在澳洲買房置業(yè)，以優(yōu)質(zhì)環(huán)境、優(yōu)厚福利、宜居生活、私有產(chǎn)權(quán)、永久繼承、透明體制、穩(wěn)定增長、透明流程、簡易貸款等諸多優(yōu)勢，吸引了廣大海內(nèi)外的置業(yè)者和投資人。
然而，在不屬于祖國的地方買房，加之語言、文化影響，自然存在許多不明白的問題如：中國人怎么購買澳洲房地產(chǎn)?是否限購?如何在國內(nèi)購買?費用都有哪些?怎么支付和匯款?可不可以貸款?是否需要親自去澳洲看房?……
帶著無數(shù)網(wǎng)友和購房者的疑問，86留學網(wǎng)小編為大家搜集整理了《澳大利亞置業(yè)100問》，逐一解答，其中還涉及與投資置業(yè)相關(guān)的澳洲移民、教育、福利、就業(yè)、經(jīng)濟等內(nèi)容，可謂史上最全，值得廣大朋友分享、收藏。
1、海外人士是否可以投資及購買澳洲的房地產(chǎn)?
答：是的，可以。澳洲政府鼓勵外國人投資本國的房地產(chǎn)。
(1)對于住宅地產(chǎn)而言，外國人只能購買全新的住宅項目，而對于商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等沒有新舊的限制;
(2)海外投資者的利益由澳洲健全的法律體系保護，隨著中澳關(guān)系的發(fā)展以及中國經(jīng)濟市場化的進一步加強，中國各項法規(guī)會更加開放，使中國公民海外房產(chǎn)投資更加便利。
2、投資澳洲房地產(chǎn)的項目種類有哪些?
(1)住宅項目有：公寓，單元房，獨棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼及多拼別墅，以及住宅土地;
(2)商業(yè)項目有：寫字間，商鋪，產(chǎn)權(quán)倉庫，產(chǎn)權(quán)停泊碼頭，以及商業(yè)土地;
(3)工業(yè)項目有：工業(yè)廠房，工業(yè)倉庫，以及工業(yè)土地;
(4)房地產(chǎn)股票類：土地開發(fā)類股票，住宅開發(fā)類股票，商業(yè)及工業(yè)開發(fā)類股票;
(5)房地產(chǎn)信托投資基金：股權(quán)型基金，債券型基金，混合型基金;
投資者可以根據(jù)自己的投資喜好，資金規(guī)模自己選擇適合的投資類型和項目。
3.海外人士投資及購買澳洲房地產(chǎn)是否有數(shù)量限制?
答：沒有限制。澳洲相關(guān)的規(guī)定，不限制海外人士投資及購買本地房產(chǎn)的數(shù)量。
如果投資者需要貸款購買澳洲房地產(chǎn)，銀行會評估投資人的收入狀況來決定貸款比例和貸款金額。如果投資人的多套物業(yè)需要貸款，相應的收入要求也就會提高。
除此之外，每棟樓盤每次銷售的房屋數(shù)量，目前只有20%—30%能對海外銷售，另外70%—80%需要保留給當?shù)鼐用窕蛴谰尤耸抠徺I。(每個州的要求有所不同)
4.澳洲房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是如何規(guī)定的?
答：澳洲的房地產(chǎn)，除堪培拉首都地區(qū)是99年產(chǎn)權(quán)外，其它地區(qū)都是永久產(chǎn)權(quán)，可以世代相傳，留給后代是寶貴的，不可復制的土地資源類資產(chǎn)。相比國內(nèi)70年的土地使用權(quán)，30年的房屋建筑壽命而言，更有價值，更加保值和增值。
5.如果在國內(nèi)購買澳洲房地產(chǎn)，如何將房款匯入澳洲?
答：如果您在國內(nèi)，一般國內(nèi)中資或外資銀行都具有外匯業(yè)務(如中國銀行、工商銀行、匯豐銀行、ANZ銀行等)。
每人每年能匯相當于5萬美元的金額匯至澳洲銀行帳戶。如果需要匯出更多資金，可以用不同家庭成員的身份證換匯即可。
同時，也可以從澳洲駐中國的金融公司來換取澳元外匯。
6.投資者購買澳洲房產(chǎn)后，物業(yè)出租后帶來的租金收入是否要交相關(guān)稅金?
答：需要。根據(jù)澳洲當?shù)胤?，任何人在澳洲所賺取的收入都必須交付稅金。但是，該收入是出租后的凈收入?BR> 所以建議投資人購買澳洲房產(chǎn)時從澳洲銀行貸款投資，這樣就可以最大限度的抵扣了租金收入，同時，澳洲的會計師會把物業(yè)的各項開支用于抵稅，您可以最大限度的獲得投資收益。
7.外國人購買澳洲房屋可以進行貸款嗎?如何貸款?
答：可以。澳洲政府鼓勵外國人投資本國房地產(chǎn)，因此銀行對海外人士提出的房屋貸款申請是等同國民待遇的。
您可以將在澳洲的物業(yè)去澳洲的銀行進行貸款抵押，您所得到的利率與條款與澳洲當?shù)厝艘粯?。同時澳洲多家國家級銀行在中國國內(nèi)就可以辦理澳洲房產(chǎn)貸款業(yè)務。
在澳洲銀行中有多種貸款方式可以選擇：如等額本息、前5年只還利息等靈活產(chǎn)品供投資人選擇。
8.如果看中澳洲房產(chǎn)想購買，是否需要支付訂金或其他費用?
答：是的。不管是在澳洲境內(nèi)，還是通過海外代理公司，看中房屋后一般支付 5000 -1萬澳元將房屋預訂(訂金一般在首付后都會歸還或可以作為首付的一部分)。
同時律師會幫你講解合同，合同簽訂3天之內(nèi)支付10%的首付款。
除此之外，涉及律師費用(近期行情，澳洲律師代理費用在1500元澳幣左右)。
在澳大利亞如果購買的是期房，一般在開發(fā)商通知購房者交房日期前規(guī)定時間內(nèi)將尾款支付至律師的信托帳號，或提前辦理貸款合同(澳洲貸款合同最長有效期為6個月)
如果是現(xiàn)房，則在開發(fā)商指定的期限內(nèi)(一般為60個工作日內(nèi))，將尾款或房屋貸款支付到相關(guān)律師的信托帳號內(nèi)即可。
而在昆士蘭州，所有其他費用都在交付日(settlement date)支付。律師費，一般為首付10%時先行支付一半代理費用給律師，交房時將剩余部分再支付。
物業(yè)印花稅，澳洲買房需要交物業(yè)印花稅(相當于中國的契稅)，新南威爾士州為房屋總額的4.5%(首次置業(yè)新房有稅務優(yōu)惠減免)，維多利亞省為5.5%(期房可以根據(jù)開發(fā)商優(yōu)惠減免，僅限維州)。
9.在國內(nèi)購買澳洲房產(chǎn)，是否需要親自去澳洲看房嗎?
答：這完全取決于投資人對項目的認知程度及是否有可接受的替代方式。
由于澳洲的房產(chǎn)是預售制度，所以大部分的物業(yè)是在沒有建好的狀態(tài)下就售出了。所以購買者并不能夠親身走到房間里去感受，只能對周邊環(huán)境，及樣板間做考察。
而這些都是可以通過在澳洲的朋友，子女及朋友通過拍照，視頻等方式獲得，就避免了登陸察看的麻煩了，等房子建好后再親自驗房更合適。
10.如果投資購買了澳洲的物業(yè)，如何打理該投資物業(yè)呢?
答：澳洲的房屋中介公司會提供此類服務。
在澳洲有相當多專業(yè)、優(yōu)秀的二手房中介提供中文服務可以為購房者提供租賃服務，為客戶收繳租金，支付市政費，排污費及物業(yè)管理費等和房屋相關(guān)費用及服務。
租金交易方式為月結(jié)，每個月匯入購買者在澳洲的帳戶，業(yè)主通常需要支付年租金的6.6%—8.8%給澳洲當?shù)胤慨a(chǎn)中介作為管理費。
11.投資人購買澳洲的房產(chǎn)，如果出租，是否容易找到租客呢?
答：在澳洲只要不是非常偏及陳舊的房產(chǎn)，通常都是能夠租出去的。澳洲現(xiàn)在空置率非常低，在近市區(qū)范圍內(nèi)的房屋，墨爾本地空置率低于3%，悉尼低于1.5%，也就是說一百套房屋里只有1.5-3套租不出去。只要您的物業(yè)租金價格合理，就會比較搶手。
12.一般投資澳洲的房地產(chǎn)有哪些費用開支?
(1)物業(yè)管理費根據(jù)開方商建造后樓盤的檔次、設(shè)施、物業(yè)服務及區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施定價，通常費用介于$700—$1,500/每個季度;(1房—3房的費用也根據(jù)面積不同而相應不同)。
(2)市政管理費(Council Rate)通常為$1,200/每年(根據(jù)區(qū)域可能會有所不同)。
(3)排污費(Water Rate)，一般在$1,000-$1,200之間，在澳洲排污費由房東支付的，水電使用費則有租客支付。
(4)土地稅(Land Tax)根據(jù)土地的評估價的不同而不同，通常費用為幾百澳元。州與州之間的稅費也不同，舉例：在昆士蘭地區(qū)土地價值160,000澳元和在墨爾本240,000澳元以下是不需要繳土地稅的。
(5)房屋保險費，公寓的物業(yè)管理費當中已經(jīng)包含房屋的保險費，而別墅的保險費則需要業(yè)主自行購買，通常在$500—$1,000/每年不等。
13.若投資人將房產(chǎn)用作短期出租是否可行?收費標準是什么?
答：是可行的。一般可以委托專業(yè)短期及假期的租賃公司來管理自己的物業(yè)，通常該物業(yè)是坐落在繁華市中心和旅游勝地等地方;通常的管理費用是租金收入的10%—12%不等;同時還有一些額外的費用，例如：電費，床上用品，家具和家電的租金等等(租客只支付租金并不支付電費等費用)。
14.在澳洲做房產(chǎn)投資，聽說有保險公司有可以為投資人承擔出租風險的保險品種，費用是多少?是如何保障投資人的利益和權(quán)益的?
答：澳洲主要的幾大保險公司都有為投資人提供租金及租客保障的險種，通常收費為1個月的租金收入，但保險公司會對承保的物業(yè)作評估和認定，確認是能夠接受的房屋類型，同時投資人的承保要求是基本符合市場現(xiàn)狀的。以下是可以保障的相關(guān)條款和意外情況:
(1)未到期離開的租客━最多可以保障客戶離開6個星期的房租;
(2)拖欠房租━最多15個星期
(3)租客簽約但拒絕入住━保險賠付最多26個星期
(4)未能出租━52個星期
(5)法律費用支出━最多承擔5,000澳元
(6)房租損失承擔━每周最多1,000澳元
15.投資人在澳洲購買房產(chǎn)后，是否需要為租客添置家具等生活設(shè)施?
答：通常狀況下，不需要為租客準備生活設(shè)施，家具等用品;除非客戶有特別要求，愿意支付更高的租金來滿足他們對生活設(shè)施的需求。如果投資人為租客提供家具和家電等設(shè)施的情況下，建議投資人購買室內(nèi)物品的保險，保險條例為您的物業(yè)中租客使用的家俱和設(shè)施提供保障，部分保障內(nèi)容如:因租戶或者租戶來訪者引起任意的惡意損壞或偷竊行為,保險為你提供多達5萬澳元賠償;該類型的保險費用為每年每處物業(yè)大約225澳元。這種保險是以防萬一的必備策略。
16.如果海外投資者在澳洲的房產(chǎn)增值后，將房產(chǎn)拋售后是否需要支付增值稅?
答：需要支付。在澳洲投資房產(chǎn)，政府認為是一種投資行為，雖然澳洲房產(chǎn)可以隨買隨賣，但是澳洲政府不支持投機行為，因此政府規(guī)定，在購買一年內(nèi)拋售的房地產(chǎn)，物業(yè)增值部分須繳增值稅50%，但在12月以后，則只要繳25%即可(同時可以抵扣任何可以抵扣的稅費如律師費、會計師費、房屋折舊費等等)。
17.投資者把在澳洲的房產(chǎn)賣出后，哪些開支可以作為房產(chǎn)增值稅收減免，用以沖減所得稅開支?
答：在澳洲除了購房的物業(yè)印花稅以外,所有投資者在澳洲的一切開支都可以作為稅收減免。因此持有澳洲房產(chǎn)的海外投資者要保留好一切和房產(chǎn)相關(guān)所發(fā)生費用的發(fā)票和收據(jù)(如飛機票、出租車票、水費、物業(yè)費、律師費及房屋折舊等費用)。
18、如果投資者將房產(chǎn)賣出，是否需要聘請專業(yè)會計師?
答：投資者如果獲利很多，需要聘請一個專業(yè)的、了解自己狀況的會計師幫助投資人合理規(guī)避稅收，使投資者的利益最大化。
19.澳洲的會計師是如何收費的?
答：會計師一般按為投資者花費多長的工作時間而定。通常平均每年500-1,000澳元左右。
20.海外投資者中的高齡人士投資購買澳洲房產(chǎn)可貸款嗎?
答：高齡人士可以貸款，其貸款年限也是最長為30年。但未成年人士是不能貸款的，如年滿18歲以下人士不能單獨貸款。如果未滿18周歲的人士，可以與成年人共同購買房子，可以由成年人出面貸款。
21.澳洲房產(chǎn)投資哪種房產(chǎn)回報率最高?
