓出資份額時，其他股東在同等條件下有優(yōu)先于第三人的購買權；
但是，注意股份公司的股東沒有優(yōu)先購買權。
⑵合伙人的優(yōu)先購買權
合伙企業(yè)的合伙人在轉讓其財產份額時，其他合伙人有優(yōu)先購買權。
(三)知識產權法上的優(yōu)先購買權
⑴委托技術開發(fā)合同完成的發(fā)明創(chuàng)造，專利申請權歸研發(fā)人的，研發(fā)人欲轉讓專利申請權時，委托人有
⑵合作技術開發(fā)合同完成的發(fā)明創(chuàng)造，專利申請權歸合作人共有的，一方共有人轉讓其共有的專利申請權的，其他各方有優(yōu)先受讓權。
⑶職務技術成果的使用權、轉讓權歸單位，單位轉讓職務技術成果時，完成人有優(yōu)先受讓權。
11.用益物權
用益物權，是指對他人的物在一定范圍內，加以占有、使用、收益的限制物權。我國現行的幾種重要的物權包括：
⑴自然資源使用權；
⑵土地承包經營權；
期限：耕地為30年；草地為30—50年，林地為30—70年；特殊林木的林地承包期還可以延長，
承包期屆滿的，可以繼續(xù)承包。
⑶建設用地使用權；
⑷宅基地使用權；
宅基地使用權實行一戶一宅原則，權利人 不得買賣或者變相變賣宅基地；權利人可以出賣、出租宅基地上的房屋，但不得另行申請宅基地。
⑸地役權——是指地役權人因通行、取水、排水、鋪設管線等需要，利用他人的不動產或者限制他人不動產的利用，以提高自己的不動產效益的權利。
⑹典權——是指出典人將自己所有的不動產交由典權人，典權人向其支付一定典價后對出典不動產享有的占有、使用、收益的權利。我國法律只認可房屋典權。典權具有如下法律特征：
①典權屬于一種用益物權。典權的目的不是擔保，而是利用不動產；
②典權人必須向出典人支付一定的典價；
③典權的客體是不動產，并且必須轉移占有；
④典權是有期限的他物權，我國法律規(guī)定典權期限不得超過20年，約定超過的部分無效；
⑤典權人在典期內享有對出典物的占有、使用和收益的權利，典期屆滿以后出典人享有回贖出典財產的權利。
12.相鄰關系
⑴相鄰關系，是指兩個或兩個以上相鄰不動產的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權利時應當相互給予便利而發(fā)生的權利義務關系。
⑵《民法通則》規(guī)定的調整相鄰關系須遵循的原則：
① 有利生產、方便生活； ② 團結互助、公平合理。
⑶相鄰關系的種類
①土地通行和占用關系；
②建筑物內通行產生的相鄰關系；
③用水與排水產生的相鄰關系；
④修建施工產生的相鄰關系；
⑤排污產生的相鄰關系；
⑥采光與通風產生的相鄰關系。
真題考點：
2007年105題：趙某與黃某2003年結婚，2005年10月協議離婚，但在財產分配上發(fā)生爭議，下列不屬于夫妻共同財產的是( )。
A. 2004年8月黃某出版一部小說所獲得的稿費1萬元
B. 2005年3月趙某因車禍受傷所得到的醫(yī)療費用賠償2萬元
C. 2003年6月趙某父母贈與趙某、黃某一幢房屋，價值25萬元
D. 2004年12月12月，趙某與黃某共同購置的一套高檔家具，價值4萬元
答案：B
夫妻共有財產：
⑴《婚姻法》第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財產，原則上均屬夫妻共同財產，具體而言，主要包括：
①工資、獎金；
②生產、經營的收益；
③知識產權的收益；即在婚姻關系存續(xù)期間，實際取得或者已經明確可以取得的財產性收益。
④繼承、受贈所得財產。此時注意：
a.遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產，應為夫或妻個人財產，即充分尊重遺囑人或遺贈人的意志；
b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈與，除非父母明確表示贈與一方的。
⑤一方以個人財產投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；
⑥男女雙方實際取得或應當取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產安置補償費等；
⑦由一方婚前承租、混后用共有財產購買的房屋，雖房屋權屬證書登記一方名下，仍應認定為夫妻共同財產。
⑵ 法定個人財產
①一方的婚前財產；
②一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；
③遺囑或贈與合同中明確只歸一方的財產；
④一方專用的生活用品；
⑤軍人的死亡保險金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費。
知識點可帶知識面：夫妻共同財產是一種共有關系，有關共有關系的知識面：
共有制度
⑴按份共有
①特征
各共有人對共有物按各自份額享有所有權；
各共有人對共有物按各自份額分享權利，分擔義務、責任。
②對共有物的處分
這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個或數個共有人不得擅自處分。
