中國經(jīng)濟高速發(fā)展，普通人的錢包鼓了，移民，子女留學，海外投資以房養(yǎng)學成為越來越多中國人考慮的問題。
    在此，86留學網(wǎng)選取了兩個具有代表性的目的地，一個是留學最受歡迎的國家之一澳大利亞作為海外置業(yè)以房養(yǎng)學的目的地，以及加拿大，做一詳細介紹。
    
    澳大利亞：
    以房養(yǎng)學還要算總賬
    澳洲作為常見的移民目的地，優(yōu)勢自不必說。不過，澳洲的移民以房養(yǎng)學條件也比較嚴格。澳洲新移民政策于2012年4月頒布，投資移民最低金額不低于500萬澳幣(合人民幣2900萬元)，且投資標的僅限于澳洲國債、基金和信托等金融產(chǎn)品，持有時間不能少于4年。而且，澳洲房地產(chǎn)并未列入投資范圍之內(nèi)。
    500萬移民金玩新花樣
    以房養(yǎng)學需思量
    實際上，近年來澳洲一直都有在國內(nèi)進行房地產(chǎn)樓盤的推廣銷售，而且很受國內(nèi)投資者的歡迎。近幾年國人對海外房地產(chǎn)投資的熱情不斷增加，一是國內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)控降低了投資者的熱情;二是相比之下，國內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)只有70年，而澳洲房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán);三是很多子女在澳洲留學的家長在當?shù)刭I房，以房養(yǎng)學。
    雖然澳洲的投資移民項目并不包括房產(chǎn)，但是可以通過其他方式貸款購房。比如，抵押投資移民500萬澳元所投國債、基金和信托等金融產(chǎn)品的憑證，可在中國建設(shè)銀行澳洲支行辦理貸款業(yè)務(wù)。而這筆貸款就可以用來在澳洲置業(yè)。從投資角度看，加上澳洲貸款買房可在十年之內(nèi)以息還貸，不償還本金，十年后才本息一起還，在看好澳洲房產(chǎn)升值的前提下，給投資者降低了成本，提供了便利。
    不難看出，以房養(yǎng)學眼下已經(jīng)成為一個重要的噱頭。那么，真的能夠做到以房養(yǎng)學嗎?該地產(chǎn)項目經(jīng)理告訴記者，很多家長給子女在澳洲學校周邊買房，子女不但可以自己住，還可以將多余的房間拆分出租。這樣每個月的租金就可以貼補生活費用。此外據(jù)介紹，澳洲房價在過去的30年內(nèi)增長穩(wěn)健，房價上漲的利潤和租金可以做到以房養(yǎng)學。
    不過，也有人對“以房養(yǎng)學”提出質(zhì)疑。“這個概念聽上去非常有吸引力，但是實際上未必能夠達成以房養(yǎng)學。”美聯(lián)物業(yè)中國區(qū)市場研究部總監(jiān)徐楓認為，“以房養(yǎng)學”概念有一定的夸大成分。他本人曾在澳洲墨爾本大學留學，他說，澳洲的房產(chǎn)租金遠遠抵不過學費的支出，這還不包括生活費。對“以房養(yǎng)學”這個概念，投資者要有一個理性的理解，開始投資之前，需要詳細考察澳洲房價租金和學費的差異。
    一位曾在2008年為兒子在澳洲置業(yè)的林先生透露，當初買房的原因是為了兒子居住的便利，看到買房的月供和租房的費用差不多，就萌生了買房子以房養(yǎng)學的想法。具體來說，林先生在墨爾本東南區(qū)一個較好地段購買了一個價值54.9萬澳元(318.53萬人民幣)的六房別墅，主人房供其兒子居住，其它五房出租給了同學，每個房間月租金為600澳元，總體月租3000澳元(折合人民幣17440元)。實際上，租金確實能夠滿足日常生活費用，但并不包括學費，因此離以房養(yǎng)學還有一定距離。此外，他告知記者，買房后每月還要交付房息。最后，在林先生兒子學成將房子賣出時，價格和當初購買的價格并無太大出入，總而言之是沒賠沒賺。當問起對澳洲房地產(chǎn)投資價值優(yōu)勢在哪時，他表示如果自己的孩子在澳洲讀書，買房以房養(yǎng)學還是有很多好處，不但保障了孩子居住的便利，而且拆分出租多余房間鍛煉了孩子管理財務(wù)的能力。
