本文“2017公務(wù)員時(shí)事政治話題：中國房價(jià)暴漲時(shí)代過去了嗎”，跟著出國留學(xué)網(wǎng)公務(wù)員考試網(wǎng)來了解一下吧。歡迎您閱讀。
    4月18日，在實(shí)施重錘“限購令”滿一個(gè)月之際，北京祭出了第12項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施。
    這項(xiàng)措施貌似和購房者并沒有直接的關(guān)系——北京市所有科研、工業(yè)、酒店等用地不能再更改規(guī)劃為住宅，但實(shí)際上，這是對于房地產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)而犀利的一針猛藥。
    自從“地王”變成一二線城市土地出讓時(shí)的常態(tài)，變更土地規(guī)劃從而調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)，幾乎是開發(fā)商最大的依靠。在充分的市場競爭之下，高價(jià)買來的土地已經(jīng)幾乎完全沒有利潤空間。往往要等到實(shí)質(zhì)開發(fā)階段，開發(fā)商再私下做工作，用消防安全、增設(shè)幼兒園或菜市場等公共設(shè)施之類的理由更改土地規(guī)劃，由此改變?nèi)莘e率或戶型，爭取到利潤空間。
    半個(gè)月前，一位在房地產(chǎn)業(yè)界深耕了近十年的從業(yè)者談及這次全國范圍內(nèi)的限購時(shí)，曾帶有幾分憂慮地說，他最擔(dān)心的是出臺政策要求絕對不能調(diào)整規(guī)劃，這將使得公司囤下的幾塊高價(jià)地徹底成為被高位套牢的燙手山芋。
    在接連扔出11項(xiàng)調(diào)控措施之后，這項(xiàng)最被開發(fā)商擔(dān)憂的措施在北京正式出臺了。而且可以預(yù)期的是，在當(dāng)下的形勢之下，規(guī)劃部門不敢鋌而走險(xiǎn)地打任何“擦邊球”，政策效果在實(shí)施中不會打折扣。
    至此，這一個(gè)月以內(nèi)北京出臺的調(diào)控措施，足以成為一個(gè)樣本，用來證實(shí)市場上一個(gè)早已有之的猜測——作為擁有足夠行政能力的一方，政府從來就知道房地產(chǎn)真實(shí)上漲的原因是什么，也完全清楚即使在貨幣政策不收縮的前提下用什么方式能夠有效降低房價(jià)。以往的調(diào)控紛紛淪落為“空調(diào)”，只是因?yàn)椴辉敢庀潞菔帧?BR>    如果梳理一下從3月17日起陸續(xù)出臺的調(diào)控政策，會發(fā)現(xiàn)它不像以往那樣是簡單的三板斧。過去的房地產(chǎn)調(diào)控邏輯更多地是在用行政手段強(qiáng)制壓低市場需求，抬高購房的門檻，使得交易量降低，再由此逼迫資金鏈緊張的開發(fā)商或業(yè)主不得不以略低于市場價(jià)的價(jià)格出售手里的房屋。但是，上漲預(yù)期仍然在，宏觀大環(huán)境也沒有變化，再加之房地產(chǎn)業(yè)在GDP上所占的巨大份額，每次限購時(shí)都只是會造成微小的價(jià)格回落。能夠堅(jiān)挺過限購期的開發(fā)商或房主往往選擇捂住房產(chǎn)，而緩降的房價(jià)則在不斷刺激剛需購房人的神經(jīng)。于是，每當(dāng)限購剛剛放松，剛需們就迅速沖進(jìn)場內(nèi)，使得每次限購調(diào)控都變成下一次漲價(jià)狂歡的前奏。
    此次調(diào)控，起初仍舊祭出的是這些老套路，二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”、離婚1年內(nèi)購房按二套房貸執(zhí)行、認(rèn)定時(shí)繳納個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)等，都旨在抬高門檻，把資金不足的剛需排除在購房者之外。整治商辦類項(xiàng)目，是堵住住宅限購后的下一個(gè)市場熱炒題材。而教委對“學(xué)區(qū)房”的整治，則是與這一輪最瘋狂的炒作題材針鋒相對。因而，市場上對此并無太多擔(dān)憂，甚至在開年房價(jià)瘋漲的時(shí)候市場上就早早預(yù)判了調(diào)控的發(fā)生。在一項(xiàng)項(xiàng)調(diào)控措施落地時(shí)，這些早有預(yù)備的專業(yè)炒房人或開發(fā)商甚至?xí)?ldquo;靴子落地”的安心感。
    而值得拿出來重點(diǎn)說一說的是隨后出臺的一些政策，看似很微小很無厘頭，卻準(zhǔn)確地打在了市場運(yùn)行鏈條的潛規(guī)則上。
    最大的招自然是今后5年和今年北京的土地供應(yīng)計(jì)劃。今年北京住宅供地1200公頃，以保障30萬套住房建設(shè)需求。未來五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房擬建25萬套房。同時(shí)，20萬套在途的商品住房項(xiàng)目也在加快入市。
    這個(gè)數(shù)字看起來并不大，2012年北京市公布的“十二五”期間供地計(jì)劃為9300公頃，實(shí)際完成了6959公頃，比未來五年的計(jì)劃供地?cái)?shù)多出了將近1000公頃，而眾所周知的是，由于各種原因，供地計(jì)劃完不成的概率要遠(yuǎn)大于按期完成。但是，如果加上對人口膨脹因素的計(jì)算，這一供地?cái)?shù)就多得有點(diǎn)嚇人了。
