據(jù)86留學(xué)網(wǎng)獲悉，就我國而言，房地產(chǎn)稅的初衷，還是為了規(guī)范、理順房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費體系而不是簡單地加一種稅，更不能單純地將房地產(chǎn)稅看作是房地產(chǎn)調(diào)控尤其是房價調(diào)控的需要。
    
    隨著全國兩會臨近，各種有關(guān)房地產(chǎn)稅的坊間消息層出不窮。2月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華在國新辦新聞發(fā)布會上則對此明確回應(yīng)，房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革，有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。
    那么，究竟什么是房地產(chǎn)稅?它和老百姓有什么關(guān)系?如何借鑒國外的經(jīng)驗?
    房地產(chǎn)稅并不等于房產(chǎn)稅，其范圍更大
    從官方表述可以看出，有兩個相關(guān)但又不同的概念，即房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅。
    房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅是中外各國政府廣為開征的古老的稅種。2011年，我國房產(chǎn)稅試點選取了上海和重慶兩個城市。當年1月28日，兩地的房產(chǎn)稅試點政策正式實施。從兩地方案來看，上海執(zhí)行的主要是增量征收，而重慶則側(cè)重于對高端存量的征收。從試點效果來看，兩地開展房產(chǎn)稅試點的六年多來，房產(chǎn)稅對房價影響不大，而房產(chǎn)稅的收入甚微，對地方財政收入貢獻較小。
    房地產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)征收的所有稅目的總稱 ，分為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)兩大類稅目。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅目包括：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅、城市維護建設(shè)稅等，其中涉及到普通老百姓購房的主要包括契稅、印花稅。如果某個人住了幾年想把房子賣掉，則會涉及到營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、個人所得稅等。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，是指房地產(chǎn)的使用者或所有者在使用或持有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的稅收。目前，我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收主要包括房產(chǎn)稅、 城市房地產(chǎn)稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅三種。所以，房產(chǎn)稅是對房屋持有征收的一個具體的課稅。簡單一點說，“房地產(chǎn)稅”包含了“房產(chǎn)稅”，范圍更大。房地產(chǎn)稅是一個全新的稅種，目前在我國的推進，還停留在“立法規(guī)劃”的層面。
    房地產(chǎn)稅的目的不是單純的房地產(chǎn)調(diào)控
    近年來，許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和業(yè)外人士認為，房價上漲主要是因為炒作的結(jié)果，而房地產(chǎn)的炒作是因為房地產(chǎn)持有成本非常低。因此，加快房地產(chǎn)稅立法可以增加房地產(chǎn)持有的成本，遏制房地產(chǎn)價格快速上漲。從政策層面看，2016年開始的一輪房地產(chǎn)調(diào)控，仍是以“限購限貸”為主要手段的。 2016年中央經(jīng)濟工作會議明確指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。在這一大背景下，一直被認為是房地產(chǎn)調(diào)控“長效機制”的房地產(chǎn)稅，又被推上了風(fēng)口浪尖。那么，房地產(chǎn)稅能如一些人所期望的可以控制房價過快上漲嗎?
