本文通過介紹美國（ MAI ）估價體系在使用分析及三種主要估價方法（市場比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結(jié)合案例分析，試圖比較中美兩國估價體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來一些啟示。
第一章 使用分析
1. 使用分析的定義
使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標(biāo)的物業(yè)價值達到。物業(yè)是否達到使用應(yīng)從以下四個角度去衡量：
• 技術(shù)上可能（ Physically Possible ） ;
• 法律上允許（ Legally Permissible ） ;
• 經(jīng)濟上可行（ Economic Feasibility ） ;
• 產(chǎn)出性（ Maximally Productive ） .
“技術(shù)上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術(shù)上是否可能對現(xiàn)有建筑物用途進行改建。這部分包括分析物業(yè)建筑物、地塊、位置、建造規(guī)范的限制、通達性可及性等方面。
“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規(guī)以及城市規(guī)劃對物業(yè)的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對物業(yè)的影響究竟是正面的還是負(fù)面的，分析將來是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調(diào)整是否會對物業(yè)價值有所影響。
“經(jīng)濟上可行”，主要分析物業(yè)在財務(wù)上是否可行，測算物業(yè)是空地或假設(shè)為空地時，土地回報減去費用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費用和風(fēng)險的情況下，物業(yè)的凈現(xiàn)值是否為正。另外，在物業(yè)用途轉(zhuǎn)變、翻新、改造（ Conversion ， Renovation ， Alternation, 簡稱 CRA ）的情況下，這些 CRA 是否可行。只有當(dāng)進行 CRA 后物業(yè)的價值減去 CRA 的成本費用超過物業(yè)現(xiàn)狀價值時，進行 CRA 才在經(jīng)濟上可行。
在美國的估計體系中，比較強調(diào)使用時點的問題，即，某種用途在現(xiàn)在時點上是經(jīng)濟上不可行的，但通過對未來市場發(fā)展和供求變化的預(yù)測，該種用途可能在未來某個時點上可行。例如，一塊待開發(fā)的空地由于位置比較偏遠，現(xiàn)在如果開發(fā)成住宅的話并不可行，然而通過分析市場以及推測未來的趨勢，可以得知由于相鄰城鎮(zhèn)發(fā)展迅速，該地區(qū)將在未來 3 年內(nèi)成為新興住宅區(qū)，到那時如果開發(fā)成住宅在經(jīng)濟上會變得可行，且收益豐厚。那么，該物業(yè)的用途為保留空地狀態(tài)，待三年后開發(fā)成住宅。當(dāng)然，在預(yù)測市場時必須考慮風(fēng)險，否則會影響對未來市場的判斷，在分析經(jīng)濟可行性，選取收益率時也應(yīng)該充分考慮風(fēng)險因素。另外，這在很大程度上受到兩國體制以及市場情況的差異的影響，使用時點的問題在兩國的應(yīng)用完全不同，這些差異將在后面章節(jié)介紹。
“ 產(chǎn)出性 ” ， 這方面評判的目的是為了發(fā)掘物業(yè)本身的潛能，要求判斷物業(yè)在滿足以上三點的同時，在何種狀態(tài)下，其價值能夠達到。對于空地和假設(shè)空地的情況而言，需要考慮利用開發(fā)密度、開發(fā)最合適的產(chǎn)品等方面的要求；對于已開發(fā)的物業(yè)，應(yīng)判定其現(xiàn)時情況與在假設(shè)空地時確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應(yīng)在繼續(xù)開發(fā)、翻修、轉(zhuǎn)換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進行論證和選擇
第一章 使用分析
1. 使用分析的定義
使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標(biāo)的物業(yè)價值達到。物業(yè)是否達到使用應(yīng)從以下四個角度去衡量：
• 技術(shù)上可能（ Physically Possible ） ;
• 法律上允許（ Legally Permissible ） ;
• 經(jīng)濟上可行（ Economic Feasibility ） ;
• 產(chǎn)出性（ Maximally Productive ） .
“技術(shù)上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術(shù)上是否可能對現(xiàn)有建筑物用途進行改建。這部分包括分析物業(yè)建筑物、地塊、位置、建造規(guī)范的限制、通達性可及性等方面。
“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規(guī)以及城市規(guī)劃對物業(yè)的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對物業(yè)的影響究竟是正面的還是負(fù)面的，分析將來是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調(diào)整是否會對物業(yè)價值有所影響。
“經(jīng)濟上可行”，主要分析物業(yè)在財務(wù)上是否可行，測算物業(yè)是空地或假設(shè)為空地時，土地回報減去費用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費用和風(fēng)險的情況下，物業(yè)的凈現(xiàn)值是否為正。另外，在物業(yè)用途轉(zhuǎn)變、翻新、改造（ Conversion ， Renovation ， Alternation, 簡稱 CRA ）的情況下，這些 CRA 是否可行。只有當(dāng)進行 CRA 后物業(yè)的價值減去 CRA 的成本費用超過物業(yè)現(xiàn)狀價值時，進行 CRA 才在經(jīng)濟上可行。
在美國的估計體系中，比較強調(diào)使用時點的問題，即，某種用途在現(xiàn)在時點上是經(jīng)濟上不可行的，但通過對未來市場發(fā)展和供求變化的預(yù)測，該種用途可能在未來某個時點上可行。例如，一塊待開發(fā)的空地由于位置比較偏遠，現(xiàn)在如果開發(fā)成住宅的話并不可行，然而通過分析市場以及推測未來的趨勢，可以得知由于相鄰城鎮(zhèn)發(fā)展迅速，該地區(qū)將在未來 3 年內(nèi)成為新興住宅區(qū)，到那時如果開發(fā)成住宅在經(jīng)濟上會變得可行，且收益豐厚。那么，該物業(yè)的用途為保留空地狀態(tài)，待三年后開發(fā)成住宅。當(dāng)然，在預(yù)測市場時必須考慮風(fēng)險，否則會影響對未來市場的判斷，在分析經(jīng)濟可行性，選取收益率時也應(yīng)該充分考慮風(fēng)險因素。另外，這在很大程度上受到兩國體制以及市場情況的差異的影響，使用時點的問題在兩國的應(yīng)用完全不同，這些差異將在后面章節(jié)介紹。
“ 產(chǎn)出性 ” ， 這方面評判的目的是為了發(fā)掘物業(yè)本身的潛能，要求判斷物業(yè)在滿足以上三點的同時，在何種狀態(tài)下，其價值能夠達到。對于空地和假設(shè)空地的情況而言，需要考慮利用開發(fā)密度、開發(fā)最合適的產(chǎn)品等方面的要求；對于已開發(fā)的物業(yè)，應(yīng)判定其現(xiàn)時情況與在假設(shè)空地時確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應(yīng)在繼續(xù)開發(fā)、翻修、轉(zhuǎn)換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進行論證和選擇