答：首先，投資者應該先清楚自己期望的投資目的是什么?是資本增長，還是租金回報;通常來說，資本增值和租金回報是魚與熊掌的關(guān)系—即較高的資本增長往往意味著較低的房租回報，反之亦然。土地的增值是驅(qū)使房產(chǎn)資本增長的原動力。土地增值時，房屋本身卻會因為破損和折舊等多種原因而折損價值。所以，對于一處房產(chǎn)來說，其所擁有土地面積(Land Component)越大，其資本增長的潛力也就越大;這也就意味著房屋本身的租金收入不會太可觀。而對于高密集住宅區(qū)的公寓而言則不同，一個土地所有面積較小的公寓房雖然可以帶來較高的租金收入，但資本增長的潛力就比較一般。
22.如何選擇海外投資人的自住房產(chǎn)?
答：遵循“10分鐘”的選擇標準便可，即購買公寓要10分鐘走路可以抵達孩子就讀學校，工作單位，或商業(yè)中心，購物中心，銀行，醫(yī)療設(shè)施，地鐵站，公交站等設(shè)施區(qū)域;如果投資人購買的是別墅，即10分鐘開車抵達以上描述的設(shè)施即可。
23.對于澳洲住宅類房產(chǎn)可以細分幾類?
(1)Unit/Apartment公寓：一般靠近火車站或公交車站，Unit基本是三、四層，沒什么附加設(shè)施;Apartment通常為居民提供泳池，健身房等服務設(shè)施，相應的物業(yè)管理費也較高。該類型的房產(chǎn)土地地契為共享地契。
(2)Townhouse/Villa聯(lián)體別墅：是在一塊較大的土地蓋上幾棟房子，一般中間都有一堵或幾堵公共墻，Townhouse多為雙層和多層建筑，Villa多為單層建筑。該類型的房產(chǎn)土地地契為共享地契。
(3)Terrace：維多利亞式的建筑，常見一整排的terrace，前面有個小庭院，后面可能有個較大的庭院。比house來說，面積小很多。
(4)Duplex/semi：Duplex是在一塊較大的地上，蓋起兩棟相連的房子,土地占有面積較大，其地契通常和獨棟別墅的地契一樣，是獨立地契。
(5)House別墅：平常所說的house就是前面一個小花園，然后房子，然后后面一個大花園，該類型的房產(chǎn)的土地地契多為獨立地契，因此業(yè)主對土地的自住安排性很高，更有投資價值。
24.澳洲房產(chǎn)的中位價和中間價是如何定義的?
答：在參考物業(yè)報告的時候，很多時會看到房屋“中位價”(MedianPrice)和平均價(AveragePrice)這兩個名詞。
房屋平均價即是在一段時間內(nèi)，所出售物業(yè)價格的總和，再除以轉(zhuǎn)手物業(yè)的數(shù)目;
中位價就是把售出物業(yè)的價格由低至高順序排列，中間的銷售價位就是中位價。
舉例說，某個城區(qū)在某段時間里售出11套住宅，成交價分別為30萬、32萬、34萬、36萬、40萬、42萬、45萬、50萬、62萬、70萬和80萬，其平均房價是47.4萬元，而中位房價就是42萬元。通常而言，中位價更具有參考意義，它所體現(xiàn)的是該區(qū)域的集中成交價格。在澳洲每個城市，城鎮(zhèn)都有自己的中位價格供投資者和自住人士參考。
25.在澳洲買樓花(期房)的優(yōu)勢有那些?
答：樓花，是地產(chǎn)物業(yè)市場的一個名詞，最早源自香港，是一種投資工具相當于不動產(chǎn)期貨，也稱為“預售房屋”。比較買現(xiàn)房，買樓花有幾大優(yōu)勢：
(1)是能在印花稅上省下一筆錢;澳洲(部分地區(qū))法律規(guī)定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產(chǎn)價值征收的。而如果買樓花，通常是在房產(chǎn)開工前就簽訂了合同，所以印花稅只需按地皮價征收。
(2)買樓花，客戶可以按照自己的喜好來選擇，像樓層戶型等。因為在澳洲，特別是公寓多為樓花銷售，客戶在開盤之際有更多的選擇余地，等到現(xiàn)房或接近現(xiàn)房時期，可供選擇的物業(yè)已經(jīng)為數(shù)不多了。
(3)價格優(yōu)勢;通常發(fā)展商在開盤之際，為了盡快的銷售過半，獲得銀行貸款，會把價格定位較低，從而投資人能夠以相對低的價格購買。
(4)首付低;買樓花簽合同時，只需要交納10%的定金，而余額要等到房子全部建成后才一并付清，或者是貸款(最高可貸款70%)。這當中可能有幾個月甚至1-2年的時間來準備余款。但是房屋的增值卻可以享受到。
26.什么是房產(chǎn)的折舊，以及跟房產(chǎn)投資者有什么關(guān)系呢?
答：根據(jù)所得稅評估法(1997年)，澳洲房產(chǎn)建筑價值隨著時間的推移而下降。房產(chǎn)折舊是基于其“使用壽命”。房產(chǎn)的折舊年限可達40年之久。不管是澳洲還是海外的房產(chǎn)投資者都可以根據(jù)房屋的折舊金額來減免其它項的投資收入，進而減少了稅費的支出。
27.對于海外投資人而言，可折舊資產(chǎn)都包括什么?如何能最大化折舊免稅額，從而降低繳稅額?
答：所有投資及購買的物業(yè)，根據(jù)使用年限以折舊形式定義為貶值資產(chǎn)。
例如：地毯、烘爐、電視機機頂盒、洗碗機、干衣機、百葉窗和窗簾、空調(diào)、加熱器、熱水系統(tǒng)等設(shè)施，以及建筑物本身，都是可以計算折舊的，從而減免了投資人的納稅金額。請注意：購置房產(chǎn)金額和建筑折舊金額是不同的。例如：投資人支付50萬澳幣購買別墅，期中土地的價值部分占27.5萬澳元，土地上的房產(chǎn)的建筑成本22.5萬澳元。而這22.5萬的建筑價值是計算貶值折舊的。貶值折舊幅度從2.5%至4%之間。此外，澳洲一般商業(yè)住宅的計算折舊率為2.5%。
28.澳洲房屋抵押貸款都需要準備什么材料?
答：雖然澳洲的貸款機構(gòu)不同，貸款金融產(chǎn)品不同，但所需要準備的材料差別不大，貸款機構(gòu)要求提供，材料主要是分析海外投資人的財務狀況以保證自己貸款資金的安全，不管銀行要求什么材料，主要是需要購房人提供的四個方面的信息：
(1)資產(chǎn)部分：原有房產(chǎn)，存款，汽車，財物等;
(2)債務部分：其它貸款情況，其它負債情況;
(3)收入部分：包括單位或公司的年收入證明信及工資單，其它投資收入，如房租，股息分紅等;
(4)支出部分：生活開支，撫養(yǎng)子女支出，旅游及娛樂支出等，這部分一般是不做書面要求的，只需要填表告知即可;
此外，投資人還需要提供身份證明，也就是100pointsID。目前銀行的新政策規(guī)定：貸款申請人需要提供護照(70分)，駕駛證(40分)。
29. 澳洲為什么沒有像中國一樣的本制式的房產(chǎn)證和土地證?
答：澳洲是地契證明。他們的證件只是一張印有公章的紙，上米有相應的編碼在澳洲的房地產(chǎn)管理局都能查的到房子的信息來證明業(yè)主的身份。
30.澳洲銀行與非銀行金融組織——信貸基金的區(qū)別是什么?
答：在中國，房屋貸款一般是由銀行放出;澳大利亞金融市場則有很大不同，除了銀行之外，澳大利亞還有很多其它的金融組織，也就是non-banklender，具有放出貸款的權(quán)限。這些機構(gòu)的資金來源并非是銀行，也不是儲蓄，而是通過基金，信托等手段募集資金、如養(yǎng)老金等。澳洲的華人客戶往往更希望選擇銀行，而澳大利亞本土人中有部分人群對銀行懷有很抵觸的情緒而選擇從基金公司來貸款。
對于貸款人來說，更多應該注重產(chǎn)品而不是機構(gòu)。關(guān)鍵看哪個金融貸款產(chǎn)品更適合自己的需要，而不是哪個機構(gòu)更有名。而且相對于名氣等指標，衡量一家金融組織穩(wěn)定與否的標準是查看該金融組織的信用評級，有不少非銀行金融組織的信用評級甚至高于銀行。
31.海外投資人在澳洲買房的貸款金額，銀行是如何評估的?
答：銀行可以提供給貸款人的貸款金額跟貸款人提供的收入證明有直接的關(guān)系，貸款最多金額通常為年收入的5—6倍。
舉例：如果貸款人年收入為36萬人民幣(相當于6萬澳元)，則銀行可以最多貸款36萬澳元給貸款人。
32.對于海外房產(chǎn)投資人而言，不同的貸款利率對貸款人的影響是什么?
答:房屋貸款各個產(chǎn)品一般都分為可變利率(variable rate)和固定利率(fixed rate)。
(1)固定利率一般要比可變利率高一些。如可變利率為6%，那么它的固定利率就可能為6.5%;您選擇固定利率就等于給自己的未來利率買了個保險，放貸人可能要多收取您費用作為自己資金自由度損失的回報。
(2)關(guān)于固定利率投資人需要注意兩點：
(a)固定利率有年限，通常為1-5年的鎖定期;而且選擇固定利率的貸款產(chǎn)品，投資人通常不可以提前還貸，沒有對沖賬戶的功能選擇。
(b)其實固定利率并不是一定”固定”的，您的固定利率是可以變動的，這個變動由您的貸款人來定，他們往往是根據(jù)不斷更新的金融信息來調(diào)整自己的固定利率.
33.澳洲所得稅的征收對象是什么?對海外投資人的收入是否進行征稅?
答：根據(jù)澳大利亞稅法規(guī)定，凡為澳洲稅法上所認定的居民，所謂澳洲稅法上認定的居民，一般說來只要住所在澳大利亞境內(nèi)，就算你不在澳洲或在澳大利亞居留滿183天以上者(海外投資人)便有可能被認定為澳洲稅法上的居民而負有納稅的義務，不論其所得來自澳洲境內(nèi)或海外，均需向澳洲國稅局申報所得稅。
34.澳洲所得稅的計算周期是多少?
答：澳洲財務年度從每年7月1日至次年6月30日，個人在該財務年度所得若超過個人免稅額(澳幣AUS$18200)時，便需申報個人所得。
35.澳洲所得稅的計算項目有那些?
答：1.經(jīng)營事業(yè)所得;2.資本增值所得;3.個人薪資所得;4.投資所得：銀行存款利息、股票、股利、租賃所得、權(quán)利金收入等均需申報;5.其他所得：包括養(yǎng)老金、退休年金、助學金(Austudy)、失業(yè)、救濟金等各項政府津貼均得申報;以上各項收入在扣除可扣抵費用及支出后即為可課稅所得。應繳納之稅款在扣除免稅額AUS$18200及可應用之寬減額后，即按當年度政府所公佈之個人所得累進稅率來計算個人所得稅。對于國際投資者，需交個人所得累進純利潤的32.5%的稅率。純利潤是扣除了可抵費用和所有支出后的個人所得。(具體政策因時而變，需要時查閱最新數(shù)據(jù)為準)
36.對于澳洲的銀行而言，可以提供給海外人士貸款的銀行有哪幾家?
答：目前對海外人士提供貸款的主要銀行有：圣喬治銀行(St George Bank)，澳洲聯(lián)邦銀行(commonwealthbank of Australia)，澳盛銀行(ANZ Bank),西太銀行(WestpacBank)這四家銀行。而在澳洲的中國銀行，及剛剛開立分行的中國建設(shè)銀行等中資銀行卻沒有對海外人士在澳洲買房提供貸款業(yè)務。
37.海外人士在澳洲買房子，室內(nèi)裝飾及社區(qū)配套娛樂和健身設(shè)施重要不重要?
答：投資人購買的物業(yè)是否靠近交通、購物、學校、醫(yī)療、娛樂等設(shè)施，這才是決定投資人自身及租客未來生活是否方便舒適的決定性條件，也是支撐該房產(chǎn)價值的有力保證。
同時，室內(nèi)的裝飾越奢華，健身，桑拿，網(wǎng)球場等社區(qū)服務越多，相應的投資人支付的物業(yè)費也就越多。同時和投資人的購房目的也有很大關(guān)系：如果投資，可以不必選擇奢華的房產(chǎn)項目;如果自己住，同時對多余的費用支出不敏感，享受此類設(shè)施的投資人而言卻是不錯的選擇。
38.在澳洲做房地產(chǎn)投資，為何要秉承中長期投資?
答：在澳洲，經(jīng)過45年的房地產(chǎn)的商業(yè)化的市場發(fā)展，把投機者淘汰出市場了。澳大利亞的房地產(chǎn)投資不是投機生意，澳洲房地產(chǎn)成為全世界公認的最佳的低風險投資地區(qū)，和穩(wěn)定增值及租金回報的投資目的地。
39.海外人士投資或購買澳洲房產(chǎn)，除了房屋價格之外還有那些費用支出?
答：購房成本費用還包括：政府印花稅，律師費，房屋保險費，銀行及基金的貸款費用，搬家費用，房屋租賃的代理費用，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費，按揭保險費，房屋估價費等等，約占房價5%的費用支出。
40.對于尚無收入的留學生，是否可以在澳洲買房自住或者投資?能在澳大利亞貸款買房嗎?聽說澳大利亞貸款需要出具詳細的收入證明，留學生需要出具收入證明嗎?
答：以留學生身份是可以在澳大利亞買房的。如果需要貸款購房，由于留學生沒有收入來源，通常不會單獨獲得銀行貸款，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保留學生的貸款。對于有穩(wěn)定收入能力的海外人士，在澳大利亞購房，最高可以申請到房產(chǎn)價格70%的貸款。
41.在澳大利亞貸款買房的交易周期需要多長時間?
答：通常情況下，賣方律師要求買方在合同交換后的第42天付清所有房款。澳大利亞本地購房者通常會對銀行貸款做一個預先審批，該預先審批通常3個月內(nèi)有效。3個月內(nèi)買到房子，預先審批貸款就可以順利使用。
42.購房者簽訂購房合同后，如何向澳洲銀行貸款?
