3.4 旅館房地產(chǎn)估價
    3.4.1旅館房地產(chǎn)及其估價的特點
    旅館房地產(chǎn)，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。
    旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價時，也是估算其整體價值的情況居多。與之相應(yīng)要注意的是，單獨估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價值是沒有意義的。
    不僅如此，這樣單獨估算的結(jié)果必然是導(dǎo)致價值的重復(fù)計算，[案例3－6]就存在類似的問題。
    由于同類型旅館的價值主要在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標(biāo)床位數(shù)或是房間數(shù)，常?？梢宰鳛楣纼r的指標(biāo)，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價。
    3.4.2影響旅館房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況
    3.4.2.1交通條件
    這是影響旅館房地產(chǎn)的最重要的區(qū)位狀況。
    3.4.2.2周圍環(huán)境
    周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的：交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價值的直接使用者和評價者——旅客，往往也會理解這一點，會在交通和環(huán)境之間做出適當(dāng)?shù)娜∩?。但相比接待觀光和商務(wù)旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館就特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時就退居其次了。
    3.4.3 影響旅館房地產(chǎn)的主要實物狀況
    除了通常的房地產(chǎn)實物狀況，特別是影響商業(yè)房地產(chǎn)的實物狀況以外，影響旅館房地產(chǎn)的重要實物狀況是：
    3.4.3.1　設(shè)備設(shè)施和用具
    除了設(shè)備設(shè)施以外，用具是影響旅館房地產(chǎn)價值的一個比較特殊的重要實物狀況。雖然在對旅館房地產(chǎn)估價時，用具往往并不包括在內(nèi)，但和設(shè)備設(shè)施一樣，用具也是旅客選擇和評價旅館的主要考慮因素。正因為如此，旅館的設(shè)備設(shè)施和用具的更新速度往往很快，遠遠快于設(shè)備設(shè)施和用具的自然壽命。我們往往也可以看到這樣的情形：有的旅館由于經(jīng)營不善，無力更新設(shè)備設(shè)施和用具，導(dǎo)致更加無客問津，最終成了惡性循環(huán)。
    3.4.3.2 經(jīng)營管理
    旅館的經(jīng)營管理對于提升旅館房地產(chǎn)的價值起著重要的作用，好的酒店往往聘請國際的酒店管理集團經(jīng)營管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務(wù)水準(zhǔn)，而且能夠利用這些酒店管理集團的國際訂房網(wǎng)絡(luò)，保證酒店的客源。