    根據(jù)上述情況算一筆賬，如果一個學生在澳洲留學，需要支付的費用主要有三塊——房租、生活費和學費。買房后獲得的收入=房租，即自己免繳的部分+收取租出的租金，減去房息的支出，如果收入和支出合計下來為正，用獲得的收益能夠抵消生活費或者學費，就可以實現(xiàn)以房養(yǎng)學。
    當然，國內(nèi)投資者的心態(tài)也是需要考慮的因素。在不少國人的意識里，認為只要房屋買賣差價不大，就屬于沒有收益，但實際上，其間獲得的房租收入及自己免繳的房租成本也應(yīng)該是一筆不小的收入。由于不同的學區(qū)租金、房屋價格以及貸款利率等因素影響，是否可以“以房養(yǎng)學”都需要具體計算。
    投資澳洲房產(chǎn)先擺正心態(tài)
    澳洲的房地產(chǎn)市場和中國的不同，中國房地產(chǎn)過去10年處于一個大幅上漲的階段，而澳洲房地產(chǎn)市場分化非常明顯，并不是所有的房子都在漲，要看城市和房產(chǎn)類別。同時，澳洲通貨膨脹水平趨于穩(wěn)定，2004年至2014年的10年間，中國房價和消費水平發(fā)生了很大變化，但是在這個區(qū)間澳洲的房價和消費水平變化很小。中國房價上漲速度驚人，很多人從中短期獲利，這也使得人們形成一個思維——投資房產(chǎn)獲利輕而易舉，而后又將這個概念投射到海外房產(chǎn)投資中。
    總結(jié)起來說，對于澳洲這樣的成熟市場，國內(nèi)投資者應(yīng)該改變固有的投資思維。無論是子女留學，還是移民、投資，都要明確主要目的，而投資海外房產(chǎn)是否能夠獲利，投資者首先要有一個合理的判斷標準。
    在具體操作中，值得投資者注意的是，可以充分利用香港國際金融中心的低成本借貸優(yōu)勢。林先生就建議不要在澳洲銀行用澳元做貸款。他介紹，買房之初，他在澳洲的澳新銀行做貸款，利息5點多，而澳新在香港分行的貸款利息僅有1點多。有供房需求者轉(zhuǎn)到香港做貸款，這樣可以減少無謂的費用支出。
    案例
    海外置業(yè)不妨逆向思考
    盡管加拿大已經(jīng)暫時關(guān)閉投資移民通道，但這位加拿大移民投資者的以房養(yǎng)學買房經(jīng)驗仍值得參考。
    在大多倫多地區(qū)，公認的購房黃金季節(jié)是四五月，房源多，可挑選余地大。但是，房源多，買家也多，多人競價，很可能買到高估的房子。近幾年華人移民較多，帶著國內(nèi)房地產(chǎn)掙了大錢的余熱，把大多倫多地區(qū)的以房養(yǎng)學炒得熱火朝天，價格在4年里上漲了50%以上。
    我資金不多，我要做跟大眾不一樣的事情。第一，就是離開熱門地區(qū)，不一定非在華人聚集區(qū)，在多族裔英語環(huán)境里也能生存。我去離多倫多一個小時車程的哈密爾頓找房子，同樣的房子比大多倫多地區(qū)便宜40%~50%。
    第二，在大家都不看房的冬季去看房，反正有房產(chǎn)經(jīng)紀開車帶著看房，天氣寒冷也不成問題，而且經(jīng)紀如果能在冬季成交而得到一大筆傭金，他們也樂得服務(wù)。最關(guān)鍵的是，我們要分析，賣家為何要在冬季不好出手的時候掛賣自己的房子呢?難道不可以等到賣房的黃金季節(jié)來臨嗎?很顯然，賣家是不得不賣。有可能是換新工作要緊急搬家，或者失業(yè)，無法負擔按揭，或者是移民回流等等。總之，這些賣家時間緊迫，必須盡快處理，在這種心態(tài)下，只要有買家，即使低于自己的心理價位，也會忍痛割愛。
    今天再看周邊同樣的房子，已經(jīng)在我的基礎(chǔ)上漲了8%~10%了。
    還有一點要特別分享一下。我這個房子的位置在地圖上看靠近高速公路，會覺得很吵。有很多人就會因此看都不看就否決了。我當時也有這個擔心，但覺得還是要實地考察。而實際的情況是，這個房子在山上，高速在山下，幾乎聽不到高速的聲音。不要輕信第一印象，最好能實地調(diào)查。此點，用于投資也很合適。