答：一般而言，簽訂合同后42天之內(nèi)就必須完成貸款的申請，審批，放款，和交割的全過程。澳洲發(fā)展商不會幫助客戶申請房屋貸款，而是需要投資人自行安排房產(chǎn)的貸款事宜。目前市場上的房產(chǎn)中介，及地產(chǎn)投資公司為了更好的服務與客戶，也會協(xié)助國內(nèi)投資人申請銀行貸款。
43.投資人購買澳洲房產(chǎn)可選擇哪些銀行及基金的貸款產(chǎn)品?
答：目前澳洲銀行及基金信貸市場上有幾十種不同的房屋貸款產(chǎn)品。每種產(chǎn)品都有略微不同的費用，產(chǎn)品特點和貸款利率。了解每種產(chǎn)品優(yōu)缺點，可以幫助投資人作出適合自己財務狀況的產(chǎn)品選擇。投資人通常會選擇以下幾種貸款種類：標準浮動利率貸款，1-10年固定利率貸款，1-5年的只還利息，不還本金的浮動利率貸款，及有對沖賬戶的浮動利率只還利息貸款等。
44.對于海外投資人而言，澳洲房貸是選擇固定利率好還是浮動利率的產(chǎn)品好?
答：不同的貸款產(chǎn)品適合不同的貸款人群，跟貸款人的風險承擔能力，收入狀況，消費習慣以及對未來市場的預期不同而不同。舉例而言：風險承受能力弱，收入相對穩(wěn)定和平均的人士適合在未來利息上漲的預期下選擇固定貸款利率產(chǎn)品;風險承受能力強，收入高但不平均，有額外收入的人士適合選擇浮動利率的貸款產(chǎn)品;通常，固定利率產(chǎn)品比浮動利率產(chǎn)品都會高0.5%。
45.在澳洲購買或投資房產(chǎn)，是應該先貸款還是先看房?
情況1：對于在澳洲有工作收入的外國人，如工作簽證者，學生簽證者在準備買房時，應該先咨詢一下銀行的貸款經(jīng)理或者貸款機構(gòu)的經(jīng)紀人，按照自己的收入評估能夠貸款數(shù)額是多少，讓后再根據(jù)自有資金的數(shù)額決定買什么價位的房產(chǎn)。
情況2：對于不在澳洲境內(nèi)和沒有澳洲收入的外國人，可以根據(jù)自己的承擔能力，自有資金占到房產(chǎn)價格的30%—40%，就可以相對安全的看房和交付定金了。
46.哪些因素會影響房產(chǎn)貸款人申請到澳洲房產(chǎn)貸款?
(1)房產(chǎn)的評估價值;購房人提出貸款申請后，銀行會委托獨立第三方的估價公司對貸款人要購買的房產(chǎn)進行評估，該評估值可能低于或高于合同上的購房價格。而銀行只會提供評估值的60%—80%，而不是合同價的60%—80%;
(2)購房人的收入憑證;例如：工作的年限，工作職務，工作性質(zhì)等方面;
(3)購房人的信用記錄。如果購房人在過去五年內(nèi)在澳洲有不良信譽記錄，如：拖欠房租，電話費，信用卡等，澳洲銀行及基金貸款公司將不會批準該貸款申請。
47.海外投資人可以開發(fā)土地嗎?
答：澳洲政府雖然不批準外國人購買二手房產(chǎn)﹐但卻歡迎外國人投資發(fā)展住宅地產(chǎn)。方法是先向政府機構(gòu)申請計劃。舉例：一種方法是購買一塊地﹐然后在十二個月內(nèi)動工建房。審批的標準是最少支出地價的五成花費在此開發(fā)上。完工后﹐物業(yè)可用作自住、出租或轉(zhuǎn)手。另一種方法是重建住宅物業(yè)：投資人可以在房產(chǎn)的經(jīng)濟壽命末期重建并增加房屋的數(shù)量。同樣，政府也規(guī)定重建費用要超過舊屋買入價的五成。
48.海外人士在澳洲進行房產(chǎn)投資，如何規(guī)避對澳洲房產(chǎn)市場的認知風險?
(1)作為投資澳洲房產(chǎn)角度而言，第一是區(qū)域選擇，然后緊盯該區(qū)域的中位成交價格，這樣的地區(qū)，物業(yè)房價合理，其升值空間較高，性價比最好。最后是看該區(qū)域的租金回報和空置率數(shù)據(jù)。
(2)澳洲的主要城市沿海的較多，所以要注意防范不可抗拒的天災，雖然澳洲災害性天氣較少。對付這類風險最好的辦法就是買保險。國人在國內(nèi)對買保險不太重視，一旦投資海外，切記一定要重視澳洲房產(chǎn)的保險作用。國外的保險費率很低，保障面卻很廣，理賠到給付都有嚴格規(guī)范，且以保障保險人的權(quán)益為重。
購房前切記三大招：
a、委托律師審核物業(yè)買賣合同;
b、辦理查樓收樓等買賣交易手續(xù);
c、透過律師信托賬戶或者受政府監(jiān)管的物業(yè)代理信托賬戶付款。通過以上幾點的干預，可以減少在海外投資的風險，使您的投資真正做到“心里有底”。再說一句：“投資有風險，入市須謹慎”。
(3)咨詢買方的房產(chǎn)投資咨詢公司或投資公司，從中立角度分析和了解當?shù)厥袌?，切莫以國?nèi)房產(chǎn)投資習慣和思路進行澳洲的房產(chǎn)投資，需要得到專業(yè)公司的信息支持和投資指導。
49.政府提供租金補貼的房屋是否是特別挑選的地塊呢?
答：每個地區(qū)都可能會有作政府提供租金補貼的住房，根據(jù)當?shù)厍闆r隨機選擇。
50.目前澳洲緊缺哪方面的技術(shù)人才，哪種技術(shù)移民辦理方便?
(1)工科專業(yè)：工程、IT、會計等;
(2)技工專業(yè)：電工、瓷磚工、瓦工、汽車修理工、木工、鎖匠、牙醫(yī)等;
(3)技術(shù)移民辦理都比較方便。(但有雅思全7的要求)
51.澳洲房子都是什么結(jié)構(gòu)的?
答：澳洲有純磚結(jié)構(gòu)，純木結(jié)構(gòu)，及鋼筋水泥混合結(jié)構(gòu)，磚木混合結(jié)構(gòu)。從實用程度、維護成本、建造成本、節(jié)能減排等方面綜合評定，單層房屋采用磚木混合是最適合的結(jié)構(gòu)。
52.除移民外還有沒有其他方法可在澳洲獲得永久居住權(quán)?
(1)在澳洲嫁娶可直接獲得永居。
(2)理論上對澳洲做出杰出貢獻的人也可獲得永居。
(3)請登陸澳洲移民局網(wǎng)站www.immi.gov.au獲得更多信息。
53. 政府提供租金補貼房所面向的出租人群是哪些?
答：情況因地區(qū)不同而不同。如昆士蘭州，主要出租對象是政府公務員、警察、消防員、幼師及教師等。
54.為什么現(xiàn)有房源地塊都不在一個地方?
答：澳洲的地產(chǎn)市場非常穩(wěn)定健康，沒有絕對的壟斷，每個開發(fā)的項目都會云集數(shù)個品牌知名度較高的發(fā)展商，共同開發(fā)一個區(qū)域，所以每個公司的可售地塊也是分散開的。
55.移民澳洲會有哪方面的福利?
答：澳洲各種福利伴隨居民從搖籃到墳墓的漫長一生，福利如下(具體政策因時而變，需要時查閱最新數(shù)據(jù)為準)：
(1)養(yǎng)老金，失業(yè)金
(2)孩子助養(yǎng)費：一個有孩子的家庭收入不超過65,000澳元便可以領(lǐng)取，每兩周約50—300澳元/人。兒童早期教育津貼100澳元/人/兩周。
(3)特別救濟金：發(fā)給生活困難的人，每兩周330澳元/人。
(4)失業(yè)救濟金：凡在工作年齡有工作能力愿意工作而找不到工作的人均可領(lǐng)取。330澳元/人/兩周。
(5)養(yǎng)老金：65歲可以開始享用。
(6)分娩津貼：每分娩一個孩子時，可得到3,000—5,000澳元的一次性分娩津貼。
56.拿綠卡和拿到澳洲國籍有什么區(qū)別?
(1)綠卡只是永久居留權(quán)，通常稱PR?？梢栽诎闹抻肋h居住下去，并在許多方面與該國公民享受同等待遇。可以在5年時間內(nèi)自由的、無限次的往返于澳洲。同時，可以自由地到新西蘭定居，享有新西蘭綠卡的所有權(quán)利。
(2)從福利政策的角度來說，新的永久居留簽證持有者在最初2年內(nèi)不得申請失業(yè)救濟、緊急綜合救濟和學生津貼，其他福利都一樣，如免費中小學教育、學生貸款、免費醫(yī)療等。在持有綠卡2年后，就可以享受所有澳洲福利。
(3)永久居民與公民權(quán)利有不同，澳洲永久居民與公民享受權(quán)利的不同主要體現(xiàn)在五方面：一是選舉權(quán)，二是被選舉權(quán)，三是參軍，四是被選為陪審團成員，五是從事政府的某些特殊工作(如情報人員)。這五項權(quán)利或義務，永久居民沒有，公民才有。
57.澳洲房地產(chǎn)市場的特點如何?
答：社會穩(wěn)定、政策完善、法制健全、市場成熟、升值穩(wěn)定、租賃市場活躍、空置率低、房屋供給長期短缺等特點。
58.澳洲房地產(chǎn)增值前景如何?
答：澳洲地產(chǎn)經(jīng)濟專家們分析認為：促進升值因素將長期存在，如：人口高速增長，土地供應短缺，GDP良性增長，失業(yè)率及控制率都維持在較低水平。從投資市場的發(fā)展規(guī)律而言，雖不能拿過去的增長數(shù)據(jù)來保證未來的成長，但成熟的房產(chǎn)投資者可以從過去的增長中分析澳洲房產(chǎn)的增長因素，只要這些增長因素在，就可以相對的確保市場的發(fā)展趨勢沒有改變。
59.如何選擇最具投資價值的房地產(chǎn)?
答：澳洲的房產(chǎn)投資市場已經(jīng)非常成熟和完善，不同的房產(chǎn)類型的歷史增值數(shù)據(jù)是可以追溯和分析的，投資人需要確定要購買的澳洲房產(chǎn)項目都是經(jīng)過精心挑選的最具投資潛力的澳洲項目(包括從位置、質(zhì)量、規(guī)模、環(huán)境和配套設(shè)施等各方面)。
最佳選擇是：咨詢澳洲具有資質(zhì)的房產(chǎn)投資理財專家，協(xié)助投資人認識澳洲投資市場，篩選適合的投資產(chǎn)品;
最差選擇：不了解澳洲本土投資經(jīng)驗和投資理論下，以國內(nèi)投資方式，認知習慣來投資澳洲房地產(chǎn)。從以往經(jīng)驗來看，國內(nèi)投資人認為是不錯的項目，在澳洲卻是被當?shù)厝怂艞壍耐顿Y品種。
60.澳洲房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系是怎樣的?
答：從澳洲的歷史來分析，一個百年歷史的房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系是十分成熟的，(聯(lián)邦儲備銀行根據(jù)地產(chǎn)市場狀況和經(jīng)濟狀況，通過利率來宏觀調(diào)節(jié)市場;銀行根據(jù)自身的風險系數(shù)和市場狀況來決定房產(chǎn)信貸數(shù)量，放貸規(guī)模，貸款比例等手段把握市場;開發(fā)商根據(jù)市場需求來把握土地開發(fā)規(guī)模和進度;地方市政廳根據(jù)本地區(qū)的人口規(guī)模和市政要求來發(fā)放適當?shù)耐恋赜糜谧≌_發(fā);總而言之，這個市場愈發(fā)成熟，投資的風險系數(shù)也越低，)從目前來看，澳洲的住宅開發(fā)是遠遠落后于市場需求的，預計截止到2014年，澳洲短缺住宅20-30萬套。
61.澳洲什么朝向的房子好?
答：澳洲人本身對房子的朝向沒有明確的要求，只要采光性好、通透性好，就是澳洲人認可的最好的房子!
62.現(xiàn)在澳幣匯率不穩(wěn)定，是否造成成交困難?
答：我們海外的投資看到的是更遠的一個長線投資，而不是短期內(nèi)匯率的波動。況且持有單一的貨幣就是最大的風險。
63.可否自己劃地，自己設(shè)計房屋?
答：首先，澳洲是有社區(qū)規(guī)劃的，為了保持社區(qū)的統(tǒng)一性，會按照統(tǒng)一的建筑標準設(shè)計，其次我們推薦的房屋都是澳洲最常用，最好的戶型和房型。當然也可以在這個房型的基礎(chǔ)上，把稍加改動，但是需要額外付款的。
64.你們把房子說的那么好，那風險是哪些呢?
(1)每年的貸款利率會隨澳聯(lián)儲利率的變化而波動(目前利率在5%左右)
(2)澳洲匯率可能隨市場變化而相應波動;
(3)市場的價格會有波動;
(4)項目選擇可能會有誤區(qū)，因此更要咨詢專業(yè)人士;
(5)市場認知可能會有誤區(qū)，因此更要遵循本地市場的規(guī)律行事;
65.澳洲房地產(chǎn)10年以后會發(fā)生什么事情?
答:澳洲房產(chǎn)市場經(jīng)過了50年的商業(yè)發(fā)展變化，根據(jù)悉尼中位別墅價格七年到十年房價翻一番的數(shù)據(jù)體現(xiàn)及每年移民，留學數(shù)量的增長，需求量不斷增大，周圍配套的不斷完善，可以理性推演：在供需趨于緊張的狀況下，租售比，收入比，失業(yè)率等指標相對處于安全范圍值內(nèi)的情況下，澳洲房價將會以過去的歷史增長率持續(xù)發(fā)展。
66.為什么別墅都是一層的?