若其中一個人或數個人擅自處分的，構成無權處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權。
③對共有分額的處分
a.某共有人轉讓分額時，其他共有人有優(yōu)先購買權；
b.某共有人拋棄的份額，《物權法》沒有規(guī)定，民法原理認為歸其他共有人共有；
c.某共有人可以自由決定以其份額設定抵押。
⑵共同共有
①特征
a.共同共有只能基于共同關系而生；
b.共同關系終止前，任何共有人不得提出分出、轉讓自己的份額；
c.共同共有存續(xù)期間，每個共有人對共有物分享共同的權利，承擔共同的義務、責任。
②類型；公認的共同共有關系有3種：
a.夫妻關系；
夫妻財產關系
⑴《婚姻法》第17條規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間任何一方所得財產，原則上均屬夫妻共同財產，具體而言，主要包括：
①工資、獎金；
②生產、經營的收益；
③知識產權的收益；即在婚姻關系存續(xù)期間，實際取得或者已經明確可以取得的財產性收益。
④繼承、受贈所得財產。此時注意：
a.遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產，應為夫或妻個人財產，即充分尊重遺囑人或遺贈人的意志；
b.婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對自己子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方；婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資是對夫妻雙方的贈與，除非父母明確表示贈與一方的。
⑤一方以個人財產投資所得的收益，也歸夫妻共同所有；
⑥男女雙方實際取得或應當取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產安置補償費等；
⑦由一方婚前承租、混后用共有財產購買的房屋，雖房屋權屬證書登記一方名下，仍應認定為夫妻共同財產。
⑵ 法定個人財產
①一方的婚前財產；
②一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；
③遺囑或贈與合同中明確只歸一方的財產；
④一方專用的生活用品；
⑤軍人的死亡保險金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費。
a.家庭成員關系；
b.從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產。
③處分共有物
a.共同共有財產的處分應由全體共有人共同為之；
b.以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；
c.關于夫妻處分共同財產的相互代理權；①因日常生活需要，任何一方可單獨決定；②非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要決定的，夫妻應當平等協商取得一致意見，方可為之。但此時，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。
真題考點：
2006年一類106題： 甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應( )。
A. 在同等條件下由乙優(yōu)先購買
B. 在同等條件下由丙優(yōu)先購買
C. 在同等條件下由甲決定賣給誰
D.在同等條件下由乙、丙共同購買，各享有一份份額，形成共有關系
[答案]A。
知識點：房屋承租人的優(yōu)先購買權
①僅限于
房屋租賃場合；
②出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權的，承租人可主張該房屋買賣無效；
④在轉租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
知識點可帶知識面：優(yōu)先購買權
(一)民法上的優(yōu)先購買權
⑴按份共有人的優(yōu)先購買權
①按份共有人轉讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權；
②如其他共有人為2人以上，且都想購買，則由轉讓人決定受讓人。
⑵原共同共有人的優(yōu)先購買權
共有關系存續(xù)期間，不允許分割共有財產；共有關系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權問題。
⑶房屋承租人的優(yōu)先購買權
①僅限于房屋租賃場合；
②出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權的，承租人可主張該房屋買賣無效；
④在轉租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