    過去的五年里，北京每年平均以增加70萬常住人口的數(shù)量在迅速膨脹，而未來五年的人口增加數(shù)上限還沒有超過150萬。雄安和通州兩處高度配置行政資源的人口疏解重地已經(jīng)準(zhǔn)備就緒。
    在這種情況下新增的住宅加上原有的存量房，將對市場形成巨大的壓力——不是需求端的，而是供給端的。這種情況在過往的調(diào)控中殊為少見，原因很簡單：壓制需求只能造成短期上的房價(jià)下跌，增加供給則更能直接有效作用于房價(jià)。一旦真的從供給端下手，就可以認(rèn)定是開始“動真格的”了。
    對中介的打擊更值得細(xì)說。很多人難以相信的是，這輪房價(jià)上漲對于京滬深等以二手房交易為主的城市來說，中介的作用甚至大于開發(fā)商。舉個(gè)例子，從去年年初以來，北京熱點(diǎn)小區(qū)的中介就都是這樣玩轉(zhuǎn)市場的：找到想出手的房主，告訴他上一家同等戶型的簽約金額，之后提出獨(dú)家代理房源，承諾在兩個(gè)月內(nèi)以高出上一家?guī)资f甚至上百萬的價(jià)格成交，并當(dāng)場給出幾千至一萬不等的“獨(dú)家代理費(fèi)”，如果逾期未成交，“獨(dú)家代理費(fèi)”就歸房主所有。對于賣主來說這是一次毫無風(fēng)險(xiǎn)的交易。如果成交了，能夠坐享紅利。即使沒成交也沒有太大損失，最多是把房子重新掛出去，而且還能得到一筆代理費(fèi)。
    用這種方式，幾家大的中介公司幾乎壟斷了北京熱點(diǎn)小區(qū)的全部二手房房源。而在一個(gè)單邊上漲預(yù)期背景下的商品市場，一旦做到了貨源壟斷、渠道壟斷后，中介的話語權(quán)就大得出乎人們預(yù)料。
    此次調(diào)控中那些看似顢頇的禁令，如禁止出現(xiàn)“升值潛力無限”、“學(xué)區(qū)房”、“買一層送一層”等宣傳詞匯，禁止新房源比舊房源成交價(jià)高等，實(shí)際上針對的都是中介在渠道和貨源上的壟斷性。而措施則是最為狠辣的“一旦違令、立即封店”。從前在中介界的“上有政策下有對策”，在這次調(diào)控中變成了“毫無議價(jià)空間”。
    實(shí)施半月間，北京已經(jīng)查封了三十多家中介門店，并倒逼幾家行業(yè)龍頭做出了近乎苛刻的從業(yè)承諾。在北京使出第12招調(diào)控的同一天，在北京二手房市場占據(jù)近七成的鏈家做出公示：未來二手房主在掛出一個(gè)月之內(nèi)要求漲價(jià)的話，這處房源將被無條件下架。這幾乎是一個(gè)自斷雙臂的做法，是讓中介商賴以為生的渠道和房源進(jìn)行左右互搏，但這也是政策高壓下想保持企業(yè)生存運(yùn)轉(zhuǎn)的唯一做法。
    一個(gè)月內(nèi)，市場預(yù)期已經(jīng)冷下來了，但是房價(jià)仍在上漲。房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效，并非短短一個(gè)月就能總結(jié)的。但可以看出的端倪和趨勢是：如果已經(jīng)將市場潛行若干年的潛規(guī)則端上臺面，公開予以重拳。那么，房價(jià)暴漲的時(shí)代真的已經(jīng)過去了。
    不過，同時(shí)也能夠印證的一點(diǎn)是：政府的期待始終是房價(jià)平穩(wěn)或緩漲，甚至不排除會做好出現(xiàn)一定幅度下跌時(shí)的預(yù)案措施，但絕對不會真的希望房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)下降，更不用說是大幅下跌。畢竟全國累計(jì)超過300萬億的房地產(chǎn)市值，已經(jīng)和政府形成了短期內(nèi)無法替代的密切關(guān)系，一榮俱榮、一損俱損。
    這從陸續(xù)在31天之內(nèi)湊足一打的調(diào)控措施上就可以看出：這是一套有著成熟邏輯的組合拳：先循常規(guī)、再補(bǔ)漏洞、繼而捻死潛規(guī)則。而現(xiàn)在在政府手上，還至少有每年輪換調(diào)整學(xué)區(qū)、禁止某個(gè)時(shí)間段內(nèi)成交(如兩年)的二手房再度上市、調(diào)高最低過戶計(jì)稅價(jià)格等幾張蓄而待發(fā)的牌可以打。
    沒有一次性打出所有牌，而是不斷加碼，這從一定程度上意味著：至今為止，政府仍然沒有要徹底降低房價(jià)的意愿，但是抑制住房地產(chǎn)業(yè)快速上漲的決心已經(jīng)非常明顯，力度也大于以往的各次調(diào)控。同時(shí)也會反向印證：一旦調(diào)控意愿減弱，政府也可以反向地給各項(xiàng)措施解鎖，屆時(shí)無須再行公布，只需要在執(zhí)行過程中適量放寬就能夠?qū)κ袌鲂纬删徛€(wěn)定的預(yù)期。
    所以，最近總有人來問我還是不是應(yīng)該買房，那我在這里統(tǒng)一回答一下：有自住需求，同時(shí)希望房子能起到保值作用的，就買。沒有必要的自住功能，希望房子能夠成為有效投資品的，別入場，小心因無法及時(shí)變現(xiàn)而造成資金緊張。因?yàn)榉績r(jià)暴漲時(shí)代已經(jīng)過去，但上漲時(shí)代仍在繼續(xù)。
    作者：資深媒體人黎巖
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