(1)澳洲別墅有單層，也有雙層的，可以供客戶選擇。
(2)從投資回報率而言，單層的租金回報率更高，而雙層更適合自己居住。至于是單層還是雙層，可以根據(jù)客戶的選擇來定制。
67.購房后，國內(nèi)客戶以什么簽證到澳洲?
(1)客戶申請的是一年往返的676簽證;
(2)中介可以依據(jù)澳洲簽證的申請要求協(xié)助客戶辦理簽證，但不是保證簽證，簽證事宜是澳洲移民局來審核的;到目前為止，國內(nèi)投資者投資澳洲房產(chǎn)的申請都是獲得批準的。
(3)業(yè)主和其直系新屬都可辦理申請辦理澳洲簽證事宜。
68.房子的價格不是7年翻倍嗎?可否寫個保值協(xié)議?
(1)該數(shù)據(jù)是以悉尼別墅均價在過去50年的房價增長來解讀的，從而說明澳洲房產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，但并不是代表所有類型的房產(chǎn)及所有的首府城市都適用于該數(shù)據(jù)。
(2)發(fā)展商不對未來市場的發(fā)展趨勢做任何保證，投資者需要根據(jù)正確的市場數(shù)據(jù)進行分析和判斷;請問國內(nèi)發(fā)展商對您的未來的投資收益做保證嗎?但澳洲比中國更加穩(wěn)健和成熟是不爭的事實。不對投資者做出超出我們能力范圍之外的承諾，恰恰是我們專業(yè)和誠實的體現(xiàn)。
69.澳洲人為什么不自己投資置業(yè)呢?
答：澳洲人當然同時也安家和投資的，因此對于稀缺的房源和項目，就更應該即使把握機會.
70.澳洲的房子高度標準是多少?
答：澳洲標準房屋層高是2.44米，便于節(jié)能減排，客戶可以要求增加層高，需要額外支付費用。
71.既然澳洲那兒空置率那么低，為什么不多蓋點房?
答：首先澳大利亞政府對土地開發(fā)有著嚴格的監(jiān)管制度。嚴格控制土地的開發(fā)數(shù)量，另外由于勞動力和技術(shù)工人短期，造成人口增長和住房需求的差距越來越大。截至到2013年底，房屋數(shù)量短缺達到20萬套，到2014年底估計會到30萬套。市場房屋的需求量是動態(tài)變化的，比如，2013年，澳洲的移民數(shù)高達24萬多人，而此前年份的平均值在18萬左右。約三分之一的移民會選擇新州及悉尼作為他們首選落腳點。移民不一定落地就買房，但肯定會租房，每多一位移民對房市就多一分壓力。不管缺房多少，供不應求是不爭的事實。房價與此則息息相關(guān)。
72.律師和中介都是你們幫我安排的，值得信任嗎?
答：律師在澳大利亞是非常受人尊敬的行業(yè)，在網(wǎng)上可以查到每個律師的編號，在澳大利亞買賣房屋、必須通過律師進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。交易資金是在政府的監(jiān)管賬戶下，律師來行使權(quán)利和義務的。
73.澳洲房產(chǎn)僅保修7年，7年之后怎么辦?
答：七年之后可以購買房屋保險來承擔房屋損壞造成的損失。對于國內(nèi)的房產(chǎn)而言，維修費是由誰來承擔的呢?中介打理維修，換地毯、保險公司理賠等相關(guān)事務，服務內(nèi)容的多樣性和便利性，遠遠優(yōu)于國內(nèi)房屋管理市場和維修機制。
74、澳洲當?shù)氐娜硕甲≡谀睦?，市中心還是郊外?
答：在澳洲，大多數(shù)澳洲本地人不是住在市中心的，而是根據(jù)子女教育需要，工作需要來安排居住地點，跟到市中心的遠近關(guān)系不大。
75.澳洲目前貸款利率高嗎?
答：自從 2008 年底到現(xiàn)在, 澳洲銀行貸款利率一直呈現(xiàn)下降的趨勢。隨著 RBA 連續(xù)多次降息, 2013 年7月2日，2年期定期貸款利息率最低為4.5% 左右。
76. 澳洲人口增長率是多少?
答:澳洲維持在高人口增長率. 自2009年起, 澳洲人口增長率維持在2.1% 左右 (澳洲統(tǒng)計局數(shù)據(jù)) , 其中7成是海外移民. 這個比率已經(jīng)超過中國, 美國, 加拿大, 印尼和大多數(shù)其他國家. 更多的人口意味著更多的住宅需求或者說住宅短缺，有需求 / 短缺就自然會有價格增長。
77. 澳洲目前人口有多少?
2013年澳洲人口超過2300萬，和上海市的常住人口大致相當。上海人口密度3775人/km，澳大利亞人口密度只有2.9人/km.(數(shù)據(jù)有所更新)澳大利亞幅員遼闊，人口主要聚集在東部、東南部的沿海地區(qū)。前五大移民族群則分別是英國人、新西蘭人、中國人、印度人以及意大利人，澳大利亞約有華僑華人80萬(包括港澳臺)，約占當?shù)囟ň尤丝诘?.41%。(具體數(shù)據(jù)因時而變)
78. 澳洲海外投資者在房產(chǎn)市場情況如何?
答: 2011-2012 年度, 獲得 FIRB 批準的對澳洲地產(chǎn)市場投資的金額為591億澳元。2010-2011年度為$415億澳元(數(shù)據(jù)來源, FIRB2012 年報). 按金額的國家排名依次為, 美國, 中國，新加坡, 英國和加拿大. 由此可見, 美國和中國是海外最大的澳洲住宅地產(chǎn)投資國、同時這也與美國的次貸危機有關(guān)，因此想投資美國房產(chǎn)的朋友需要再三考慮了。
79：澳幣對人民幣匯率如何?
答：中國的投資者都知道, 最近的澳元兌人民幣匯率降低至5.3(與2014年3月1號為準). 這就更加刺激了國內(nèi)投資者的積極性。
80.澳洲房產(chǎn)的租金市場如何?
答:處于高租金產(chǎn)出率. 目前悉尼的平均租金產(chǎn)出率為 5% (年租金收入占房價的比例)(數(shù)據(jù)來源 RP-DATA Rismark). 只要您購買的是投資型房產(chǎn) (季度物業(yè)管理費與周租金大體相同). 那么租金產(chǎn)出率自然高于5%，這樣您的租金收入大體上能夠與您持有該房產(chǎn)的費用持平. 有些甚至有純現(xiàn)金流收入。
81.如果產(chǎn)權(quán)共有者要進行財產(chǎn)分割，手續(xù)如何辦理?收益人受影響嗎?
答：可以由律師負責辦理，合同中可以表明產(chǎn)權(quán)共有人每人各占多少比例。
82.如何選擇最具投資價值的房地產(chǎn)?
答：你需要確定你購買投資的澳洲房產(chǎn)項目都是經(jīng)過精心挑選的最具投資潛力的澳洲項目(包括從位置、質(zhì)量、規(guī)模、環(huán)境和配套設(shè)施等各方面)，你需要自己根據(jù)以上因素幫您做出最佳選擇或者咨詢澳洲房產(chǎn)中介或你的澳洲房產(chǎn)投資顧問。
83、如何解決看房和房產(chǎn)交易的問題?
答：地產(chǎn)投資取決于市場環(huán)境，買投資房不同于自住房，投資房產(chǎn)只考慮“投資回報”和“風險”兩個因素，應減少感情因素;自住房投入的感情因素較多，注意理性分析，在投資前或投資后要考慮清楚。房產(chǎn)交易的安全問題你不用擔心，在澳洲買房的話，由澳洲持牌律師為你做全程服務，比如簽定合同，完成交割，土地過戶等。
84.房地產(chǎn)市場供大于求怎么辦?
答：從澳洲的歷史來分析，這種情況不會出現(xiàn)，因為一個百年歷史的房地產(chǎn)市場供需關(guān)系是十分成熟的，即使供需比例出現(xiàn)差距也會是暫時的，因為在完全市場化的國家，發(fā)展商也會視市場情況進行適時調(diào)整，不會違背市場經(jīng)濟規(guī)律過量開發(fā)。另外，澳洲政府對每年的房產(chǎn)供應量有總的調(diào)控權(quán)，所以，很少出現(xiàn)供大于求的問題。
85.在不同城市投資有什么區(qū)別?
總體相差不大，只是不同城市房價、租賃市場等方面略有區(qū)域差異，而每個州的購房成本比如印花稅也各有不同，所以要具體分析。一般來說，悉尼、布里斯班和黃金海岸及墨爾本升值潛力相對其他城市而言會更大一些。
86.誰來保證投資者的資產(chǎn)安全?
答：澳洲健全的法律制度可以充分保障投資人的權(quán)益和資產(chǎn)不受侵犯。
87.投資房地產(chǎn)對辦理移民有幫助嗎?
答：通常有投資能力的人在很大程度上會具備相關(guān)的移民條件，在澳洲投資擁有資產(chǎn)是商業(yè)移民和退休移民類別的必要條件，具體情況應由注冊移民代理進行個案評估。
88.可以由子女繼承房地產(chǎn)嗎?
答：法律規(guī)定是可以由子女繼承的，并且沒有遺產(chǎn)稅。
89.海外投資者向銀行的貸款比例是多少?
答：依據(jù)客戶的條件不同，最低首付為20%，一般建議客戶首付30-40%，這樣租金就足夠還貸款，不必再貼錢供房了。
90.如果將來我要出售我的房子，我將如何處理?
答：您可以委托任何一家地產(chǎn)中介出售您的房子。您也可以委托本公司為您服務。我們除了收取一定的傭金，所有利潤都是您的。您自己本人不必親自來澳洲。
91.我不懂英文，看不懂有關(guān)的法律文件。我怎樣才知道我的法律權(quán)利是受到保護的呢?
答：根據(jù)澳洲法律規(guī)定，在您買房時，必須聘用當?shù)氐穆蓭?。您的律師是完全獨立的，且完全為您服務。我們會為您介紹懂中文的律師。您的律師會詳細地為您解釋所有的法律條文，包括在購房中您的權(quán)利和義務。
92.海外人士在澳買房后的法律權(quán)利能否得到保護?
答：是。您在澳洲的財產(chǎn)完全受到同當?shù)厝耸恳粯拥姆杀Ｗo。按照澳洲法律，您對房產(chǎn)的擁有權(quán)是終身的。
93.在海外投資是否可行?
答：首先，澳洲政府鼓勵外國人投資;澳洲的健全法律體系保護海外投資者的利益;其次，隨著中澳關(guān)系的發(fā)展以及中國經(jīng)濟市場化的進一步加強，有可行的技術(shù)手段支持;再有，中國的各項法規(guī)會更加開放，使中國公民海外投資更加便利，而且有調(diào)查顯示，已有大批華人在澳洲成功投資置業(yè);業(yè)主擁有地產(chǎn)永久的所有權(quán)，而中國是70年使用權(quán)。
94.買房交費的大致程序是什么?
客戶在購房過程中交費和匯款共3次：
a、交訂金預定房產(chǎn)，提供個人的身份證明或護照;
b、首次匯房款的10%;
c、結(jié)賬清單中列明的首付尾款+律師費+其他應收款項。
客戶在購房過程中共涉及3個帳戶：
a、買方律師信用賬戶;
b、賣方律師信用賬戶;
c、貸款機構(gòu)為購房者個人開立的結(jié)轉(zhuǎn)房貸差額的銀行賬戶。
95. 投資后如何產(chǎn)生利潤?
主要是依靠所購房地產(chǎn)升值和租金回報兩部分產(chǎn)生升值。
96.房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦?
A、房地產(chǎn)開發(fā)商會有7年的結(jié)構(gòu)擔保;
B、同時，澳洲規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商都要先行交納關(guān)于房屋質(zhì)量方面的保險，保期7年。如有問題，保險公司會負責賠償;
C、澳大利亞有一套嚴格的房屋交付使用的標準法規(guī)和嚴格程序，地方政府專員要對交工的房產(chǎn)檢驗，買賣雙方律師及房屋經(jīng)紀公司共同驗收合格后簽字。
97.付全款可否打折?
答：澳洲發(fā)展商推出的新樓盤全部是無折扣銷售，銷售代理商是不可以擅自加減價格，在這方面澳洲法律有嚴格并且細致的規(guī)定。
98.如何證明該房產(chǎn)可以銷售到海外?
答：會有澳大利亞外資審理局出示的文件證明，售房合同中會有標注。
99.產(chǎn)權(quán)可幾人共有嗎?
答：沒有限制。
100.澳大利亞有哪些優(yōu)勢?
(1)澳洲經(jīng)濟狀態(tài)良好
澳大利亞已有二十二年沒有出現(xiàn)經(jīng)濟衰退，根據(jù)澳洲儲備銀行的預計，這種情況在未來幾年也不可能出現(xiàn)。事實上，儲備銀行認為澳洲出口將增加，將重現(xiàn)強勁的經(jīng)濟增長。
(2)人口在增長
有關(guān)“大澳洲”與“小澳洲”的討論已沉寂有一段時間了，因為我們的政治家認識到了強勁的人口增長對滋養(yǎng)經(jīng)濟、創(chuàng)造新的就業(yè)機會和安置退休的嬰兒潮一代人的重要性。去年，澳洲的人口增加了近40萬，如同添加了另一個堪培拉或紐卡斯爾。當然，由于工作的原因，其中大部份人都是來到了我們的四大省會城市。
(3)澳洲是個富裕的國家
按照許多衡量標準，我們都是很富有的，這一點在瑞士信貸2012年全球財富報告中得到證實。該報告顯示，澳洲人現(xiàn)在足可以算是世界上最富有的人口，每個成人的財富中位數(shù)19.4萬美元。有趣的是，報告稱澳洲有約157.1萬人屬于這個星球上占1%的最富有的人
然而，在不屬于祖國的地方買房，加之語言、文化影響，自然存在許多不明白的問題如：中國人怎么購買澳洲房地產(chǎn)?是否限購?如何在國內(nèi)購買?費用都有哪些?怎么支付和匯款?可不可以貸款?是否需要親自去澳洲看房?……
帶著無數(shù)網(wǎng)友和購房者的疑問，86留學網(wǎng)小編為大家搜集整理了《澳大利亞置業(yè)100問》，逐一解答，其中還涉及與投資置業(yè)相關(guān)的澳洲移民、教育、福利、就業(yè)、經(jīng)濟等內(nèi)容，可謂史上最全，值得廣大朋友分享、收藏。
1、海外人士是否可以投資及購買澳洲的房地產(chǎn)?
