第一節(jié)：概述
一、概念
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
二、特點(diǎn)
1.契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅
2.契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。
第二節(jié)：征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
契稅的征稅范圍為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括：
（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)ú唤煌恋卦鲋刀悾?BR> （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪邸①?zèng)與和交換
（三）房屋買(mǎi)賣(mài)（出售方交土地增值稅）
1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。
2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅。
3.買(mǎi)房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。
（四）房屋贈(zèng)與
以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅。
（五）房屋交換
房屋產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方交換價(jià)值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。
（六）企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策
1.公司制改革
①對(duì)不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅；
②對(duì)發(fā)起、募集設(shè)立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；
③對(duì)國(guó)有、集體企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；對(duì)其余涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，征收契稅。
2.企業(yè)合并
企業(yè)合并中，新設(shè)方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬，如合并前各方為相同投資主體的，則不征契稅，其余征收契稅。
3.企業(yè)分立
企業(yè)分立中，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅。
4.股權(quán)重組
在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不屬于轉(zhuǎn)移，不征契稅；在增資擴(kuò)股中，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。
5.企業(yè)破產(chǎn)
企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋歸屬的，征收契稅。
（七）房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策--新增
1.對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。
2.采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。
3.承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。
二、納稅人
在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。
三、稅率
契稅實(shí)行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%
第三節(jié)：計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計(jì)算
一、計(jì)稅依據(jù)
1.國(guó)有土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。
2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。
3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)是所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。
4.國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)溆?jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格--新增
（1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其它經(jīng)濟(jì)利益。
（2）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)
（3）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用
（4）已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅
二、契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
?wèi)?yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率
第四節(jié)：減免稅優(yōu)惠
一、契稅減免基本規(guī)定：
（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。
（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，免征契稅。
以上經(jīng)批準(zhǔn)減稅、免稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋的用途，不再屬于減免稅的范圍，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減免的稅款。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當(dāng)天。
（三）因不可抗力喪失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情準(zhǔn)予免征契稅
（四）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免
（五）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅
（六）經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國(guó)有關(guān)法律以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定給予的免征契稅
二、財(cái)政部規(guī)定其他減免其稅項(xiàng)目
關(guān)注新增內(nèi)容：
以上經(jīng)批準(zhǔn)減稅、免稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋用途的，不再屬于減免稅的范圍，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減免的稅款。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當(dāng)天。
符合減免稅規(guī)定的納稅人，應(yīng)在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同生效的10日內(nèi)向土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)提出減免稅申報(bào)。自2004年10月1日起，計(jì)稅金額在10000萬(wàn)元（含10000萬(wàn)元）以上的，由省級(jí)征收機(jī)關(guān)辦理減免手續(xù)。契稅的計(jì)稅金額在10000萬(wàn)元（含10000萬(wàn)元）以上的減免，征收機(jī)關(guān)應(yīng)在辦理減免手續(xù)完畢之日起30日內(nèi)報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。
地方各級(jí)人民政府、各級(jí)人民政府主管部門(mén)、單位和個(gè)人違紀(jì)法律、行政法規(guī)規(guī)定，擅自作出的減稅、免稅規(guī)定無(wú)效，征收機(jī)關(guān)不得執(zhí)行，并應(yīng)向上級(jí)征收機(jī)關(guān)報(bào)告
第五節(jié)：申報(bào)與繳納
一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。
二、納稅期限
納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。
三、納稅地點(diǎn)
契稅在土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)繳納。
一、概念
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
二、特點(diǎn)
1.契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅
2.契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。
第二節(jié)：征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
契稅的征稅范圍為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括：
（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)ú唤煌恋卦鲋刀悾?BR> （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪邸①?zèng)與和交換
（三）房屋買(mǎi)賣(mài)（出售方交土地增值稅）
1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。
2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅。
3.買(mǎi)房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。
（四）房屋贈(zèng)與
以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅。
（五）房屋交換
房屋產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方交換價(jià)值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。
（六）企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策
1.公司制改革
①對(duì)不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅；
②對(duì)發(fā)起、募集設(shè)立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；
③對(duì)國(guó)有、集體企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；對(duì)其余涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，征收契稅。
2.企業(yè)合并
企業(yè)合并中，新設(shè)方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬，如合并前各方為相同投資主體的，則不征契稅，其余征收契稅。
3.企業(yè)分立
企業(yè)分立中，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅。
4.股權(quán)重組
在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不屬于轉(zhuǎn)移，不征契稅；在增資擴(kuò)股中，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。
5.企業(yè)破產(chǎn)
企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋歸屬的，征收契稅。
（七）房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策--新增
1.對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。
2.采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。
3.承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。
二、納稅人
在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。
三、稅率
契稅實(shí)行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%
第三節(jié)：計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計(jì)算
一、計(jì)稅依據(jù)
1.國(guó)有土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。
2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。
3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)是所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。
4.國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)溆?jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格--新增
（1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其它經(jīng)濟(jì)利益。
（2）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)
（3）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用
（4）已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅
二、契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
?wèi)?yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率
第四節(jié)：減免稅優(yōu)惠
一、契稅減免基本規(guī)定：
（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。
（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，免征契稅。
以上經(jīng)批準(zhǔn)減稅、免稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋的用途，不再屬于減免稅的范圍，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減免的稅款。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當(dāng)天。
（三）因不可抗力喪失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情準(zhǔn)予免征契稅
（四）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免
（五）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅
（六）經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國(guó)有關(guān)法律以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定給予的免征契稅
二、財(cái)政部規(guī)定其他減免其稅項(xiàng)目
關(guān)注新增內(nèi)容：
以上經(jīng)批準(zhǔn)減稅、免稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋用途的，不再屬于減免稅的范圍，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減免的稅款。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當(dāng)天。
符合減免稅規(guī)定的納稅人，應(yīng)在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同生效的10日內(nèi)向土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)提出減免稅申報(bào)。自2004年10月1日起，計(jì)稅金額在10000萬(wàn)元（含10000萬(wàn)元）以上的，由省級(jí)征收機(jī)關(guān)辦理減免手續(xù)。契稅的計(jì)稅金額在10000萬(wàn)元（含10000萬(wàn)元）以上的減免，征收機(jī)關(guān)應(yīng)在辦理減免手續(xù)完畢之日起30日內(nèi)報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。
地方各級(jí)人民政府、各級(jí)人民政府主管部門(mén)、單位和個(gè)人違紀(jì)法律、行政法規(guī)規(guī)定，擅自作出的減稅、免稅規(guī)定無(wú)效，征收機(jī)關(guān)不得執(zhí)行，并應(yīng)向上級(jí)征收機(jī)關(guān)報(bào)告
第五節(jié)：申報(bào)與繳納
一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。
二、納稅期限
納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。
三、納稅地點(diǎn)
契稅在土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)繳納。