二手房交易流程相較于新房來說要復(fù)雜的多。如果一些流程不懂的話購房者可能吃大虧。今天留學(xué)網(wǎng)小編就為您整理了買二手房注意事項(xiàng)以及具體流程。供您參考!
    【買二手房注意事項(xiàng)】
    1、二手房購房指南說明：
    1、在交易過程中，為保護(hù)您賣方的合法權(quán)益，通常要將有關(guān)費(fèi)用委托指定的帳戶來監(jiān)管以規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。通常首期款不少于購房價(jià)的兩成。
    2、您需要委托具有專業(yè)資格的評估公司對所購物業(yè)進(jìn)行評估，從而確定貸款的成數(shù);向銀行提交申請貸款資料并簽署相關(guān)合同、文件。
    3、銀行對您所提交的申請貸款的個(gè)人資料及買賣的真實(shí)性都要經(jīng)過嚴(yán)格的審查、通過的審查的，銀行會出具貸款承諾書給您說明貸款成數(shù)及年限。
    4、在您辦理完過戶并拿到屬于您的房地產(chǎn)證以后銀行方面會通知您去有關(guān)部門辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)筆并由銀行取回已蓋有抵押章的房產(chǎn)證保存。
    5、銀行放款給賣方以后的次月您就要開始還款了。
    6、在您還清貸款的當(dāng)日(包括到期還款及提前還款兩種情況)就可以向銀行提出注銷抵押登記的要求，并再次到有關(guān)部門辦理注銷抵押登記的手續(xù)，領(lǐng)回房地產(chǎn)證就可以了。
    2、二手房交易中應(yīng)注意事項(xiàng)：
    一、市場價(jià)位
    在買房前就應(yīng)該對周邊住宅的市場價(jià)位進(jìn)行了解，這樣才能對所購住宅的價(jià)格有正確的判斷，不至于多花了冤枉錢。
    二、房屋產(chǎn)權(quán)
    決定買房前先弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)問題，購入產(chǎn)權(quán)不清晰或產(chǎn)權(quán)不完整的住宅將后患無窮。可以先到房管部門進(jìn)行查冊，查清楚房產(chǎn)證上的業(yè)主是否與售房者是同一個(gè)人、房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是什么。
    另外需注意以下2點(diǎn)：
    1、 如果存在共有產(chǎn)權(quán)人，需要業(yè)主出示另一方同意出售的證據(jù);
    2、 公房出售要取得原單位的同意，且原單位有權(quán)優(yōu)先購回。
    三、二手房房齡
    房齡過大或過小都不合適，房齡過大會影響房屋的價(jià)值，且產(chǎn)權(quán)年限很短;房齡過小(不超過2年)往往會伴隨著更多的稅費(fèi)，交易起來很不劃算。
    四、戶口問題
    不少二手房買家購房是為了解決孩子的教育問題，因此買家應(yīng)該對入戶情況等有關(guān)事宜作謹(jǐn)慎了解，要確保原戶口全部遷出，這樣才能保證新買家購房后能順利地遷入。
    五、發(fā)票是否齊全
    買家成功收樓后，通?？蛻舳家k理一些過戶手續(xù)，例如過戶的稅單、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等轉(zhuǎn)名手續(xù)的發(fā)票是否齊全，否則買家無法使用相關(guān)的服務(wù)。
    六、各項(xiàng)費(fèi)用
    過戶前要了解原業(yè)主是否拖欠了各項(xiàng)費(fèi)用，比如水電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。
    七、二手房驗(yàn)房
    驗(yàn)房要注意細(xì)節(jié)，并且要挑好時(shí)間，最好在晴天白天對房屋的采光、通風(fēng)和室內(nèi)外墻體結(jié)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn);
    在晚上對小區(qū)環(huán)境、治安進(jìn)行查驗(yàn);在下雨天對房屋的防水性進(jìn)行查驗(yàn)。
    八、居住歷史
    了解房屋的居住歷史也是很重要的，注意哪些人住過，是不是兇宅。另外，了解一下鄰居，好的鄰居會讓你生活愉快，居住起來也更安心。
    【購買二手房的具體流程】
    1、買方咨詢
    買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
    2、簽訂二手房買賣合同
    賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
    3、辦理二手房過戶
    買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
    4、立契
    房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
    5、繳納稅費(fèi)
    稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
    6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)
    交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
    7、銀行貸款
    對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
    8、打余款完成交易
    買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。