答：是的，可以。澳洲政府鼓勵外國人投資本國的房地產(chǎn)。
(1)對于住宅地產(chǎn)而言，外國人只能購買全新的住宅項目，而對于商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等沒有新舊的限制;
(2)海外投資者的利益由澳洲健全的法律體系保護，隨著中澳關(guān)系的發(fā)展以及中國經(jīng)濟市場化的進一步加強，中國各項法規(guī)會更加開放，使中國公民海外房產(chǎn)投資更加便利。
2、投資澳洲房地產(chǎn)的項目種類有哪些?
(1)住宅項目有：公寓，單元房，獨棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼及多拼別墅，以及住宅土地;
(2)商業(yè)項目有：寫字間，商鋪，產(chǎn)權(quán)倉庫，產(chǎn)權(quán)停泊碼頭，以及商業(yè)土地;
(3)工業(yè)項目有：工業(yè)廠房，工業(yè)倉庫，以及工業(yè)土地;
(4)房地產(chǎn)股票類：土地開發(fā)類股票，住宅開發(fā)類股票，商業(yè)及工業(yè)開發(fā)類股票;
(5)房地產(chǎn)信托投資基金：股權(quán)型基金，債券型基金，混合型基金;
投資者可以根據(jù)自己的投資喜好，資金規(guī)模自己選擇適合的投資類型和項目。
3.海外人士投資及購買澳洲房地產(chǎn)是否有數(shù)量限制?
答：沒有限制。澳洲相關(guān)的規(guī)定，不限制海外人士投資及購買本地房產(chǎn)的數(shù)量。
如果投資者需要貸款購買澳洲房地產(chǎn)，銀行會評估投資人的收入狀況來決定貸款比例和貸款金額。如果投資人的多套物業(yè)需要貸款，相應的收入要求也就會提高。
除此之外，每棟樓盤每次銷售的房屋數(shù)量，目前只有20%—30%能對海外銷售，另外70%—80%需要保留給當?shù)鼐用窕蛴谰尤耸抠徺I。(每個州的要求有所不同)
4.澳洲房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是如何規(guī)定的?
答：澳洲的房地產(chǎn)，除堪培拉首都地區(qū)是99年產(chǎn)權(quán)外，其它地區(qū)都是永久產(chǎn)權(quán)，可以世代相傳，留給后代是寶貴的，不可復制的土地資源類資產(chǎn)。相比國內(nèi)70年的土地使用權(quán)，30年的房屋建筑壽命而言，更有價值，更加保值和增值。
5.如果在國內(nèi)購買澳洲房地產(chǎn)，如何將房款匯入澳洲?
答：如果您在國內(nèi)，一般國內(nèi)中資或外資銀行都具有外匯業(yè)務(如中國銀行、工商銀行、匯豐銀行、ANZ銀行等)。
每人每年能匯相當于5萬美元的金額匯至澳洲銀行帳戶。如果需要匯出更多資金，可以用不同家庭成員的身份證換匯即可。
同時，也可以從澳洲駐中國的金融公司來換取澳元外匯。
6.投資者購買澳洲房產(chǎn)后，物業(yè)出租后帶來的租金收入是否要交相關(guān)稅金?
答：需要。根據(jù)澳洲當?shù)胤?，任何人在澳洲所賺取的收入都必須交付稅金。但是，該收入是出租后的凈收入?BR> 所以建議投資人購買澳洲房產(chǎn)時從澳洲銀行貸款投資，這樣就可以最大限度的抵扣了租金收入，同時，澳洲的會計師會把物業(yè)的各項開支用于抵稅，您可以最大限度的獲得投資收益。
7.外國人購買澳洲房屋可以進行貸款嗎?如何貸款?
答：可以。澳洲政府鼓勵外國人投資本國房地產(chǎn)，因此銀行對海外人士提出的房屋貸款申請是等同國民待遇的。
您可以將在澳洲的物業(yè)去澳洲的銀行進行貸款抵押，您所得到的利率與條款與澳洲當?shù)厝艘粯?。同時澳洲多家國家級銀行在中國國內(nèi)就可以辦理澳洲房產(chǎn)貸款業(yè)務。
在澳洲銀行中有多種貸款方式可以選擇：如等額本息、前5年只還利息等靈活產(chǎn)品供投資人選擇。
8.如果看中澳洲房產(chǎn)想購買，是否需要支付訂金或其他費用?
答：是的。不管是在澳洲境內(nèi)，還是通過海外代理公司，看中房屋后一般支付 5000 -1萬澳元將房屋預訂(訂金一般在首付后都會歸還或可以作為首付的一部分)。
同時律師會幫你講解合同，合同簽訂3天之內(nèi)支付10%的首付款。
除此之外，涉及律師費用(近期行情，澳洲律師代理費用在1500元澳幣左右)。
在澳大利亞如果購買的是期房，一般在開發(fā)商通知購房者交房日期前規(guī)定時間內(nèi)將尾款支付至律師的信托帳號，或提前辦理貸款合同(澳洲貸款合同最長有效期為6個月)
如果是現(xiàn)房，則在開發(fā)商指定的期限內(nèi)(一般為60個工作日內(nèi))，將尾款或房屋貸款支付到相關(guān)律師的信托帳號內(nèi)即可。
而在昆士蘭州，所有其他費用都在交付日(settlement date)支付。律師費，一般為首付10%時先行支付一半代理費用給律師，交房時將剩余部分再支付。
物業(yè)印花稅，澳洲買房需要交物業(yè)印花稅(相當于中國的契稅)，新南威爾士州為房屋總額的4.5%(首次置業(yè)新房有稅務優(yōu)惠減免)，維多利亞省為5.5%(期房可以根據(jù)開發(fā)商優(yōu)惠減免，僅限維州)。
9.在國內(nèi)購買澳洲房產(chǎn)，是否需要親自去澳洲看房嗎?
答：這完全取決于投資人對項目的認知程度及是否有可接受的替代方式。
由于澳洲的房產(chǎn)是預售制度，所以大部分的物業(yè)是在沒有建好的狀態(tài)下就售出了。所以購買者并不能夠親身走到房間里去感受，只能對周邊環(huán)境，及樣板間做考察。
而這些都是可以通過在澳洲的朋友，子女及朋友通過拍照，視頻等方式獲得，就避免了登陸察看的麻煩了，等房子建好后再親自驗房更合適。
10.如果投資購買了澳洲的物業(yè)，如何打理該投資物業(yè)呢?
答：澳洲的房屋中介公司會提供此類服務。
在澳洲有相當多專業(yè)、優(yōu)秀的二手房中介提供中文服務可以為購房者提供租賃服務，為客戶收繳租金，支付市政費，排污費及物業(yè)管理費等和房屋相關(guān)費用及服務。
租金交易方式為月結(jié)，每個月匯入購買者在澳洲的帳戶，業(yè)主通常需要支付年租金的6.6%—8.8%給澳洲當?shù)胤慨a(chǎn)中介作為管理費。
11.投資人購買澳洲的房產(chǎn)，如果出租，是否容易找到租客呢?
答：在澳洲只要不是非常偏及陳舊的房產(chǎn)，通常都是能夠租出去的。澳洲現(xiàn)在空置率非常低，在近市區(qū)范圍內(nèi)的房屋，墨爾本地空置率低于3%，悉尼低于1.5%，也就是說一百套房屋里只有1.5-3套租不出去。只要您的物業(yè)租金價格合理，就會比較搶手。
12.一般投資澳洲的房地產(chǎn)有哪些費用開支?
(1)物業(yè)管理費根據(jù)開方商建造后樓盤的檔次、設(shè)施、物業(yè)服務及區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施定價，通常費用介于$700—$1,500/每個季度;(1房—3房的費用也根據(jù)面積不同而相應不同)。
(2)市政管理費(Council Rate)通常為$1,200/每年(根據(jù)區(qū)域可能會有所不同)。
(3)排污費(Water Rate)，一般在$1,000-$1,200之間，在澳洲排污費由房東支付的，水電使用費則有租客支付。
(4)土地稅(Land Tax)根據(jù)土地的評估價的不同而不同，通常費用為幾百澳元。州與州之間的稅費也不同，舉例：在昆士蘭地區(qū)土地價值160,000澳元和在墨爾本240,000澳元以下是不需要繳土地稅的。
(5)房屋保險費，公寓的物業(yè)管理費當中已經(jīng)包含房屋的保險費，而別墅的保險費則需要業(yè)主自行購買，通常在$500—$1,000/每年不等。
13.若投資人將房產(chǎn)用作短期出租是否可行?收費標準是什么?
答：是可行的。一般可以委托專業(yè)短期及假期的租賃公司來管理自己的物業(yè)，通常該物業(yè)是坐落在繁華市中心和旅游勝地等地方;通常的管理費用是租金收入的10%—12%不等;同時還有一些額外的費用，例如：電費，床上用品，家具和家電的租金等等(租客只支付租金并不支付電費等費用)。
14.在澳洲做房產(chǎn)投資，聽說有保險公司有可以為投資人承擔出租風險的保險品種，費用是多少?是如何保障投資人的利益和權(quán)益的?
答：澳洲主要的幾大保險公司都有為投資人提供租金及租客保障的險種，通常收費為1個月的租金收入，但保險公司會對承保的物業(yè)作評估和認定，確認是能夠接受的房屋類型，同時投資人的承保要求是基本符合市場現(xiàn)狀的。以下是可以保障的相關(guān)條款和意外情況:
(1)未到期離開的租客━最多可以保障客戶離開6個星期的房租;
(2)拖欠房租━最多15個星期
(3)租客簽約但拒絕入住━保險賠付最多26個星期
(4)未能出租━52個星期
(5)法律費用支出━最多承擔5,000澳元
(6)房租損失承擔━每周最多1,000澳元
15.投資人在澳洲購買房產(chǎn)后，是否需要為租客添置家具等生活設(shè)施?
答：通常狀況下，不需要為租客準備生活設(shè)施，家具等用品;除非客戶有特別要求，愿意支付更高的租金來滿足他們對生活設(shè)施的需求。如果投資人為租客提供家具和家電等設(shè)施的情況下，建議投資人購買室內(nèi)物品的保險，保險條例為您的物業(yè)中租客使用的家俱和設(shè)施提供保障，部分保障內(nèi)容如:因租戶或者租戶來訪者引起任意的惡意損壞或偷竊行為,保險為你提供多達5萬澳元賠償;該類型的保險費用為每年每處物業(yè)大約225澳元。這種保險是以防萬一的必備策略。
16.如果海外投資者在澳洲的房產(chǎn)增值后，將房產(chǎn)拋售后是否需要支付增值稅?
答：需要支付。在澳洲投資房產(chǎn)，政府認為是一種投資行為，雖然澳洲房產(chǎn)可以隨買隨賣，但是澳洲政府不支持投機行為，因此政府規(guī)定，在購買一年內(nèi)拋售的房地產(chǎn)，物業(yè)增值部分須繳增值稅50%，但在12月以后，則只要繳25%即可(同時可以抵扣任何可以抵扣的稅費如律師費、會計師費、房屋折舊費等等)。
17.投資者把在澳洲的房產(chǎn)賣出后，哪些開支可以作為房產(chǎn)增值稅收減免，用以沖減所得稅開支?
答：在澳洲除了購房的物業(yè)印花稅以外,所有投資者在澳洲的一切開支都可以作為稅收減免。因此持有澳洲房產(chǎn)的海外投資者要保留好一切和房產(chǎn)相關(guān)所發(fā)生費用的發(fā)票和收據(jù)(如飛機票、出租車票、水費、物業(yè)費、律師費及房屋折舊等費用)。
18、如果投資者將房產(chǎn)賣出，是否需要聘請專業(yè)會計師?
答：投資者如果獲利很多，需要聘請一個專業(yè)的、了解自己狀況的會計師幫助投資人合理規(guī)避稅收，使投資者的利益最大化。
19.澳洲的會計師是如何收費的?
答：會計師一般按為投資者花費多長的工作時間而定。通常平均每年500-1,000澳元左右。
20.海外投資者中的高齡人士投資購買澳洲房產(chǎn)可貸款嗎?
答：高齡人士可以貸款，其貸款年限也是最長為30年。但未成年人士是不能貸款的，如年滿18歲以下人士不能單獨貸款。如果未滿18周歲的人士，可以與成年人共同購買房子，可以由成年人出面貸款。
21.澳洲房產(chǎn)投資哪種房產(chǎn)回報率最高?
答：首先，投資者應該先清楚自己期望的投資目的是什么?是資本增長，還是租金回報;通常來說，資本增值和租金回報是魚與熊掌的關(guān)系—即較高的資本增長往往意味著較低的房租回報，反之亦然。土地的增值是驅(qū)使房產(chǎn)資本增長的原動力。土地增值時，房屋本身卻會因為破損和折舊等多種原因而折損價值。所以，對于一處房產(chǎn)來說，其所擁有土地面積(Land Component)越大，其資本增長的潛力也就越大;這也就意味著房屋本身的租金收入不會太可觀。而對于高密集住宅區(qū)的公寓而言則不同，一個土地所有面積較小的公寓房雖然可以帶來較高的租金收入，但資本增長的潛力就比較一般。
22.如何選擇海外投資人的自住房產(chǎn)?
