—兼致評估行業(yè)主管部門及協(xié)會(huì)的建議
    眾所周知，收益法是三大傳統(tǒng)基本評估方法之一，而且使用極廣，理論性極強(qiáng)。筆者跟蹤研究收益法理論與實(shí)踐十余年，發(fā)現(xiàn)中外評估界存在若干錯(cuò)誤的“理論觀點(diǎn)”，諸如“收益性資產(chǎn)未來預(yù)測收益現(xiàn)值和＝估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場價(jià)值”、“收益不應(yīng)扣除折舊與所得稅”、“忽視或否定收益及其相應(yīng)的收益（資本化）率在口徑上必須一致的原理”、 “收益（資本化）率是指對投資者所期望的回報(bào)率”和“忽視收益時(shí)點(diǎn)的不同，實(shí)際上一律取用‘期末’”等。對此，本文擬作出理論評析，也愿與同行專家共同探討之。
    一、對觀點(diǎn)一：“收益性資產(chǎn)未來預(yù)測收益現(xiàn)值和＝估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場價(jià)值”的評析
    縱觀國內(nèi)外現(xiàn)行資產(chǎn)、土地、房產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、執(zhí)業(yè)資格考試用書及相關(guān)教材書籍文獻(xiàn)，幾乎無一例外地贊成“觀點(diǎn)一”。其理由大體上是：“投資者所要購買的是資產(chǎn)未來的收益而不是資產(chǎn)本身。因此，未來預(yù)測收益現(xiàn)值和就是其估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。”在“觀點(diǎn)一”的指導(dǎo)下，評估行業(yè)廣大執(zhí)業(yè)人員，為了計(jì)算評估基準(zhǔn)日即估價(jià)時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)的市場價(jià)值，都必須千方百計(jì)地去預(yù)測未來幾十年的收益，用現(xiàn)時(shí)收益（資本化）率逐年折現(xiàn)，求取其和。筆者以為，“觀點(diǎn)一”在理論上是不能成立的。
    （一）從資產(chǎn)評估學(xué)和投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估學(xué)的角度審視，“觀點(diǎn)一”混淆了市場價(jià)值與投資價(jià)值，從而混淆了收益法的兩類不同用途或兩類不同的收益法。
    收益法亦稱資本化法。其關(guān)鍵詞“資本化”是指把收益轉(zhuǎn)換成資本或價(jià)值（評估值）的過程。作為一種基本方法，按其用途不同可劃分為兩大類：
    其一，直接資本化法又稱傳統(tǒng)資本化法。含地租資本化法、房租資本化法、企業(yè)盈利資本化法及其變化形態(tài)地租乘數(shù)法(購買年法)、房租乘數(shù)法和企業(yè)盈利乘數(shù)法（如EBIT法）等，屬資產(chǎn)評估學(xué)的范疇。這類資本化法只用于收益性資產(chǎn)（含盈利企業(yè)——下同）評估基準(zhǔn)日即估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場價(jià)值的評估。市場價(jià)值是指在競爭的、公開的、公平的、買賣雙方足夠多且各自精明、謹(jǐn)慎的、有合理交易時(shí)間的市場上，資產(chǎn)最可能獲得的價(jià)值（評估值）。其評估目的大多是，為資產(chǎn)交易提供價(jià)值依據(jù)。美國評估專家杰弗里•費(fèi)舍教授在他的《收益性不動(dòng)產(chǎn)評估技術(shù)》一書中指出：“直接資本化是一種用于將一個(gè)年度收益的評估收益轉(zhuǎn)化成評估值的方法。它包括兩種計(jì)算方法：把估算收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率，或者把估算收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)。直接資本化法優(yōu)點(diǎn)是，資本化率和收益乘數(shù)直接來源于市場顯示的收益和價(jià)值間的關(guān)系。”美國布瑞德福特•康納爾教授在他的《公司價(jià)值評估》一書中進(jìn)而指出：“這一方法是一個(gè)相當(dāng)簡明的方法，在實(shí)踐中廣為采用，它可以避免評估當(dāng)中許多棘手問題。”既然“資本化率和收益乘數(shù)直接來源于市場顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系”，那么估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場價(jià)值只與該時(shí)點(diǎn)同類資產(chǎn)交易實(shí)例的收益和價(jià)值之間存在可比性，而根本和遠(yuǎn)離估價(jià)時(shí)點(diǎn)的未來預(yù)測的投資者主觀所期望的收益之間無關(guān)。