⑷典權人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權；
⑸注意：房屋抵押權人無優(yōu)先購買權；
⑹民法上的優(yōu)先購買權人發(fā)生沖突時，依據物權優(yōu)先于債權的原理，當發(fā)生沖突時：共有人>典權人>承租人。
含以上知識點的學科知識剪輯：
物權法和擔保法
1.物權的基本特征
①物權是支配權，權利的行使無需他人的行為；
②物權是絕對權，權利主體只有一個，但義務主體是不特定的第三人；
③物權是財產權，與人身權相對；
④物權是排他性權利；
⑤物權受侵害時有特殊的保護方法，如物上請求權；
⑥物權的客體為物，且為有體物；
⑦物權立法采用法定主義。
2.物權法的基本原則
⑴物權平等原則(《物權法》第3條)
無論是國家享有的物權，還是集體、私人享有的物權，都受到物權法的平等保護。
⑵物權法定原則(《物權法》第5條)
是指物權的種類與內容只能由法律規(guī)定。但其他法律對物權另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。
⑶公示、公信原則(《物權法》第6條)
①公示原則
A.物權的公示，是指物權的享有與變動可取信于社會公眾的外部表現形式。
B.公示的對象是——物權的享有與變動；
C.公示的目的是——讓不特定的第三人知道物權狀況。
②公示方法
A.動產物權的公示方法：以占有作為權利的享有方式，以占有的轉移即交付作為其變動的公示方法；
B.不動產物權的公示方法：以登記和變更登記作為權利享有和變動的公示方法。
C.動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。
③公信原則——物權的存在既然以占有或登記為表征，則信賴該表征而進行相應行為者，即使該表征與真實的權利狀態(tài)不符，對于信賴該表征的人也不發(fā)生影響。包含下述三層含義：
A.若當事人在享有、變動物權時依法定要求進行了公示，第三人因信賴該公示而為一定行為，事后即使公示出來的物權狀態(tài)與真實的物權狀態(tài)不符，第三人取得的物權亦受保護；
B.若當事人在享有、變動物權時依法進行了公示，則其物權足以對抗第三人；
C.若當事人在享有、變動物權時未依法進行公示，則其物權不得對抗第三人。
⑷物權優(yōu)先原則——物權優(yōu)先債權是原則，債權優(yōu)先物權是另外；
⑴物權的優(yōu)先性——是指同一物上存在數個互相沖突的權利時，效力較強的權利排斥效力較弱的權利而率先獲得實現。這種優(yōu)先效力表現在兩個方面：
①物權之間的優(yōu)先效力；
②物權相對于債權的優(yōu)先效力；——是指同一物上既存在物權，又存在債權時，物權的實現優(yōu)先于債權。
⑵物權優(yōu)先債權的例外——買賣不破租賃
在現代法上，租賃權日益物權化，為了保護承租人利益，維護正常的租賃關系，法律規(guī)定，租賃期間租賃物所有權變更的，不影響原承租人的債權，原承租合同對新主人仍有拘束力。
⑶不同擔保物權之間的優(yōu)先性
a.在不動產擔保的場合——留置權>抵押權
b. 在動產擔保的場合——①質押先于抵押設立的：留置權>質押權>抵押權；
②抵押先于質押設立的：留置權>登記抵押權>質押權>未登記的抵押權。
⑸物權不得濫用原則(《物權法》第7條)
物權的取得與行使，應守法、尊重社會公德，不得損害共同利益和他人合法權益。
3.物權的追及效力——指物權成立后，不論其標的物輾轉至何人之手，權利人均可以追及標的物之所在，并直接行使權利。即只要在最后占有人處發(fā)現自己的物，就可予以追回。
4.物上請求權
⑴物上請求權——是指物權人在其權利實現上遇有某種妨害或者有被妨害之虞時，物權人為回復其物
權的圓滿狀態(tài)，有權請求妨害人為或不為一定行為的權利。
⑵依照《物權法》的規(guī)定，物上請求權的具體內容包括:
①返還原物；
②排除妨害；
③消除危險；
④恢復原狀。
5.我國物權變動模式
⑴基于法律行為的物權變動必須以法律行為(債權行為)的有效為前提；
⑵登記是不動產物權變動的生效要件——即有效債權行為+登記=不動產物權變動；
⑶交付是動產物權變動的生效要件——即有效債權行為+交付=動產物權變動；
⑷對于船舶、飛行器、機動車等重要交通工具的物權變動，非經登記，不得對抗第三人。
⑸我國物權變動模式的例外——
①土地承包經營權，自合同生效時設立；事后縣級以上人民政府發(fā)給的土地承包經營權證并登記
在冊，只是對權利的確認而已。
②地役權，自合同生效時設立；登記與否全憑當事人自愿選擇，但是不登記的地役權不得對抗善意第三人。
6.所有權的權能
⑴積極權能
①占有權能——是指所有人對所有物加以實際管領或控制的權利。
②使用權能
是指在不毀損所有物本體或者變更其性質的前提下，依照所有的性能和用途對其加以利用，即發(fā)揮物的使用價值。
③收益權能
是指收取由原物產生的新增經濟價值的權能，包括孳息和利用原物進行生產所產生的利潤等。
④處分權能
是指對物依法處置以決定其命運的權能；包括：a.事實上的處分權能——對物進行實質的變形、改造、毀損等物理性的事實行為；b.法律上的處分權能——對標的物的所有權進行移轉、限制或者消滅，從而使其所有權發(fā)生變動的法律行為。