答：遵循“10分鐘”的選擇標準便可，即購買公寓要10分鐘走路可以抵達孩子就讀學校，工作單位，或商業(yè)中心，購物中心，銀行，醫(yī)療設(shè)施，地鐵站，公交站等設(shè)施區(qū)域;如果投資人購買的是別墅，即10分鐘開車抵達以上描述的設(shè)施即可。
23.對于澳洲住宅類房產(chǎn)可以細分幾類?
(1)Unit/Apartment公寓：一般靠近火車站或公交車站，Unit基本是三、四層，沒什么附加設(shè)施;Apartment通常為居民提供泳池，健身房等服務設(shè)施，相應的物業(yè)管理費也較高。該類型的房產(chǎn)土地地契為共享地契。
(2)Townhouse/Villa聯(lián)體別墅：是在一塊較大的土地蓋上幾棟房子，一般中間都有一堵或幾堵公共墻，Townhouse多為雙層和多層建筑，Villa多為單層建筑。該類型的房產(chǎn)土地地契為共享地契。
(3)Terrace：維多利亞式的建筑，常見一整排的terrace，前面有個小庭院，后面可能有個較大的庭院。比house來說，面積小很多。
(4)Duplex/semi：Duplex是在一塊較大的地上，蓋起兩棟相連的房子,土地占有面積較大，其地契通常和獨棟別墅的地契一樣，是獨立地契。
(5)House別墅：平常所說的house就是前面一個小花園，然后房子，然后后面一個大花園，該類型的房產(chǎn)的土地地契多為獨立地契，因此業(yè)主對土地的自住安排性很高，更有投資價值。
24.澳洲房產(chǎn)的中位價和中間價是如何定義的?
答：在參考物業(yè)報告的時候，很多時會看到房屋“中位價”(MedianPrice)和平均價(AveragePrice)這兩個名詞。
房屋平均價即是在一段時間內(nèi)，所出售物業(yè)價格的總和，再除以轉(zhuǎn)手物業(yè)的數(shù)目;
中位價就是把售出物業(yè)的價格由低至高順序排列，中間的銷售價位就是中位價。
舉例說，某個城區(qū)在某段時間里售出11套住宅，成交價分別為30萬、32萬、34萬、36萬、40萬、42萬、45萬、50萬、62萬、70萬和80萬，其平均房價是47.4萬元，而中位房價就是42萬元。通常而言，中位價更具有參考意義，它所體現(xiàn)的是該區(qū)域的集中成交價格。在澳洲每個城市，城鎮(zhèn)都有自己的中位價格供投資者和自住人士參考。
25.在澳洲買樓花(期房)的優(yōu)勢有那些?
答：樓花，是地產(chǎn)物業(yè)市場的一個名詞，最早源自香港，是一種投資工具相當于不動產(chǎn)期貨，也稱為“預售房屋”。比較買現(xiàn)房，買樓花有幾大優(yōu)勢：
(1)是能在印花稅上省下一筆錢;澳洲(部分地區(qū))法律規(guī)定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產(chǎn)價值征收的。而如果買樓花，通常是在房產(chǎn)開工前就簽訂了合同，所以印花稅只需按地皮價征收。
(2)買樓花，客戶可以按照自己的喜好來選擇，像樓層戶型等。因為在澳洲，特別是公寓多為樓花銷售，客戶在開盤之際有更多的選擇余地，等到現(xiàn)房或接近現(xiàn)房時期，可供選擇的物業(yè)已經(jīng)為數(shù)不多了。
(3)價格優(yōu)勢;通常發(fā)展商在開盤之際，為了盡快的銷售過半，獲得銀行貸款，會把價格定位較低，從而投資人能夠以相對低的價格購買。
(4)首付低;買樓花簽合同時，只需要交納10%的定金，而余額要等到房子全部建成后才一并付清，或者是貸款(最高可貸款70%)。這當中可能有幾個月甚至1-2年的時間來準備余款。但是房屋的增值卻可以享受到。
26.什么是房產(chǎn)的折舊，以及跟房產(chǎn)投資者有什么關(guān)系呢?
答：根據(jù)所得稅評估法(1997年)，澳洲房產(chǎn)建筑價值隨著時間的推移而下降。房產(chǎn)折舊是基于其“使用壽命”。房產(chǎn)的折舊年限可達40年之久。不管是澳洲還是海外的房產(chǎn)投資者都可以根據(jù)房屋的折舊金額來減免其它項的投資收入，進而減少了稅費的支出。
27.對于海外投資人而言，可折舊資產(chǎn)都包括什么?如何能最大化折舊免稅額，從而降低繳稅額?
答：所有投資及購買的物業(yè)，根據(jù)使用年限以折舊形式定義為貶值資產(chǎn)。
例如：地毯、烘爐、電視機機頂盒、洗碗機、干衣機、百葉窗和窗簾、空調(diào)、加熱器、熱水系統(tǒng)等設(shè)施，以及建筑物本身，都是可以計算折舊的，從而減免了投資人的納稅金額。請注意：購置房產(chǎn)金額和建筑折舊金額是不同的。例如：投資人支付50萬澳幣購買別墅，期中土地的價值部分占27.5萬澳元，土地上的房產(chǎn)的建筑成本22.5萬澳元。而這22.5萬的建筑價值是計算貶值折舊的。貶值折舊幅度從2.5%至4%之間。此外，澳洲一般商業(yè)住宅的計算折舊率為2.5%。
28.澳洲房屋抵押貸款都需要準備什么材料?
答：雖然澳洲的貸款機構(gòu)不同，貸款金融產(chǎn)品不同，但所需要準備的材料差別不大，貸款機構(gòu)要求提供，材料主要是分析海外投資人的財務狀況以保證自己貸款資金的安全，不管銀行要求什么材料，主要是需要購房人提供的四個方面的信息：
(1)資產(chǎn)部分：原有房產(chǎn)，存款，汽車，財物等;
(2)債務部分：其它貸款情況，其它負債情況;
(3)收入部分：包括單位或公司的年收入證明信及工資單，其它投資收入，如房租，股息分紅等;
(4)支出部分：生活開支，撫養(yǎng)子女支出，旅游及娛樂支出等，這部分一般是不做書面要求的，只需要填表告知即可;
此外，投資人還需要提供身份證明，也就是100pointsID。目前銀行的新政策規(guī)定：貸款申請人需要提供護照(70分)，駕駛證(40分)。
29. 澳洲為什么沒有像中國一樣的本制式的房產(chǎn)證和土地證?
答：澳洲是地契證明。他們的證件只是一張印有公章的紙，上米有相應的編碼在澳洲的房地產(chǎn)管理局都能查的到房子的信息來證明業(yè)主的身份。
30.澳洲銀行與非銀行金融組織——信貸基金的區(qū)別是什么?
答：在中國，房屋貸款一般是由銀行放出;澳大利亞金融市場則有很大不同，除了銀行之外，澳大利亞還有很多其它的金融組織，也就是non-banklender，具有放出貸款的權(quán)限。這些機構(gòu)的資金來源并非是銀行，也不是儲蓄，而是通過基金，信托等手段募集資金、如養(yǎng)老金等。澳洲的華人客戶往往更希望選擇銀行，而澳大利亞本土人中有部分人群對銀行懷有很抵觸的情緒而選擇從基金公司來貸款。
對于貸款人來說，更多應該注重產(chǎn)品而不是機構(gòu)。關(guān)鍵看哪個金融貸款產(chǎn)品更適合自己的需要，而不是哪個機構(gòu)更有名。而且相對于名氣等指標，衡量一家金融組織穩(wěn)定與否的標準是查看該金融組織的信用評級，有不少非銀行金融組織的信用評級甚至高于銀行。
31.海外投資人在澳洲買房的貸款金額，銀行是如何評估的?
答：銀行可以提供給貸款人的貸款金額跟貸款人提供的收入證明有直接的關(guān)系，貸款最多金額通常為年收入的5—6倍。
舉例：如果貸款人年收入為36萬人民幣(相當于6萬澳元)，則銀行可以最多貸款36萬澳元給貸款人。
32.對于海外房產(chǎn)投資人而言，不同的貸款利率對貸款人的影響是什么?
答:房屋貸款各個產(chǎn)品一般都分為可變利率(variable rate)和固定利率(fixed rate)。
(1)固定利率一般要比可變利率高一些。如可變利率為6%，那么它的固定利率就可能為6.5%;您選擇固定利率就等于給自己的未來利率買了個保險，放貸人可能要多收取您費用作為自己資金自由度損失的回報。
(2)關(guān)于固定利率投資人需要注意兩點：
(a)固定利率有年限，通常為1-5年的鎖定期;而且選擇固定利率的貸款產(chǎn)品，投資人通常不可以提前還貸，沒有對沖賬戶的功能選擇。
(b)其實固定利率并不是一定”固定”的，您的固定利率是可以變動的，這個變動由您的貸款人來定，他們往往是根據(jù)不斷更新的金融信息來調(diào)整自己的固定利率.
33.澳洲所得稅的征收對象是什么?對海外投資人的收入是否進行征稅?
答：根據(jù)澳大利亞稅法規(guī)定，凡為澳洲稅法上所認定的居民，所謂澳洲稅法上認定的居民，一般說來只要住所在澳大利亞境內(nèi)，就算你不在澳洲或在澳大利亞居留滿183天以上者(海外投資人)便有可能被認定為澳洲稅法上的居民而負有納稅的義務，不論其所得來自澳洲境內(nèi)或海外，均需向澳洲國稅局申報所得稅。
34.澳洲所得稅的計算周期是多少?
答：澳洲財務年度從每年7月1日至次年6月30日，個人在該財務年度所得若超過個人免稅額(澳幣AUS$18200)時，便需申報個人所得。
35.澳洲所得稅的計算項目有那些?
答：1.經(jīng)營事業(yè)所得;2.資本增值所得;3.個人薪資所得;4.投資所得：銀行存款利息、股票、股利、租賃所得、權(quán)利金收入等均需申報;5.其他所得：包括養(yǎng)老金、退休年金、助學金(Austudy)、失業(yè)、救濟金等各項政府津貼均得申報;以上各項收入在扣除可扣抵費用及支出后即為可課稅所得。應繳納之稅款在扣除免稅額AUS$18200及可應用之寬減額后，即按當年度政府所公佈之個人所得累進稅率來計算個人所得稅。對于國際投資者，需交個人所得累進純利潤的32.5%的稅率。純利潤是扣除了可抵費用和所有支出后的個人所得。(具體政策因時而變，需要時查閱最新數(shù)據(jù)為準)
36.對于澳洲的銀行而言，可以提供給海外人士貸款的銀行有哪幾家?
答：目前對海外人士提供貸款的主要銀行有：圣喬治銀行(St George Bank)，澳洲聯(lián)邦銀行(commonwealthbank of Australia)，澳盛銀行(ANZ Bank),西太銀行(WestpacBank)這四家銀行。而在澳洲的中國銀行，及剛剛開立分行的中國建設(shè)銀行等中資銀行卻沒有對海外人士在澳洲買房提供貸款業(yè)務。
37.海外人士在澳洲買房子，室內(nèi)裝飾及社區(qū)配套娛樂和健身設(shè)施重要不重要?
答：投資人購買的物業(yè)是否靠近交通、購物、學校、醫(yī)療、娛樂等設(shè)施，這才是決定投資人自身及租客未來生活是否方便舒適的決定性條件，也是支撐該房產(chǎn)價值的有力保證。
同時，室內(nèi)的裝飾越奢華，健身，桑拿，網(wǎng)球場等社區(qū)服務越多，相應的投資人支付的物業(yè)費也就越多。同時和投資人的購房目的也有很大關(guān)系：如果投資，可以不必選擇奢華的房產(chǎn)項目;如果自己住，同時對多余的費用支出不敏感，享受此類設(shè)施的投資人而言卻是不錯的選擇。
38.在澳洲做房地產(chǎn)投資，為何要秉承中長期投資?
答：在澳洲，經(jīng)過45年的房地產(chǎn)的商業(yè)化的市場發(fā)展，把投機者淘汰出市場了。澳大利亞的房地產(chǎn)投資不是投機生意，澳洲房地產(chǎn)成為全世界公認的最佳的低風險投資地區(qū)，和穩(wěn)定增值及租金回報的投資目的地。
39.海外人士投資或購買澳洲房產(chǎn)，除了房屋價格之外還有那些費用支出?
答：購房成本費用還包括：政府印花稅，律師費，房屋保險費，銀行及基金的貸款費用，搬家費用，房屋租賃的代理費用，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費，按揭保險費，房屋估價費等等，約占房價5%的費用支出。
40.對于尚無收入的留學生，是否可以在澳洲買房自住或者投資?能在澳大利亞貸款買房嗎?聽說澳大利亞貸款需要出具詳細的收入證明，留學生需要出具收入證明嗎?
答：以留學生身份是可以在澳大利亞買房的。如果需要貸款購房，由于留學生沒有收入來源，通常不會單獨獲得銀行貸款，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保留學生的貸款。對于有穩(wěn)定收入能力的海外人士，在澳大利亞購房，最高可以申請到房產(chǎn)價格70%的貸款。
41.在澳大利亞貸款買房的交易周期需要多長時間?
答：通常情況下，賣方律師要求買方在合同交換后的第42天付清所有房款。澳大利亞本地購房者通常會對銀行貸款做一個預先審批，該預先審批通常3個月內(nèi)有效。3個月內(nèi)買到房子，預先審批貸款就可以順利使用。
42.購房者簽訂購房合同后，如何向澳洲銀行貸款?
