第十講 收益法（中）
6．3 凈 收 益
6．3．1 房地產(chǎn)收益的種類(lèi)
運(yùn)用收益法估價(jià)(無(wú)論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有4種：①潛在毛收入；②有效毛收入；③凈運(yùn)營(yíng)收益；④稅前現(xiàn)金流量。
(1)潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置(即100％出租)情況下的收入。
(2)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩?BR> 等造成的收入損失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及
其他原因造成的收入損失。
(3)凈運(yùn)營(yíng)收益通常簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬
于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必須支出的費(fèi)用。
(4)稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。
6．3．2 凈收益測(cè)算的基本原理
收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等類(lèi)房地產(chǎn)；二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂(lè)場(chǎng)所、加油站等類(lèi)房地產(chǎn)。在英國(guó)，前一種情況下的收益法被稱(chēng)為投資法，后一種情況下的收益法被稱(chēng)為利潤(rùn)法。有些房地產(chǎn)
既存在大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等，在實(shí)際估價(jià)中只要能夠通過(guò)租賃收入測(cè)算凈收益的，宜通過(guò)租賃收人測(cè)算凈收益來(lái)估價(jià)。所以，基于租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。
6．3．2．1 基于租賃收入測(cè)算凈收益
基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：
凈收益＝潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
＝有效毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
(1)潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。
(2)空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來(lái)計(jì)算。
(3)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。
6．3．2．2 基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益
有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營(yíng)業(yè)方式獲取收益的，如旅館、 娛樂(lè)中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測(cè)算與基于租賃收入的凈收益測(cè)算，主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)。基于租金收入測(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。
6．3．3 幾種收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取
凈收益的具體求取因估價(jià)對(duì)象的收益類(lèi)型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況
6．3．3．1 出租的房地產(chǎn)凈收益求取
出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅(特別是公寓)、寫(xiě)字樓、商鋪、停車(chē)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。
租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。
出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是(例如表6—1所列的費(fèi)用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。
6．3 凈 收 益
6．3．1 房地產(chǎn)收益的種類(lèi)
運(yùn)用收益法估價(jià)(無(wú)論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有4種：①潛在毛收入；②有效毛收入；③凈運(yùn)營(yíng)收益；④稅前現(xiàn)金流量。
(1)潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置(即100％出租)情況下的收入。
(2)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩?BR> 等造成的收入損失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及
其他原因造成的收入損失。
(3)凈運(yùn)營(yíng)收益通常簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬
于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必須支出的費(fèi)用。
(4)稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。
6．3．2 凈收益測(cè)算的基本原理
收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等類(lèi)房地產(chǎn)；二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂(lè)場(chǎng)所、加油站等類(lèi)房地產(chǎn)。在英國(guó)，前一種情況下的收益法被稱(chēng)為投資法，后一種情況下的收益法被稱(chēng)為利潤(rùn)法。有些房地產(chǎn)
既存在大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等，在實(shí)際估價(jià)中只要能夠通過(guò)租賃收入測(cè)算凈收益的，宜通過(guò)租賃收人測(cè)算凈收益來(lái)估價(jià)。所以，基于租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。
6．3．2．1 基于租賃收入測(cè)算凈收益
基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：
凈收益＝潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
＝有效毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
(1)潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。
(2)空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來(lái)計(jì)算。
(3)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。
6．3．2．2 基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益
有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營(yíng)業(yè)方式獲取收益的，如旅館、 娛樂(lè)中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測(cè)算與基于租賃收入的凈收益測(cè)算，主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)。基于租金收入測(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。
6．3．3 幾種收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取
凈收益的具體求取因估價(jià)對(duì)象的收益類(lèi)型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況
6．3．3．1 出租的房地產(chǎn)凈收益求取
出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅(特別是公寓)、寫(xiě)字樓、商鋪、停車(chē)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。
租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。
出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是(例如表6—1所列的費(fèi)用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。