⑵消極權能—“排除他人干涉”
是指所有人排斥并除去他人對所有物的不法侵害。且只有在受到他人的不法干涉的時候這項權能才能顯現出來。
7.建筑物區(qū)分所有權
⑴復合性；
建筑物區(qū)分所有權由專有所有權、共有所有權和成員權三部分組成。
①專有所有權——對專有部分的占有、使用、收益和處分的權利。專有部分，即在構造上能夠明確
區(qū)分，具有排他性且可以獨立使用的建筑物部分。
②共有所有權——區(qū)分所有權人根據法律和管理規(guī)約的規(guī)定，對共有部分所享有的占有、使用和收益的權利。根據《物權法》規(guī)定，以下部分屬于業(yè)主共有：
a.建筑區(qū)劃內的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；
b.建筑物區(qū)劃內的綠地，城鎮(zhèn)公共綠地、明示個人所有的除外；
c.建筑區(qū)劃內的物業(yè)服務用房；
d.占用業(yè)主共用的道路或者其它場地用于停放汽車的車位；
e.建筑物及其附屬設施的維修基金。
③成員權——建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構造、權利歸屬和使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體的一名成員所享有的權利和承擔的義務。
成員權是一種永續(xù)性權利，只要建筑物存在，區(qū)分所有人之間的團體關系就會存續(xù)，原則上不會解散。
⑵專有所有權的主導性
①區(qū)分所有權人取得專有所有權便取得了共有所有權和成員權；反之，喪失專有所有權的也就同時喪失了共有所有權和成員權。
②專有所有權的大小，決定了共有所有權和成員權的大??；
③在區(qū)分所有權的設定登記上，只登記專有所有權，共有所有權和成員權不需要登記。
⑶一體性——其組成的三要素必須結為一體不可分離
⑷權利主體身份的多重性
8.所有權的取得
⑴原始取得
①先占
構成要件：
A.對象是無主物，最常見者是拋棄物，即基于所有人或處分人的意志而放棄所有權的物。注意：無人繼承又無人受遺贈的財產，歸國家所有，不適用先占。
B.標的物為動產。但下列動產不適用先占：
a.尸體；依公序良俗，死者的尸體歸其親屬所有，不得先占；
b.宣布為國家所有的資源如野生動物資源；
c.他人享有獨占性權利的物。
C.必須以所有的意思占有無主物。
②發(fā)現隱藏物、埋藏物；(法律效果類似于拾得遺失物)
③拾得遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動物；
A.遺失物——非基于遺失人的意志而暫時喪失占有的物。遺失物的要件有：
a.須為他人之物；
b.須為動產，不動產永不構成遺失物；
c.遺失人對于物的占有的喪失須非出于自己的意思；
d.須非隱藏物。
B.拾得——發(fā)現并實際占有遺失物。
C.拾得遺失物的法律效果——拾得人無論經過多長時間，均不能取得所有權，而應當返還給權利人。
④添附——是附合、混合和加工的通稱。
A.附合是指不同所有人的有形物結合在一起無法分離或不宜分離，而交易上認為一物者。
B.混合是指不同所有人的動產混雜在一起，無法識別或識別費用過巨，成為混合物；
C.加工是在他人之物上附加自己有價值的勞動，使之成為一新物。
⑤善意取得
A.善意取得是指無權處分人在不法將其受托占有的他人的物轉讓給受讓人的，如果受讓人取得該物時是善意的，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。
B.善意取得的構成要件：
a.標的物包括動產與不動產；
b.轉讓人須無處分權；
c.須基于有償法律行為而轉讓；
d.轉讓的財產已經完成交付或登記。
C.善意取得的法律效果
a.受讓人取得標的物所有權，真權利人喪失標的物所有權；
b.真權利人可以根據法律對轉讓人行使損害賠償請求權。
⑥時效取得(我國法律不予承認)
⑦其他。
⑵繼受取得(①買賣； ②互易； ③贈與； ④遺贈； ⑤繼承)
9.共有制度
⑴按份共有
①特征
a.各共有人對共有物按各自份額享有所有權；
b.各共有人對共有物按各自份額分享權利，分擔義務、責任。
②對共有物的處分
a.這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意；否則，任何一個或數個共有人不得擅自處分。
b.若其中一個人或數個人擅自處分的，構成無權處分行為，屬效力待定性為。如若第三人為有償、善意的，第三人可依善意取 得取得所有權。
③對共有分額的處分
a.某共有人轉讓分額時，其他共有人有優(yōu)先購買權；
b.某共有人拋棄的份額，《物權法》沒有規(guī)定，民法原理認為歸其他共有人共有；
c.某共有人可以自由決定以其份額設定抵押。
⑵共同共有
①特征
a.共同共有只能基于共同關系而生；
b.共同關系終止前，任何共有人不得提出分出、轉讓自己的份額；
c.共同共有存續(xù)期間，每個共有人對共有物分享共同的權利，承擔共同的義務、責任。
②類型；公認的共同共有關系有3種：
a.夫妻關系；
b.家庭成員關系；