答：一般而言，簽訂合同后42天之內(nèi)就必須完成貸款的申請，審批，放款，和交割的全過程。澳洲發(fā)展商不會幫助客戶申請房屋貸款，而是需要投資人自行安排房產(chǎn)的貸款事宜。目前市場上的房產(chǎn)中介，及地產(chǎn)投資公司為了更好的服務與客戶，也會協(xié)助國內(nèi)投資人申請銀行貸款。
43.投資人購買澳洲房產(chǎn)可選擇哪些銀行及基金的貸款產(chǎn)品?
答：目前澳洲銀行及基金信貸市場上有幾十種不同的房屋貸款產(chǎn)品。每種產(chǎn)品都有略微不同的費用，產(chǎn)品特點和貸款利率。了解每種產(chǎn)品優(yōu)缺點，可以幫助投資人作出適合自己財務狀況的產(chǎn)品選擇。投資人通常會選擇以下幾種貸款種類：標準浮動利率貸款，1-10年固定利率貸款，1-5年的只還利息，不還本金的浮動利率貸款，及有對沖賬戶的浮動利率只還利息貸款等。
44.對于海外投資人而言，澳洲房貸是選擇固定利率好還是浮動利率的產(chǎn)品好?
答：不同的貸款產(chǎn)品適合不同的貸款人群，跟貸款人的風險承擔能力，收入狀況，消費習慣以及對未來市場的預期不同而不同。舉例而言：風險承受能力弱，收入相對穩(wěn)定和平均的人士適合在未來利息上漲的預期下選擇固定貸款利率產(chǎn)品;風險承受能力強，收入高但不平均，有額外收入的人士適合選擇浮動利率的貸款產(chǎn)品;通常，固定利率產(chǎn)品比浮動利率產(chǎn)品都會高0.5%。
45.在澳洲購買或投資房產(chǎn)，是應該先貸款還是先看房?
情況1：對于在澳洲有工作收入的外國人，如工作簽證者，學生簽證者在準備買房時，應該先咨詢一下銀行的貸款經(jīng)理或者貸款機構(gòu)的經(jīng)紀人，按照自己的收入評估能夠貸款數(shù)額是多少，讓后再根據(jù)自有資金的數(shù)額決定買什么價位的房產(chǎn)。
情況2：對于不在澳洲境內(nèi)和沒有澳洲收入的外國人，可以根據(jù)自己的承擔能力，自有資金占到房產(chǎn)價格的30%—40%，就可以相對安全的看房和交付定金了。
46.哪些因素會影響房產(chǎn)貸款人申請到澳洲房產(chǎn)貸款?
(1)房產(chǎn)的評估價值;購房人提出貸款申請后，銀行會委托獨立第三方的估價公司對貸款人要購買的房產(chǎn)進行評估，該評估值可能低于或高于合同上的購房價格。而銀行只會提供評估值的60%—80%，而不是合同價的60%—80%;
(2)購房人的收入憑證;例如：工作的年限，工作職務，工作性質(zhì)等方面;
(3)購房人的信用記錄。如果購房人在過去五年內(nèi)在澳洲有不良信譽記錄，如：拖欠房租，電話費，信用卡等，澳洲銀行及基金貸款公司將不會批準該貸款申請。
47.海外投資人可以開發(fā)土地嗎?
答：澳洲政府雖然不批準外國人購買二手房產(chǎn)﹐但卻歡迎外國人投資發(fā)展住宅地產(chǎn)。方法是先向政府機構(gòu)申請計劃。舉例：一種方法是購買一塊地﹐然后在十二個月內(nèi)動工建房。審批的標準是最少支出地價的五成花費在此開發(fā)上。完工后﹐物業(yè)可用作自住、出租或轉(zhuǎn)手。另一種方法是重建住宅物業(yè)：投資人可以在房產(chǎn)的經(jīng)濟壽命末期重建并增加房屋的數(shù)量。同樣，政府也規(guī)定重建費用要超過舊屋買入價的五成。
48.海外人士在澳洲進行房產(chǎn)投資，如何規(guī)避對澳洲房產(chǎn)市場的認知風險?
(1)作為投資澳洲房產(chǎn)角度而言，第一是區(qū)域選擇，然后緊盯該區(qū)域的中位成交價格，這樣的地區(qū)，物業(yè)房價合理，其升值空間較高，性價比最好。最后是看該區(qū)域的租金回報和空置率數(shù)據(jù)。
(2)澳洲的主要城市沿海的較多，所以要注意防范不可抗拒的天災，雖然澳洲災害性天氣較少。對付這類風險最好的辦法就是買保險。國人在國內(nèi)對買保險不太重視，一旦投資海外，切記一定要重視澳洲房產(chǎn)的保險作用。國外的保險費率很低，保障面卻很廣，理賠到給付都有嚴格規(guī)范，且以保障保險人的權(quán)益為重。
購房前切記三大招：
a、委托律師審核物業(yè)買賣合同;
b、辦理查樓收樓等買賣交易手續(xù);
c、透過律師信托賬戶或者受政府監(jiān)管的物業(yè)代理信托賬戶付款。通過以上幾點的干預，可以減少在海外投資的風險，使您的投資真正做到“心里有底”。再說一句：“投資有風險，入市須謹慎”。
(3)咨詢買方的房產(chǎn)投資咨詢公司或投資公司，從中立角度分析和了解當?shù)厥袌?，切莫以國?nèi)房產(chǎn)投資習慣和思路進行澳洲的房產(chǎn)投資，需要得到專業(yè)公司的信息支持和投資指導。
49.政府提供租金補貼的房屋是否是特別挑選的地塊呢?
答：每個地區(qū)都可能會有作政府提供租金補貼的住房，根據(jù)當?shù)厍闆r隨機選擇。
50.目前澳洲緊缺哪方面的技術(shù)人才，哪種技術(shù)移民辦理方便?
(1)工科專業(yè)：工程、IT、會計等;
(2)技工專業(yè)：電工、瓷磚工、瓦工、汽車修理工、木工、鎖匠、牙醫(yī)等;
(3)技術(shù)移民辦理都比較方便。(但有雅思全7的要求)
51.澳洲房子都是什么結(jié)構(gòu)的?
答：澳洲有純磚結(jié)構(gòu)，純木結(jié)構(gòu)，及鋼筋水泥混合結(jié)構(gòu)，磚木混合結(jié)構(gòu)。從實用程度、維護成本、建造成本、節(jié)能減排等方面綜合評定，單層房屋采用磚木混合是最適合的結(jié)構(gòu)。
52.除移民外還有沒有其他方法可在澳洲獲得永久居住權(quán)?
(1)在澳洲嫁娶可直接獲得永居。
(2)理論上對澳洲做出杰出貢獻的人也可獲得永居。
(3)請登陸澳洲移民局網(wǎng)站www.immi.gov.au獲得更多信息。
53. 政府提供租金補貼房所面向的出租人群是哪些?
答：情況因地區(qū)不同而不同。如昆士蘭州，主要出租對象是政府公務員、警察、消防員、幼師及教師等。
54.為什么現(xiàn)有房源地塊都不在一個地方?
答：澳洲的地產(chǎn)市場非常穩(wěn)定健康，沒有絕對的壟斷，每個開發(fā)的項目都會云集數(shù)個品牌知名度較高的發(fā)展商，共同開發(fā)一個區(qū)域，所以每個公司的可售地塊也是分散開的。
55.移民澳洲會有哪方面的福利?
答：澳洲各種福利伴隨居民從搖籃到墳墓的漫長一生，福利如下(具體政策因時而變，需要時查閱最新數(shù)據(jù)為準)：
(1)養(yǎng)老金，失業(yè)金
(2)孩子助養(yǎng)費：一個有孩子的家庭收入不超過65,000澳元便可以領(lǐng)取，每兩周約50—300澳元/人。兒童早期教育津貼100澳元/人/兩周。
(3)特別救濟金：發(fā)給生活困難的人，每兩周330澳元/人。
(4)失業(yè)救濟金：凡在工作年齡有工作能力愿意工作而找不到工作的人均可領(lǐng)取。330澳元/人/兩周。
(5)養(yǎng)老金：65歲可以開始享用。
(6)分娩津貼：每分娩一個孩子時，可得到3,000—5,000澳元的一次性分娩津貼。
56.拿綠卡和拿到澳洲國籍有什么區(qū)別?
(1)綠卡只是永久居留權(quán)，通常稱PR?？梢栽诎闹抻肋h居住下去，并在許多方面與該國公民享受同等待遇。可以在5年時間內(nèi)自由的、無限次的往返于澳洲。同時，可以自由地到新西蘭定居，享有新西蘭綠卡的所有權(quán)利。
(2)從福利政策的角度來說，新的永久居留簽證持有者在最初2年內(nèi)不得申請失業(yè)救濟、緊急綜合救濟和學生津貼，其他福利都一樣，如免費中小學教育、學生貸款、免費醫(yī)療等。在持有綠卡2年后，就可以享受所有澳洲福利。
(3)永久居民與公民權(quán)利有不同，澳洲永久居民與公民享受權(quán)利的不同主要體現(xiàn)在五方面：一是選舉權(quán)，二是被選舉權(quán)，三是參軍，四是被選為陪審團成員，五是從事政府的某些特殊工作(如情報人員)。這五項權(quán)利或義務，永久居民沒有，公民才有。
57.澳洲房地產(chǎn)市場的特點如何?
答：社會穩(wěn)定、政策完善、法制健全、市場成熟、升值穩(wěn)定、租賃市場活躍、空置率低、房屋供給長期短缺等特點。
58.澳洲房地產(chǎn)增值前景如何?
答：澳洲地產(chǎn)經(jīng)濟專家們分析認為：促進升值因素將長期存在，如：人口高速增長，土地供應短缺，GDP良性增長，失業(yè)率及控制率都維持在較低水平。從投資市場的發(fā)展規(guī)律而言，雖不能拿過去的增長數(shù)據(jù)來保證未來的成長，但成熟的房產(chǎn)投資者可以從過去的增長中分析澳洲房產(chǎn)的增長因素，只要這些增長因素在，就可以相對的確保市場的發(fā)展趨勢沒有改變。
59.如何選擇最具投資價值的房地產(chǎn)?
答：澳洲的房產(chǎn)投資市場已經(jīng)非常成熟和完善，不同的房產(chǎn)類型的歷史增值數(shù)據(jù)是可以追溯和分析的，投資人需要確定要購買的澳洲房產(chǎn)項目都是經(jīng)過精心挑選的最具投資潛力的澳洲項目(包括從位置、質(zhì)量、規(guī)模、環(huán)境和配套設(shè)施等各方面)。
最佳選擇是：咨詢澳洲具有資質(zhì)的房產(chǎn)投資理財專家，協(xié)助投資人認識澳洲投資市場，篩選適合的投資產(chǎn)品;
最差選擇：不了解澳洲本土投資經(jīng)驗和投資理論下，以國內(nèi)投資方式，認知習慣來投資澳洲房地產(chǎn)。從以往經(jīng)驗來看，國內(nèi)投資人認為是不錯的項目，在澳洲卻是被當?shù)厝怂艞壍耐顿Y品種。
60.澳洲房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系是怎樣的?
答：從澳洲的歷史來分析，一個百年歷史的房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系是十分成熟的，(聯(lián)邦儲備銀行根據(jù)地產(chǎn)市場狀況和經(jīng)濟狀況，通過利率來宏觀調(diào)節(jié)市場;銀行根據(jù)自身的風險系數(shù)和市場狀況來決定房產(chǎn)信貸數(shù)量，放貸規(guī)模，貸款比例等手段把握市場;開發(fā)商根據(jù)市場需求來把握土地開發(fā)規(guī)模和進度;地方市政廳根據(jù)本地區(qū)的人口規(guī)模和市政要求來發(fā)放適當?shù)耐恋赜糜谧≌_發(fā);總而言之，這個市場愈發(fā)成熟，投資的風險系數(shù)也越低，)從目前來看，澳洲的住宅開發(fā)是遠遠落后于市場需求的，預計截止到2014年，澳洲短缺住宅20-30萬套。
61.澳洲什么朝向的房子好?
答：澳洲人本身對房子的朝向沒有明確的要求，只要采光性好、通透性好，就是澳洲人認可的最好的房子!
62.現(xiàn)在澳幣匯率不穩(wěn)定，是否造成成交困難?
答：我們海外的投資看到的是更遠的一個長線投資，而不是短期內(nèi)匯率的波動。況且持有單一的貨幣就是最大的風險。
63.可否自己劃地，自己設(shè)計房屋?
答：首先，澳洲是有社區(qū)規(guī)劃的，為了保持社區(qū)的統(tǒng)一性，會按照統(tǒng)一的建筑標準設(shè)計，其次我們推薦的房屋都是澳洲最常用，最好的戶型和房型。當然也可以在這個房型的基礎(chǔ)上，把稍加改動，但是需要額外付款的。
64.你們把房子說的那么好，那風險是哪些呢?
(1)每年的貸款利率會隨澳聯(lián)儲利率的變化而波動(目前利率在5%左右)
(2)澳洲匯率可能隨市場變化而相應波動;
(3)市場的價格會有波動;
(4)項目選擇可能會有誤區(qū)，因此更要咨詢專業(yè)人士;
(5)市場認知可能會有誤區(qū)，因此更要遵循本地市場的規(guī)律行事;
65.澳洲房地產(chǎn)10年以后會發(fā)生什么事情?
答:澳洲房產(chǎn)市場經(jīng)過了50年的商業(yè)發(fā)展變化，根據(jù)悉尼中位別墅價格七年到十年房價翻一番的數(shù)據(jù)體現(xiàn)及每年移民，留學數(shù)量的增長，需求量不斷增大，周圍配套的不斷完善，可以理性推演：在供需趨于緊張的狀況下，租售比，收入比，失業(yè)率等指標相對處于安全范圍值內(nèi)的情況下，澳洲房價將會以過去的歷史增長率持續(xù)發(fā)展。
66.為什么別墅都是一層的?