    回答這個問題，首先要梳理下房地產(chǎn)稅本身的功能和作用。從理論上看，房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代稅收制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一，是世界很多國家都采用的一個稅種。其主要功能定位在為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，為地方政府的各項服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出提供資金保障?；趪椋谖覈愂罩贫雀母锿七M中，房地產(chǎn)稅被寄予更多期望。
    總體而言，房地產(chǎn)稅可以承載以下三大功能：一是培育成為地方稅主體稅種。 目前，我國地方稅收收入規(guī)模較小、主體稅種不突出，地方政府嚴重依賴土地出讓收入。“營改增”全面推開后，原來作為地方稅收的營業(yè)稅退出歷史舞臺，培育地方稅主體稅種成為財稅體制改革的一個任務(wù)。在此情況下，借鑒國外經(jīng)驗，收入來源穩(wěn)定性強的房地產(chǎn)稅成為完善地方稅體系的首選。
    二是調(diào)節(jié)收入和財富分配。 房地產(chǎn)稅能通過對住房數(shù)量多、面積大、價值高的人多繳稅，對數(shù)量少、面積小、價值低的人少繳稅或不繳稅，發(fā)揮調(diào)節(jié)個人財富、促進社會公平的作用。
    三是起到促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的作用。 盡管前兩個功能十分明顯，但房地產(chǎn)稅最受關(guān)注和熱議的功能還是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，調(diào)控房價、抑制投機炒房。近年來，部分城市房價高、空置房較多，房地產(chǎn)稅被認為可以彌補房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的空白，增加房產(chǎn)持有成本，引導(dǎo)老百姓合理進行住房消費，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
    筆者以為，房地產(chǎn)稅只是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一個方面，不能說房地產(chǎn)稅決定房價。房價的漲跌，歸根結(jié)底是由供求關(guān)系決定的。 一般而言，房地產(chǎn)市場的供給是剛性的，而需求是彈性的，當房價上漲時各種各樣的需求都會出現(xiàn);而當市場調(diào)整時，只有剛需卻是實實在在的。因此，就我國而言，房地產(chǎn)稅的初衷，還是為了規(guī)范、理順房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費體系而不是簡單地加一種稅，更不能單純地將房地產(chǎn)稅看作是房地產(chǎn)調(diào)控尤其是房價調(diào)控的需要。
    合理完善的稅收體系是房地產(chǎn)稅運行的基礎(chǔ)
    由于房地產(chǎn)稅關(guān)注度高，其稅制等設(shè)置相對復(fù)雜，有必要多了解一些海外的經(jīng)驗。
    從國外情況看，世界大部分國家針對房地產(chǎn)的稅收體系是十分簡單和明確的，采用根據(jù)房地產(chǎn)評估價值進行征收房地產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅。在稅收對象上，通常分為兩種情況：一種是對土地和房屋統(tǒng)一征收不動產(chǎn)稅，如美國、加拿大、日本等;另一種是對土地和房屋分別征收土地稅和房屋稅，如澳大利亞、丹麥、法國。此外，在英國，對房地產(chǎn)征收的稅收根據(jù)用途，分為居住用途不動產(chǎn)稅和商業(yè)用途不動產(chǎn)稅兩種。各國房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)可以分為三類：第一類是按照市場價值計稅;第二類是按照租金價值計稅;第三類是按照面積計稅。
    美國對房產(chǎn)收繳的相關(guān)稅項，主要是房產(chǎn)稅和交易稅 。房產(chǎn)稅是一個財產(chǎn)稅，每年交納，是對房地產(chǎn)占有、處置、收益等各個環(huán)節(jié)征收的各類稅項總稱，以維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利。房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定，而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計稅價值總額每年都有變化，因此，房產(chǎn)稅稅率每年都相應(yīng)變化。對房產(chǎn)的估價權(quán)在政府手中，但相對“保守”，一般僅定為市場價格的 50%-75% 。大部分地區(qū)稅率維持在0.8%-3% 之間，以1.5% 左右的稅率水平居多。 交易稅則是房產(chǎn)交易時征收的稅，一次性過戶時交齊。
    德國房產(chǎn)主要相關(guān)稅收包括：土地稅、土地購置稅、資本利得稅。德國自有自用的住宅不需要繳納不動產(chǎn)稅，只需要繳納宅基地土地稅，占有土地的人必須繳納土地稅。但是，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5% 的不動產(chǎn)稅 ，房屋買賣還要繳納3.5%的土地交易稅 。如果通過買賣獲得盈利，要繳納差價盈利稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%。自有房屋的出租除繳納不動產(chǎn)稅外，租金收入要繳納個人所得稅，2009年后統(tǒng)一為25%的資本利得稅。
    縱觀世界大部分國家在房地產(chǎn)稅收的一些經(jīng)驗，從中可歸納出對我國思考房地產(chǎn)稅的幾方面借鑒：一是合理和完善的稅收體系是房地產(chǎn)稅收運行的基礎(chǔ)；二是“重保有、輕流轉(zhuǎn)、重增值”是普遍特征；三是“少稅種、寬稅基、低稅率、嚴征管”是發(fā)展趨勢；四是對特殊群體采取稅收優(yōu)惠政策是普遍做法；五是基于價值的稅收評估制度和信息化監(jiān)管方式是重要手段。
    (作者為上海社會科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)研究室副主任)
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    十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，完善稅收制度。加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。
    2016年中央經(jīng)濟工作會議指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。
    2017年1月11日，新華社發(fā)表中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》全文。該《意見》指出，在維護全國統(tǒng)一大市場的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革、區(qū)域性金融市場和金融機構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新。
    2017年2月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華在國新辦新聞發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革，有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。