c.從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產。
③處分共有物
a.共同共有財產的處分應由全體共有人共同為之；
b.以共有物作抵押亦需全體共有人共同為之；
c.關于夫妻處分共同財產的相互代理權；①因日常生活需要，任何一方可單獨決定；②非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要決定的，夫妻應當平等協商取得一致意見，方可為之。但此時，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。
10.優(yōu)先購買權
(一)民法上的優(yōu)先購買權
⑴按份共有人的優(yōu)先購買權
①按份共有人轉讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權；
②如其他共有人為2人以上，且都想購買，則由轉讓人決定受讓人。
⑵原共同共有人的優(yōu)先購買權
共有關系存續(xù)期間，不允許分割共有財產；共有關系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權問題。
⑶房屋承租人的優(yōu)先購買權
①僅限于房屋租賃場合；
②出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人；
③出租人侵害承租人優(yōu)先權的，承租人可主張該房屋買賣無效；
④在轉租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。
⑷典權人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權；
⑸注意：房屋抵押權人無優(yōu)先購買權；
⑹民法上的優(yōu)先購買權人發(fā)生沖突時，依據物權優(yōu)先于債權的原理，當發(fā)生沖突時：共有人>典權人>承
租人。
[真題實例] 甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應( )。
A. 在同等條件下由乙優(yōu)先購買
B. 在同等條件下由丙優(yōu)先購買
C. 在同等條件下由甲決定賣給誰
D.在同等條件下由乙、丙共同購買，各享有一份份額，形成共有關系
[答案]A。
(二)商法上的優(yōu)先購買權
⑴有限公司股東的優(yōu)先購買權
有限公司某一股東轉讓出資份額時，其他股東在同等條件下有優(yōu)先于第三人的購買權；
但是，注意股份公司的股東沒有優(yōu)先購買權。
⑵合伙人的優(yōu)先購買權
合伙企業(yè)的合伙人在轉讓其財產份額時，其他合伙人有優(yōu)先購買權。
(三)知識產權法上的優(yōu)先購買權
⑴委托技術開發(fā)合同完成的發(fā)明創(chuàng)造，專利申請權歸研發(fā)人的，研發(fā)人欲轉讓專利申請權時，委托人有
⑵合作技術開發(fā)合同完成的發(fā)明創(chuàng)造，專利申請權歸合作人共有的，一方共有人轉讓其共有的專利申請權的，其他各方有優(yōu)先受讓權。
⑶職務技術成果的使用權、轉讓權歸單位，單位轉讓職務技術成果時，完成人有優(yōu)先受讓權。
11.用益物權
用益物權，是指對他人的物在一定范圍內，加以占有、使用、收益的限制物權。我國現行的幾種重要的物權包括：
⑴自然資源使用權；
⑵土地承包經營權；
期限：耕地為30年；草地為30—50年，林地為30—70年；特殊林木的林地承包期還可以延長，
承包期屆滿的，可以繼續(xù)承包。
⑶建設用地使用權；
⑷宅基地使用權；
宅基地使用權實行一戶一宅原則，權利人 不得買賣或者變相變賣宅基地；權利人可以出賣、出租宅基地上的房屋，但不得另行申請宅基地。
⑸地役權——是指地役權人因通行、取水、排水、鋪設管線等需要，利用他人的不動產或者限制他人不動產的利用，以提高自己的不動產效益的權利。
⑹典權——是指出典人將自己所有的不動產交由典權人，典權人向其支付一定典價后對出典不動產享有的占有、使用、收益的權利。我國法律只認可房屋典權。典權具有如下法律特征：
①典權屬于一種用益物權。典權的目的不是擔保，而是利用不動產；
②典權人必須向出典人支付一定的典價；
③典權的客體是不動產，并且必須轉移占有；
④典權是有期限的他物權，我國法律規(guī)定典權期限不得超過20年，約定超過的部分無效；
⑤典權人在典期內享有對出典物的占有、使用和收益的權利，典期屆滿以后出典人享有回贖出典財產的權利。
12.相鄰關系
⑴相鄰關系，是指兩個或兩個以上相鄰不動產的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權利時應當相互給予便利而發(fā)生的權利義務關系。
⑵《民法通則》規(guī)定的調整相鄰關系須遵循的原則：
① 有利生產、方便生活； ② 團結互助、公平合理。
⑶相鄰關系的種類
①土地通行和占用關系；
②建筑物內通行產生的相鄰關系；
③用水與排水產生的相鄰關系；
④修建施工產生的相鄰關系；
⑤排污產生的相鄰關系；
⑥采光與通風產生的相鄰關系。