(1)澳洲別墅有單層，也有雙層的，可以供客戶選擇。
(2)從投資回報率而言，單層的租金回報率更高，而雙層更適合自己居住。至于是單層還是雙層，可以根據(jù)客戶的選擇來定制。
67.購房后，國內(nèi)客戶以什么簽證到澳洲?
(1)客戶申請的是一年往返的676簽證;
(2)中介可以依據(jù)澳洲簽證的申請要求協(xié)助客戶辦理簽證，但不是保證簽證，簽證事宜是澳洲移民局來審核的;到目前為止，國內(nèi)投資者投資澳洲房產(chǎn)的申請都是獲得批準的。
(3)業(yè)主和其直系新屬都可辦理申請辦理澳洲簽證事宜。
68.房子的價格不是7年翻倍嗎?可否寫個保值協(xié)議?
(1)該數(shù)據(jù)是以悉尼別墅均價在過去50年的房價增長來解讀的，從而說明澳洲房產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，但并不是代表所有類型的房產(chǎn)及所有的首府城市都適用于該數(shù)據(jù)。
(2)發(fā)展商不對未來市場的發(fā)展趨勢做任何保證，投資者需要根據(jù)正確的市場數(shù)據(jù)進行分析和判斷;請問國內(nèi)發(fā)展商對您的未來的投資收益做保證嗎?但澳洲比中國更加穩(wěn)健和成熟是不爭的事實。不對投資者做出超出我們能力范圍之外的承諾，恰恰是我們專業(yè)和誠實的體現(xiàn)。
69.澳洲人為什么不自己投資置業(yè)呢?
答：澳洲人當然同時也安家和投資的，因此對于稀缺的房源和項目，就更應該即使把握機會.
70.澳洲的房子高度標準是多少?
答：澳洲標準房屋層高是2.44米，便于節(jié)能減排，客戶可以要求增加層高，需要額外支付費用。
71.既然澳洲那兒空置率那么低，為什么不多蓋點房?
答：首先澳大利亞政府對土地開發(fā)有著嚴格的監(jiān)管制度。嚴格控制土地的開發(fā)數(shù)量，另外由于勞動力和技術(shù)工人短期，造成人口增長和住房需求的差距越來越大。截至到2013年底，房屋數(shù)量短缺達到20萬套，到2014年底估計會到30萬套。市場房屋的需求量是動態(tài)變化的，比如，2013年，澳洲的移民數(shù)高達24萬多人，而此前年份的平均值在18萬左右。約三分之一的移民會選擇新州及悉尼作為他們首選落腳點。移民不一定落地就買房，但肯定會租房，每多一位移民對房市就多一分壓力。不管缺房多少，供不應求是不爭的事實。房價與此則息息相關(guān)。
72.律師和中介都是你們幫我安排的，值得信任嗎?
答：律師在澳大利亞是非常受人尊敬的行業(yè)，在網(wǎng)上可以查到每個律師的編號，在澳大利亞買賣房屋、必須通過律師進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。交易資金是在政府的監(jiān)管賬戶下，律師來行使權(quán)利和義務的。
73.澳洲房產(chǎn)僅保修7年，7年之后怎么辦?
答：七年之后可以購買房屋保險來承擔房屋損壞造成的損失。對于國內(nèi)的房產(chǎn)而言，維修費是由誰來承擔的呢?中介打理維修，換地毯、保險公司理賠等相關(guān)事務，服務內(nèi)容的多樣性和便利性，遠遠優(yōu)于國內(nèi)房屋管理市場和維修機制。
74、澳洲當?shù)氐娜硕甲≡谀睦?，市中心還是郊外?
答：在澳洲，大多數(shù)澳洲本地人不是住在市中心的，而是根據(jù)子女教育需要，工作需要來安排居住地點，跟到市中心的遠近關(guān)系不大。
75.澳洲目前貸款利率高嗎?
答：自從 2008 年底到現(xiàn)在, 澳洲銀行貸款利率一直呈現(xiàn)下降的趨勢。隨著 RBA 連續(xù)多次降息, 2013 年7月2日，2年期定期貸款利息率最低為4.5% 左右。
76. 澳洲人口增長率是多少?
答:澳洲維持在高人口增長率. 自2009年起, 澳洲人口增長率維持在2.1% 左右 (澳洲統(tǒng)計局數(shù)據(jù)) , 其中7成是海外移民. 這個比率已經(jīng)超過中國, 美國, 加拿大, 印尼和大多數(shù)其他國家. 更多的人口意味著更多的住宅需求或者說住宅短缺，有需求 / 短缺就自然會有價格增長。
77. 澳洲目前人口有多少?
2013年澳洲人口超過2300萬，和上海市的常住人口大致相當。上海人口密度3775人/km，澳大利亞人口密度只有2.9人/km.(數(shù)據(jù)有所更新)澳大利亞幅員遼闊，人口主要聚集在東部、東南部的沿海地區(qū)。前五大移民族群則分別是英國人、新西蘭人、中國人、印度人以及意大利人，澳大利亞約有華僑華人80萬(包括港澳臺)，約占當?shù)囟ň尤丝诘?.41%。(具體數(shù)據(jù)因時而變)
78. 澳洲海外投資者在房產(chǎn)市場情況如何?
答: 2011-2012 年度, 獲得 FIRB 批準的對澳洲地產(chǎn)市場投資的金額為591億澳元。2010-2011年度為$415億澳元(數(shù)據(jù)來源, FIRB2012 年報). 按金額的國家排名依次為, 美國, 中國，新加坡, 英國和加拿大. 由此可見, 美國和中國是海外最大的澳洲住宅地產(chǎn)投資國、同時這也與美國的次貸危機有關(guān)，因此想投資美國房產(chǎn)的朋友需要再三考慮了。
79：澳幣對人民幣匯率如何?
答：中國的投資者都知道, 最近的澳元兌人民幣匯率降低至5.3(與2014年3月1號為準). 這就更加刺激了國內(nèi)投資者的積極性。
80.澳洲房產(chǎn)的租金市場如何?
答:處于高租金產(chǎn)出率. 目前悉尼的平均租金產(chǎn)出率為 5% (年租金收入占房價的比例)(數(shù)據(jù)來源 RP-DATA Rismark). 只要您購買的是投資型房產(chǎn) (季度物業(yè)管理費與周租金大體相同). 那么租金產(chǎn)出率自然高于5%，這樣您的租金收入大體上能夠與您持有該房產(chǎn)的費用持平. 有些甚至有純現(xiàn)金流收入。
81.如果產(chǎn)權(quán)共有者要進行財產(chǎn)分割，手續(xù)如何辦理?收益人受影響嗎?
答：可以由律師負責辦理，合同中可以表明產(chǎn)權(quán)共有人每人各占多少比例。
82.如何選擇最具投資價值的房地產(chǎn)?
答：你需要確定你購買投資的澳洲房產(chǎn)項目都是經(jīng)過精心挑選的最具投資潛力的澳洲項目(包括從位置、質(zhì)量、規(guī)模、環(huán)境和配套設(shè)施等各方面)，你需要自己根據(jù)以上因素幫您做出最佳選擇或者咨詢澳洲房產(chǎn)中介或你的澳洲房產(chǎn)投資顧問。
83、如何解決看房和房產(chǎn)交易的問題?
答：地產(chǎn)投資取決于市場環(huán)境，買投資房不同于自住房，投資房產(chǎn)只考慮“投資回報”和“風險”兩個因素，應減少感情因素;自住房投入的感情因素較多，注意理性分析，在投資前或投資后要考慮清楚。房產(chǎn)交易的安全問題你不用擔心，在澳洲買房的話，由澳洲持牌律師為你做全程服務，比如簽定合同，完成交割，土地過戶等。
84.房地產(chǎn)市場供大于求怎么辦?
答：從澳洲的歷史來分析，這種情況不會出現(xiàn)，因為一個百年歷史的房地產(chǎn)市場供需關(guān)系是十分成熟的，即使供需比例出現(xiàn)差距也會是暫時的，因為在完全市場化的國家，發(fā)展商也會視市場情況進行適時調(diào)整，不會違背市場經(jīng)濟規(guī)律過量開發(fā)。另外，澳洲政府對每年的房產(chǎn)供應量有總的調(diào)控權(quán)，所以，很少出現(xiàn)供大于求的問題。
85.在不同城市投資有什么區(qū)別?
總體相差不大，只是不同城市房價、租賃市場等方面略有區(qū)域差異，而每個州的購房成本比如印花稅也各有不同，所以要具體分析。一般來說，悉尼、布里斯班和黃金海岸及墨爾本升值潛力相對其他城市而言會更大一些。
86.誰來保證投資者的資產(chǎn)安全?
答：澳洲健全的法律制度可以充分保障投資人的權(quán)益和資產(chǎn)不受侵犯。
87.投資房地產(chǎn)對辦理移民有幫助嗎?
答：通常有投資能力的人在很大程度上會具備相關(guān)的移民條件，在澳洲投資擁有資產(chǎn)是商業(yè)移民和退休移民類別的必要條件，具體情況應由注冊移民代理進行個案評估。
88.可以由子女繼承房地產(chǎn)嗎?
答：法律規(guī)定是可以由子女繼承的，并且沒有遺產(chǎn)稅。
89.海外投資者向銀行的貸款比例是多少?
答：依據(jù)客戶的條件不同，最低首付為20%，一般建議客戶首付30-40%，這樣租金就足夠還貸款，不必再貼錢供房了。
90.如果將來我要出售我的房子，我將如何處理?
答：您可以委托任何一家地產(chǎn)中介出售您的房子。您也可以委托本公司為您服務。我們除了收取一定的傭金，所有利潤都是您的。您自己本人不必親自來澳洲。
91.我不懂英文，看不懂有關(guān)的法律文件。我怎樣才知道我的法律權(quán)利是受到保護的呢?
答：根據(jù)澳洲法律規(guī)定，在您買房時，必須聘用當?shù)氐穆蓭?。您的律師是完全獨立的，且完全為您服務。我們會為您介紹懂中文的律師。您的律師會詳細地為您解釋所有的法律條文，包括在購房中您的權(quán)利和義務。
92.海外人士在澳買房后的法律權(quán)利能否得到保護?
答：是。您在澳洲的財產(chǎn)完全受到同當?shù)厝耸恳粯拥姆杀Ｗo。按照澳洲法律，您對房產(chǎn)的擁有權(quán)是終身的。
93.在海外投資是否可行?
答：首先，澳洲政府鼓勵外國人投資;澳洲的健全法律體系保護海外投資者的利益;其次，隨著中澳關(guān)系的發(fā)展以及中國經(jīng)濟市場化的進一步加強，有可行的技術(shù)手段支持;再有，中國的各項法規(guī)會更加開放，使中國公民海外投資更加便利，而且有調(diào)查顯示，已有大批華人在澳洲成功投資置業(yè);業(yè)主擁有地產(chǎn)永久的所有權(quán)，而中國是70年使用權(quán)。
94.買房交費的大致程序是什么?
客戶在購房過程中交費和匯款共3次：
a、交訂金預定房產(chǎn)，提供個人的身份證明或護照;
b、首次匯房款的10%;
c、結(jié)賬清單中列明的首付尾款+律師費+其他應收款項。
客戶在購房過程中共涉及3個帳戶：
a、買方律師信用賬戶;
b、賣方律師信用賬戶;
c、貸款機構(gòu)為購房者個人開立的結(jié)轉(zhuǎn)房貸差額的銀行賬戶。
95. 投資后如何產(chǎn)生利潤?
主要是依靠所購房地產(chǎn)升值和租金回報兩部分產(chǎn)生升值。
96.房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦?
A、房地產(chǎn)開發(fā)商會有7年的結(jié)構(gòu)擔保;
B、同時，澳洲規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商都要先行交納關(guān)于房屋質(zhì)量方面的保險，保期7年。如有問題，保險公司會負責賠償;
C、澳大利亞有一套嚴格的房屋交付使用的標準法規(guī)和嚴格程序，地方政府專員要對交工的房產(chǎn)檢驗，買賣雙方律師及房屋經(jīng)紀公司共同驗收合格后簽字。
97.付全款可否打折?
答：澳洲發(fā)展商推出的新樓盤全部是無折扣銷售，銷售代理商是不可以擅自加減價格，在這方面澳洲法律有嚴格并且細致的規(guī)定。
98.如何證明該房產(chǎn)可以銷售到海外?
答：會有澳大利亞外資審理局出示的文件證明，售房合同中會有標注。
99.產(chǎn)權(quán)可幾人共有嗎?
答：沒有限制。
100.澳大利亞有哪些優(yōu)勢?
(1)澳洲經(jīng)濟狀態(tài)良好
澳大利亞已有二十二年沒有出現(xiàn)經(jīng)濟衰退，根據(jù)澳洲儲備銀行的預計，這種情況在未來幾年也不可能出現(xiàn)。事實上，儲備銀行認為澳洲出口將增加，將重現(xiàn)強勁的經(jīng)濟增長。
(2)人口在增長
有關(guān)“大澳洲”與“小澳洲”的討論已沉寂有一段時間了，因為我們的政治家認識到了強勁的人口增長對滋養(yǎng)經(jīng)濟、創(chuàng)造新的就業(yè)機會和安置退休的嬰兒潮一代人的重要性。去年，澳洲的人口增加了近40萬，如同添加了另一個堪培拉或紐卡斯爾。當然，由于工作的原因，其中大部份人都是來到了我們的四大省會城市。
(3)澳洲是個富裕的國家
按照許多衡量標準，我們都是很富有的，這一點在瑞士信貸2012年全球財富報告中得到證實。該報告顯示，澳洲人現(xiàn)在足可以算是世界上最富有的人口，每個成人的財富中位數(shù)19.4萬美元。有趣的是，報告稱澳洲有約157.1萬人屬于這個星球上占1%的最富有的人